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買樓花或免交DSD 港府助地產商散貨

1 : GS(14)@2014-05-14 01:04:05

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718494

                              【本報訊】為緩和樓市供求失衡，政府急於覓地建樓增供應之外，更有意催谷一手供應。消息指，政府擬放寬雙倍印花稅（DSD）換樓計算期限，將六個月換樓期延至樓花收樓後才開始計算。一旦草案獲修訂，除刺激業主換樓意欲之餘，亦協助發展商積極散貨，加快沽售樓花步伐，有「明益」發展商之嫌。現時，待批樓花超過6,700伙，連同舊契物業等，受惠樓花達一萬伙。據了解，財經事務及庫務局局長陳家強今日將到立法會交代有關修訂。
記者：湯家明　朱連峰　莫劍弦

                消息指，政府是次乃針對買樓花人士而作條例修訂。政府消息人士強調，是次修訂並非減辣，亦不是軟化打擊樓市炒風，只是因應換樓市民實際需要，不想市民賣樓之後，又未能入住新樓，要額外租住地方增加開支。

入伙半年內沽原有住宅

                  按照現時DSD草案，換樓人士購置樓花物業，在簽訂臨時買賣合約後六個月之內，必須出售原有物業。不過，有關「先買後賣」的方式在樓花市場運作存在一定難度。
有消息指，政府有意就豁免DSD稅務上作修訂，考慮改為交吉才計算，對二手物業即多一至兩個月時間換樓。至於一手，將換樓計算時限延至樓花入伙紙批出計算。假若條例按消息所獲修訂，對買樓花的買家而言，可舒緩急於沽出舊有物業的壓力。
去年賣樓收益跌至13年來新低的長實，旗下的荃灣新盤環宇海灣即將開賣，在現有草案之下，若項目短期內開賣，買家購買新樓花後，簽訂臨時買賣合約半年內須沽出舊有物業，才可獲豁免支付DSD。不過，若草案獲得修訂，買家可於樓盤預計明年3月入伙後的半年內，即明年9月前才須沽出手頭物業，或成為第一個搶飲頭啖湯的發展商。
雖然有關修訂構思能幫助購買樓花市民，但另一邊廂，必定幫助發展商散貨。目前樓市在額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）綑綁下，交投嚴重萎縮，去年發展商開始以回贈稅項，甚至減價散貨，力挽一手銷情，面對超過6,700伙待批一手樓花來勢洶洶之勢，放寬DSD條例，有助發展商盡快沽出，以免造成囤積情況。據悉，財經事務及庫務局局長陳家強今日將在立法會交代放寬DSD修訂事宜。

       

陳家強今赴立法會交代

                  發展商風聞有關修訂幾乎「燒炮仗」叫好，地產建設商會歡迎修訂，並相信社會對措施已有太多質疑。該會執委會主席梁志堅認為，若政府在條例上作修訂，相信政府已有全面考慮。
長實執行董事趙國雄認為，放寬DSD對換樓客有幫助，對樓市影響非常正面，預料可刺激交投。
中原地產創辦人之一施永青認為，目前市場最關注問題並非「換唔換到樓」，而是中國及美國經濟前景存在隱憂，他表示：「睇唔清前景，呢個先係major factor（主因）。」施永青又指，假若政府是次乃主動修訂措施，就具有象徵意義，意味政府對後市也有保留，若修訂是針對樓花入伙計後六個月內出售第一層物業，可獲豁免DSD，對於發展商出售樓花有幫助。                                                        

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2 : GS(14)@2014-05-14 01:04:21

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718496


【拆局】
梁振英政府竭力建立不向地產霸權讓步的形象，以免遭市場指摘官商勾結，並且推出多項打壓樓市措施冷卻熾熱樓市。不過，今次政府打算修訂雙倍印花稅（DSD）草案，估計欲在樓市交投淡靜之下，測試市場反應，或是政府「撤辣」的第一步。
政府為免樓市泡沫爆破而推出的辣招措施之中，《2012年印花稅（修訂）條例草案》中涉及的住宅交易的買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）已經於今年立法會通過。目前，可以再爭取的，則是仍然在審議中的DSD草案。
測試市場反應

在樓市一片淡風之中，早前已經有審議DSD的立法會議員建議就「先買後賣」換樓人士設定退稅安排，期限則考慮由樓花入夥紙發出後半年計算，一切細則如稅率等則維持不變。
相對而言，換樓客向來只佔市場很少數目，招攬該批客源對樓市影響不大，意義在於一旦進行修訂，意味著政府「企硬」姿態有變。
事實上，隨著為遏止樓市過熱時推出的「港人港地」政策消失，不排除政府是次再讓步，測試市場反應，屬政府「撤辣」的第一步。
《蘋果》記者

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3 : GS(14)@2014-05-14 01:04:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718498


【本報訊】業界認為，若政府放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，在發展商貼市價及提供優惠銷售新盤下，換樓客將湧去換入新盤，二手樓價無可避免受壓。學者則指換樓客主要看整體樓價走勢，DSD獲放寬並非換樓主因。
學者：未必有大量成交

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，若DSD換樓期限獲放寬，將大大提高市民的換樓意欲，「過往限於半年內換樓，才豁免稅款，令好多業主擔心賣唔切樓，打消換樓念頭」。
布少明續稱，政府放寬DSD對一手樓盤有幫助，他說：「好多新盤要一、兩年內先交樓，換樓客要換新盤，之前系夾唔到個時間，而家延長期限，一手樓搶去二手購買力的情況將更明顯，對二手造成更大衝擊」。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才坦言，若放寬DSD換樓期限，雖然換樓客選擇的單位及時間增加，但不代表市場會有大量換樓成交出現，因為影響換樓客換樓意欲，並不單止是稅款獲得豁免，而是整體樓市走勢，麥萃才表示：「換樓客系咪急於換樓呢？都有層樓住緊咯，目前雙倍印花稅上限稅率為8.5%，較一般印花稅最多多了4.25%，如果樓價跌5%至10%呢，條數都喺番度，始終換樓是要考慮樓價」。

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4 : GS(14)@2014-05-14 01:04:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718501




【話你知】
政府去年2月推出新一輪打壓樓市措施，向本港永久居民買第二層樓，要徵收雙倍印花稅（DSD），並首度伸延至工商舖等非住宅物業。200萬元或以下的交易，印花稅的稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率則全面增加一倍，由以往最高（樓價2,173萬元或以上）4.25%大幅增加至8.5%。

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5 : Louis(1212)@2014-05-14 10:52:33

[周顯的社論寫相當不錯]

微調印花稅為了政治利了商界

【新論】 2014年05月14日

在前天，傳出政府有意在新的《印花稅條例》（俗稱「辣招」），作出某程度上的微調，其中包括了多個方案，例如說，放寬豁免雙倍印花稅的換樓期限，從簽臨時買賣合約起計，改成為簽正式買賣合約起計，這可以把付款期拉長了30日至45日，還有另一個可能性，就是「先買後賣」的換樓人士，在出售舊物業時的期限，從6個月延長至12個月，又或者是，把計算換樓的時間，可以寬限到在現樓交收之後，才開始計算6個月（如果前述也通過了，則是12個月）。

政治交換通過印花稅

政府的立場是對於此事極度重視，畢竟，梁振英政府上台至今，唯一見到成果的政策，就是實施了「雙辣招」，在這方面，他們要「鎖定勝利的果實」，當然不容有失。因此，在立法會印花稅修訂條例草案委員會開會時，財經事務及庫務局局長陳家強出席會議時，也提及了此事。看來，政府對某程度上的「微調」印花稅條款，是事在必行，只是不知究竟在哪一個方面、哪一條條款，去作出「微調」，以及不知這項「微調」的程度究竟有多微，或者究竟有多大而已。

然而，無論如何，地產市場對於這宗消息，有着一定的憧憬，因此，前天多隻地產股大升，昨天也能維持着價格，所以市場對於這個消息，反應是正面的。然而，究竟政府的心意和目的為何，這個放寬假如落實，對於地產市道，又會有甚麼影響呢？
有人認為，政府這次「變相減辣」，是向地產商「叩頭」，以便地產商在市場上「散貨」，多點賣出一手樓，這是官商勾結原因。有人說，這是因為政府見到地產市道的勢頭不對，所以先一步減辣，以免樓價大跌，這是經濟原因。另一種說法，則是政府為了換取印花稅的加快通過，所以作出了這個讓步，以作為交換條件，這是政治原因。

我們的看法，首先是否定了政府因為地產市道不對頭的理由，因為地產市場炒至去年的高位，至今日只是微微的跌了幾個巴仙，如果以此理由，就去貿然「減辣」，這個政府可未免太過離譜了，這政策也未免太過兒戲了。所以，我們也傾向於相信，政府是為了政治原因，為了盡快通過《印花稅法例》，才作出這個政治交換。因為，在今日香港這個瞬息萬變的政治局勢，任何政策還是生米煮成熟飯盡快通過為佳。換言之，我們是不相信經濟原因，認為這是政治原因居多。

創造雙贏何樂而不為

然而，政府此舉，是否向商界讓步呢？答案當然是的。我們有理由相信，商界在這方面，是向政府施壓了，而商界也應該預聞了，政府應該在某程度上，將會作出「微調減辣」。有目共睹的是，在這一年多以來，地產商的售樓數目一直不多，低於市場估計。當然了，這些累積下來的存貨，不管地產商們是多麼的財雄勢大，終究是要出售的。如果政府宣布微量「減辣」，相信大大的有利於地產商的推出新樓，到了這個時候，地產商便可以乘機散貨了。

故此，反對政府的人對於「政府幫助地產商散貨」的說法，是正確的。但是，把更多的樓盤推出市面，終究是可以改善市民的居住環境，而快點通過《印花稅條例》，也的確是有利於加快落實政策。我們是實事求是的人，也永遠支持政府實事求是地去工作，只要是實質上有利於公眾的政策，我們便支持。如果印花稅在大前提上，是有利於香港的大部份市民，現時政府只是微調一下，便能夠盡快通過，這又何樂而不為呢？記着，香港人的立場不是鬥氣，我們的立場原意也不是「餓死地產商」，而是希望創造雙贏，令到香港人得到最大的好處。如果要堅守立場，一步不讓，結果是兩者皆輸，這叫做「食砒霜毒老鼠」，我們當然是義無反顧地反對的。

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6 : Louis(1212)@2014-05-14 11:49:41

DSD取消與否　香港的樓價必漲
（香港大學建築系博士候選人　鄭林子）


■政府雙辣招實行一年多，香港樓市成交量下降，而樓價只是微跌。資料圖片

不管今次政府是否放寬或取消DSD，香港的樓價都有很大機會大幅度上漲。更廣泛一點說，香港樓市之所以從2009年開始就漲得厲害，暫時拋開土地財政這個大問題來談，很大程度上是由於政府一輪接一輪「打壓炒樓政策」的結果。

為甚麼會這樣說？地產市場之複雜人盡皆知，要了解和掌握它的走勢，不妨從淺中求。

房價取決於市場的供給和需求，是最淺的理論。兩層含義，一是市場上的供給與需求經過互相作用會形成一個時期內（經濟水準等因素不變）的出清價格（market-clearing price）；二是價格是供求雙方的市場決定指引。在政府制訂樓市政策時，這第二層含義很容易被忽略。

當政府打壓市場需求時，如果經濟形勢沒有變差，被打壓的僅僅是成交量，而成交量只是需求量的一部份，此時的價格是成交價格，並不能反應市場上的真實需求，因此發揮不了對住房供應方的投資指引作用。而這一指引作用的缺失，正是樓價將會上漲的主要原因之一。

先看地產商如何應對。雖然政府出辣招的意圖是打壓樓市上的投機者和外地買家，但對地產商的影響不可小覷。很簡單的邏輯，稅賦加大使潛在買樓者取消或推遲買樓計劃，一段時期內，房屋成交量銷售慘淡，導致地產商資金鏈收緊。資金實力不同的地產商會做出不同的反應。

對一些小型的地產商來說，現金流斷開的打擊是致命的，它們的選擇有兩個：被大房企吃掉，來一輪大魚吃小魚的過程；如果沒人吃得下，就只有必要降價售樓。而回籠的資金，或不足以進行下一輪買地與投資，它們的命運是離開地產行業，庫存出清後，不再投資建造新樓；或等待形式好轉而進行新一輪地產投資，到那時新樓上市定價必然高，因為要彌補這一季的損失，或為以後再遇到類似的低迷情況做打算。從長遠來看，整個發展周期的收入將會被拉平，不會有低於行業整體水準的利潤。這一點對實力強的地產商來說也是如此。

對資金實力強大的地產商來說，也可以先低價出售一部份，待形勢好的時候再定高價，也可以選擇捂盤──地產商吃定了政府打壓政策不會持久，因為樓價低或房屋賣不出去，地產商就不會買地，政府就沒錢出糧──等寒冬過去，形勢好轉再以高價售盤。

但不管地產商實力有多強，目前他們是資金短缺的，也不知道辣招政策會持續多長時間。而如前所述，此時的市場成交價格也不能反應真實的需求資訊，地產商對未來的銷售預期會持保留態度：一方面放慢在建樓宇的建築速度，另一方面則是在庫存壓力下不再大量購地。又由於房屋建設的周期長，對需求進行了暫時的打擊之後，一系列作用下最後的結果是：新樓供應將會變得非常緊缺。

2013－2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅，可供興建約13,700個單位，但剩餘15幅，其中11幅將滾存至下一年度，其中有2幅合二為一，另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出，帶不動地價，政府也不願意把土地放出來賣了。

這一組數字已經證明了上述推論，因此，香港樓市供不應求已是必然結果，樓價上漲也是自然而然的了。之所以說無論今次政府是否放寬或者取消DSD限制，樓價都會漲，是因為房屋供應不足，是所有潛在的購樓者都會面臨的局面，即使不放寬DSD或者撤銷辣招，香港永久居民的購樓需求已經不能被滿足；如今的成交量減少、價格微跌只是暫時情況。更嚴重的是，即使政府現在就立即撤銷辣招，幫助開發商回籠資金和重樹信心，但房屋建築周期長的特點將使得市場上可供出售的房屋數量變得十分稀少，價格上升已經是必發之勢，炒樓者也開心起來了。

樓價若真的下跌，惟有兩種情況，其一是供給增加，其二是經濟大幅度下滑。這兩點，在香港來說都很難。靠賣地賺錢的政府，再加上地產商團體施加政治壓力，政府必不願意多賣地。沒有人願意看到經濟下滑，就近幾年來看，香港經濟下行的現實，並沒有到達抑制住房需求的程度。

鄭林子
香港大學建築系博士候選人

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年底推樓花　研設單身配額

1 : GS(14)@2015-03-26 18:49:58





【本報訊】全城瘋狂搶購新居屋，但今期居屋只有2,160個單位，僧多粥少下，不少無殼蝸牛可能要失望而回。不過，政府加快供應資助房屋，今年底房委會將推售元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街約2,650個居屋單位。消息透露，由於今期新居屋白表申請者佔9成，房委會年底預售樓花時，除了考慮調整綠、白表比例，也會研究增設單身人士配額。



元朗佔2,400單位

政府今年底將預售約2,650個居屋樓花，包括元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街的居屋屋苑。當中屏山橋昌路東共有3座，合共2,400個單位，屋苑鄰近西鐵天水圍站。至於沙田顯田街居屋只有約250個單位，以山景為主，附近環境尚算清幽，並且鄰近興建中的沙中綫顯徑站；預計兩個屋苑最快2018年中落成。房委會已檢視今期居屋申請者的資料，白表佔比高達9成；據了解，當中最少一半屬白表單身人士申請，部份更是零收入的申請者。消息透露，房委會年底預售樓花時，會考慮調整綠、白表比例，也會研究增設單身人士配額。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090524

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年底推樓花　研設單身配額

1 : GS(14)@2015-03-27 00:53:00





【本報訊】全城瘋狂搶購新居屋，但今期居屋只有2,160個單位，僧多粥少下，不少無殼蝸牛可能要失望而回。不過，政府加快供應資助房屋，今年底房委會將推售元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街約2,650個居屋單位。消息透露，由於今期新居屋白表申請者佔9成，房委會年底預售樓花時，除了考慮調整綠、白表比例，也會研究增設單身人士配額。



元朗佔2,400單位

政府今年底將預售約2,650個居屋樓花，包括元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街的居屋屋苑。當中屏山橋昌路東共有3座，合共2,400個單位，屋苑鄰近西鐵天水圍站。至於沙田顯田街居屋只有約250個單位，以山景為主，附近環境尚算清幽，並且鄰近興建中的沙中綫顯徑站；預計兩個屋苑最快2018年中落成。房委會已檢視今期居屋申請者的資料，白表佔比高達9成；據了解，當中最少一半屬白表單身人士申請，部份更是零收入的申請者。消息透露，房委會年底預售樓花時，會考慮調整綠、白表比例，也會研究增設單身人士配額。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090524

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發展商頻推遠期樓花套現

1 : GS(14)@2015-04-25 08:38:22

【本報訊】運房局預測未來3、4年一手私樓新貨量達至創新高的7.8萬伙，按季增4,000伙，令發展商一定要加快賣樓速度，促成了遠期樓花項目的出現，盡早散貨。其中一個樓花期長近28個月的油塘新盤於本月中只花兩日就沽清。



防新供應湧入搶客


政府於2013年中將預售樓花期由20個月延長至30個月，令超長樓花期項目在市場逐漸湧現，給予發展商盡速散貨讓資金回籠的機會。其中會德豐（020）油塘新盤Peninsula East於上月獲批售樓紙後，本月賣樓，但項目預計落成日期為2017年7月底，樓花期長逾28個月。此外，去年中新地將軍澳的天晉ⅢA及天晉ⅢB，樓花期亦分別超過800日（27個月），亦是長樓花期的新盤代表。事實上，運房局昨公佈的資料中顯示，截至上月底，已批出土地並可隨時動工的項目，由1.5萬伙增至2.1萬伙，按季增6,000伙，而已售樓花數目由7,000個增至1萬個（當中9,000伙為2013年前施工），按季只是增3,000伙，反映出麵粉批出的速度比麵包賣出為快，發展商要防止新供應湧入搶客，以市價或低於市價推出先行鎖定利潤。據地政總署資料顯示，截至上月底，正申請預售樓花的項目中，有三個的預計落成日期是於2017年，當中會德豐的將軍澳唐賢街33號項目預計落成日期更是2017年10月底，即是距離現今近30個月。■記者黃嘉銘





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150425/19125002

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海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機

1 : GS(14)@2015-11-02 00:35:54

2015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售，發展商取得臨時批地後，即使現場只是爛地一塊，也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡，惟早年埋下的危機，最近終告爆發。

由香港上市公司打造的樓盤「海一居」，臨時批地限期將於十二月屆滿，惟至今連地基亦未完成，以致約三千戶業主大失預算，紛紛向議員求助、上街示威，甚至直闖發展商香港總部追究。

事件引起廣泛爭議，有議員及民間團體贊成政府企硬執法，就算不收回土地讓發展商埋尾，亦要跟足法例徵收溢價金，涉及款項最少十多億元。

當初決定購入海一居的樓花單位，主要因為發展商隸屬大集團，加上當時樓價升得好快，怕不上車再沒機會；而賣樓廣告標明一五年第三季入伙，但這幾年每次經過地盤，都甚少見到有人開工，已經知道不妙，結果真的出事！」一名海一居業主向本刊說。

曾是澳門最大型樓盤的海一居，由香港上市公司九龍建業（0034）擔任大股東的保利達集團發展，一○年開售樓花時仍未定名，僅以「東方明珠區P地段」作登記，規劃中有十八座大廈，提供近五千三百個單位，後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近，佔盡地利，故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶，共售出約三千個單位。

發展限期二十五年

資料顯示，該地皮早於九○年獲發臨時批地文件，發展限期二十五年，土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》，均列明若果限期內未能完成發展，政府可以收回，以免寶貴的土地資源遭到囤積。

知情人士透露：「回歸前澳門經濟欠佳，縱然獲得地皮，亦非發展時機；直至賭權開放，發展商紛紛啟動項目；由於工業式微，很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段，○六年已成功修改為純住宅用地，就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』（等同規劃限制），亦應有足夠時間完成項目，但發展商卻要到上年才動工，當然趕唔切。」

海一居所處土地的臨時批給期限，將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期，但一直未獲批准。及至本月初，運輸工務司司長羅立文明言，按照《土地法》，期限一到就不能再續。

銀行拒做按揭

消息引起海一居小業主恐慌，數百名業主向立法會議員及民間團體求助，又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說：「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知，甚至有人剛剛才入市購買其樓花，但被銀行拒絕做按揭，極為無奈。」

年輕酒吧東主黃小姐，一二年購買海一居樓花，迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約，直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況，但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。

黃小姐轉述該名女負責人說，公司今年初曾向小業主發出短訊，表示在該月內接受業主退回單位，但結果收不到任何申請，「她又表示預計海一居可於一八年落成，要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意，但我只想盡快收樓，因為現時附近新樓呎價平均要七千多元，取回原價根本無可能上車。」

保利達曾經解釋，工程延誤源於圖則審批太慢，單是環評報告已糾纏了三年多，直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱，海一居自動工後一直加緊人手進行，目前已完成七成地基，有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢，指當中涉及不同範疇。

本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察，以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作，惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意，如果工程進度理想，特別是天氣配合的話，有機會在一八年落成。

澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為，工程出現延誤，發展商肯定有責任，而政府批則效率亦有關鍵性影響，「發展商就好似茶客，一早去酒樓開位，但落單的餸菜等極都未上，這種情況是否茶客的責任呢？近年當局審批圖則嚴謹，態度值得認同，問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」

針對今次風波，有商界人士建議政府再次修改《土地法》，例如設立過渡期，讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體，均認為不能動輒修改《土地法》。

涉及溢價金逾十億

工聯會立法會議員關翠杏批評，海一居事件中，發展商難辭其咎，政府宜應企硬執法，包括收回土地重新公開競投，讓中標公司接手發展；如考慮再次批給原發展商埋尾，也必須收取溢價金，保守估計涉及款項逾十億元。

聚賢同心協會副理事長林宇滔說：「目前發展商售出的三千個單位，絕大部分只收到三成首期，一日不交樓都收不到尾數，所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金，可以讓樓宇順利完成，發展商除了賺取利潤外，還可維持商譽，是一個雙贏方案。」

澳門在一三年修改《樓花法》前，發展商取得臨時批地後，就算爛地一塊亦可預售遠期樓花，且搶購者眾。今次海一居事件，也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。

根據土地工務運輸局公佈，同樣於今年內臨時批地期滿的地皮，還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目，以及偉龍馬路的酒店項目，據悉上述三個項目的工程進度良好，應可趕及完成發展。

不過有知情人士透露，臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮，在澳門仍有不少，擔心有爛尾危機，「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮，規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場，土地使用期同樣為二十五年，即二○一八年屆滿；惟該地皮最近才開始動工，連地基也未打，如不特別趕工，到期時未完成發展，便有機會被當局收回。」

寬限執法有先例

一三年修改的《土地法》，出台才一年多即受到海一居風波的挑戰，有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上，澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題，寬限執法已有先例。

同為一三年，房屋局推出《房地產中介業務法》，要求經紀最少具備高中學歷，以及必須接受專業培訓和考試，而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。

然而法例生效時，地產業界發出強烈反響，指經營環境未能追上法例的嚴格要求，結果獲當局給予五年過渡期適應，舊從業員可以申領臨時牌照，但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今，有一千多人考獲正式經紀牌照，另有五千多人基於法例的寬限，獲房屋局簽發臨時牌照，暫保飯碗。

澳門爆料熱線

電話：(853)6220 5562電郵：[email protected]

撰文：社會組︱攝影：社會組︱設計：張文彪

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西半山新盤開價低同區四成 帝匯豪庭屬3年樓花 折實呎價2.27萬

1 : GS(14)@2016-01-21 14:44:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160121/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】港股昨急挫749點，「四叔」李兆基旗下恒地(0012)西半山羅便臣道新盤帝匯豪庭公布首批價單，即使最高折扣率僅1％，首批30伙折實均價仍見2.27萬元，比同區干德道新盤近日售出的標準戶呎價3萬至4萬餘元，低約四成，一改恒地過往惜售兼以較高溢價開盤的慣例。不過業界認為，帝匯豪庭樓花期長達34個月，中低層單位只望樓景為主，兼且干德道位置較羅便臣道矜貴，這些都是恒地今次「低價開盤」的原因。

明報記者 張美婷、林可為

帝匯豪庭首批以定價計平均呎價2.3萬元，相關單位分佈於5至16樓中低層、實用1023至1735方呎；今批單位99折後的折實呎價，介乎2.12萬至2.67萬元，最低入場費為7樓實用1023方呎B室，折實價2390萬元。恒地已上載銷售安排，周日先售18伙。

折實2390萬入場 周日賣18伙

西半山去年底至今一手交投活躍，以干德道天匯、璈珀和Cluny Park等主要新盤而言，近期售出的中低層標準單位，實呎做價由3.1萬至4.7萬元，意味帝匯豪庭首推單位折實均價2.27萬元，比同區新盤相若樓層的標準戶的呎價水平低約四成。

須留意的是，上述新盤全屬現樓，或已獲當局批出入伙紙，帝匯豪庭預計至2018年10月才落成，目前仍進行地基工程，樓花期長達34個月，未必適合要求即買即住的買家。另上述新盤均位處干德道，中層已擁有不俗的維港景；至於帝匯豪庭所處的羅便臣道雖然亦屬傳統豪宅區，但地勢較干德道低，兼且首推單位全屬中低層，基本只以樓景為主，綜合樓花期、位置、景觀等因素，相信是帝匯豪庭「低開」原因。

擬保留26伙長線收租

恒地亦透過同系財務公司，為帝匯豪庭提供八成一按，首36個月息率P減2.75厘，第37至60個月為P減1厘，之後全期P加1厘(P現為5厘)。另恒地亦提供最高四成二按，一、二按合共不逾樓價九成，二按息率與採用八成一按計劃相同。恒地營業(一)部總經理林達民表示，股市波動屬短暫現象，樓市並不會因經濟短期波動受影響。他形容，帝匯豪庭屬「豪宅超筍價」，較同區新盤呎價3萬至4萬元為低，預料帝匯豪庭稍後加推時加幅可達10%，集團亦擬保留26伙作長線收租。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，帝匯豪庭首批開價比市場預期低，反映股市下跌等因素，估計未來其他新盤定價亦有壓力。

同系倚南增5％優惠

另恒地同系鴨脷洲倚南，變相減價促銷；據倚南最新上載價單顯示，新增5％「新春優惠」折扣，其餘優惠不變，估計項目現餘約57伙貨尾。至於香港小輪(0050)發展、恒地銷售的深水埗海柏匯，估計過去5日累收約170張入票，以周6首輪售70伙計，超額1.4倍。

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逾萬伙樓花待批預售元朗將軍澳最多　朗屏8號加快售樓安排

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:36

【本報訊】一手市場銷情略見好轉，發展商隨即加快賣樓花的步伐。據地政總署最新公佈預售樓花資料顯示，截至2月底，累積預售樓花涉及住宅單位數目為11,169伙，當中有2,358伙及2,093伙是來自將軍澳南及元朗區，另加剛獲批預售的元朗朗屏8號（912伙）突加快售樓安排，觸發新一輪元朗新盤大戰。記者：黃嘉銘　程俊華　朱連峰


事實上，重災區元朗近期焦點項目，落在剛獲批預售項目朗屏8號，物業由嘉華（173）牽頭發展，建有4座住宅大廈，為西鐵朗屏站項目。



最細203方呎　鐵路盤之最

發展商指曾指最快下周開價，昨突上載樓書，按樓書顯示最細單位只203方呎，應為鐵路項目史上最細單位，設於5座1至9樓的J室（沒有4樓），開放式僅有8伙，面積最大888方呎，發展商昨晚隨即開放示範單位予代理參觀，逼滿地下大堂外行人通道，今日則開放予傳媒參觀，不排除提前開價，入伙期為2018年1月。同區長實（1113）元朗牛潭尾項目為新申請預售，涉及67伙，預計關鍵日期是今年12月底，項目屬實用面積逾1,600至2,300方呎大屋，料下半年推售。此外，新地（016）Grand YOHO Development第一期提供1,114伙，是今年該集團重點項目，現正待批預售。上述元朗項目共有2,093伙待推。將軍澳南有3個項目已申請預售，兩個來自會德豐（020），新申請預售的唐俊街23號項目提供926伙，預計關鍵日期是2018年8月底。另一個新地海天晉提供628伙。3盤共2,358伙待推。



■按樓書顯示，朗屏8號最細單位只有203方呎。

■將軍澳南有3個項目已申請預售，共涉2,358伙。　資料圖片




上月申請預售　7個月最多

綜合地政總署資料顯示，2月份新申請預售樓花的住宅項目共有5個，涉及1,557伙，按月續升約15.2%，創7個月以來新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近月新申請預售樓花單位卻持續向上，足見發展商部署推盤相當積極，料未來有不少項目陸續申請預售，相信累積待批預售樓花單位於有機會進一步向上。同時，目前已獲批預售樓花同意書，但尚未推售的私人住宅項目仍涉及超過3,000伙之多，大型項目包括新世界（017）西貢傲瀧（680伙）、新地元朗峻巒1B及1C期（665伙）及同系何文田天鑄第二期（271伙）。中大市場學系教授冼日明認為，樓價跌勢已成，發展商持貨時間越長，單位價格只會持續貶值，相信發展商不會於此時囤貨，一定會盡量拿出來賣，甚至加快賣，而且在一些供應較多的地區如將軍澳及元朗區，發展商更要互相競爭，賣樓價錢自然會定得更低，如果樓價今年跌15%至20%，上述地區有可能跌得更多。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517358

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朗8呎價1.15萬 略低同區世宙 22個月樓花 映御突加推55伙截擊

1 : GS(14)@2016-03-11 12:26:59

http://property.mpfinance.com/cf ... 0311/paa01/laa1.txt



【明報專訊】元朗新盤戰進一步白熱化。嘉華（0173）與信置（0083）合作、以毗鄰西鐵朗屏站招徠的元朗朗屏8號（下稱朗8），昨公布首批208伙價單，成為繼尚築、世宙、峻巒1A期和映御後，區內近1年來第5個推出的新盤。朗8首批平均實呎1.31萬餘元，扣除最高12％折扣後，整批折實平均呎價11,588元，較世宙去年底首批折實均價1.19萬元低約3%，惟相較新地（0016）上月以低價搶灘的同區德業街映御首批折實均價1.01萬餘元，卻高逾一成。映御昨晚亦突擊加推55伙，並首度推出2房截擊朗8，搶佔購買力。

明報記者 方可兒、林可為

雖然朗8首批呎價較世宙略低，惟朗8樓花期長約22個月，較世宙約1年的樓花期多10個月。另因朗8毗鄰朗屏西鐵站，交通較位於德業街映御便利，料相關因素已反映在定價上。

1房折實338萬入場

朗8首批屬1至4房，市場最關注、入場門檻最低實用200餘方呎開放式戶不在首推之列。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明稱，首批折實338萬至1111萬元，入場戶為2座1樓C室（實用337方呎1房戶），折實價338.8萬元（折實呎價10,053元）。

首批208伙市值13.5億

對首批未有包括開放式戶，溫回應指樓盤戶型多元化，首推已涵蓋不少戶型，早前亦有不少買家對2、3房感興趣。今批單位以定價計市值約13.5億元，形容定價貼市。嘉華亦透過指定財務公司提供八成一按，最長還款期25年，首3年定息3厘、之後全期P（P現為5厘）。

世宙明天發售4伙

新地上月推出的映御，入場門檻280萬元起，惟相關單位屬開放式戶；至於映御低層實用369方呎1房單位，折實入場費340萬元，與朗8一房戶折實入場費相若。映御昨以平均實呎1.19萬元加推55伙（定價計市值2.78億元），扣除最高近11%折扣後，今批折實平均實呎10639元，實用306方呎開放式戶折實入場費約309萬元起。

除映御昨晚突加推55伙截擊朗8外，長實（1113）旗下與朗8隔着西鐵朗屏站遙遙對望的世宙，明天亦以限量形式發售4伙。

YOHO 呎價10254元 重返1年前

隨着多個新盤開售，區內二手受壓。區內代理指，YOHO Town 3座高層G室，實用面積393方呎，早前叫價418萬元，朗8開價後隨即減至403萬元成交，實呎10254元，呎價重返1年前水平。

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2 : GS(14)@2016-03-11 12:27:23

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3,900伙樓花申售創逾13年新高南昌站　荃灣西站項目成焦點

1 : GS(14)@2016-05-08 02:53:46

■西鐵南昌站1A期項目涉及1,014伙。



【本報訊】發展商全速出貨，上月新申請預售樓花伙數近3,900伙，創自2002年10月後約十三年半新高。其中兩大西鐵項目為新地（016）長沙灣南昌站項目，以及新世界（017）聯同內房萬科（2202）荃灣西站6區項目（柏傲灣）為焦點，各佔約千伙，最快下半年同期出擊。業界料發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源，樓價難免受壓。記者：黃嘉銘


地政總署昨公佈的最新資料顯示，4月份新申請預售樓花的住宅項目共有6個，涉及3,892伙，按月大增約1.6倍，更創自2002年10月後約十三年半新高。而今年首四個月累計共錄8,262伙新申請預售樓花，已佔去年全年一半。同時，上月累積待批預售樓花大幅回升約三成，至12,937伙，創七個月新高。




新地料年內開賣兩項目

新申請預售樓花當中，兩大西鐵項目為焦點，新地西鐵南昌站1A期項目，涉及1,014伙，預計關鍵日期為2018年8月31日；另一焦點為西鐵荃灣西站6區項目，由新世界及內房萬科合作發展，提供約983伙，名為柏傲灣。項目當日地皮每呎樓面約5,088元，屬荃灣西站各項目中最貴。預計關鍵日期為2019年6月30日，以現時計樓花期長達38個月。新世界指，柏傲灣設有2座，單位間隔由開放式至四房單位，主打一至三房單位。新地同系馬鞍山白石項目，涉421伙，亦申請預售。預計關鍵日期為2019年2月28日。新地副董事總經理雷霆指，兩個項目皆有機會於年底前開售。另華懋將軍澳南68B1區項目，涉857伙，名為海翩匯，預計關鍵日期為2018年11月30日；同區麗新發展（488）與新地前主席郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目，亦申請預售，涉605伙，預計關鍵日期為2018年6月26日。



麗新將軍澳盤盼下季賣

麗新發展高級副總裁潘銳民表示，將軍澳第68A2區項目希望爭取最快於第三季賣樓花，會以一房及兩房戶為主，另有三、四房戶，對於區內接連有新盤推出，會否擔心市場競爭激烈，他則認為只是良性競爭，反而全個區多盤推可以令市場注意力集中於該區。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預料，於一手持續供應量增多、需求減少下，樓價難免受壓，料至今年年尾樓價仍有5%下調空間，一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，發展商積極申請長樓花期項目預售，反映發展商推盤意欲強勁，保持「貨如輪轉」策略。



■西鐵荃灣西站6區項目，由新世界及萬科合作發展。

■麗新與郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目（紅框示）涉605伙。　資料圖片



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160507/19601420

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恒地售迎豐地舖樓花

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:07

【本報訊】恒地（012）近期積極放售一批非核心工商物業，同時亦將旗下住宅物業的基座舖位放售。消息指，集團於土瓜灣的遠期樓花迎豐，率先售出其中1個地舖，作價1,815萬元。迎豐位於土瓜灣馬頭角道50號，但已售出地下5號舖，約550方呎，成交價1,815萬元，呎價3.3萬元，與同區市價相若。迎豐為單幢樓，提供開放式及1房的細單位，住宅部份去年11月開售，首批平均呎價1.55萬元。包括兩層商舖樓面，合共1.9萬方呎。此外，由Maple時裝店及有關人士持有的灣仔軒尼詩道338號北海中心地下D號舖，目前意向價1.38億元放售。美聯旺舖營業董事劉啟聰表示，舖位面積約2,632方呎，可商議售後租回，每月租金約為40.5萬元，呎租為153.9元，若按業主目前叫價，收租回報約3.5厘。資料顯示，舖位於2010年以6,000萬元購入，現叫價較購入價高出1.3倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613643

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