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房會欠業委會管理費爭拗未息 天頌苑售貨尾面臨釘契

1 : GS(14)@2010-12-21 21:54:24

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=14788397

【本報訊】房屋委員會不理天水圍小業主反對，強行在明年中重新推出天頌苑 825個受短樁問題影響的居屋單位，天頌苑業主委員會批評房委會此舉是「霸王硬上弓」，認為房委會必須向屋苑管理基金清還 7,100萬元管理費才可賣樓。業委會表明會向土地註冊處申請將該批單位「釘契」，阻止房委會賣樓。
記者：馮永堅
天頌苑業委會本周日（ 19日）召開業主大會，否決接納房委會向屋苑管理基金注資 1,100萬元和解的建議。據了解，房委會最快明年 6月重新推出天頌苑所有剩餘單位。消息人士表示，房委會付出 1,100萬元和解費已是極限，沒有加碼空間；至於日後會以甚麼形式出售該批單位，消息人士估計很大機會沿用過去申請居屋的方法，即以申請及攪珠決定買家的先後次序，以維持公平性。消息人士指，房委會有法律顧問跟進業主釘契問題，賣樓時會有適當安排。
短樁事件觸發天頌苑業委會委員莫炎熙批評，房委會未解決管理費糾紛就重推該批單位是不負責任：「佢哋（房委會）講咩，我哋管唔到，但就可以阻止佢哋賣樓。」他指出，業委會早在 08年已向房委會發律師信，要求清還因短樁事件而遲遲未賣出的逾 800個單位共 7,100萬元管理費；如房委會一意孤行賣樓，業委會不排除以房委會拖欠管理費為由，申請釘契。
該批單位原定今年 6月出售，但由於管理費爭拗，房委會推出前一刻抽起。中原地產研究部聯席董事黃良昇稱，房委會一向參考區內私樓呎價及單位折舊等因素，再以市價七折定出居屋售價，以嘉湖山莊為例，今年中平均呎價為 2,500元，至上月升至 2,800元，估計到明年中會維持在 2,800元水平，意味市民明年購入居屋的呎價可能較今年高。
天頌苑 K、 L座於 1999年被揭發有短樁問題，房委會 11年來未有出售有關單位，並引發管理費爭議。業委會堅持房委會應於公契生效當日起，為兩幢樓共 825個單位繳交管理費，估計至今金額達 7,100萬元。
天頌苑短樁居屋資料地點：天水圍天榮路 3號
落成日期： 1999年至 2001年
受影響幢數： K及 L座受管理費糾紛影響，房委會今年 6月抽起不賣
受影響單位數目： 825個
實用面積：約 40至 60平方米（約 430至 646平方呎）

資料來源：《蘋果》資料室

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2 : GS(14)@2010-12-21 21:54:39

釘契樓也可買賣
2010年12月21日


【本報訊】天頌苑業委會及部份業主計劃向土地註冊處申請「釘契」，以阻止被指拖欠管理費的房委會賣樓。有律師及地產代理表示，釘契樓並非不可買賣，只要買家肯承受釘契的所有風險，被釘契的單位一樣可以照常買賣。
買家須承受風險

釘契分多種，有因僭建物而被釘契，也有因與物業有關的欠款而被釘契。中原地產研究部聯席董事黃良昇指，買家只要清楚被釘契單位的風險，而又肯承受這些風險，就可買入被釘契的單位，「被釘契嘅單位，售價一定會比市場平一截，如果唔係唔會吸引到買家」。
律師黃國桐稱，買家因未必知道買入被釘契單位後實際有多大風險，故一般不會買入這類單位。如買家驗證樓契時發現有釘契項目，除非業主清還欠債解除註契，否則可打退堂鼓不買。

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爽爆(二)：工廈變豪宅呃鬼買　隨時釘契收樓渣都冇

1 : GS(14)@2012-02-25 14:57:03

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58306

大洋中心有多層單位經過豪裝後高價放售，部份更封閉'車立'門，改裝窗門。




15樓單位改成西式住宅設計，寬敞舒適。


16樓單位連全屋傢俬放售，開價2500萬元。


17樓單位裝上落地大玻璃，鋪設柚木地板。

位於田灣漁豐街3號的大洋中心，樓高21層，工廈設計呈「凸」字型，1至3樓一梯一伙，每層面積7,600平方呎；4至21樓為一梯兩伙，每單位約1,900平方呎；大廈內有兩部客'車立'、一部貨'車立'和兩度太平門。記者未進入大廈，已見大廈向海（香港仔避風塘）的窗門設計五花八門，有露台、景觀大窗或落地玻璃。走進大廈發現有工人正在1至3樓單位趕工裝修，地下大堂門口已改成豪宅格局。
[一樓正打通全層。]
一樓正打通全層。
5樓住客為外籍家庭

4樓是食品工場及多間寫字樓，沒有改變；但搭'車立'登上5樓，打開'車立'門後竟被一幅牆擋住，再登樓發覺多層樓都已被打通成一個3,800平方呎單位出售，有人將原本的貨'車立'和一部客'車立'封閉，亦有將後樓梯鐵欄杆改裝成住宅的木柄樓梯。據裝修工人透露，5樓住有外籍人士一家三口和一名菲傭，該單位窗門被改作一幅大玻璃窗設計和露台，並有一條魚骨天線伸出。另外15、16及17樓的露台及玻璃窗門設計亦被改過。
原來這個「工廈豪宅」已有業主委託地產公司放售，但列明是商舖，記者以買家身份要求睇樓，地產代理帶記者到大洋中心1樓正在裝修中的單位參觀。經紀指該單位面積7,600平方呎，售價3,000萬元，平均呎價約4,000元；另外16樓打通兩單位共3,815平方呎，售2,500萬元，平均呎價約6,500元；21樓同大小單位連天台則售2,600萬元，平均呎價約6,800元。（與毗鄰的港麗豪園比較，高層895平方呎向海單位售600萬元，平均呎價約6,500元，價錢相約。）

傢俬齊全　開放式廚房

經紀帶記者到16樓單位睇樓時，記者發現客飯廳非常大，達3,000平方呎，全屋傢俬齊全，有露台及開放式廚房，佈置典雅。經紀說:「呢度係工廠單位，唔可以做住宅，不過你買咗點改你決定。」單位內一個白色書架後是500平方呎的套房，設有衣帽間及套廁，並放置一個白色大浴缸，完全豪宅式設計。記者問原業主是甚麼人，經紀說:「我相信呢個業主本身係蝙蝠俠！」

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2 : GS(14)@2012-02-25 15:00:30

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58308
地產代理向扮買家睇樓的記者推銷「工廈豪宅」時說:「呢度係工廠單位，唔可以做住宅，不過你買咗後點改你決定……」

代理：銷售手法有問題

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示，這是一個模稜兩可的說法，銷售手法有問題，做法不妥當。他稱，一般工廠大廈與住宅大廈很易分辨，因為間格和設施都不同，價錢亦分別很大，工廈現時呎價由千餘元至數千元不等，但住宅呎價要五、六千，甚至過萬元，故本地人很難會被誤導，除非買家明知故犯，心存貪念，以為可平價買入然後改成住宅居住。
陳補充表示，不排除有不法業主或地產代理向外國人，或不熟悉本地樓宇情況的內地買家，以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。他呼籲買家要小心，以免被騙。

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3 : GS(14)@2012-02-25 15:16:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16099026
放蛇直擊
書架背後藏 500呎套房
2012年02月24日


業主代表移開大廳書架後，竟內藏套房。

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示，廠廈與住宅很易分辨，因間隔和設施不同，價錢分別亦大。
陳不排除有不法業主或地產代理向外國人或不熟悉本地樓宇情況的內地買家，以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。
對於多個樓層電梯被封，機電工程署高級機電工程師劉力基表示，私自改動電梯結構即屬違法，即使輕微改動亦會要求還原。法例列明電梯外門不應被封死，因救人會變得困難，「例如困時，消防員打開門救人，距離會遠咗」。署方今會派員視察。《蘋果》記者

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4 : GS(14)@2012-02-25 16:07:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16102036
工廈改成豪宅的現場為香港仔田灣漁豐街 3號大洋中心，大廈樓高 21層，記者昨晨再次登上 5、 15、 16及 17樓四個豪裝單位，欲聯絡住戶，查問他們是否知悉工業大廈不能改作住宅，但無人應門。至早上 10時半，兩名機電工程署人員率先到場，檢查大廈兩部客及一部貨。

消防處機電署派員巡查

至中午 12時許，消防處樓宇改善課一名姓黃督察與三名消防人員到場視察，巡查大廈的後樓梯、走火通道及電梯大堂等地方，逗留約兩小時後，與機電署人員分別離開。黃督察初步巡查後發現大廈很多地方涉及結構性改動，但如何處理要待研究詳細資料。
稍後，薄扶林消防局行動組一名姓林督察，一行五人抵埗巡視，記者向他們查問大廈走火通道及消防設備是否有問題，他們承認有問題，指一旦發生火警，有機會影響救援。除消防走火通道外，他們亦視察大廈有否僭建物，稍後會轉介屋宇署跟進。消防處發言人稱，如發現大廈的消防安全出現問題，該處會跟進；至於如涉及有關其他部門的違規情況，則會轉介跟進。
機電工程署稱，昨派員視察，未有發現升降機改裝工程。該署已要求升降機承建商檢查，確保升降機外通道無阻。本報昨日報道，大洋中心有四個樓層單位改建成千呎豪宅，涉嫌犯了封電梯、霸走廊、改走火梯等六宗罪。

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屯門兩工廈商舖遭釘契

1 : GS(14)@2016-05-08 02:23:21

【本報訊】工廈因改變用途而被重收以往有先例，去年屯門一帶有不少工廈單位被改作零售商店及涉進行水貨活動，地政總署使出辣招，引用《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》將兩個屯門美基工業大廈的違契單位釘契，並收歸政府。



倘業主被誤導可民事索償


多個政府部門去年初進行執法活動打擊水貨，地政總署巡查了屯門、元朗和北區逾2,000個樓宇單位，至去年2月17日向涉嫌違反地契進行銷售活動的兩個屯門新合里美基工業大廈違契單位進行收回程序，分別是12樓E室及19樓D室，兩單位當時分別用作經營家庭用品店及嬰兒用品店，事後該工廈水貨活動稍為緩和。至於工廈業主的單位一旦被政府回收，是否能追討損失？律師梁永鏗指，一般業主購入工廈單位時，理應知單位不能住人，但若業主被經紀誤導，「例如佢話可以住人嘅，而又有人證或其他證據，咁樣經紀可能係專業失德，業主就有機會透過民事索償」。他又指如部份工廈的裝修與住宅無異，亦有機會成環境證供，令業主誤以為單位可住人。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160507/19601888

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湯文亮﹕釘契──現代版刻舟求劍

1 : GS(14)@2016-12-23 08:14:33

【明報專訊】審計署曾發炮轟屋宇署，點解有一些物業釘契很多年，仍然沒有發出清拆令；而屋宇署高官就一肚氣，可能會認為審計署長不懂得房屋政策，物業已被釘契，已經唔可以做買賣交易。如果釘契的條款是清拆，業主是先要完成有關清拆要求才可以交易，銀行亦不會為那些已被釘契物業做按揭，正是走到和尚走唔到廟，幾時發出清拆令並不重要，審計署的指摘是吹毛求疵。

如果買家發覺物業被釘契而又希望完成交易，一定會要求業主作出適當行動，務求屋宇署取消釘契，否則買家可以以此理由取消交易，俗稱踢契，在以往，釘契的確可行，現在，在某些情况之下行不通。

雙方同意 釘契照可交易

現在很多物業買賣交易，是不會理會物業是否有被釘契，因為買賣交易的不是物業，而是擁有物業的有限公司，釘契就好似刻舟求劍一樣，發揮唔到有效作用，如果雙方同意，根本不用理會釘契的事，物業買賣可以如常進行。

點解會出現這個情况，大部分是因為政府推出各項特別印花稅所引致；現在，由於特別印花稅稅率相當高，非本港人如果要買一個住宅物業，無論他以個人或者有限公司購買，都要付相等樓價30%印花稅，香港人用有限公司購買亦是一樣。

辣招改變登記制度

故此，如果要付特別印花稅，很多買家是會用有限公司購買，以後要賣走那個物業，只要將有限公司轉讓給賣家就可以，即使物業已被釘契，交易仍然可以如常進行，所以，釘契的作用不大，很多時候，釘契所牽涉的僭建面積是相當之大，買家根本不希望僭建被清拆。在以往，這類交易很難完成，現在，只要轉讓擁有物業的公司就可以，所以，我認為今次審計署發炮，目標並不是屋宇署，而是CY以及政府房屋官員，令他們知道辣招改變了香港田土廳物業登記制度，釘契的作用失效，變成了現代版的刻舟求劍。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9151&issue=20161223

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房協入稟禁樂年花園法團釘契

1 : GS(14)@2017-02-11 18:55:21

【本報訊】房協屋苑、深水埗樂年花園的小業主發現，房協身為屋苑大業主，全資擁有屋苑商舖及車位的「屋邨公用地」業權，卻只負責以上地段小部份管理費，大部份均需由小業主支付的「住宅管理費」中扣除。


公用地管理費糾紛

小業主認為房協濫收管理費，本計劃入稟土地審裁處控告，惟房協日前先發制人，入稟高院控告屋苑業主立案法團，要求法庭聲明根據大廈公契，房協毋須就屋苑的「非住宅用地」支付管理費。原告香港房屋協會控告樂年花園的業主立案法團，要求法庭聲明根據1995年訂下的大廈公契連圖則，原告是樂年花園非住宅用地的唯一業主，但毋須負責該地段的管理費，亦不需支付屋苑住宅用地的管理費。原告另要求法庭聲明屋苑2016至2017年度的財政預算無效，房協毋須據該預算支付任何費用，又禁制被告「釘契」，即在土地註冊處登記扣押屋苑的非住宅用地，即使已「釘契」亦要取消，並向被告索償。除樂年花園，過往亦有房協屋苑如長沙灣「喜雅」，有小業主與房協發生管理費糾紛。反圍標大聯盟發言人莊榮輝稱，曾接觸過樂年花園小業主，初步檢視過屋苑收支賬目，認為房協身為大業主，話事權與需支付管理費不成正比。立法會議員林卓廷則指，管理費與大廈公契有密切關係，坦言除房協屋苑外，其他大型發展商屋苑均有出現類似情況。案件編號：HCA300/17■記者蘇曉欣




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170211/19924895

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荃威釘契盤565萬沽 實呎首破1.2萬

1 : GS(14)@2018-01-22 04:55:53

【明報專訊】二手市場缺盤下，買家為購入心頭好不惜高追，其中荃灣荃威花園有釘契樓獲買家以新高呎價承接。美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，荃威花園N座頂層連天台單位，實用面積468方呎（建築531方呎），2房間隔，單位原開價550萬元，業主反價15萬元或2.7%，終獲買家以565萬元承接，實呎12,073元（建呎10,640元），呎價創屋苑新高。土地註冊處顯示，上述單位因涉僭建，於2007年被屋宇署釘契；原業主2004年以115萬元買入，帳面獲利450萬元或3.9倍。

銀湖4房2898萬 創屋苑同類新高

此外，新地（0016）馬鞍山白石新盤雲海本周六次輪推售之際，同區銀湖．天峰有4房戶以同類新高價成交。中原資深分區營業經理柳發利表示，馬鞍山銀湖．天峰6座中層B室，實用面積1856方呎（建築2416方呎），屬4房連雙套房及工人套間隔，獲用家以2898萬元承接，成交價創同類新高，實呎15,614元（建呎11,995元）；原業主2009年以1694萬元購入，帳面獲利1204萬元或71%。

東涌二手樓近月在買家追落後下，樓價升勢不俗。美聯營業經理吳惠斌表示，東涌區本月錄31宗成交，其中昨單日錄4宗成交，以平日計屬7個月新高；東堤灣畔1座低層D室特色戶，實用面積581方呎，2房間隔，獲六旬夫婦以690萬元承接，實呎11,876元；原業主2014年以530萬元購入，帳面獲利160萬元或三成。另同屋苑有業主反價近一成放售單位，有關單位為3座低層實用面積544方呎A室，原叫價688萬元，反價至750萬元成交，實呎約1.38萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1757&issue=20180118

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