人稱「大細劉」的劉鑾雄、劉鑾鴻 兄弟，近日心情非常好。兩人一手湊大的崇光上海分店「久光百貨」本週三開幕，兩兄弟不但飛到上海剪綵，還請鄭裕彤、何超瓊等一班富豪及明星到場，場面要多 熱鬧有多熱鬧。不過真正令他們喜上眉梢，還因其辣招套資產的收購建議，快將完成。只要十月中股東大會一過，劉氏兄弟便可以吸走華人置業旗下，包括白加道三 十一號等十一項貴重物業，以及一批瓷器、古董，共值六億四千萬元。過去兩年，華置瘋狂回購股份的同時，劉鑾雄卻一直減持股份，當時無人猜透劉鑾雄的葫蘆賣 什麼藥。原來華置不斷回購，令到股價高企及大股東股權上升，大細劉便趁勢在這兩年內高價配股，套現六億九千萬元；其後大劉再用這筆錢向華置收購資產物業， 令人嘆為觀止。劉鑾雄今次財技表演，足足持續了兩年。○二年九月華置向股東提出回購建議，以每股九角，最多回購百分之八點九的股份。這回購價雖然較當時股 價八毫，有百分之九點八溢價，但仍遠遠低於○一年每股資產淨值六元五角一仙，所以小股東反應並不熱烈，最後接納股份只得百分之三點三。雖然如此，劉鑾雄及 劉鑾鴻已經不費分毫，輕易將持股量由六成八唧高至七成一。當時市場還以為劉氏兄弟只是想透過回購來提高自己持股量，然後伺機以低價將華置私有化。劉鑾雄○ 三年一月接受訪問時，被問到是否有意私有化，他回答說：「當中有很多不方便同你講，是商業秘密。」的而且確，市場明顯低估了劉鑾雄的財技，不知華置好戲在 後頭。

粉墨登場唱好華置此後，華置還不斷的回購。由○二年至今，華置共斥資八億二千萬，回購了合共一百五十九次，回購股份達三億四千九百萬 股。大細劉的持股量，因而一度高達七成五。回購股份以後，華置又着手改善賬目。以物業發展、收租及放貸為主業的華置，去年重估物業價值，回撥了五億多。另 外華置去年瞓身炒股，旗下證券組合，一年間升值了十八億，加上回購後股本縮小，令○三年度每股資產淨值勁升三成七。而華置去年更藉着物業回撥及出售樓盤， 轉虧為盈賺十一億，每股盈利達五十二點一仙。每股盈利及每股資產值提升以後，自然可推高疲弱的股價。打從去年開始，向來透明度不高的華置，突然變得高調， 除了經常派出管理層與傳媒飯局吹風，指公司股價遠低於資產值；連大細劉亦粉墨登場，頻頻接受傳媒訪問及見基金經理。大細劉有意無意放風，稱○三至○六年期 間，華置售樓可套現最多六十億元。一名曾與華置管理層見面的分析員說：「他們口口聲聲要做基金股，自然要執好盤數才出來唱好自己。」這招硬銷果然乖，股價 由○二年回購的八毫子水位，升至今年高位五元一角五仙計，翻了五倍。

套現六億股權不變華置股價水漲船高，有利劉鑾雄減持套現。由○三年至 今，劉鑾雄減持過四次，套現近十一億元現金。雖然其間他亦多番增持，但來來回回，他從股票市場搵了六億元回來。連同細劉在今年四月減持套現的九千萬元，兩 兄弟共套了六億九千萬元。由於公司不斷回購股份，令大細劉的股權上升，故此大細劉雖連番賣股，目前大劉仍持股六成三，細劉持股為百分之九點六，加起來仍維 持近七成三。只是用了兩年時間，大細劉便可以力保股權不變又搵近七億元，的確神乎奇技，但還未算是戲肉。今年八月，劉鑾雄向華置買入十一項貴重物業以及一 間持有中國瓷器、古董的附屬公司，總代價為六億四千萬元，其中物業作價為五億五千萬元，餘額為附屬公司的作價。劉鑾雄如果以減持套現所得的現金來支付這筆 使費，可謂綽綽有餘。今次華置出售物業及資產，將會錄得三億三千萬元除稅前收益，以及六億四千萬元現金，表面看似很「筍」。不過華置過去兩年頻頻回購，大 股東股權因而提高，而大劉亦趁機減持套現，雖則六億元現金又再回流公司，但相比起回購所用的八億二千萬，公司現金流量還是少了二億元，而且還少了一批貴重 資產！

套走六億資產大法

豪宅看法忽熱忽冷華置今次以樓市趨淡為理由，出售白加道三十一號四間獨立屋，認為可以令公司先行獲得 合理的投資回報。至於另外七個物業是屬於豪宅及高尚住宅，包括了帝景園、禮頓山、蔚雲閣、寶翠園及Mayfair（見附表）。華置解釋，這批物業地點分 散，而且無共同終止租約，出售令公司可集中資源，發展其他物業項目。一名半年前見過華置管理層的地產分析員感到十分奇怪：「他們想托高華置股價時，就 sell豪宅概念，又將白加道三十一號物業說成『秘密武器』一樣，如今因為要出售給大股東，又唱淡豪宅。幸好我沒有向客戶推介，否則不知道如何交待。」他 認為華置今次轉軚，已經損害了公司誠信。劉鑾雄在收購協議上寫明，若白加道物業在交易完成後兩年內售出，出售價格若超過收購價的話，劉鑾雄願意將超出金額 的八成分給華置。一名華資投資銀行家解畫：「這樣做即是變相大股東收多兩成錢，但又要說成是益小股東一樣。」況且如果大劉兩年後才賣白加道物業，到時他賺 多少，也與小股東無關。

利福上市幫大股東啃貨大劉今次收購華置物業，仍有待獨立股東投票通過，有關的股東特別大會將會在十月十八日舉行。市 場人士估計大劉今次「實食無黐牙」。「華置第二大股東是誠哥（李嘉誠），你估他會不會提出反對？」李嘉誠目前持華置百分之八點三股份。大細劉「益」股東早 有前科，例如今年三月利福上市集資十五億元，當中五億元是用來向大股東（劉鑾雄兄弟及鄭裕彤）收購上海久百城市廣場五成股權及久光百貨六成五股權。當時市 場質疑，為何不直接將上述資產注入公司，一併招股上市，而是用上市集資來的錢向自己收購資產，有骨水之嫌。當時利福董事總經理的劉鑾鴻以「益街坊」的口吻 回應，出售呎價較市場折讓，發展上海百貨可開拓公司長遠收益，答了等於無答。不過集資的錢已入了他們的口袋，久光百貨亦在本週三正式開幕。要數股民印象最 深刻的，還有八十年代大劉首創的車輪戰供股。劉鑾雄當時擁有三間上市公司：愛美高、華置 及中華娛樂，稱為愛美高系。八六年愛美高系最底層的中華娛樂供股集資，中華娛樂大股東華置因要認購股份，於是自己都要供股集資。愛美高是華置大股東，同樣 因要認購華置股份，所以又要供股。如此一層又一層的供股活動中，愛美高系在八六年至八九年間，連環供股八次，共集資超過五十億元。

散戶基金 也怕怕劉鑾雄在八十年代先後狙擊李兆基旗下的煤氣及嘉道理旗下的大酒店，令他在股市聲名大噪，小股東被他過人的財技吸引，加上又擔心不供股的話，自己股權 會被攤薄，所以最初都心甘命抵供股。之後愈供愈大，不少小股東無力跟隨，索性冚牌投降，令愛美高股價大跌，股票無人問津。當愛美高股價跌至低殘時，大劉便 出手逐一以低價將公司私有化，令小股東非常不滿，但亦無可奈何。最近大劉接受傳媒訪問，談及當年供股的壯舉，劉鑾雄反指股東不理解公司當時剛以二十四億元 買入夏т大廈及皇室堡，但八七年一場股災令包銷商退出，所以華置才要分開多次供股。近年華置致力重建形象，去年開始派發股息，是九八年後首次洹。劉鑾雄今 年四月又罕有地出席業績發布會，親自為業績解畫，但並非人人接受他的新形象。「他的狙擊手形象太深入民心，供股供到股民都怕，實在不知道他下一步會怎樣。 市場上仍有很多優質地產股，不是非買華置不可。」一名基金部主管說。

上週五，政府再出招打壓樓市；每次出招，都涉及收緊樓宇按揭，減低銀行所承受的風險。不過「你有張良計，我有過牆梯」，究竟銀行有否及如何落實有關指引呢？本刊陪同不同類型的買家，放蛇測試在樓按市場中、佔有率最高的三間銀行，包括中銀、礇豐及恒生，嘗試申請按揭。結果發現，買家只要聲稱第二層樓自住，就可借足七成；以兼職收入增加入息，即通過嚴謹的入息供款比率要求；而內地人只要「證明」自己與香港有緊密連繫，便可避免調低按揭成數。銀行職員全程皆笑笑口強調：「你講咩，我就信你o架喇！」政府推出的樓市「辣」招，原來是樓市「廢」招；一旦加息樓市掉頭，一些質素欠佳的次按，會如炸彈，勢必引爆。

上週五，財政司長曾俊華連同其他財金官員，公布新一輪打壓樓市措施，例如實施雙倍印花稅，而金融管理局亦隨即配合，收緊按揭貸款，當中包括收緊工商物業按揭成數及車位按揭年期等等。「收緊按揭」這金剛箍，一直是金管局監管銀行按揭業務的最有力招數。記者上週前往中銀、礇豐及恒生，放蛇測試按揭審批程序，結果出人意表。

「你報自住借足七成」

金管局為打擊投資者，七百萬元以下的自住物業可借足七成按揭，而非自住物業的按揭，上限只為五成。一般理解，持第二層樓以上就是非自住；但現實是，買樓是自住還是投資，銀行是任由買家申報。買多層樓給父母、配偶、子女及兄弟姊妹等直系親屬，也屬「自住」。亦即只要你家庭人多勢眾，要層層樓借足七成，話咁易。來到恒生銀行的旺角按揭中心，吳姓職員對審批程序顯得非常熟悉；買家雖然已有一層樓自住，但她強調第二層樓亦可借足七成。她說：「你剔鰦自住（在申請表上），我懐咪信你係自住，你話你有兩層樓自住，其實都好make sense。」她續說：「你有五、六層樓自住，其實都可以做七成o架，不過要講清楚邊間係邊個住，你解釋到我懐咪信囉。我懐唔會上門睇樓，唔會個個都check。」就算這單位日後或會出租，一樣無影響，「你第日出租，依足程序要報，但如果你無同我懐申報呢，坦白講我懐都唔知道，我懐唔會逐家逐戶去問你係咪出租。」她又重申：「我懐唔會無端端check你o架，我懐好多客，好多物業。」中銀總行的戴姓職員，對於買家想第二層樓借多於五成，二話不說重申：「你報係自住，就借到七成。」她表示第二層樓自住乃合情合理。問她日後或會出租，銀行會追究嗎？她即時變身「老友」，「唔好當我銀行職員，當大家係朋友先同你講，銀行有機會call loan，不過如果你正常還足錢，銀行未必會問。」至於礇豐旺角總行的李姓職員，當得悉是買家第二層樓，即斬釘截鐵說：「第二層一定係借唔到七成o架！」惟再問他有否辦法「借多鱓」，他行開一分鐘後回來說：「我問過按揭部同事喇，你可填番份自住聲明。」

「饋贈當收入 你講就信」

按金管局指引，首次置業的按揭申請人，供款佔入息比率，上限為五成。記者陪同的買家，準備以三百萬元買入一個單位，若申請七成按揭，三十年期，按現時息口2.15釐計，要供款七千九百多元。由於買家每月固定收入只有一萬二千元，供款佔入息比率達六成六，明顯超出指引上限。來到中銀的旺角分行，問到買家男友每月「饋贈」的生活費能否當兼職收入，令供款佔入息比率降低至五成以下，該行羅姓職員重申：「出兼職信可以當係薪金證明。」並指這些信件如無合理懷疑，銀行不會調查：「總之你講乜，我會照present上去。」礇豐旺角分行的李姓職員直言：「唔係100%唔得，要睇批核部同事。一係你就做埋MPF，好似你真係做份工咁。總之你做埋MPF，我懐就計數，做足，鱓№靚，我懐都計。」在恒生的旺角按揭中心，買家問到：「能否當男朋友俾我筆錢係兼職收入？」楊姓職員回應：「有鱓№唔使講到咁白，大家明就得啦！」本週一再致電該職員，表明是「將男朋友饋贈當作兼職收入」的客戶，她煞有介事道：「公司電話有錄音，你打我手提。」說罷匆匆收線。買家再以她的手提號碼聯絡，問她會否把「男友饋贈」一事上報，她只強調：「我淨係知你有兼職，你講咩我就信你，我照幫你遞上去。你一月搵到工作，二月尾入數，呢幾日要做喇，之後鮋數後補。總之公司審批係睇入數記錄同公司信！」

「有香港地址 借多一成」

為針對內地炒家，金管局指引規定，若按揭申請人的主要收入並非來自香港，按揭成數會比收入來自香港的申請人，下調一成。不過，若申請人能證明他與香港有「緊密連繫」，即可豁免。記者陪同一名內地準買家到中銀的大圍分行；該名在內地當打工仔的準買家，表示有意購買一個價值七百七十萬元的名城單位。該行黃姓職員指出，內地客若屬首次置業，購買七百萬至一千萬元的物業最高只能獲五成按揭，而非一般香港人的六成。買家向黃先生表示，希望借到六成，該職員立即說：「非本地收入會cut成數，六成係做唔到。除非你有直系親屬證明鰠香港住，有香港地址，要證明你懐之間的關係。」記者問該親屬是否要有香港身份證，黃先生回答說：「正常一定要有身份證，如果無都可以同你懐偷雞，無身份證我懐批過係得。」

樓按競爭激烈

除了三大銀行，記者亦曾到其他細行放蛇。富邦銀行相當進取，楊姓職員查看買家的「簿仔」並計算入息時，主動將簿仔內的一項自動轉賬存入（AUTO CR）計算為收入，買家明確表示該等入賬，是工作上的實報實銷開支，並非收入，他解釋：「呢鱓叫做拉數，係non-conforming（不合規格），全港淨係富邦可以計算，你收入唔夠，我幫你計埋入去，但利率會高鱓。」記者亦曾到花旗、渣打及永隆等銀行放蛇，結果發現他們對樓市辣招「獱」得甚緊，對買家的提問，如「男友饋贈是否收入」，都斬釘截鐵「say no」。據一名銀行按揭部職員指，現時樓市成交萎縮、樓按競爭激烈，職員為跑數自然法寶盡出：「職員每個月都要跑一定金額鮋數。大行鮋，每個職員每月要跑三千萬至六千萬元（貸款額），每季結算。你呢個月做唔足，下個月自然要諗方法搞掂佢！」其中恒生銀行手法積極：「據知恒生有兩條team做樓按，一條靚料team，即資產或申請人質素好鱓鮋，息口為二點一五釐；另一條爛料team，息口係二點五釐，風險自然大鱓！」

銀行樓按大混戰

注：現時大P為5.25%，細P為5%。*禮品禮券數量視乎貸款額而定，並存有附帶條件，例如：客戶需要擁有該行出糧戶口、申請信用卡及設定自動轉賬指示等。^存款金額上限為貸款額一半，恒生的港元及人民幣存款金額各為兩成半。

估價極進取

銀行競爭亦反映在估價上；銀行根據金管局指引，須以審慎合理的原則為樓宇估值，故大部分銀行都制定估值政策，以兩個機構估價。假如估價與物業成交價比較，則取其較低者為按揭計算金額。記者以一個調景嶺都會忂六百九十七呎單位向銀行查詢估值，恒生銀行職員表示，這單位估值五百八十萬元，但記者表示業主開價六百萬元後，該職員說：「如果六百萬，都係高估價二十萬，應該都OK。」礇豐職員則先問記者業主開價多少，記者表示六百萬元後，他表示到價，完全沒有透露銀行實際估價多少。只有中銀職員清楚向記者表示，只能估到五百八十萬元，不能再高。一名有參與銀行報價的測量師行職員透露，銀行對於估價的態度進取，他說：「我懐同銀行講個單位值幾多錢，如果低過買家開出的價錢，銀行會bargain。我懐想做得成銀行的生意，所以批到都會盡量批。差價最多會有一成上落，距離太大好難寫report。」記者向大律師陸偉雄查詢，他認為若買家沒有向銀行職員表明造假，而銀行職員只在言談間多番強調：「你講鱓乜我就信」或「你講咩我就報上去」，就不涉犯罪，這些說話更加可免去部分責任，因為「銀行職員無可能知道晒客戶鮋全部資料」；陸偉雄指：「佢無叫你講大話呃銀行喎，職員好聰明，咁就過到骨！佢好小心，令自己日後唔會被檢控。」但若然客人講到明造假，如物業已經出租但又報稱自住，而銀行職員知情但照上報該物業屬自住，則兩者皆可能觸犯詐騙或串謀詐騙罪，最高刑罰為判監十四年。

違反指引嚴重釘牌

沒有犯法不等如「無手尾」，記者向工銀亞洲前執行董事兼副總經理黃遠輝透露放蛇測試結果，他顯得甚驚訝：「第二層樓當自住？無可能躀！我唔排除有人咁報，但唔合常理﹗會唔會係鱓員工自我演繹？銀行有合規部門去調查，一定要加強內部培訓。我唔相信有銀行會為賺錢，賠上商譽。」他指根據銀行條例，如銀行被查出違反金管局指引，最嚴重者會被釘牌，「不過要suspend個牌，要justify鮋№好多，等同判一間銀行死刑，牽連甚大。」他指金管局的銀行監管組，經常要求銀行就樓按提供報告作審查，但不會以放蛇的形式調查銀行。如發現銀行有問題，會要求銀行聘請獨立核數師調查，亦撰寫報告作出改善建議。然而，根據金管局年報，金管局表示「過去為監察銀行有否遵行物業按揭貸款的審慎監管要求，曾進行一輪專題現場審查，審查結果顯示，認可機構（即銀行）普遍遵守有關要求。」本週二，本刊將放蛇的情況向三間銀行查詢，中銀回應：「所有獲批的個案必須合乎相關規定」；礇豐表示：「有獨立信貸部門評核，不符合要求的申請不獲受理」；恒生則表示：「如發現有員工違反指引的情況，定必嚴正處理。」金管局發言人回應：「會調查跟進任何對銀行違規的投訴，有需要會轉交局內法規部處理。」

中介教「蠱惑招」

坊間有不少中介公司，「撮合」銀行與買家的按揭生意，收取佣金，手法更進取。記者佯裝買第二層樓的買家，向美聯及長實的聯營公司經絡按揭查詢，職員知記者不夠收入供樓，即教路如何「增加收入」，他說：「你第一間鰠邊度借？（記者佯稱恒生）。咁你第二層樓可搵恒生以外的機構申請按揭。先報稱現居將會出租，新買鰟層當自用，咁有機會銀行會以第一層樓鮋市值租金一半，當係你鮋收入。」記者質疑指第一層樓無出租，銀行會否知道及追究，他回答說：「你可以話你將會出租。同埋你係B銀行造按揭之嘛，你現居物業係咪真係出租，唔關B銀行事o架！」另一間較細型的中介公司「核心策劃理財顧問」，其董事總經理呂俊傑，更指可利用文具鋪購買的「白單」，作為準買家增加收入的「證據」，以此代為向渣打銀行提出申請七成按揭。「你話你幫陳師奶個仔補習，收現金，但係要出番張單！銀行點樣check？唔通佢真係打番俾陳師奶問有無補習咩？」他興奮道。呂俊傑強調手法無風險，「我識裡面鮋人，知道邊鱓佢懐會計，邊鱓唔計。」他指成功申請後，會收取貸款額百分之二為服務費，若客戶經由地產代理介紹，服務費以雙倍計算，一半作為代理佣金。據知他的客路以借貸銀碼大的內地人為主；事實這類客的風險最大。

政府上月底高調推出「加碼雙辣招」，透過「雙倍印花稅」及工商盤交易「即時繳稅」等措施，力壓商鋪物業炒風；不過本刊發現，身兼全國政協及立法會《印花稅條例草案》委員會委員的陳鑑林，卻於「新辣招」推出前一個月沽貨，將持有十多年的地鋪，以高價放盤，勁賺八千多萬抽身。

在辣招前簽下臨時買賣合約的鋪位，位於大圍金禧花園九號地鋪，鄰近港鐵站，人流不絕，現時由「中興」參茸藥行租用，月租十二萬五千元，專做街坊生意。根據土地註冊處資料，早在八五年，陳鑑林與兄弟陳鑑波聯名以一百五十五萬元購入該鋪；其後九六年，以二百五十萬元轉手予陳鑑林及太太曾缳明。這間放租十多年的舊鋪，在推出辣招前一個月、今年一月底，以八千五百萬元出售，陳鑑林捕捉到良機出貨，否則買家在簽訂臨約時須額外多付三百六十萬印花稅，相信買家沒有如此爽快以高價向陳鑑林搶鋪。本刊翻查交易臨約，發現原來在交易時陳鑑林曾經反價三百萬，而且更在臨約中列出兩條附加條款︰訂明交易為「必買必賣」，不接受買家撻訂；限制買家不得以確認人身份「摸貨」轉售，但有關交易的成交期卻長達半年，至今年七月三日。大律師陸偉雄表示，在臨約加上「必買必賣」條款及限制買家摸貨，做法相當罕見，「買賣雙方多數係滿意價錢先做交易，賣家照計唔會理會買家接手後點做！」他估計，可能是買賣雙方背後有特別原因才達成交易，又或者賣家擔心成交日前軲市，為免對方撻訂才如此訂下條款。不過，消息人士卻指，列明限制「摸貨」，其實是不希望讓交易曝光︰「而家鱓鋪位好多都會摸貨，摸多幾摸，見晒光，連賣家都會俾人起晒底！」

陳鑑林：只係時間「巧合」

接貨的買家「柏惠置業有限公司」，股東分別是元雪全、蕭偉成及蕭偉明等，他們都是活躍於商鋪買賣的投資者，曾在市建局收購重建觀塘前，買賣觀塘輔仁街商鋪，勁賺離場。本週一，記者趁陳鑑林出席《印花稅條例草案》委員會時，直接向陳鑑林查詢，他強調在「加碼辣招」推出前完全不知情，只是交易時間「巧合」：「個鋪位係買家主動聯絡我，已經傾鰦一段時間。」又指在合約訂明不准摸貨，正是不希望有人藉此機會炒賣、與觀望後市無關。

為壓抑樓市，政府已推出了印花稅三招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）；要交的總稅項，最高可達樓價的五成！樓市成交迅即被冰封，由於「效用」顯著，不少投資者無計可施，從此收山。但，看似「滴水不漏」的一招，是否就沒有破解的方法？一名住在港島區的小業主，有實際而迫切的換樓需要，苦苦思量，終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」，並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件，發現此招合情、合法、合理，在重稅下成功殺出一個突破位。

日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上，出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」，告示上，業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位，想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主，藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願，「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅，免去雙重（倍）印花稅影響，能節省大額印花稅及仲（中）介傭（佣）金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐，並表明看過告示，希望詳細了解，她即急急說：「真係得o架！我一直都知係得o架！」可是說不到兩句，極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份，當記者表明身份，她便堅決拒絕接受訪問，似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電，郭小姐即表現興奮：「你個單位喺邊度啊？幾大o架？有無露台？」記者表示是同屋苑有露台的大單位，她即開始分享自己的故事：「我係會計師嚟，有睇開稅例，一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓，「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋，她強調，「係我自己諗o架！」

成交差價繳稅

她又說：「其實就好似普通樓宇買賣，我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你，你還俾銀行，正路就無問題，不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示，怕將來把換回來的單位造按揭時，會出現困難，郭小姐即大派定心丸說：「正路就唔會有問題嘅！」記者大讚郭小姐有創意，想出此絕橋來慳稅，她即說：「係依家啲稅咁高，如果換到真係慳好多，所以難都想試吓！」一直滔滔不絕的郭小姐，始終不肯透露更多個人資料：「你真係有興趣先啦，我一出廣告就好多人打嚟問，所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」；為了解此招「行唔行得通」，記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C（10）條，以任何不動產，交換任何其他不動產，只須將達至相等價值的差價徵收印花稅，差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說，即是政府只會在換樓的差價上，徵收印花稅；這樣較一般樓宇買賣，在整個成交價上徵收印花稅，稅額為之大幅度減少，亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示：「這類成交叫交換契約（Deed of exchange），一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方，會在契約中寫明大家的權責及業權，獲政府認可，且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多？以郭小姐為例，其六百七十多呎高層單位，市值六百二十萬元，而她心儀的換樓目標，是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法，單是一買一賣的佣金連律師費，已要十六萬元，最甘是印花稅稅項，若郭小姐另有物業，她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅，即六十萬元。若郭小姐如她所願，找到業主交換單位，那兩個單位的估計差價為一百八十萬元，根據現行的累進式稅制，稅率只是百分之一點五，即印花稅是二萬七千元，且可由雙方平均分擔，即郭小姐僅須付一萬三千五百元；要是郭小姐連中介都不用，佣金都慳番；而相關律師費較一般買賣合約略貴，需約三萬元。這樣以樓換樓的使費，較一般物業買賣，最多慳近七十萬！

豪宅釐印減至一百

「以樓換樓」，就如一般男女拍拖，需要雙方都情投意合，不過難不代表做不到。據律師說，以往這類成交，多涉及親友想交換獲分配的先人遺產；但翻查土地註冊處記錄，過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係，只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年，恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻，看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪，於是向對方放聲氣，表示自己現金不夠，但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換，結果一拍即合，佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示，因以換貨形式，印花稅按八百萬元差價釐定，結果只須付三十萬元，她倆各慳約三百多萬元！二千年，傢俬店G.O.D.老闆楊志超，及其母親、九巴後人雷覺雲，本買入愛都大廈二座單位，不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹，交換單位，牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說：「我哋做過幾單都是屯門細價樓的，九八年我哋為搞gimmick，度出六種吸客招，如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家，其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出，我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低，難度在於要「matching」，或許可替正「吊鹽水」的地產代理，殺出一條生路！

兩奇招易惹禍

除了「以物易物」外，坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招，是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世，非「三粒星」香港買家，須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞，有港人代大陸客持貨，做其影子業主，令真正業主可省回稅項。事實上，此招難度可謂零，只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事，「這種交易好講個『信』字，而且最好不涉銀行按揭，因銀行貸款係要借俾『現實業主』，以影子業主身份去借，就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」，是低收入甚至退休的父母變身影子業主，替子女持有物業；在銀行造按揭時，則以子女做擔保人。父母會立下平安紙，表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得，風險好大，始終個物業唔係自己名，隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒，稅局只要對「業主」有懷疑，可要求其宣誓證明自己身份，若影子業主發假誓，則是刑事。另一招較實際的，是買入以公司名義持有物業的該公司股份；買賣公司股份，便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮，亦同意重稅出現後，買賣公司股份的吸引力大增，「以一間逾二千萬的樓去計，正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD，即四百七十萬元，但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺，利得稅是利潤的百分之十幾，計落點都慳好多！」不過他作出溫馨提示：「持有物業的公司，可以為任何人或公司做擔保，擔保分好多種，有白紙黑字，亦有口頭嘅，賣方存心唔披露，呢啲就係隱形債務風險，最大鑊可輸凸層樓o架！」

成交大冧各界叫苦

自從政府去年推出三招印花稅辣招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、及雙倍印花稅（DSD）後，樓市成交宗數比前大跌逾一半，無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人，都叫苦連天。其實最慘的，是真正有需要換樓的用家。

四百經紀吐苦水

本週一，由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」，搞了個「額印稅苦水會」，有四百多人參與，當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」，現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說：「少咗八成交易，依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅，依家都係收緊之前嘅佣，預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況，到時經紀最苦！」不少大行，現時要「做埋」大陸樓盤幫補，甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤，亦在屋邨鋪落力推銷！有經紀舉手說：「根本一百個客先有幾個係炒家，依家個政策影響緊其餘九成人，好唔公平！」另一經紀黃先生跟着表示：「辣招令換樓成本同風險增加，無人去換樓，鎖死咗個市！我仲以為香港係一個自由市場！」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說：「啲稅搞到盤源收窄，小業主係咁同我呻換唔到樓，我四代人都住喺香港，從未見過咁嘅情況o架！」

傢俬店一鑊熟

辣招亦直接影響其他界別的生意；在傢俬店林立的馬頭圍一帶，據記者粗略點算，總共已執了十四家傢俬店，可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月，我哋生意多到做唔切，依家起碼差咗五成！」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說，「辣招加埋四月底嘅一手新例，上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指，辣招旨在打擊樓市，但成交雖然大縮，土瓜灣區的樓價卻不跌反升，「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓，你話政府請人係唔係食塞米！」林小姐續指，她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店，經常上電視的驗樓師詹濟南，亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓；依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說，曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題，到現在才企圖以加稅解決問題，導致樓價高，成交少的困局。「政府唔只落錯藥，仲係謀殺市道！」他更指：「好在依家有十大基建，唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工；不過遲幾年都唔知點，唔通個個走去橫琴開工咩！」現時不少裝修工人轉做地盤；做開樓按及樓宇買賣的律師，亦要轉做其他商業合約；而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。

發展商霸氣不再

辣招之下，平時惡晒的地產商，「霸權」難展，尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來，多個新盤因樓書不合乎新例要求，未能推出。一手單位賣出不夠一百間，連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻，新例監管過於吹毛求疵，令發展商推盤工作量大增，建議政府簡化一手新例，以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅，以往與政府「企硬」，曾炮轟「政府咩都唔識！」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火：「唔可以再話我哋想要點，只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚！今次政府好insist，但都要聽意見o架，現時未見到好處，壞處卻出晒嚟！」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議，地建會上週已遞交書面意見，要求四項修訂，包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過，預期政府會繼續企硬，長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調，政府以樓價跌兩成為目標，否則「加辣」。

印花稅典故

印花稅（Stamp duty）是一種非常古老的稅種，它的起源有段古。在公元一六二四年，荷蘭政府面臨財困，當時的統治者摩里斯（Maurs），為了解決財政危機，打算開闢新稅，便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法；於是公開徵求徵收新稅的方案，最後脫穎而出的，就是「印花稅」。原理是，市民在日常生活中，時有機會使用契約、借貸憑證等，若交給政府，在文件上蓋印，打上一個「印花」，便成為合法憑證，以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉，而徵收的範圍廣泛，歐美各國隨即相繼仿效，在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅，是香港政府主要財政收入來源之一。

香港和新加坡兩地政府近年來不斷推出調控抑制的措施，企圖將房市降溫，尤其對於非本地居民買房更祭出增稅手段，讓房價不再像前幾年般狂漲，台灣要防範陸資入台炒房，必須趕緊學習星港，盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。

撰文‧楊政諭

曾經有一位國家領袖，在國慶演說上，將關注的焦點放在要讓年輕人能買得起房、成得了家、生得起孩子、有餘力完成夢想，讓一般人民都可「居者有其屋」，甚至保證只要月收入二十三Ｋ台幣，四年內就可以買到自己的家；可惜這個人不是我們的總統馬英九，而是新加坡總理李顯龍。

新加坡作為東南亞最國際化的都市，總人口雖只有五百三十萬，但持有工作證的外國人，從二○○○年的七十五萬人，成長至一二年的一四九萬人，占總人口將近三成。包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡置產，就可知道新加坡對於外國人的吸引力，但人口大增也讓新加坡的私人住宅價格，在國際買盤湧入下連創新高。

新加坡 十月銷量大降近五成李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題，近年來連番推出打房政策壓抑房價，為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本，李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產，課徵了高於本地人的買方印花稅；同時為了抑制短期投機炒房，持有期間越短的賣方，課徵越高的賣方印花稅。

不斷下重手打房的結果，終於讓不停飆漲的房市，在今年第三季開始出現回穩，房價微升○．四％，升幅遠低於上季的一一％。此外，精華地段的公寓價格第三季下降○．五％，降幅比前一季的○．二％更加擴大。

房市成交量也大幅下降，新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八％，今年第三季，外國買家購買的私宅只有三三○件，相較於一一年每季約一千四百件，減少超過七成，外國買家占全國比率也從兩年前的一七％降至七％。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降，從一一年每季六七○個單位，銳減到今年第三季只有一八一個。

新加坡國家發展部長許文遠表示，這個趨勢令人鼓舞，「雖然已看到隧道盡頭有越來越多曙光，但我們仍在隧道內。」新加坡政府將會密切關注市場，必要時進一步採取行動。

具有央行性質的新加坡金管局在今年六月規定，金融機構在評估個人房地產貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，包括房地產和非房地產貸款，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的六○％，並且強調這項政策是永久性的。八月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從三十年降到二十五年。

此外，在供給方面，許文遠表示，今年新加坡組屋供應量預計為一萬三千六百間，明年這個數量有望增加一倍，多達二萬八千餘間，是一一年和一二年的總和。

新加坡政府打房，靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫，加上增加房屋供給來壓低房價，漸漸顯現出成效，巴克萊銀行就預估，新加坡的房價到二○一五年可能會跌二○％。

新加坡打房不遺餘力，自○九年以來先後推出八輪降溫措施，多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場，值得台灣政府借鏡學習。

香港 今年可望創十七年最低交易量同樣作為亞洲高度國際化城市，香港更有大批大陸買家來投資物業、炒房炒樓，從二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）低點至今，令人咋舌的香港房價成長約三倍，光是金融海嘯後房價就成長了一倍。根據「全球房地產指南」調查，香港的房價所得比高達六十．七倍，購屋痛苦程度幾乎是台灣人的兩倍，香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深，許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。

香港政府面臨民眾的壓力之下，推出了許多遏止房地產炒作的政策，包括一○年十一月，開始針對持有兩年內就轉售房屋者課徵「額外印花稅」，持有時間半年內課徵一五％、半年到一年一○％、二年以下一年以上則加徵五％，持有時間越短，額外印花稅的稅率就越高。一二年，香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施，包括針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五％的買家印花稅，目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。

另一方面，短期交易房產的額外印花稅適用期從兩年延長至三年，稅率也全面提升五％，持有時間半年內課徵二○％、半年到一年一五％，三年以下一年以上則加徵一○％。加強壓制短期買賣房屋的力度。

一三年，港府又祭出雙倍印花稅，兩百萬港幣(約七六○萬台幣)以下的房子稅金由一百港幣提升至交易額的一．五％；兩百萬港幣以上的房屋，印花稅率全面倍增，由最高四．二五％增加至八．五％。但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋，可以採舊稅率。

港府的連番措施推出時，並未有效阻擋香港狂飆的房價，但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」，因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍，今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二％，預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。

陸客到港買房的數據，也隨著辣招出手後急跌，今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四．三％和六．四％，購屋金額也僅占六．八％和八．四％，與一一年第四季的高峰二五％有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大，超過兩千萬港幣(約七千六百萬台幣)的豪宅，陸客購置的比率從去年的三六．四％大跌至一○．二％。

數個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊，組成了「辣招苦主大聯盟」，並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動，企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意，發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」，更有超過九成的人認為現在房價過高，可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。

巴克萊銀行也看空香港房市，認為隨著開發商和屋主調整預期，香港的房價可能「持續大跌」，預測到一五年至少會跌三○％，就連商辦的價格也將可能跌二○％。高盛更指出，香港是未來兩年可能出現房市泡沫破裂的市場之一。

台灣 台北市高中低價區價量俱揚鏡頭轉回台灣，奢侈稅實施屆滿兩年，兩年閉鎖期一過，今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查，從價位最高的台北市來看，高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六％，中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七％和八三％。從價來看，台北市不管高中低價區的房價，都較去年同期上漲約一一％。價量俱揚的現象，顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮，但是對於壓抑房價的效力並未顯現。

尤其內政部宣布，明年一月一日起，內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制，最大長期可忍受上限為二萬戶，每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示，自○二年起，開放陸資來台購置不動產，至今年九月三十日止，陸資經內政部許可，取得不動產共一二二件，其中自然人取得者一一四件，陸資公司、團體因業務需用取得者八件，占全國不動產交易量比率非常低。然而陸資也可能變身為其他國籍進入台灣，因此實務上其實管制不易。

因此，台灣更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法，針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅，從稅制上的根源提高交易成本，降低陸資來台炒房的誘因，至少也能讓政府多課到外人買房的稅收，以充裕國庫。

要壓抑已經飛漲的房價，對外人買房的差別稅率是應該馬上就做，不該等待的政策，只要政府真的有心要抑制房地產泡沫，新加坡和香港已經做出示範。有心打房，沒有房價是降不下來的，但若政府打房只是做做樣子欺騙民眾，那房價泡沫當然只會無限膨脹，等到泡沫破裂時就是全民買單。

新加坡二次出手，讓房價逐漸降溫

2011

12.7

● 外國人和企業購買住宅不動產，課徵10%的買方額外印花稅● 持永久居留權的外籍人士購買第二套及以上加徵3%印花稅

2013

1.12

● 外國人和企業的買方額外印花稅從10%調高到15%，並對擁有永久居留權的外籍人士首次購屋加徵5%印花稅● 持永久居留權的外籍人士買第二棟房子的稅率從3%調高到10% 香港三波打房，讓成交量急凍● 對短期(半年內、半年到一年、一到兩年)轉賣房屋的行為，分別加徵15%、10%和5%的額外印花稅，打擊短期炒作● 對2000萬港幣以上的房產提高印花稅率，從3.75%提高到4.25%

2010

11.20

● 對非香港永久居民及公司企業，加徵15%的買方額外印花稅● 短期買賣房屋的額外印花稅，稅率全面提高5%

2012

10.27

● 超過200萬港幣的房子，印花稅從4.25%提高到8.5%；200萬以下的房子，印花稅則從100港幣調升到1.5%

2013

2.23

在本週一釋法前夕，特首梁振英突於上週五，拉來財爺曾俊華及其他財金官員，宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起，購入所有用以投資的住宅單位，一律需繳交樓價百分之十五的印花稅，矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工，希望搵到客仔趕搭尾班車；中原主席施永青更預言，成交量將縮減一半！不過，這招對於有實力的投資客來說，只如