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早前阿牛篇『一億(七)』出左街之後,有極具份量的回應;有Blog友『行家』讀者有寶貴的意見;阿牛於是漏夜都要寫多一篇補充,再談談資訊這個問題。
首先多謝大家的回應,同埋先道個歉就喺投資港股:一億(七),寫得太簡單,侮辱左大家的智慧。似乎阿牛有責任寫清晰啲,俾大家研究吓。
代理和人客間的溝通,是建立在兩件嘢上面。最重要當然喺真正做買賣時候的一大堆電話討論,以及最後可能出現的『擺檯』,即喺請買賣雙方到公司,達到最後的共識。
另外一大部份的溝通,喺通過一個叫做『覆盤』的行為嚟維系嘅。
所謂覆盤,就喺定期打電話俾賣家,確認『佢仲未賣,兼仲未封盤,同埋價錢有冇變』。本來呢樣嘢喺必需嘅,但喺阿牛相信,地產代理的專業同尊嚴,就喺『衰晒喺呢度』。
理由有幾個:
1)冇人鍾意做覆盤,喺阿頭監大家做嘅。
2)新丁,或者拍烏蠅agent做得較多。
3)做嘅方法喺有啲問題嘅。直接啲講,方法已經過左時,人客唔buy嘅喇。
結論就喺,覆一次盤傷一次感情。
何解呢?
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一個電話給賣家,首先要似番個『正常電話先』。阿牛的經驗,喺十個電話仲有三個至四個喺『揾錯人嘅』。例如打俾阿牛同牛嫂,對方可以揾三個人:
1)牛先生
2)牛太
3)馬小姐,即喺牛嫂未嫁前的本姓。
但喺咁簡單嘢,十次竟然有四次錯嘅,阿牛就叫錯做『阿猪』,佢地以為大約揾隻 畜生就可以,唔駛理阿牛定阿猪定阿狗,又或者叫左牛嫂個姓,阿牛做左『馬生』。所以陳先生就叫左李先生,是但喇。牛嫂就千篇一律的錯法,永遠攪唔清喺『牛 嫂』定『牛小姐』;『馬太』定喺『馬小姐』;又喺,是但喇。
咁樣,個談話已經失敗了一半,因為俾人覺得代理,唔夠專業。
好喇,第二樣嘢;你得閒啫,個客未必得嘛,阿牛覺得應該禮貌上問問人地得唔得閒吹吓水先。當然,唔好處喺萬一人地唔得閒,就浪費左自己時間;於是乎有部份agent,一味顧住自己,第一句就講大話:阿牛生,我想問吓你個37座15boy,賣左未,我有客想揾。
『有客想揾』,四個字,其實今時今日已經有八成業主知道佢講大話;而且喺好大傷害嘅大話,因為業主就喺等緊呢個人出現,等到發晒姣!正如你問個待嫁姑娘:想問吓小姐你結左婚未(呢句好地地),我有朋友想揾你呢類型女仔結婚。
最後呢句好大鑊呀!
好喇,跟住代理會話:個價喺咪都仲喺四百五呀?有冇多少上落,四百三考唔考慮呢?
呢句說話,如果撞正熟行嘅業主就知道喺覆盤,冇料到,跟住答左你,等你好交差。撞到唔熟行嘅,已為真有料到,就認真同個agent溝通。呢個時候,有agent暗暗好笑,已為自已『摸到底』好醒,扮晒有客咁,進一步亂吹兼壓價。咁四百三唔得,幾多先得?哦,收實四三三;好呀好呀,我問吓個客先,再聯絡你,喺咪隨時都睇得樓呀?喺咪打番呢個電話揾阿牛太你約睇樓呀?多謝你先。
跟住收線,諗住自己直情掂呀!
結果當然冇下文。
於是打上機改價,話業主收實433,但又懶,唔改清楚喺牛太,唔喺牛小姐,下次邊個打電話又再錯過。下次嗰個又由433開始鋤人地價,客就冇喇,空口講白話。俾業主問番轉頭,問佢有冇實客,就話人地串。
個實情呢?
就喺個人與人間嘅信任已經俾三分鐘談話,整到冇晒。
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3749
其實剛才等同於呃個女仔話有人啱佢結婚,仲問埋人地三圍,或者無良到連人地邊個乳房大小小或者細小小都問埋。咁樣,人地等緊你攞個男人出嚟介紹俾佢做老公呀!
跟住當然冇下文喇。
一次咁,兩次咁,個客好hurt㗎。缺德嘅,下次打去仲講埋:阿小姐你對乳房唔平均㗎喎,老啲同離左婚嘅男人妳考唔考慮呢?
呢個就喺點解時不時有朋友話俾阿牛聽,想放火燒左地產間舖。
其實阿牛建議,今時今日,齋覆盤制唔過。首先講明覆盤冇衰嘅,你喺做緊嘢嘛,業主明喎,開心添;唔駛扮有客喎。第二,應考慮俾啲回報個賣家;例如主動報少少料:阿牛太,妳嗰隻size上星期成左間27座中層428萬喎,不過佢殘裝,又急走。
咁仲好,個業主可能主動講嘢俾你聽:
1)我啲裝修都舊喇,不過428太低,多少少我都考慮(鬆動,明事理,有得傾)
2)喺咪真㗎,428咁低,我收實450㗎(天價,未得住)
3)我十年前裝修左成卅萬,我間點都值多廿零萬(唔知行規嘅,要慢慢嚟)
4)呢輪個市點呀,我放左好幾個月,都冇乜聲氣嘅?(有嘢喇,值得詳談)
仲有,點解咁懶,喺都淨靠個電話呢?呢啲情形,喺咪可以影印多少成交紀錄,上去業主屋企坐吓,傾廿分鐘呢?點解得閒淨喺企喺街食煙,俾人睇到好似爛仔咁呢?行上個客度,十分鐘,溝通埋先花半小時,咁都做唔到。
你俾阿牛,我殺上去直情講埋:阿牛太,而家排頭位喺廿幾座中層一個,432萬應該肯賣,呢一兩日應該走嘅喇。
可能個客俾個驚喜你:
乜個價低左咁多,仆街喇,432就432,我收實432,你拍硬檔幫吓手諗掂佢。
咁轉頭拿拿聲揾個炒家上左佢喇。
又或者,432咁抵,買多間都好喎!
仲 有喎,試過朋友話agent睇完樓,有『聲氣』,問佢攞底價;於是佢拿拿聲話晒俾人聽,連自己幾多歲出過水痘都講埋,跟住告假坐喺屋企度等『成交』。阿牛 一聽知道唔對版,可能個客跟本一啲意思都冇,已經走鬼埋。個agent都冇嘢做喇,又見我朋友個樣咁趣緻,咪玩吓佢,順便攞個底價囉。我問佢攞部手機睇 吓,一睇;agent喺公司電話打嚟,咁我話佢知:票就冇得收喇,皮就收硬。
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3758
今日股市跌到攤攤腰,但尋日就升嘅,前日又跌喎;咁即喺點呢?
即喺玩上玩落囉。
呢幾日上上落落,阿牛見到啲人真喺好慘。估升嗰啲,升嗰日就開心,但喺淡友就嗌救命,發晒悔氣;跌嗰日就風水輪流轉,又到淡友意氣風發。
呢啲咁嘅市,阿牛就覺得喺唔玩得嘅,雖然大家都唔肯承認,就喺根本睇好睇淡都喺賭一鋪,原全唔喺真材實料睇得通,話睇通嗰個只不過呃人同埋呃埋自己。咁大家即喺賭緊錢。
要賭不如去澳門賭好過喇,快、靚、正;仲有免費果汁飲。
所以阿牛都費事貼住市估佢會發生啲乜。由明天開始仲會討論萬一個市瘋狂大升嘅 情況;咁唔表示個市真會而家瘋狂大升,而喺早上兩個禮拜已經講完瘋狂大跌要點做,咁都喺時間講埋大升先得㗎。過幾日講完大升之後,仲會分析多一隻股票,打 定個底先,萬一遲啲要買佢嘅時候,預先心裡有數.,唔駛話忽然之間out of the blues又話買多隻乜嘢。
不過講開就講,就算我地分析過嘅股票,其實都唔一定要買。有啲股票喺得嘅,但喺有啲唔喺好得,而且買都要就啱形勢好,價錢啱先買得,所以睇就照睇住先,買唔買就到時先算。
傳統智慧話,升市成交多,就叫做『配合』,即喺話個升勢有料到。跌市成交多就即喺『睇淡』,因為多人想賣。呢兩樣嘢,阿牛一向唔明兼唔信。
升市成交多,冇錯喺多人貴都照樣買,但亦同時代表同樣多人趁價好沽貨喎,咁點解後市實喺好啫?跌市一樣,多人買賣即喺多人沽貨,啱嘅;但同時又多左人買貨喎,咁又點解後市看淡呢?
阿牛一向覺得,成交多只代表三樣嘢:
1) 多左人有極端諗法,一啲睇好,一啲睇淡,而且大家都信自己啱嘅,所以佢地用買賣付諸實行。
2) 有人想換嘢,所以佢賣左啲舊嘢,買番啲新嘢。
3) 多人炒即市,即喺有人相信當日會有上落波動,玩即日鮮。
呢幾日升升跌跌,個成交都好穩定咁做千一,千二億左右,唔多唔少。即喺:
1) 有人信升,有人信跌,但更多人按兵不動。
2) 有即市買賣的機會主意者。
3) 比起早幾個月六、七百億時,多左好多人對股市有興趣。
所以你如果叫阿牛估,阿牛估:『後市好多過差,不過我希望佢跌,因為跌市好炒同易揾錢過升市』
仲有,上面隻猫唔喺死左,佢輸左錢灘灘腰之後就喺咁瞓覺。
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3690
尋日講到我地隻駱駝,大大吓原來變左另外一種動物,基因突變。
呢種動物叫做giraffe,長頸鹿。呢隻動物個外形就喺咁嘅。
唔知大家有冇聽過一句說話,就喺『餓死的駱駝比馬大』,個意思喺話因為體形嘅關係,最瘦嘅駱駝都會比馬匹大。咁大家又知唔知唔知長頸鹿同駱駝又點比較呢?就喺『最矮的長頸鹿都比駱駝高』,即喺話我地可能唔再喺睇緊動物個背脊,而喺睇緊佢地條頸。
長頸鹿嘅另外一個特徵,喺佢地條頸喺好少『烏低』嘅,駱駝嘅食物喺從地上而來的干草,而長頸鹿喺食樹上的樹葉嘅,所以長頸鹿連瞓覺都伸直條頸,唔會瞓低,最多搵啲嘢靠埋去唉吓。
長頸鹿仲有一個好處,就喺萬一要烏低頭,佢會擺好晒陣,伸開晒四隻腳,先慢慢低頭,所以應該有預警,唔會措手不及;唔似得駱駝,會遨吓遨吓,忽然間低頭,劇烈調整。
仲有,長頸鹿的頸背,只有一列棕毛,形成小鋸齒狀,波幅不大,一路上比較平穩。
這 就是牛三的前期,這既是它的好處,亦是它的壞處,因為它很悶,而且如果因為任何原因,我地甩了貨,就可能永遠追不回來。你問阿牛,阿牛會話俾你聽,牛三仲 難炒過牛二,因為牛二錯過一次搵錢機會,還有下次,就算全部錯過晒,齋揸住股票,毫無建樹,都仲會好過好多人。但到牛三時,假如有乜依郁,譬如說樓市下 跌;咁減唔減持好呢?唔減持,佢大調整,咁就慘喇。但萬一,佢好似今次咁樣,調整僅一兩天,個樣就似足跌市,但之後忽然急抽,調整五百點,但抽高一千點; 咁如果甩左貨,一定後悔莫及。萬一身痕賣空埋,咁就搵定繩吊頸都得喇。
是駝是鹿,好快開估。
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3695
仲有一個好消息。
阿牛越嚟越覺得,今次樓市調整,股市可以全不受影響,甚至更上一層樓。
喺好幾年前,阿牛已經有一個相當肯定的估計,就喺有機會股市同樓市,各走各路。
在2007之前,呢個假設喺夷非所想的,因為樓股從來都是同步的。直至海嘯之後,本港樓市迅速回升,而股市就正常的慢慢走過熊市,牛一,牛二......
美國更加逆其道而行,股市慢慢反彈,樓市一潭死水。今次股災其中兩個要點,就是證明樓股可以分離,而且在美國更把樓市和股市推到舞台的兩極,分別飾演:害人、和被害者的角色。因為這次明顯是樓市害死股市的。
香港又如何呢?現在樓價漸高,資金入市速度漸慢,貨如輪轉的速度自然越來越 慢;假如新資金真的湧入股市,把底線拉高到二萬六、七點,投資者看見股市快靚正,一兩個月已經有兩成回報;自然就會從新部署,慢慢傾斜過去證券市場。只要 一開了頭,樓市的走資速度就會越來越快。此其一也。
而且今次的樓市,阿牛估計不須要等到加息,就可以爆煲。所以爆煲時,可能仍然 是相當低息的環境,資金不一定緊張,証券市場應該可以運作正常。尤其是這次對於樓市,港府真的做得不錯,步步為營,不會容許借貸過度,不會容許濫借;所以 到爆煲時,自然不會拖累銀行體制,更不會拖累經濟。苦主們只是苦,他們不會走投無路,更加不須要死。於是樓有樓爆,股有股炒。此其二也。
另外,到樓市盡頭時,貴貨漸漸會落到用家手上。這批用家,買的時候已經計算清 楚,應該長遠都供得起,不是投機性買樓的,所以他們又一次把投資用的產品,拿去當實用品用。而這批人喺投資市場的稀客,所以佢地買樓坐艇,用膝頭哥嚟抹眼 淚,慘就好慘,不過喺佢地自己慘,喺唔會影響到股市的投資力度的。
阿牛講過很多次喇,佢地唔聽我都冇辦法;阿牛幾個月前講過的幾個想買樓的親戚、朋友,一個最年青的,當時就疵之以鼻,立即買了,而家住緊。一個話賣樓嘅,真喺賣左,跟住買番間更大間的新樓。一個話唔買嘅中青,偷偷摸摸前個月買埋,唔敢話俾阿牛知,上星期completion。最後一個老人家,最硬淨,隔個星期問一次買得未,四出睇樓,不過仲忍得住,尚未落疊。到佢買埋,睇怕個市都怕差唔多喇。
市場就好似傳說中牛頭馬面上嚟陽間勾魂,點齊名,揾人齊喇,咪『起程番落去囉』,一鑊滿載而歸。所以有時有啲嘢,冥冥中整定要衰嘅,除非自己好有分析力同念力,可以走得甩,否則始終都要跟大隊犧牲。要死嘅人喺幫佢唔到嘅。
今次樓市、股市極有可能分道揚鑣,各行各路。而且可能會有一個新東西出現:
牛 3. 2
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3883
呢兩日個股市都跌到阿牛十分雀躍。於是乎抽起左份牛3.2嘅稿,先講講今天形勢。
話說最近個股市載浮載沉,升吓跌吓,十月十四日弄左個23852之後,輾轉上落,好似想調整。曾經在十月廿六號單日跌四五百點,點之跟住hurhur聲升到十一月八號,24964高點,『撚化』阿牛。
幸好牛記投資最特別,亦喺阿牛想攞嚟同大家分享嘅,就喺『升跌都賺錢』,呢樣嘢真喺阿牛只此一家別無分店。所以呢兩星期阿牛都不停叫大家放鬆,唔好估市,等個市話俾我地聽,佢想點,然後我地先入去賺錢。
其實阿牛都好想個市調整同下跌,繼續玩牛二嘅上上落落,唔好就咁就進入牛三;所以呢輪升市雖然日日賺錢,但其實只喺麻麻地開心。
因為如果用『牛投』投資緊,而唔喺貪得意睇吓阿牛個Blog嘅朋友,應該同阿牛一樣,揸緊滿倉;如果個市不停升,我地冇錯喺不停賺錢;但萬一個市好似呢幾日咁開始跌,我地就更開心,可以換個辦法再炒,因為跌市喺賺多好多嘅。
呢兩日咁跌法,怕者都喺『嚟真』跌市。所以阿牛又拿拿聲揾番啲跌市protocol出嚟,睇吓點玩法。
今次阿牛話左以八月三十一日20500點為低位。以最近所創高點為高位,而家即喺十一月八日嘅24964為頂點。分三截嚟睇市,跌到45%為第一級,跌到55%為第二級,跌到65%為第三級;亦即喺:
24964 → 22955 → 22620 → 22286
跌唔夠22955,就按兵不動,當俾佢再撚化一次。如果一碰到22955,就用5%亂炒基金,以最少嘅按金買期指好倉,買明年六月嘅。如果止左唔跌,回升,呢5%就以25000點為目標,作短線賺2000點一張。如果繼續跌,就以22620為中心點;當去到22620就沽一半股票,換入期指。但今次再買期指就用厚倉,要有幾千點margin。到跌到22286就全數沽股票,買埋淨番嘅期指。至於五月18811揸上嚟的期指,由於獲利已深,而且早已安排好按金,所以今次唔關佢地事。
今次有另外一個諗法,就喺從新開一個HKD60000細倉,俾有興趣嘅Blog友,用牛記投資法,試試效果。
明天講呢個迷你倉。
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今晚零時十分段稿,阿牛決定提早出街,等大家多啲時間研究一下:
尋日又講到阿牛句口頭禪:機會又嚟喇!
上幾個星期,講緊一億元嘅時候,講到上幾個月阿牛剛開Blog時嘅第一役,估計同阿牛並肩作戰嘅朋友數目喺:”0” 個,只有阿牛孤身一人。
呢樣又唔怪得,因為日日都有儍佬喺個網上亂噏一通,點知呢個阿牛堅定流呀;是關儍佬呢吓嘢冇樣睇嘅,講嘢有文有路,一樣可以儍嘅。所以在5月28日,阿牛都話:
『今次破萬九,大家睇阿牛自編自導自演,咪當睇表演囉,到整個過程完畢,大家可以再看看賽後檢討。
想試吓?
下次啦。』
而家到下次喇。
今次如果閣下有閒錢,或者有雄心,就不妨試試。
策略就喺,揾六萬蚊本金,去開一個期指倉,然後坐喺度等。如果恆指跌到22955,就『market揸一張明年六月細期好倉』,咁樣你股票行就會check你倉有冇萬鬆啲蚊按金,見到你有六萬咁多錢,就會幫你做。記住唔好猶豫,一見到22955,乜都唔好諗,唔好理佢『晏啲會唔會跌多啲』,又唔好理點解佢跌,預早抄定經紀個姓名,電話,你個account no.喺張紙度,唔好抄喺個手機度,因為你打緊電話又要左㩒右㩒,好易出錯。當時就立刻攞起個電話,然後念左上面句台詞:唔該『market揸一張明年六月細期好倉』,跟住三秒攪掂,抄番低個買入價。記住好多証券行股票倉同期指倉喺分開嘅,記得問清楚,調動好啲錢去期指倉。
跟住就收工,等股市自由發揮,睇吓點發展。如果已經到底回升,到25000點就平左張期指,賺就賺2000點,等如HKD20000。
六萬賺二萬就喺33%,幾好㗎喇。如果閣下有超過六萬,就可以做兩份,三份,四份;如此類推。
但如果大市繼續跌呢?
咁明日講喇。
今次唔知募唔募集到『光猪七壯士』呢?
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3902
各位兄弟姊妹,如果大家有興趣用六萬揾兩萬嘅話,請睇埋呢篇嘢先瞓,如果你冇咁興趣我都希望你再考慮一下,睇番吓阿牛之前寫嘅嘢。
六萬揾兩萬唔喺乜嘢特技,但喺阿牛誠心希望你試吓,因為幾乎喺零風險,而且可能喺你人生一個新階段嘅開始,喺脫離苦海嘅起點。大家再睇吓阿牛個版頂嗰兩行字:發達邊個唔想吖。試想想有足夠嘅錢買嘢,去旅行,住得好食得好,唔駛返工。仔女亦唔駛愁,唔駛谷到佢地咁盡讀書,因為你會留足夠嘅錢俾佢地。剩下來就只係開開心咁生活......
只要你跟住下面嘅步驟;今晚早十五分鐘瞓,明日早十五分鐘起身,落街買份經濟日報睇吓。
頭版一定喺雞乸咁大隻字,話股市崩圍。如果你心血少,就唔好睇內容,因為冇嘢講嘅,講嚟講去三幅被,話調整未完。
請你用最快嘅速度,揾揾昨晚美國股市收市升定跌。美國嗰個叫『杜瓊斯指數』,簡稱『杜指』。如果今晚跌多過五十點,咁明天多數到價要做嘢喇。又或者開機睇睇阿牛個Blog,阿牛一瞓醒就揾揾杜指收市價俾大家參考。又如果邊位人兄人姊,喺夜鬼嘅,等得到美國收市,就唔該留個留言喺阿牛呢篇Blog度,大個啲字,俾大家參考。
如果杜指唔跌,可能明日企得住,唔瓜得,要多等一等。咁大家就平常心番工先,睇定先算。
如果個市高危,咁跟住就諗諗辦法揾部機睇住個市,一見到恆指掂到22955,就立即行動。阿牛明日都會對實個市,一到價亦會在本欄通報,雖然如果閣下冇睇實,到見到阿牛出通告都已經遲左少少,但其實都唔緊要,最緊要喺入貨訊號已經出現左,咁買貴少少,買平少少,也就算了。
美國朝早十點九,香港晚上十一點九,杜指微跌0.64點,未有方向。
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3933
今朝阿牛一早起身,攞定支酒,叼住口鏹,望住部機等開市,但結果喺點,大家都知道了。
等吓喇。
昨晚都有Blog友支持阿牛,喺呢度先多謝大家。
留言當中有朋友有好實際嘅困難,就喺冇錢;嚴格嚟講,唔喺冇錢,喺鎖死晒啲錢,郁不得其正。其實大家都彼此彼此,阿牛都冇錢。
咁點買期指呢?
個答案就喺賣左啲股票嚟做按金。
下一個立即浮現嘅問題,就喺『股票蝕緊喎』,蝕賣呀?
冇錯。
點解呀,咁笨星都都制?
咁我地攞啲數據研究吓;首先揾到高點十一月八號嘅24964點。然後再揾個最接近我地目標價嘅日子,十月八日嘅22944點;假設我地倒番轉嚟玩,22944揸一張細期,到24964先賣,咁就會賺2020點,亦即喺HKD20200。假如我地用HKD60000嚟做按金,就賺33.7%。
好喇,是但揾隻股票睇吓,例如匯豐;十月八日匯豐值HKD81.3,到左十一月八日,匯豐值HKD86.7,假如我地在恆指跌到22944時,匯豐可以賣HKD81.3;但到我地張期指升2020點,賺33.7%時,匯豐只賺HKD5.4等如6.6%,即喺匯豐跑輸大市,我地期指跑贏。
你一定會話,匯豐跛㗎,點可以比較呢;都啱,我都覺得喺。阿牛三隻股票,南航由HKD4.7升上HKD5.51,有17.2%。鐵鈦HKD3.49升至HKD4.33,有24%。中信泰富HKD18.3升至HKD22.7,有24%。三隻都跑輸。
你又可能暗暗話,阿牛你都跛啫,我啲股票好勁喎;咁樣你可以攞你自己個組合計計十月八日同十一月八日嘅差價,睇吓有冇33.7%便可。