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债务妨碍并购华润万家“转租”民润

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100121/20100121043404255.html


每经记者  严翠  发自深圳

        深圳老字号零售连锁企业民润超市将要彻底淡出公众视野了。1月20日，华润万家相关负责人 告诉《每日经济新闻》，华润万家已经将民润超市80多家门店正式转租过来，这些超市将由华润万家自行经营与管理。但是，该负责人强调，转租并非此前媒体一 直关注的并购，是否收购还在进一步谈判当中，收购难点在于民润超市负债较多。

        “目前我们已经将80多家民润超市更换成了‘华润万家’，转化成华润万家系统里的门店。”上述负责人20日对记者表示，民润超市目前有20多家已经被关闭，另外还有5~6家店处于停工停业的状态，“可以说民润超市已经退出零售市场了。”

        华 润万家方面透露，此次华润万家接手民润超市相当于转租，即与民润此前的业主重新签订合同，然后由华润万家自行经营与管理，因此这有别于大家所关注的收购问 题。“收购是将民润的负债等一并接过。而目前民润负债达几亿元，成为了收购的一个难点。”上述负责人告诉记者，此次转租民润超市，已累计接收原民润员工 1175名，占民润总员工数的近80%。

        该负责人称，在将民润超市门店纳入囊中之后，华润万家的市场份额更大了，门店更多了，整体竞争力也更强了。

應否轉租為買? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5021

應否轉租為買?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5478

雖然係2009年做錯決定沽左樓，但因家庭收入不俗，每月可達九萬五，固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成，可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

 

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇，分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租，叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓，最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%，萬一樓市大跌，你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買，最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺，更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

 

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」，而你收入上稍高得出買入之建議，更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財，下一個樓市低潮再出山尋寶。

 

三至四百萬沒有大三房選擇，只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手，全部唔係市中心。

 

另外你既股票，建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期，派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出，就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇，整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定，如確認下穿80，個市仲有得行。

換樓、加按、轉租、按兵不動？──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
上星期日看電視的財經節目，分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱，當中有建議郊區換市區，有建議加按套現，或一間變兩間其中一間收租等，當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步，皆因長久以來，電視樓市節目長期唱淡之餘，即使在此旺市，亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗（那些不是壓市措施，又何失敗之有？），或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車（電視台大股東亦不見得會這樣做），講完聽完又如何？ 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見，從而有助投資決策，一味描述及評論，而沒有可行建議，對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效，但具真正需要的觀眾，只會覺得無奈。

那些一早在低位上車，已有樓在手的業主們說，手上樓宇已具有可觀升值，在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少，按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣？筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題，問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌，以便細換大，要不是別有用心，就是一種個人偏見。其實在升市當中，更容易換樓，有心細換大或平換貴者，大可襯銀行估值上升而按息偏低之下，加按套現，從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期，到換樓目標或時機出現時，就不用四處張羅首期，因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢？租金佔樓價約3-4%，表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%，然而不可忘記，假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%（30%首期，餘下為供款及升值），比率即提高至18-24%（因為分母減半）；如用高按揭成數或樓宇升值不多的話，比如只收到總樓價的30%的話，租三年樓的代價高達本金的30-40%！而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長，而樓市要見頂下跌，可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升，其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質，比如坐落在傳統豪宅區，或新興地區樓齡較新物業，又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤，其實無需急於放售。就以東九龍為例，老舊物業如淘大、得寶理應換出，德福、麗港城之類可繼續持有，皆因不同種類的物業一如各種股票，強者越強弱者越弱，隨著市場升溫雞犬皆升之際，換出弱勢換入強勢，本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人，樓市大約十年一個浪，錯過此浪，下次高潮已是十年後，到時樓齡又大十年，死抱管理不善的舊樓，樓價因折舊而跑輸大市，套現困難，銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓，投資價值已十分有限，畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。

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2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻

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憂削自由行 旺角舖罕現撻租 Swatch「縮皮」轉租細舖 料被殺訂150萬

1 : GS(14)@2014-06-05 18:02:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa1.htm







【明報專訊】特首梁振英早前提出削減兩成內地自由行旅客的討論議題，加上4月份本港零售業總銷貨值按年大跌9.8%，撇除季節性因素，創實施自由行以來最大跌幅。零售市道回落，核心區街舖租務亦首當其衝受到影響，近日零售區一、二線街舖，出現罕見的撻租、減租個案，其中鐘表品牌Swatch原本以每月約154萬元，向大鴻輝租用旺角西洋菜南街舖，但自傳出削減自由行後，Swatch決定撻租離場，並轉租鄰近較平租金舖位，每月節省逾100萬元租金。

據統計處周二公布的零售業總銷貨數據，當中以內地旅客至愛的珠寶、鐘表類消費，按年勁跌近40%，近年在核心區大舉開店、主打年輕人平價鐘表的Swatch，近月不但縮減擴張規模，更罕有撻租離場。



市場消息透露，大鴻輝持有的旺角西洋菜南街14至24號地下I及J號舖，面積共約1600方呎，今年4月原由Swatch以每月154萬元租用，惟其後市場傳出削減自由行消息，Swatch遂放棄租用該舖，預料涉撻租154萬元，之後Swatch以每月約45萬元，轉租同屬大鴻輝的星際城市地下卓悅舊舖，面積僅約250方呎，預料每月可省回約109萬元租金。

轉租250呎細舖 月省逾百萬租

除鐘表店轉租同區小型舖位外，核心區亦屢現減租個案，面向西洋菜南街的星際城市地下8號舖，面積約700方呎，今年3月一度叫租達120萬元，在市道回落下，業主終貼近現實，近日叫租減至約80萬元，減幅達33%。尖沙嘴加連威老道65號地下，面積約1600方呎，現由運動用品店Quicksliver以每月22.6萬租用，由於租約快滿，業主早前叫租25萬放租，但乏人問津，現減租至23萬元，減幅約8%，仍未獲承租。

此外，同區由永光地產或相關人士持有的亞士厘道29至39號九龍中心地下A號舖，原本上手租客餐廳的租期，至今年10月才滿，惟餐廳提早於去年9月遷出，業主放租至近日才租出，新租每月僅約34.8萬元，較舊租金略減。

至於剛以每月60萬元租出的灣仔駱克道517號地下，據悉去年中叫租達85萬元，但一直未獲承租，經多次下調叫租後，終累減約29%租出。另市場消息稱，資深投資者蔡伯能連環購入筲箕灣天悅廣場2樓A部分，及元朗西菁街9號富盛大廈地下95至100號，涉資分別約4080萬及4000萬元。

明報記者 麥穎

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2 : GS(14)@2014-06-05 18:03:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa2.htm
舖租或現骨牌式下跌
  2014年6月5日

【明報專訊】零售市道數據連跌兩個月，加上政府考慮縮減自由行旅客人數，近年受內地旅客歡迎的藥房、珠寶、鐘表店舖，承租能力將受考驗。業界人士認為，近月來一、二線街舖租金已見調整，若落實削減自由行，情將雪上加霜，亦可能會出現骨牌式效應，劈租潮有機會由核心零售區，蔓延至近年租金日貴的新界區，如上水、元朗及屯門等地區。

水貨客減 新界舖首當其衝

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，今年上半年整體舖租已有約5%跌幅，若政府落實減少自由行旅客人數，將對零售業及舖市影響嚴重。他指出，近月來本港零售消費下跌，不論是珠寶、鐘表、藥房，以及大型品牌的擴充開店均見減少，現時政府尚未落實縮減自由行遊客及細節，如果以「一刀切」方式削減遊客數目，將對各區舖位造成全面影響。

他又稱，即使政府只是減少「一簽多行」遊客數目，亦可能令新界區的水貨客減少，對近期受惠於內地民生消費、引致舖租急升的上水、元朗等地區，造成較大影響。黃漢成認為，政府數字有所滯後，在自由行消費力已見減弱之下，提出縮減自由行旅客人數，相信對本港的經濟及就業市場都有負面影響。

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3 : 自動波人(1313)@2014-06-09 02:06:04

我最期待的畫面出現了.jpg

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皮包公司90萬承租　再以450萬租予DHL 中紅會再爆醜聞　轉租億元倉庫掠水

1 : GS(14)@2014-08-20 22:02:45

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140820/18837840\r\n\r\n                中國紅十字會（簡稱中紅會）又被爆出驚天醜聞！內地記者揭發，由中央撥地及斥資1.17億元（人民幣．下同），重金打造的國家級備災救災倉庫，中紅會接手打理後，倉庫從來沒有存放救災物資，前年起以每年90萬元，賤價租給一家皮包公司，後者再以450萬元高價轉租給DHL等物流公司。中紅會常務副會長趙白鴿承認違規出租，但也為事件護航：「備災救災中心要養活這麼多人，是要有一個很長的過程的。」內地網站疑受壓已刪除報導。\r\n\r\n                這個神秘倉庫位於北京牛欄山鎮范各莊村，保安森嚴，早於2004年，中紅會向中央提議興建備災救災倉庫，政府2008年汶川大地震後通過項目，投資1.17億元，建成一個總面積6,2157.7平方米的大型倉庫，並於2010年落成啟用。這個被視為內地首個國家級備災救災物資調配中心，國際紅十字會在今年5月參觀後對此讚不絕口。\r\n\r\n              ■中國紅十字會2007年舉行倉庫奠基儀式。\r\n\r\n「從來沒見過救災物資」\r\n\r\n                不過，該倉庫在村民眼中卻是不折不扣的掛羊頭賣狗肉，「就是佔著這個地方，蓋個倉庫，再出租，實際上就是一個物流中心。」村民直言，從來沒見過救災物資運過來。騰訊記者今年4月扮工人混入倉庫，發現庫房租給多家小型物流公司，連DHL都是租客，工人忙進忙出搬運貨物，有工人說：「附近懂行的人都知道（中）紅會的倉庫可以出租」。\r\n消息指，北京中迅譽華商業管理有限公司（簡稱中迅譽華），前年9月透過捐款方式，「以捐代租」向中紅會承租倉庫。雙方訂立「陰陽合同」，合作期兩年，第一份合同列明，雙方互相合作，不需付費。第二份合同則規定，中迅譽華每年捐贈90萬元，兩年共180萬元。知情人透露，該倉庫設施完善，加上交通方便，租金比一般倉庫高。中迅譽華以每年450萬元再轉租給DHL等物流公司，狂賺360萬元差價，暴利驚人。\r\n\r\n「不這樣做工資發不出」\r\n\r\n                內地記者追查發現，中迅譽華成立於前年3月，由中華社會文化發展基金會紅色文化基金管委會秘書長闞（粵音堪）茜，以及紅色文化基金管理部主任魏中華等幕後打理，註冊地址疑為皮包公司。魏表示：「我是私營（企業），做生意我有合同，合適就做，不合適我就不做。」趙白鴿則承認倉庫違規出租，但強調只是出租一部份。她又為事件辯護：「如果不這樣做的話，連工資都發不出來。」\r\n騰訊網\r\n\r\n                                                                                               

■白色倉庫四周築有4米高圍牆，及種有10多米高的白楊樹。

■備災救災倉庫不時有載滿貨物的貨車進出。

\r\n\r\n網民有話說\r\n\r\n                  「捐款給中紅會，就是滋養腐敗。」\r\n「再把郭美美放出來救一次紅會吧！」\r\n「中紅十字內的領導比郭美美還骯髒！」\r\n「監管不力！中紅會憑甚麼如此大膽？」\r\n「中紅會經費不足本身就是一個大笑話，今天最好笑的國際笑話。」\r\n「中紅會都成黑社會了，解散吧。我至今還後悔當年捐了五塊錢！」\r\n「再怎樣解釋，也不會信任中紅會了。」\r\n「原來中紅會工作人員才是真的災民啊！看看，倉庫沒物資就租出去補貼工資。」\r\n資料來源：新浪微博                                                        

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2 : GS(14)@2014-08-20 22:03:12

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140820/18837842


中紅會因內地話題女王郭美美事件名譽掃地，中共本月初透過高調查辦郭案（右圖），意圖替中紅會恢復名譽。消息人士透露，此舉是為了中紅會10月舉辦全國會員代表大會，在國家主席習近平接任名譽會長前，全力挽救其重創的形象。但有傳習嫌該會聲名狼藉，不願接任名譽會長一職。
查郭美美為洗底

中紅會名譽會長目前由國家前主席胡錦濤擔任，郭美美事件後，該會除了形象受創，連捐款數字都大幅減少。中共在習近平擔任名譽會長之前，希望藉查辦郭美美時，並播放她公開澄清與中紅會毫無關係的片段，為中紅會洗底。外傳習近平要求大力整頓中紅會，同時恢復其社會捐輸功能。
不過，中紅會直插谷底的形象已深入民心，加上此次倉庫出租事件，習會否接任名譽會長成疑。
《蘋果》記者/美國《世界日報》

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A&F轉租海港城7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:56

【明報專訊】美國休閒服裝集團 A&F（Abercrombie & Fitch）去年底宣布提早撤離中環畢打行巨舖，市場消息稱，該公司已承租尖沙嘴海港城一個舖位，面積約7000方呎，比原來的2.56萬方呎少七成多。該公司原於2011年以月租700萬元租用畢打街12號畢打行地庫至2樓共4層巨舖，租期至2020年底，惟該公司去年11月公布提早結業退租，涉及終止合約費用高近1600萬美元（約1.25億港元）。

仲量聯行：核心舖租3年累跌四成

另仲量聯行最新報告指，整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%，較2014年高峰期累積下跌41.2%，回落到10年前水平，不過部分海外品牌及飲食營運商的租務需求顯著回升，預料下半年租金見底，但難見「V形」反彈，料全年租金下跌5%至10%。

威利麻街6號呎價逼2萬破頂

該行又稱，上半年中環錄得的寫字樓租務，以樓面計有50%由中資公司承租，較2016年的45%多，帶動中環甲廈上半年租金升3.6%至116.4元，重返2008年金融海嘯前的歷史高位。仲量聯行租賃業務主管龐定勤（圓圖）稱，由於上半年租金升幅超過預期，該行調高今年中環寫字樓的租金預測，由上升0%至5%，調高到上升5%至10%。

此外，中原（工商舖）區域營業董事蔡德寶表示，恒地（0012）上環威利麻街6號22樓04室剛以1365萬元售出，面積698方呎，呎價19,556元，創項目呎價新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5462&issue=20170704

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平安證券146萬轉租中信大廈

1 : GS(14)@2018-03-07 09:54:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4878&issue=20180307
【明報專訊】有商業機構部署於春節後搬遷寫字樓。世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓董事張宇華表示，平安證券集團（0231）的辦公室將由上環信德中心，遷移至金鐘中信大廈18樓全層，新寫字樓面積約16,214方呎，以呎租逾90元計，月租約逾146萬元，有關搬遷預計將於今年6月完成。

平安證券集團發言人稱，集團業務過去數年發展迅速，帶動業務擴充及人手增長，集團的香港業務萬安證券，為集團主要收入來源，是次搬遷寫字樓至中信大廈的行動，主要是為拓展業務的需要。

稱配合業務擴充

另外，土地註冊處資料顯示，銅鑼灣銀座式商廈The Sharp 19樓全層於上月易手，全層面積1580方呎，成交價3880萬元，呎價24,557元；資料顯示，原業主為李錦記太子爺兼品牌發展局副主席李惠中，於2013年以4898萬元買入物業，持貨5年帳面虧損1018萬元，物業貶值約21%。

車位方面亦錄高價成交，土地註冊處資料顯示，何文田天鑄2期停車場1樓一個雙號車位，新近以490萬元易手，打破去年10月九龍站天璽另一個車位以460萬元成交的紀錄，成為九龍最貴車位，並較舊紀錄460萬元，再推高30萬元或6.5%。據了解，原業主2017年7月以370萬元買入，持貨8個月，帳面賺120萬元或32%。

天鑄車位售490萬 九龍新高

此外，戴德梁行大中華區副總裁及策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，去年全年一手、二手成交約8.6萬宗，今年首兩個月成交量平均約7000宗，比去年同期平均約5000宗，按年增加40%。他預計，今年地產市况依然看好，預計整體樓價升10%至15%。

另外，該行又認為，土地專責小組應加快棕地發展，現時全香港共有約1300公頃棕地，若以地積比率3倍計，預計可提供逾60萬單位。

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話你知﹕當年一手新例推出 雍雅山20洋房轉租

1 : GS(14)@2018-08-02 10:13:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9142&issue=20180802
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【明報專訊】今年南豐旗下深水灣徑8號部分單位由關連人士承租，似有避空置稅之嫌，但實際上，以往也有其他發展商把物業轉售為租以避開新規限，如投資者羅家寶持有的沙田雍雅山21幢洋房，在2013年一手新例推出便與不同海外註冊公司簽訂3年期租約。

連續租出3年後拆售 不受規限

上述雍雅山前身為著名粵語片拍攝場地雍雅山房，羅家寶於2005年以3.8億元購入後，重建成21幢洋房，曾於2012年底推售，但未聞成交，直至2013年8月、即一手新例出台後不足半年，整批洋房以18.7億元內部轉讓予21間子公司，並同時有20幢出租予一家海外註冊公司Beech Sky Investments Limited，租約期3年，正正可以避開一手新例限制，因為項目如有95%以上單位連續租出3年，日後拆售不受新例所限。

雖然當時四寶投資物業經理王慶新回應稱，上述洋房簽訂租約為財務安排，但至2016年，王慶新證實1號屋已「賣殼」轉售予公司一名股東，作價約9000萬元，實呎4.4萬元，與2013年內部轉讓的價錢8770萬元相若。

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南豐深水灣4豪宅由家族租回 可免空置稅 學者：豪宅售轉租勢增

1 : GS(14)@2018-08-02 10:15:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6786&issue=20180802
【明報專訊】政府6月底推出一手空置稅，慣常以現樓推售的超級豪宅最受影響，而已屆現樓的南豐深水灣徑8號，就有4個物業由集團相關人士承租，包括一幢實用面積超過1.2萬方呎的巨無霸大屋，4伙呎租約70元水平。有學者認為，雖然發展商家族成員有權租用單位，但時間上很配合，有避空置稅嫌疑，而在新政策下，一手豪宅轉售為租的情况勢增。

呎租70元 略低同區屋苑

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本報就上述項目轉售為租向南豐集團查詢，但南豐未就此事回應。土地註冊處顯示，今年初已獲批入伙紙、暫未正式推售的深水灣徑8號，上月中錄得4宗租務成交，其中實用面積12,566方呎、連883方呎平台、1725方呎天台及8243方呎花園的1號洋房，屬屋苑面積最大的一伙，月租92萬元，實用呎租73.2元；而實用面積7710方呎，連207方呎平台、1199方呎天台、5476方呎花園的2號屋，則以月租55萬元租出，實用呎租71.2元。

1.2萬呎巨無霸洋房 月租92萬

另外兩伙分別為1座18、19樓A室複式戶、2座18、19樓D室複式戶，前者實用面積6529方呎，連2559方呎天台，月租45萬元，實用呎租68.9元；後者實用面積5785方呎，連2064方呎天台，月租42萬元，實用呎租72.6元。

若以同區樓齡最新的屋苑比較，目前新地（0016）持有的一幢SHOUSON PEAK洋房，實用面積2908方呎，叫租22萬元，實用呎租約75元，換言之深水灣徑8號呎租略低於同區。

上述4個物業分別以4間公司名義租用（見表），租期全為3年，而4間公司的董事均包括南豐集團已故創辦人陳廷驊的幼女、南豐集團榮譽主席陳慧慧，以及陳慧慧次女張添珞、豐資源行政總裁何海基等人。換言之，有關物業全部由集團相關人士租用。資料顯示，項目於6月29日、即政府公布一手空置稅當日上載樓書，並正式公布命名為深水灣徑8號，市場當時預期，項目於短期內以現樓形式開售。

學者：發展商有權承租自用

中大經濟學系副教授莊太量表示，南豐此舉在時間上是相當敏感，有可能與避開空置稅有關，但發展商實際上亦有權承租相關單位自用。他續稱，政府一向有規管「假交易」，但很難查出把柄，並謂發展商都是在商言商，他們總有合法途徑避稅。另外，他又表示豪宅售轉租的情况有可能增加，但數十萬元的月租，相信都不是太易獲承租。不過，有區內代理透露，南豐方面曾表明會保留洋房部分及複式單位自用不賣。

新地海璇第6座擬全幢出租

事實上，除深水灣徑8號外，政府公布一手空置稅後，亦有部分發展商擬把旗下豪宅轉租，如新地（0016）北角海璇，發展商早前已表明會把第6座暫作服務式住宅出租。新地副董事總經理雷霆當時曾稱，豪宅盤涉及資金較大，市場需要時間消化，並強調集團此舉與政府推出空置稅無關。

明報記者 林尚民

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