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二手房中介變革樣本：中原地產在“寒冬期”的長線與短線打法

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每經記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

樓市調控，多數重點城市新增需求乏力，成交下行，房地產市場保持著持續的低溫，二手房中介不可避免地遭遇“寒冬”。

面對交易量明顯的下滑趨勢，傳統中介機構謀求轉型。Q房網大深圳區域董事總經理林家樂告訴《每日經濟新聞》記者，一直以來二手房的成交波動都是正常現象，下滑和上漲都是常態。市場平穩的時候，中介機構應該著重提升專業，主抓房源，加強人員培訓。

中原地產（中國內地區）主席黎明楷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前中原地產更多的是通過長線和短線的打法來應對挑戰，只能在長遠的利益和短期收益之間尋找平衡，現在只能是通過一手房的收入，補貼二手房盈利不足的困難。

尋求長線與短線的平衡

觀點指數研究數據顯示，10月份北京二手房成交跌破7000套，僅為6778套，環比下降33.1%，成為今年二手房成交量最低的月份。另外，從1~10月看，北京二手房簽約量約11.7萬套，同比跌幅達到50%。

中原地產（中國內地區）副總裁兼華南區總裁李耀智曾公開表示，中原地產2017年上半年成交金額4550億元，傭金收入82億元，整體持平，用工人數5.9萬人。其中，中國內地區業績有所下降，成交金額3200億元，同比下降17%；中國內地區代理項目1360個，同比增加10%，傭金收入51億元，同比下降16%。

對於成交量下滑，黎明楷並不回避。他向《每日經濟新聞》記者透露，目前一線城市二手房成交量已經下跌了60%。以前上海月平均交易量有2萬多宗，好的時候超過3萬宗，現在是1萬宗左右，北京市場上個月也就7000多宗。

用黎明楷的話來說，這個成交量對於中介機構而言已經不夠“吃”了，而未來市場不會一下就好很多。

在沒有規模優勢的情況下，中原要找到持久生存的辦法並生存下來，這同樣也是大多數中介機構的訴求。黎明楷告訴《每日經濟新聞》記者，中原地產今年以來最明顯的調整便是有了長線和短線的打法。

一直以來，存量房市場的潛力很大，許多資本的進入也是看好存量房市場的一個表現，調控使得存量房交易量減少，但沒有哪個企業敢放棄二手房方面的投入，“純粹只做二手肯定是虧的，如果放棄二手轉做別的，市場好的時候又分不了這塊餅了。”黎明楷坦言。

如何在長遠的利益和短期收益之間尋找平衡？這只能是通過一手盤的額外收入補貼二手房方面的不足。從管理上來講，一方面在一手房市場創造業績回來；另一方面要在二手房市場完成基本任務，如何平衡員工手中的工作也是目前中原地產管理上的難題。

“通過這種打法，中原地產今年還能勉強保持不虧損。”黎明楷坦言，中原的打法相對比較靈活，不求有多麽可觀的利潤，至少先保住“命”。

拓展一線城市周邊業務

實際上，中原地產的打法在區域布局上也發生了微妙變化。

“市場確實主要是一線城市影響較大，二線城市相對影響較小，三四線城市影響最小。但是一線市場中二手房占比非常高，其他的一些城市，尤其三四線城市，很多大型中介公司還沒進入。”黎明楷向《每日經濟新聞》記者分析稱，因此，中原地產轉向已布局一線城市區域內的三四線城市要利潤。

與以往中原拓展三四線時的傳統打法不同，前期沒有一些營銷和策劃的全套體系投入，跳過繁瑣的系統搭建等準備工作，直接拿到新盤進行銷售。實際上，這種單刀直入的做法在市場寒冬期創造了二手房之外的額外收入。

此外，隨著租賃市場政策紅利到來，二手房交易量不斷下滑的同時也給二級機構帶來了新的業務轉型，林家樂表示，Q房網通過調整業務布局，提高租賃份額，其中租賃業績提高了5%。

事實上，在租賃業務板塊，中原地產更多的是以提供租賃服務的心態進入。黎明楷解釋稱，中原並不打算自己投資建立品牌發展長租公寓等租賃產品。他認為未來長租公寓行業市場競爭會非常激烈，能活下來的可能也就兩三個品牌，而中原更多的是通過服務，為投資方提供金融等各個方面的服務。

作為傳統的中介公司，中原地產不僅面對鏈家等同類傳統企業的競爭，對手還有互聯網化的中介企業。

黎明楷坦言，互聯網化對中原地產已經是一個常規化的動作，對於線上與線下的關系，從買賣的角度來說，線上更多的是導客的功能，需要線下的導入才能完成交易，因此，房產電商的出現，對租賃市場影響比較大，二手房沖擊不大，雙方可能還會有合作機會。

對於中原地產未來3年的發展方向，黎明楷表示，面對目前的局面第一步就是穩住陣腳，能不虧就很不錯了，另外，提升效率是中原地產一直提倡的，也是長遠的戰略。

另外，他透露，未來中原地產會加強與品牌之間的合作，除了已有的金融合作之外，中原地產也會以開放的態度嘗試與物管等補充業務在談合作。

一線調查：二手房成交下滑15% 房屋中介經紀人轉戰新房和二線市場

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每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

“房子是用來住的、不是用來炒的”，在中央調控政策明確要求下，去年以來全國主要城市實施了多輪調控，多主體供給、多渠道保障、租購並舉等政策加快推進，且截至目前，多個城市已陸續上線政府住房租賃監管服務平臺。而且針對房產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等亂象，相關職能部門更是出臺了一系列嚴厲政策。

市場、政策、行業競爭，多方面因素正集中“攪動”著房產中介行業既有生態，那麽在當前，該行業現狀如何？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

中介經紀人：業務量縮減七成

地處上海鎮寧路，因為大量的居家和工作人群，這里本應該是二手房租售非常活躍的地區，但區域內一家中原地產的門店經理張先生告訴《每日經濟新聞》記者，“現在就連市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的30%，一些品相不好的老公房掛牌半年以上也無人問津。而且成交周期也拉長了，有些能達半年之久。”

談到市況，太平洋房屋的王經理也頗感無奈：“現在平均一個門店一個月的成交只有1~2套，以前一個月能成交6~7套。來門店的客戶很少，成交和租賃都比較低迷，不少經紀人業務少，收入下滑，這就是行業現狀。”

成交淡了，帶看量自然不高。《每日經濟新聞》記者在上海多家中介門店了解到，現在各中介一天的帶看量只有5~6組，遠低於去年高峰時期的數量。張經理告訴記者，買賣雙方處於博弈狀態，買家紛紛持觀望態度，並不急於出手，而賣家也咬著價格不松口。

張經理直言，成交如此低迷，人員流失、門店收縮，這些或許是隨之而來的“劇情”了。

王經理認為，現在只要是門店數量在七八十家以上的中介企業，基本處在虧損狀態。後期，一些中介機構可能會視情況關閉一些效益不好的店鋪，以此節省成本開支。 

二手房成交環比下滑15%

不僅一線市場的行情低迷，數據層面也不太樂觀。上海鏈家市場研究中心數據顯示，10月上海市二手住宅成交套數為1.05萬套，環比下降15%，新建商品住宅方面的成交量也環比下降41.83%。

“原先行情好的時候，整個上海一個月有5萬多套的交易量。”張經理告訴記者，自上海調控政策出臺後，二套房首付需要七成，許多客戶拿不出這麽多首付，購買力大幅下降，因而如今一套二手房的成交周期也比以往長了很多。

從市場需求來看，剛需還是大於置換需求的，1000萬元以上房源成交量總體較小。來自上海鏈家市場研究中心的數據顯示，今年10月，二手房300萬元以下成交量占比25%，300萬~500萬元占比40%，而1000萬元以上僅5%。

目前郊區的成交明顯好於市中心。鏈家數據顯示，上海內環內的成交比例只有13.67%，而外郊環則高達34.04%。

張經理告訴記者，這主要是因為偏遠地方房屋總價多集中在300萬~500萬元，總價不高，購房者能夠承受，所以相對成交量沒有太大的波動。

“購買者觀望了那麽久，明年的購買力應該會好轉吧，希望在下半年情況就能有所好轉。”張經理說道。

經紀人轉戰新房市場

樓市嚴控之下，購房者的置業意願都明顯減弱，這對於靠業績提成獲得收入的房產經紀人來說，是一個很大壓力。

安居客調研數據則顯示，經紀人平均每月帶客戶看房達91次，高強度工作下也未必每月有成交，“價格談不攏”、“買家想繼續觀望”都很難讓一單業務做下來，這一情況讓很多經紀人甚至是門店經理的收入都減少過半。

隨之而來的就是人員流失。《每日經濟新聞》記者從一位中介人士處了解到，原先上海最大的中介高峰期曾達到1600家門店，如今只剩下1100多家，人員流失高達1萬多人。

不願換行的經紀人，則紛紛開始轉戰一手房市場，而且很多人已經不局限於上海，環上海的一些區域，比如嘉興和杭州灣都是他們“攻占”的地域，據了解，環上海的一些一手房門店還在招人。

“我們公司會要求大家多做一些外地的一手房業務，比如常熟、無錫、周莊等地。”中原地產的一位經紀人告訴記者。

“中介行業短期面臨的主要問題是，熱點城市的存量房交易量持續低迷。”安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數量，以及新開店的城市數量，來保證合理的利潤範圍和規模水平。

但長期而言，張波直言，中介行業面臨的問題就不只是房產交易了，大量租賃房源納入政府控制的平臺、品牌公寓不斷興起，這些新因素都將對大型中介機構在租房交易的傭金收入方面形成長久和持續的影響。

另外，隨著房源信息公平透明程度不斷增強，類似58、安居客等互聯網房產信息平臺房源庫不斷完善，大型房產機構未來或面臨極大考驗。但隨之，張波認為，獨立經紀人模式或有機會大展身手，這或許是中介經紀人的一個新機會。

北京二手房新政大幅提高購房人稅費負擔？專家：解讀並不準確

中新經緯客戶端1月7日電(薛宇飛)北京市住建委近期發布通知，擬將二手房房屋買賣合同自行成交版和經紀成交版合二為一，並以合同約定的房屋成交價格作為繳納稅費的依據。對此，有媒體認為，這將使北京二手房網簽價格大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅增加，“北京二手房市場將發生翻天覆地的變化”。

中原地產首席分析師張大偉則表示，上述解讀並不準確。該項政策對北京的房地產市場的影響並不大，打擊“陰陽合同”，需要在稅費征繳和普通住房認定上努力。

買二手房繳稅要大幅增加？

據了解，在北京二手房市場上，一直存在著“陰陽合同”的做法，即達成兩個合同。一個是房屋實際成交價格的合同，另一個則是通過減少家具、裝修等款項，降低成交價格，並用該合同向相關政府部門報備，也就是我們所說的網簽合同，以此達到降低稅費的目的。

2017年12月21日，北京市住建委發布《關於〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關經紀服務合同示範文本公開征求意見的通知》(以下簡稱征求意見)，擬規定，《北京市存量房屋買賣合同》將自行成交版和經紀成交版合二為一，並將涉及經紀服務的內容納入經紀服務合同文本予以規範。

北京市住建委介紹，該合同範本明確房屋成交價格的構成及金額，在文本中指明，“該房屋附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價格已全部包含在上述房屋成交價格內”，並進行了詳細列舉，防止買賣雙方為了規避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發生。同時文本要求房屋轉讓價款、申請貸款與申報的房屋價款、繳納稅收時申報的房屋價款一致，減少交易中出現的“陰陽合同”。

該合同範本中寫道，買賣雙方不得為規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同，否則應承擔相應的法律責任。

對此，有市場人士解讀稱，如果該合同範本正式執行，就意味著“陰陽合同”這一潛規則將退出歷史舞臺，北京二手房網簽價格將大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

如果該項政策真正實施，二手房網簽價和稅費會大幅提高？

張大偉對中新經緯客戶端表示，這項政策或許並不能起到打擊“陰陽合同”的作用。雖然官方給出合同範本，但具體如何使用，還是房屋買賣雙方自己決定。

張大偉認為，由於在實際操作中存在一定的難度，所謂的會對北京房地產市場產生的影響並不大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，此次征求意見，是對房屋交易價格給予了更大的規範，會減少房屋產權糾紛的發生，對規範交易秩序，具有一定的積極作用。

普通住房認定標準3年多未變

“陰陽合同”長期存在於二手房交易市場，不僅導致二手房市場價格失真，也不可避免地在房屋買賣交易中產生一些產權糾紛。

究其原因，張大偉認為，買賣雙方之所以簽署“陰陽合同”，壓低網簽價格，主要是為了規避交易稅費。

2014年9月30日，北京市住建委等部門聯合發布通知，調整了北京普通住房的價格認定標準。除建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外，價格紅線設置在了五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。至今，關於普通住宅的標準，再未調整過。

據了解，北京市普通住房交易的稅費主要包括契稅、個稅、增值稅及附加，若被買賣房屋上次交易時間超過2年，將免征增值稅；如果達到“滿五唯一”的標準，個稅和增值稅都將免征。

但是，一旦房屋交易價格超過上述標準，就將被認定為非普通住房，除契稅外，5.6%的增值稅在所難免，同時還要繳納印花稅、土地增值稅等，這無疑增加了購房人的負擔。如今，經過本輪房價上漲，在北京的二手房市場上，已經難覓普通住房身影。對普通住房的認定，已經明顯偏低。

張大偉表示，正是出於對稅費的規避，在二手房交易過程中，就出現大量的壓低網簽價格的現象。而要正在解決“陰陽合同”，則需要在稅收征繳和普通住房認定上有所改變。

嚴躍進則提醒，對於二手房買賣來說，購房者一定不要有做虛假交易的做法。他稱，將網簽價格調低，稅費可能下降，看上去比較劃算，但無形中形成的新費用會增加。若是出現房屋買賣糾紛，虛假交易本身也不受保護，這些都需要購房者嚴格按照交易秩序進行。

中新經緯客戶端了解到，在一些實際操作中，壓低網簽價格後，房屋總價格的下降，會導致購房人從銀行申請到的貸款減少，反而需要更多的首付款，提高了買房難度。

東莞今年春節期間一手房供應量大幅下跌 二手房議價空間加大

臨近春節，樓市越發變得冷清，一二手房成交雙雙回落。值得註意的是，與往年相比，今年一手房春節期間供應量大幅下跌，樓盤促銷減少，買賣雙方熱情不大；而二手房市場則出現議價空間，遇到急售業主，甚至可以降價10萬元。

市場情況

一二手房成交回落

臨近春節，東莞住宅成交量明顯回落，促銷活動減少，樓市進入淡季。合富研究院統計數據顯示，上周東莞新建商品住宅供應僅614套，來自常平和沙田兩鎮，全市一手住宅供應量連續3周在500~650套低位水平；上周一手住宅網簽617套，連續2周下滑，臨近春節淡季，成交量正常回落。從區域來看，上周麻湧鎮簽約110套，全市占比18%，其次為橋頭和虎門，全市2/3區域簽約量低於20套。

樂有家研究中心也介紹，從上周各片區一手住宅成交來看，東莞六大片區中水鄉新城片區成交量最高，成交175套，環比上漲近1倍，其他五大片區成交量均下跌，其中松山湖片區下跌42.68%，下跌幅度最大。東莞中原戰略研究中心表示，受到節前置業淡季影響，購房者對樓市關註度降低，同時信貸收緊影響，也制約了樓市的成交。

此外，據東莞房地產公眾信息網公布數據統計，1月東莞二手房網簽3526套，與去年12月的4979套相比，環比下降29.2%。合富大數據統計，1月二手房單價在1.5萬~2萬元/平方米的房源交投熱度較高，接近一半的成交個案落在該單價段內。面積在60平方米以下的小戶型房源，成交占比差不多達四成，面積在144平方米以上的大戶型成交也不錯，成交占比達28%。

上周均價跌破1.6萬元/m2

成交回落的同時，房價也出現回落。樂有家研究中心介紹，上周東莞一手住宅成交均價1.59萬元/平方米，跌回至2017年2月時價格，主要是受麻湧鎮低價格樓盤集中網簽帶動影響。均價方面，麻湧鎮水岸春天（簽約均價約8168元/平方米）網簽價較低，帶動整個水鄉新城片區價格下跌，環比下跌26.03%，跌幅居六大片區之首。

與此同時，1月東莞洋房套均總價也出現了平穩回落，跌至180萬元以下。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，1月東莞洋房套均總價與前一月相比有所下滑，下跌180萬元，全市洋房套均177萬元/套，主要是受橋頭、石碣等鎮街成交放量影響，1月橋頭洋房網簽347套，而其套均總價僅為124萬元/平方米。從鎮街情況來看，由於松山湖1月份除人才公寓外，並無正常洋房產品網簽，因此1月東莞各鎮街洋房套均總價中，南城以300萬元/套的總價位列鎮街套均總價首位，其次是莞城274萬元/套，排在第三位的鳳崗套均總價227萬元/套。

合富研究院則認為，在全國限價大背景下，東莞執行嚴格的調控政策，導致房價出現區域分化，從1月份成交量前10區域表現來看，高房價區域房價普遍同比回落，低房價區域則同比上漲。

春節買房

一手房:供應量減少促銷少

春節是否是合適的買房時機？記者了解到，今年春節期間，有不少樓盤銷售中心仍然開放，但與往年相比，今年春節期間進行促銷的樓盤較少，不少樓盤甚至休息至年初三、初四才上班。不過，也有個別樓盤推出“一口價單位”，價格相對優惠。

記者了解到，碧桂園蘋果打出了“春節不打烊”的海報，在節前給來訪客戶贈送年花。另外，碧桂園十里江灣也推出新春一口價單位促銷等等。但是記者發現，其他大部分樓盤都以自然銷售為主，並沒有如往年那樣有促銷和推貨活動。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，上周商品房住宅新增供應面積為6.39萬平方米，共614套，環比下降60.97%，新增供應量持續放緩。該研究中心介紹，上周僅兩個樓盤新增供應，分別為常平的新城市花園，供應了444套洋房，沙田的恒大禦景半島，供應了170套洋房。受到春節前置業淡季的影響，客戶置業欲望不高，開發商推盤節奏同樣大幅減緩，新增供應量保持低位運行的節奏。

東莞中原戰略研究中心認為，2月春節月淡季到來，樓市供應量步入低谷。從營銷情況來看，各大項目以迎新春為活動主題，暖場小活動為主，同時也有一些項目會推出一口價單位、特價單位，有興趣的購房者可以關註。

二手房：遇業主急售或可降十萬元

與一手房市場促銷活動減少相比，臨近春節二手房市場的議價空間加大，如果遇到急售的業主，降價幅度最高可達到10萬元。

合富置業南城凱旋公館分行主管王龍桂介紹，1月東莞南城二手市場維持平穩走勢，價格也與去年12月份基本持平。不過，與過去相比，目前購買二手房會有較大的議價空間，讓價幅度視買賣雙方的商定。他介紹，如果是急售的業主，降價幅度可達5萬~8萬元。另外，合富置業東城東泰分行主管冉辰昌也表示，接近農歷新年，東莞東城二手樓市進入交投淡季，業主也有了一定的讓價空間，以一套總價為100萬元的房源為例，一般降價幅度在3萬~5萬元之間，如果是急售的房源，以一套總價為100萬元的房源為例，降價幅度大概在5萬~10萬元之間。

值得註意的是，由於春節臨近，大部分購房者忙著返鄉過年，買賣雙方觀望氛圍也比較濃郁。合富置業虎門紫臺分行主管吳定琴介紹，目前東莞虎門板塊的很多業主都在觀望年後的二手樓市情況，放盤意願不高，放售的盤源較少，而買家以外地客為主，也處於觀望狀態。買賣雙方進入觀望，也使得該板塊進入二手樓市的交投淡季。

後市

三房四房供應多

如果在春節期間沒有選到合適的房源，購房者也可以關註節後新推樓盤，節後不少樓盤推出三房、四房產品滿足剛需和改善需求。

東莞中原戰略研究中心介紹，近期預備上市的項目主要分布在常平、茶山、大嶺山、道滘、東坑等熱點區域，此外，寮步、厚街、萬江部分項目備案價在“3萬元”以上，主要是由於別墅備案拉動。

該研究中心介紹，從戶型產品來看，95~125平方米三房、125~144平方米四房和70~90平方米兩房、三房供應量最大，而小三房和大三房以及四房的市場需求量則最大。根據東莞中原戰略研究中心統計，從東莞近期預計上市的項目來看，90~125平方米的三房產品供應量最大，達到4005套，備案價約為1.8萬元/平方米。此外是125~144平方米的四房產品，達797套，備案均價約為17709元/平方米。根據近期預備上市的項目統計，將有7171套住宅新增供應，供應面積達80.2萬平方米。

（來源：廣州日報 記者：蔣幸端）

北京二手房價格連續11月環比下降，統計局稱近期大幅反彈可能性不大

9日，北京公布了一季度經濟運行系列重磅數據。

第一財經在相關發布會上獲悉，初步核算，一季度北京市實現地區生產總值6801.5億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速與上年全年持平。

分產業看，第一產業實現增加值15.3億元，下降12.8%；第二產業實現增加值1195.2億元，增長4.5%；第三產業實現增加值5591億元，增長7.4%。

北京市統計局相關負責人表示，一季度，北京市經濟開局良好，主要領域走勢平穩，同時高質量發展穩步推進，集約、創新、綠色發展特點更加突出，群眾獲得感進一步增強，總體經濟呈現穩中有進、穩中向好的發展態勢。

這首先體現在首都發展更加集約高效，高精尖結構加快構建，效率效益進一步提升。

從產業結構看，一季度，北京市戰略性新興產業和高技術產業增加值按現價計算，同比分別增長18.6%和14.6%。

從需求結構看，一方面，消費結構繼續升級，服務性消費占市場總消費的比重保持在一半以上，對市場總消費增長的貢獻率超過7成。另一方面，產業投資聚焦高精尖及新興產業，信息服務業、商務服務業固定資產投資分別增長1.8倍和13.6%。

與此同時，一季度北京創新驅動作用進一步增強。

統計數據顯示，1-2月，北京市大中型重點企業R&D經費內部支出同比增長7.8%，比上年同期提高3.5個百分點。其中，科技服務業、信息服務業分別增長13.1%和9.1%。

值得關註的是，中關村的創新引領作用繼續增強。1-2月，中關村示範區研發經費支出增長18.2%，規模（限額）以上高新技術企業總收入增長16.2%，其中技術收入增速高達48.2%。

滿足人民對美好生活的向往、增強人民群眾的獲得感是實現高質量發展的出發點和落腳點。今年以來，北京市居民收入穩步增加，消費品質繼續提高，公共服務和社會保障加強，高質量發展下的群眾獲得感得到進一步提升。

數據顯示，一季度北京市居民人均可支配收入15767元，同比增長8.3%，扣除價格因素，實際增長5.9%。其中，占居民人居收入60%以上的工資性收入增長平穩，收入水平達到了9901元。

消費品質方面，限額以上批發零售企業中，家用電器和音響器材類、文化辦公用品類商品零售額分別增長34.7%和10.4%，家電中的高檔吸塵器、洗衣機、洗碗機等商品持續熱銷。

對於居民廣泛關註的住宅交易量回升的現象，國家統計局北京調查總隊總統計師、新聞發言人方曉丹回應，伴隨著二手住宅的成交量穩中回升，成交價格出現逐月下降的態勢。從2017年5月份到現在，價格已經連續11個月環比下降。今年1－3月份累計比上年12月份下降了1.3%。

“我們預期，如果3·17新政能夠持續嚴格執行不放松，房地產市場近期出現大幅度反彈可能性不是很大，房價將繼續延續一個平穩或者穩中有降的態勢。” 方曉丹說。

上述相關負責人表示，下一階段，要繼續以供給側結構性改革為主線，認真落實首都城市戰略定位，加快推進京津冀協同發展，著力解決發展中的不平衡不充分問題，將高質量發展引向深入。

新西蘭二手房“針對中國買家”禁售，多國收緊購房政策

新西蘭議會於當地時間15日晚上，最終以63票贊成和57票反對的結果，通過了一項法案，對在新西蘭沒有居留權的外籍人士購買當地房產做出了嚴格限制，實現了新西蘭女總理阿德恩（JacindaArdern）去年9月參加競選時許下的諾言。

外國人無法再買新西蘭二手房

據外媒報道，新西蘭財政副部長帕克在法律通過後表示：“這是一個重要的里程牌，表明了政府致力於讓更多新西蘭人實現擁有住房的夢想。”但新西蘭反對黨國家黨則認為，這是針對“有著像中國人名字的買家（Chinese sounding names）”而出臺的荒謬法案。

海外房產中介平臺居外網董事CEO羅雪欣表示，該法律對新西蘭房市的影響十分有限，因為海外買家僅占3%，購買新西蘭房產的中國買家以自住為主，他們有的在當地長居有的已經入籍。

新西蘭蓬景國際集團移民律師William Wan認為，不能簡單地認為這項法律就是為了針對中國人，因為雖然中國買家數量居新西蘭海外投資者首位，但實際成交額卻未必。真正一擲千金的往往是來自英國或者美國的富豪。

鏈家海外事業部總經理時今強也對第一財經記者表示，目前華人海外房產投資首選地區仍是美國和加拿大，其次是澳洲和英國，然後是日本和泰國。新西蘭的限購政策不會給鏈家的海外業務帶來負面影響，因為鏈家在售的新西蘭房產主要目標是當地華人。

新西蘭有400多萬人口，國內生產總值約為1820億美元，與成都或武漢相當，一直都是世界富豪們爭相投資房產的目標。受到外來資金的熱捧，過去十年里新西蘭最大城市奧克蘭的房價幾乎翻倍，全國房價平均漲幅也超過了60%，導致國民住宅自有率下滑到自1951年以來的最低水平，引發了民眾怨聲載道。

新西蘭統計局數據顯示，最多的海外買家來自中國，其次是鄰國澳大利亞。由於新西蘭與澳大利亞之間的特殊關系，來自澳洲的投資者不受這項新法律所限。

15日最終通過的法案較6月份出臺的草案略有寬松，沒有新西蘭居留權的外來投資者被禁止購買二手房，但仍被允許購買新建公寓，前提是占比不能超過整棟公寓樓的60%。

這些國家對海外買家限制更多

作為與新西蘭隔海相望的鄰國，澳大利亞也一直是華人熱衷的投資目的地。澳大利亞對於未在當地長居的投資者的限制比新西蘭還要多。外國人不但無法在澳洲購買二手房，即使購買新房也需要提前向澳洲投資審批委員會（FIRB）申請，在滿足相關的稅務要求並獲得批準之後，才能購買相中的房產。從2016年1月1日起，在遞交申請的時候還需要支付房價0.5%~1%不等的申請費。除此之外，澳大利亞政府還規定海外買家在熱門地區購房時必須支付額外的附加稅，比如悉尼為8%，墨爾本為7%，布里斯班為5%。

為了給因海外熱錢流入而火爆的房市降溫，2016年8月加拿大不列顛哥倫比亞省（下稱“BC省”）宣布對大溫哥華地區的購房者征收15%附加稅。2018年2月，該省繼續把附加稅上調至20%，並擴大了征收區域。

繼BC省之後，多倫多市所屬的安大略省也於2017年4月開始對來自海外的房產投資者征收15%的額外附加稅。如今加拿大房市已不再火熱，據美媒報道，加拿大7月房價較上月上漲0.8%，同比增長僅1.8%，增幅創最近5年以來的新低。

“黃金簽證”屢遭歐盟質疑

除了大西洋洲和北美之外，歐洲房地產市場近年來也十分火熱。除了英國倫敦外，德國各大城市的房價漲幅也驚人。據德國媒體報道，2017年德國一線城市房價平均漲幅11.6%，其中柏林、漢堡和慕尼黑的房價較10年前都翻了一番。

在2018年之前，歐洲各國並未對海外買家設置門檻，相反希臘、葡萄牙、西班牙、馬耳他、塞浦路斯等國為了刺激當地經濟甚至鼓勵外來熱錢流入，紛紛推出了海外人士購房送永久居留權的政策，即所謂的“黃金簽證”（GOLDEN VISA）。

但從2018年開始，歐洲的情況也發生了轉變。據英媒報道，今年2月初，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）宣布將於今年夏天開始實施“買房優先權計劃”（First Dibs）。根據該項計劃，倫敦地區價格低於35萬英鎊的新建房屋，英國本地購房者將擁有優先購買權，而海外買家則面臨3個月的限售期。此前，倫敦政治經濟學院（LSE）發布的一項調查顯示，華人買家占到倫敦房產海外買家的半數以上。

今年3月，歐盟宣布將對“黃金簽證”發布相關調查報告，以便加強對實行該計劃的國家進行監管。7月初，歐盟司法事務專員尤羅瓦（Vera Jourova）接受德媒采訪時表示:“歐盟委員會對黃金簽證的發展態勢深表憂慮。”她表示，鑒於事態的嚴重性，歐盟計劃將於今年秋季發布相關的監管條例。該報道稱，“黃金簽證”的受益者主要來自中國、俄羅斯和前蘇聯加盟共和國。

海外房產投資熱還能持續多久

居外網的報告顯示，2016年中國人在海外購房的規模突破了1000億美元，2017年有所回落，預計在800億美元左右。那麽海外房產投資熱還能維持多久？

海外房產平臺外房網運營總監王喜生對第一財經記者表示，近年來越來越多的國內投資者開始尋求海外投資渠道。這導致大量資金流入了海外市場，給熱門目的地國家帶來了一定的市場壓力，迫使各國陸續推出一些限制政策，這種限購趨勢在未來可能會進一步增加。他認為，目前海外限購多限於經濟較發達的國家，投資者不應總是把目光投向美、澳、加、英等國，許多發展中國家的房地產市場，也存在較大投資的潛力。

從事海外房產銷售多年的上海艇高有限公司商務總監嶽秀鳳也對第一財經記者表示，海外房產投資的熱度與貨幣也有很大關系，今年因為人民幣的持續貶值，海外房產配置再次成為許多高凈值人士考慮的目標，這是客觀存在的市場需求。不論去海外購房的門檻如何改變，市場總會在不同時期、不同政策之間找到不同的投資熱點。

時今強認為，首先，建議在購買海外房產時尋找專業人士或者公司進行咨詢。因為成熟的市場經濟國家所有政策的改變都是依法循序漸進，存在提前預警。咨詢專業人士可以了解真實全面的信息，幫助投資者做出最終決策。其次，海外置業不應盲目投資，最好與實際需求相結合（比如自住、養老、度假或子女教育等等），避免單純投機，只有長期持有才能跨越經濟和政策調整的周期，真正做到巴菲特所倡導的價值投資。

責編：黃賓