住板間房做業主左丁山

成家族》善用低利環境放大找屋範圍小夫妻年薪不到百萬五年存下第一間房

2013-08-19 TWM

對面臨買房痛苦指數逐年攀升的年輕人而言，買房一事簡直痴人說夢。

事實上，在低利的環境下，其實只要聰明節源，以及放大找房範圍的原則，還是能找到可以負擔的超值好房！

撰文‧李建興

今年即將步入而立之年的林奕奇、李書玲夫婦，剛出社會時，兩人的月薪加起來不過七萬元左右。五年之後，即使薪水凍漲、房價攀至頂點，新婚的兩夫婦，還是在寸土寸金的大台北區域，存下人生的第一間房。

不僅如此，由於二人的買房策略應用得宜，甚至李書玲因懷孕待產而停止工作，林奕奇也能憑一個人的薪水輕鬆應付房貸。到底這對年輕夫妻是如何辦到的？

節流：退租省開銷

事實上，當初一提到要存錢買房，林奕奇及李書玲也與時下年輕人一樣，有「生不逢時」的感嘆。但小倆口轉念一想，剛出社會時，兩人分別在新北市蘆洲與台北市萬華租房，合計每月也要一萬三千元，「這些錢若用房貸寬限期只繳利息，利率二％，以及貸款七成來算，早就能買下一一○○多萬元的房子！我們等於幫別人養房！」李書玲說明二人決定要開始存房的動機。

決定要買房之後，接下來就是解決自備款與貸款的問題。除了努力工作外，他們採取「節省開銷」、「壓低房價」與「緊縮房貸」三大節流法。

首先，李書玲先是退租了萬華的房子，搬到蘆洲與林奕奇同住，不但省了五、六千元房租，連水電、瓦斯與一起開伙省下的錢，每月就足足擠出了一萬多元。除此之外，善於投資的林奕奇用這筆省吃儉用的錢與額外的存款，每月投資近三萬多元的基金與股票，在短短的一兩年間，存得一百萬元左右的買房基金。

由於預定在訂婚前買下房子，林奕奇仔細盤算，當時兩人薪水合計七萬元，若用三分之一收入付房貸，以二％利率、貸款七成推算，頂多能買五七○萬元的房子，自備款需要一七○萬元。

因此，扣除先前存下的一百萬元買房基金，首先要解決的，就是七十萬元的自備款缺口。

籌款：優惠貸款、親友相助當時，這對新人曾想過要以信貸或保單質借的方式籌錢應急，甚至，更有人提供他們一個妙方，那就是，在婚前，林家先將老家過戶給準太太李書玲，而李書玲就能以買下林家老宅的名義向政府申請首購優惠貸款，到了婚後，新房子則登記在林奕奇名下，這時林奕奇再申請一筆優惠貸款，這樣一來，夫妻兩等於申得了兩筆低利貸款，不但能解決資金不足的難題，連未來還款的壓力也能減到最低。不過很幸運地，由於當時李書玲的父母立即拿出了七十萬元，無息借給他們應急，解決了資金的缺口，否則小倆口應該會將之視為最佳備案。

選房：不陷入空間、距離迷思解決了資金來源的問題，更大的挑戰在於，哪裡才是最佳地點？

由於工作地點在台北市，林奕奇夫婦一開始也想「逐工作而居」，想在大安區附近買房，偏偏當地的房價已飆高到每坪近百萬元；因此，他們決定退而求其次，選擇兩人都很孰悉的蘆洲。但事與願違的是，時值蘆洲捷運剛剛通車，原本只鎖定捷運站附近的小兩口，發現距離捷運站五分鐘步程的標的，即便是十年中古屋，每坪開價也高達三、四十萬元！

若以林奕奇與李書玲的計畫，結婚後想要盡快有小孩，很快就會面臨「滿巢期」空間使用問題。因此，以他們的理想房型，室內空間三十坪左右的大兩房或小三房為例，買房總價便高達一千萬元。

「誰說理想距離一定要用『走』的？」李書玲發現在捷運蘆洲線終點的蘆洲站，公車路線及班次十分密集，「同樣要距離捷運五分鐘，走路與搭公車不也是嗎？搭公車反而更輕鬆！」念頭一轉，夫妻倆的看房範圍豁然開朗，從原本以步行五分鐘，改為坐車五分鐘的模式看房，很快的，找到了一間蘆洲靠五股的十年公寓。

雖然，親友認為地點過於偏遠，不能算捷運概念房，但林奕奇則獨排眾議，他解析，這間房位於生活機能充足的區域，不僅坐公車五分鐘就可到捷運站，更誘人的是，若開車，不到十五分鐘就可以進台北市區。更重要的是，以同樣十五分鐘的通勤時間，這間位於蘆洲的公寓，室內坪數二十八坪，無公設，開價六五○萬元，等於每坪不到二十四萬元，而許多台北市郊區的物件，動輒每坪六、七十萬元，多了近三倍的負擔。「看房子，別陷入空間距離的迷思，有些地段看起來很遠，但通勤起來很近，又便宜，這才是寶！」他得意地說。

精算：拿揑所得與支出

即使找到了超值好房，林奕奇與李書玲很堅持不能因為一時喜歡而加價，造成日後還款的困難，「五七○萬元就是五七○萬元！」為了控制預算，決定預留十萬元，拿出一六○萬元自備款，以一口價五六○萬元向賣方議價，順利成交。也因為壓低房價，即使李書玲因計畫懷孕而辭職，林奕奇也能以月薪四萬六千元獨扛房貸，讓二萬三千元的貸款月付金，在家庭收入二分之一以內的安全值內。如今小兩口挑的好房，開價行情已喊至八百萬元，「頂多負擔不起時，我們跟銀行申請寬限期來解套！更何況，後來房價上漲了，我們未來換房更有本錢了！」李書玲老神在在的說。

林奕奇與李書玲的故事，說明了儘管飆漲的房價己成民怨之首，但若以積極規畫取代消極抱怨，還是有機會擺脫無殼一族！

成家族你一定要精算：

我可買總價多少的房子？自備款與貸款金額又各是多少？

1.合理貸款月付金＜家庭月所得大台北地區：合理貸款月付金約家庭月所得的１/２～１/３；大台北以外區域：合理貸款月付金占家庭月所得的１/３～１/５（若家庭月所得為10萬元，台北人合理貸款月付金為3.3萬～５萬元；其他區域則約２萬～3.3萬元）。

2.合理貸款總額：

合理貸款月付金÷5800（每貸款100萬元，以利息２％計算之本利攤還月付金）×100萬元

3.合理購屋總價：

合理貸款總額÷0.7（貸款７成）＝購屋總價

4.自備金額：

購屋總價×0.3（３成自備款）＝自備款金額例：家庭月收入10萬元在大台北買房，至多可買1231萬元的房子，貸862萬元，自備369萬元。

成家族

你一定要學會：

方法１：準夫妻過戶買賣籌錢法彼此有信任基礎的準夫妻，為籌自備款及降低房貸利息，若先生家裡情況允許，可將先生老家過戶予太太，老婆利用青年首購身分取得低利條件與貸款金額，真正買房時再用先生青年首購名義進行另一次申貸貸款，而太太所貸得的金額可補貼自備款。

方法２：分租降壓力

剛成家人口少時，可考慮將多餘空間騰出分租，降低房貸壓力。

方法３：優惠條件法

盤點任何可以使用優惠貸款的身分條件，如勞工、軍公教、殘障等，同時申請多個優惠條件減輕房貸壓力。

你一定要小心

陷阱１：房子一定要符合一生的使用狀況嗎？

現代人工作與居住地點變動大，只要適合當下所需，不用替未來預留過大空間，徒增負擔，不同人生階段由小而大換屋，才是聰明的。

陷阱２：我是不是一輩子也買不起台北的房子？

看房價勿「以偏概全」，建商為了行銷而標榜創高價，讓人誤認為是平均行情，事實上好地段也有平價的好屋，就等著買家主動挖掘。

陷阱３：我只要看自己熟的區域？

過分的「地域堅持」讓房子的選擇變少，而用距離來降房價，就得考量通勤時間、精神成本與省下來的房價是否划得來。

陷阱４：因為要自住不是投資，就不用管增值性了嗎？

人生的資產往往繫於有沒有買對房子，就算是自住，買對了第一間房，資產增值，也會讓換屋更有本錢，甚至能在急用時增貸應急。

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近年發展商不斷推出俗稱劏房盤的納米單位，吸引一眾心急上車的年輕人，發展商賺盡之外，連帶裝修相關行業商機處處。三十一歲的劉志衡（Penny），家族經營裝修行業多年，坦言「由細到大好憎呢行」，但因近年劏房盤湧現，令他對設計產生興趣，在五年前更決定自立門戶，成立PL Interior Design，專幫一眾年輕人設計細單位。Penny的公司至今已接獲三十多單生意，最擅長是用多種方法，解決劏房盤各種問題。但他就指，近年建築工人薪金颷升，加上遇到不少麻煩客人，都對他的生意構成壓力，他又如何拆解？

Penny接受訪問後，立即帶記者到完工的單位訪問。其中一間「成名作」，就是位於荃灣中心、實用面積三百七十七呎的單位，由一對母子居住。兒子Elvan就指：「一入到嚟已經好殘舊，畢竟呢度都好多年。」最後用了二十多萬，將客廳打造成連酒吧的空間：「我自己同媽咪嘅朋友，都覺得好似酒店式。我有時都會請朋友上嚟飲酒，播放啲音樂，真係已經好似酒吧一樣。」記者見單位以白灰色為主調，牆身用上各種花紋。特別之處莫過於客廳裝上大型酒櫃及吧枱，而吧枱內原來是用來放鞋，一物二用。Elvan更笑指日後結婚，都會搵Penny設計家居。近年二手樓市冰封，新樓的裝修成為各設計公司的主要「戰場」，一眾設計師都要想盡辦法搶佔年輕客人市場。Penny本身家中從事裝修行業，中學畢業後就跟隨父親到工場。他坦言一開始「覺得工場好污糟，成日都想離開呢行，一開始完全無好感。」但他愈做愈感興趣，加上身邊不少朋友都開始成家立室，不少都搬進劏房盤找他裝修，於是他五年前決定修讀設計課程，再自立門戶：「嗰時老豆無咗我幫手都有啲失望，但係佢做熟客多，年紀都有番咁上下，我自己就想做年輕客人多啲。」

開店即遇麻煩客

由於Penny多年來都是在工地埋頭苦幹，當獨立出來面對客人，少不免經常「撞板」。他指公司創辦不久就遇上麻煩客人：「成個工程一路都無問題，但去到臨完工，收尾數時，佢會提出好多普通客人唔會要求嘅問題，例如磚與磚之間嗰條縫嘅顏色，唔係百分百佢所想，唔想俾剩餘費用。之後我同爹哋傾，佢就話個客同你講咁多嘢，都係想你俾優惠。」他心灰道：「你對人好，都唔係個個客可行……」

兩招吸劏房盤客

Penny續指，為了吸納更多年輕客人，除了在Facebook宣傳之外，更與賣樓app合作，希望「買樓裝修」一條龍。現時公司有一半生意都是四百呎以下的單位，由於年輕人購買劏房盤比例愈來愈多，他表示：「好多二百至三百呎嘅單位，屋主都想好似住喺四、五百呎單位一樣。」他經驗所得，有兩招在他設計中經常使用。

招數一：石膏板砌臨時房

近年石膏板被視為建築業界「恩物」，因為裝嵌較傳統磚牆容易，加上厚度較薄、可隔音、防火，施工期較短，適合用在劏房盤中間房，Penny表示：「有啲客住兩年就走，可以用嚟間房，因為佢唔似傳統磚牆要做批盪，泥水係要用時間乾，一個單位去計，砌磚連人工大約一至兩萬，石膏板就可以平一半或以上。」他表示，現時大部分細單位都用上石膏板，而這材料可自行剪裁合適的大小：「依家假天花都會用到，當然無磚咁耐用。」

招數二：玩懸浮加空間感

傳統櫃枱都是以座地為主，Penny稱沒有變化之餘，放在細單位上更見侷促，所以近年就興起懸浮設計：「由地下度上嚟，六至八吋左右，令到整體空間感擴闊，喺櫃底就會安裝LED燈。」而有新興的床亦用上懸浮技術：「承托係可以嘅，視乎自己的體重，張床雖然係懸浮，但佢都有承托腳架。」

不斷加薪留員工

二十六歲就開設自己的公司，難免被一眾前輩級工人看低，他就指創業初期聽過不少冷言冷語：「比起老師傅，我真係算一個初哥，佢哋經驗豐富，我不時都會到單位監工，我就試過提吓啲師傅點做，佢就話呢啲嘢我梗係知，唔使你去提！甚至臨施工時話唔做，我都試過。」他就「點都要忍」：「當同佢哋關係打得好嘅時候，所有問題都能夠解決。」Penny的設計公司雖然已上了軌道，但仍要面對員工問題，因近年建造業界不斷加薪，自己都要用各種方法留住員工：「成日都要花心思去了解佢哋情況，或者多啲同佢哋聚會，留住佢哋嘅心，希望佢哋唔好轉工，因為出面都俾好高人工，起碼成二千蚊一日，令我哋做小生意嘅都非常困難。」Penny打算在今年內結婚，雖然工作期間經常接觸劏房盤，但他直言沒有買該類單位打算：「唔會考慮啦""我想組織一個家庭，可能有兩三個小朋友，我驚唔夠住。」

創業錦囊設計公司易賺錢？

做了十多年裝修的Penny就指，現時行內缺乏新人，導致人工不斷上升：「即使乜都唔識，新人入行已經有六、七百蚊一日，做到半年左右就會加人工，一加都係加五十蚊左右，如果醒目嘅話五年就做到判頭。」現時裝修及設計公司如雨後春筍，加上不少公司只以網店發展，令競爭更加激烈：「如果出嚟做判頭，生意就逐單計，一單小工程幾千至一萬不等，但最主要都係要打好關係，同埋手工及售後服務係非常重要。」至於有不少設計師獨立出來開公司，他就指與三行出身各有利弊：「設計師畫圖、對客經驗就會多啲，但喺報價方面，就要好小心，如果三行出身嘅話，呢方面問題會少啲。」

開業資料(5/2012)

租金：$120,000裝修設計：$80,000雜費：$50,000工具及材料：$100,000總計：$350,000（二按一上）

營業資料(4/2017*)

營業額：$375,000人工＃：$150,000工程用料：$40,000訂造傢俬：$100,000雜費：$5,000盈利：$80,000*工程以每單計算，此為按月比例＃七名散工

撰文：梁延宇攝影：梁正平[email protected]

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