📖 ZKIZ Archives

楼市“恐高症”

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100133597&time=2010-04-09&cl=115&page=all

“恐高”心理，正在悄悄袭向楼市的每一个参与者

《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎
 

　　房价还会上涨吗？那些一个月前还意志坚定的炒房客，如今会摸出一枚硬币猜正反。信心，犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。北 京一位先后买卖过20多套房的炒家，一周前决定清仓出货。

　　“现在也许不是最高点，但到了最高点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求，也主要是投资的刚性需求了，那不如把房子当纯粹的投资品来 看。”这位炒家说，“在这么高的价格之下，把钱继续积压在楼市，风险已大过收益。”

　　让部分炒家们感到恐惧的是“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近，二手房每平方米报价一周内暴涨了3000 至5000元。房产中介人员对记者称：“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨。”

　　3月，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。特别是3月的最后一周（3月22日至3月28日），国内大部分主要城市，楼市成交量出现井喷， 以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时，北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。

　　楼市还要涨多久？长城证券地产分析师刘昆认为，房价可能再往上冲20%左右就“到头了”，回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有 半年到一年左右的涨幅。

高位恐惧症蔓延

　　恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间，房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的，是很多楼盘的疯涨，根本找不到理由。”一位地产业内资 深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。

　　现在，北京的房价已处于历史最高水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底，国内主要城市住宅成交放量，在一些业内人士看来， 既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求，也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。

　　“（我们）盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称，今年的情况是，开发商能赶到上半年推的，都不会推到下半年，开发商 对高房价的持续性也深感恐惧和担忧，很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地，并估计下半年可能会出现局部的调整。

　　华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标 的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。

　　去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。

　　而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比（当前房价比当前月租）的差距正在进一步拉大。2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价 普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房 屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。

　　所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。即：如果将房 子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。

　　财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历 史上的最高位。

　　Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过 60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

　　Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。

“最坚强泡沫”？

　　但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗？据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍 有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。

　　北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。

　　实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国 地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出， 中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

　　“房价不败”的信心，助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中，投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例，浙商证券分析师 戴方直言，现在全部是有钱人在买，早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。

　　在文化心理上，如今的中国与当初的日本有极其相似之处：盲目地认为地价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然，中 国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在 泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。

　　纵观今年以来中国各监管部门出台的政策，不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧 房地产信托，并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐 房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。

　　但事实上，2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效，其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在全国“两会”期间 反问记者：“现在有房地产调控吗？”

　　果然，全国“两会”结束之后，未遭实质性打压政策的国内楼市，迎来了早到的“阳春”。3月15日，随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区 每平方米2.8万元楼面价的曝出，楼市的观望情绪一扫而空。

　　“挤泡沫”注定是一个痛苦的过程，对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心，已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业，地 方和中央财政都靠它，政府怎么会把房价打下去？”一位房产中介公司人士向记者分析，“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”

“狼从哪里来”

　　几番“狼来了”之后，迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新 华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示，但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后，2月以来颇有起色的地产股股价，连日下挫。

　　“资本市场反映房地产市场的变化，通常会提早三至六个月。”一位基金经理表示。

　　华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为，后期政策压力在加大。华泰联合证券的报告称，“投资性需求向较有潜力的二三线城市 转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为，新华社社论可能是为新政策出台 进行铺垫，而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。

　　4月初，国土部发布报告称，北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”，中央还会有一系列调控政策进行整治。

　　高通智库4月3日的一份研究报告宣告，投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5% 左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率，均接近和低于一年存款利 息；在减去通胀之后的实际收益率，已为负值。

　　这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。

　　这篇报告认为，目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与投资价值的背离程度， 远高于2007年泡沫时期的水平，投资需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现 20%-30%的深度调整并不为过。

　　每个人都希望自己身手敏捷，成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者，但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上 的稻草在哪里？

　　很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日，央行重启三年期央票发行，此举被认为是进一步收紧流动性的信号。而从1993年 以来的十余次加息历史来看，温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息，才会对楼市影响显著，如1993年与2007年。

　　事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深 渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。

　　一个值得注意的现象是，由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入，部分二三线城市的房价正在疯狂上涨。

　　4月初，被视为房地产价格洼地的长春“地王”频报。4月2日，龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街附近13.5万平方米的土地，楼面单价达到 5500元每平方米，溢价率高达287%。

　　“二三线城市房价这轮上涨，很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飚升，对二三线城市 的影响已成为目前政府部门关注的重点。

　　3月22日，国土部副部长贠小苏特别称，要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调，由于一线城市用地成本已经大幅增 加，土地成本辐射效应已相对减弱，部分用地和开发需求必将转向二三线城市，必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。可以想见，当二三线城市被卷入这场房地产 泡沫的漩涡时，政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。

　　无人知道，多少人将被最后一波狂潮吞没。

要捕捉股市贏家 必須克服畏高症 黃國英

1 : GS(14)@2014-04-09 15:09:05

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=32793

如要估計市場上所有股票的累積回報，心中的印象會是多數與大市相若，不外跑贏、跑輸一點。可是根據長板投資（Longboard Asset Management）做的一份研究，市場的現實與這種想像，有很大距離。研究對象是在一九八三年至二○○六年期間，全美國的股票（剔除欠缺流動性者，大約有八千隻入選）。研究人員追蹤這數千隻股份，在廿年間的累積總回報，表現原來極端兩極化，與指數的回報，卻沒有多大關聯。



好股能夠經常破頂，過去二十年通用電氣創新高次數超過一千次。


贏家全取　輸家埋單

先看一點基本數據。由差的一方說起：39%股份的累積回報是負數，注意並不是一年半載為負，是持有整段期間，最後為負。而18.5%股份，股價下跌75%或以上。與羅素三千指數相比，64%的股份跑輸。股份表現不佳的比率如此之高，股市卻能穩步上揚，全靠25%的股份，抵銷了下挫股份的跌幅之餘，還令整體價值上升。約有兩成的股份，是特級贏家，廿多年間累積回報起碼有三倍以上，並非霎眼嬌。

長板投資將這份報告命名為「資本主義的分布」（The Capitalism Distribution），說明市場就是由大批失敗、最多普普通通的公司，與少數極為突出的贏家組成。這種狀況不講平均，絕對是贏家全取，輸家埋單。財經作者Michael Covel也提供過同類數據：一九九一至二○○八年，羅素三千指數年均回報8%。如果買齊全部股票，卻沒買最好的5%，年均回報會跌至負1%。相反，同樣是買齊全部，而避過最差的5%，年均回報可提升至12%。由此可見，其實操作的勝負，就是由兩個極端的股票群組決定。

從這些數據，不論是被動與主動操作，都可有所得着。研究的結論，某程度上為被動式指數化投資背書。因為如果選股能力不足，錯失贏家、投入輸家，又不夠分散，傷害可以很大（隨意選一隻，18.5%機會累輸75%）。倒不如用指數大包圍，起碼贏家齊腳，而且輸家會漸被淘汰剔出，長遠夠冚。尤其是轉戰海外市場，人地生疏，最快入手就是指數基金。當然，應選股份數目充足、具代表性的指數，如標普指數，或上述的羅素指數；恒指等比重偏頗和股份數目少者，則不在此列。


貪平買入無運行

至於決心以主動式操作，又有何啟示？其中一大重點，就是一定要克服畏高症。贏家本來就屬少數，研究人員梳理它們的共通點，發現它們與其他股票最大的分別，是處於新高的時間不成比例地大。邏輯上固然合理：假設一隻股票由$20升到$300，過程很難一蹴而就，而是$30、$40……逢關過關，每一步都是新高。當其不能再創新高，才是危險。例如研究期間，通用電氣（GE）創新高次數1,011次，累積升幅25,316%；思科（CSCO）新高488次，累升99,975%；微軟（MSFT）新高424次，累升62,188%。見頂後當然不再創新高，三者分別下跌71%、81%、61%。換言之，如果不畏高買強勢股，訂下止蝕，或多或少可以享受升幅；反其道而行，待轉弱才貪平買入，反而大多無利可圖。

---

林少陽﹕克服股巿畏高症

1 : GS(14)@2017-09-10 14:53:21

【明報專訊】港股連升8個月，並以全球最佳表現的姿態結束8月份的升市，平了2007年3至10月8連升的紀錄。有當年8連升之後大市便見牛市頂部的前車之鑑，投資者入市態度轉趨審慎，實乃人之常情。然而，人之常情的想法不一定正確，那只是代表我們的DNA內遺傳了我們遠祖在森林內求生的法則，而老祖宗的智慧並不一定適用於現今的社會環境。

要解決入市畏高症的問題，讀者可以嘗試用簡單的邏輯推論，去說服情感上未必理智的自己。

8鋪開大 下鋪開細機會未必大

不少讀過高中普通數學的讀者，應該知道賭枱上連開8鋪大，並不表示下一鋪開細的機會將上升，因為每鋪大細都是獨立事件，之前連開幾多鋪大，其實並不影響下一鋪賭局的結果。餘此類推，指數連升8個月，並不表示下一個月指數下跌的機會較大。

不懂概率論ABC，不要緊，讓我們來談談歷史。2003年4月至2004年2月，港股曾經出現過連續11個月的升市，證明8連升，歷史上並非港股升市的上限所在。更何况，正如所有的運動項目一樣，即使是最難破的世界紀錄，都有被打破的一日。不知是哪位體育評述員的口頭禪，紀錄是要來打破的，誰敢一口咬定，港股不能就在2017年內，打破保留了14年的連升紀錄？

市好唱不淡 市淡唱不好

當然，即使港股9連升甚至是12連升，在邏輯上及金融史上都並非不可能。但2017年的港股，有沒有足夠的條件創造12連升的新紀錄？以港股連升8個月之後，仍然維持日均成交額在1000億元左右或以下的水平計，港股至今仍遠未過熱，以目前緩步向前的升市進度推測，我傾向相信這項保持了14年的歷史紀錄，應該是時候將其放入香港金融歷史博物館了。

事實上，筆者於友報專欄的讀者網上留言，常有淡友以語帶諷刺的態度，揶揄筆者賣花讚花香，引誘散戶接火棒。這批鍵盤戰士實在太過抬舉，我何德何能，哪來本事唱起港股？市底差，即使費盡九牛二虎之力唱好，唱不起個市。

讀者還記得，2000至2003年間，地產建設商會好幾名德高望重的資深大孖沙，車輪戰地每隔幾個月就在傳媒公開唱好樓市，並預言當年樓市將平穩向上，升大約一成。結果，準置業人士當然只是選擇信佢地一成咁大把。

市好唱不淡，市淡唱不好，這向來都是金錢遊戲的金科玉律。我其實要多謝那些唱反調的鍵盤戰士，因為他們的言論，證實現時市場仍然充斥不少淡友，加強我對後市的信心。

中國經濟見底 港股成寒暑表

正如本欄過往多次提及，李克強指數早於去年中發出中國經濟見底回升的信號，而港股近年已成為中國經濟的寒暑表，美股及美國經濟對港股的影響力正在退卻。港股這個升市，依靠的並不是一時的熱錢流入，而是經濟逐步走出陰霾之後，企業盈利持續改善的結果。

本欄當然沒有水晶球，一口咬定港股今年將出現12連升。

我只是想指出，投資者不應懶惰地認為，8連升之後的股市就一定是危機四伏。畏高症不是絕症，只是投資者常犯的小小心理障礙，只要應用一點理智與常識，有得醫的。前提是，患者一定要肯自己放低成見；諱疾忌醫，神仙都幫你唔到。

以立投資董事總經理 [email protected]

[林少陽 細味投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5726&issue=20170904

---