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只要搭巴士經過市區，就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓，都掛上了紅當蕩，極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮，擔任電視廣告男主角，替集團「包裝」。上週，地監局向收購舊樓的代理發出六項指引，矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過，此招對田生絕無影響；在這兩三年間，田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓，保守估計涉及金額逾二百億，收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招，是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約，變相「鎖」死業權，不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升，個個發展商都要向田生叩頭；田生賺的，將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招，其中兩項，矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意，不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時，田生地產主席區 永華，如常由一名女職員及保鑣護送，到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初，本刊記者向他問及地監局的收樓指引時，他還大方表示：「係好事，大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時，他即封口拒答，身邊的助手更開始發難，突然禁止攝影師拍照，區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引，既無法律效力，又無追溯期，過去兩、三年，田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目，涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言，這批舊樓已納入田生的「勾地表」，歡迎發展商「勾出」。事實上，地監局指引只是封了其他同行的後路；在樓市熾熱，市區地缺乏下，發展商都唯有向田生「伸手」。

左：從業主提供的臨時買賣合約可見，田生要求業主簽署時，慣常留空簽訂日期及成交日期，變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右：田生合約又設有「不平等」條款，訂明買方有權單方面決定何時交易，如果放棄收購，更可取回全數訂金，業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號，383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶，要數發展商恒基，恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺，田生亦有份參與，成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基，則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋，故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場，與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識，專門替對方在新界及市區收地打天下，並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役，是在九三年充當說客，協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店，傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖，轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華，這幾年一直想將收購得來的舊樓，賣予恒基，奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初，在收樓市場打滾十數年的區永華，曾替恒基收購醫局街，賺了恒基一百萬元佣金，但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜， 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討，「最後雖然恒基贏咗，恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋，不過四叔唔再信區永華，之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢，於是佢搵白鞋蕭幫手，白鞋蕭以人格擔保，區永華收樓手法會乾乾淨淨，李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此，蕭承忠承認區永華去年和他接觸：「我識咗阿區好耐，佢想我幫手賣地盤俾恒基，咁四叔好相信我，我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉！」蕭說 第一單與田生地產合作，並賣予恒基的，正是美麗臺項目；他還拿出一張寫滿地盤的紙表示，該批為數十多二十個由田生收來的項目，已經由他賣予恒基：「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等，總值達到一百億元！」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金，相當和味；因此而「意外」出山的蕭承忠，笑言近年舊樓有 價，極多人向他招手要求幫忙：「已經有十個財團搵我幫手搭路，搵發展商收舊樓。而除咗恒基，想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅，我都幫到手o架！」

區永華（左四）會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會，解釋合約內容，表面上「公開公平公正」，但私底下會再相約個別業主商討價錢，逐個業主擊破。（嚴寶權攝）

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億，升至現時十八億，持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸，故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位，全賴他會使出蠱惑招，威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約，表明業主一旦簽署，在「限期內」不能將單位售予其他公司， 但合約中「限期」的定義，是田生集合了九成（未降低門檻之前）業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數，時間可長可短，故變相無限期「鎖死」 業權，因此合約的交易日期一欄，都是留空的。而在合約的第二頁，更有不平等條文，表明田生在任何時間都有權取消合約，但小業主卻無此權力，極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約，會提出較市價高的收購價，並給予數千元茶錢，而收夠物業五、六成業權後，會給予百分之十訂金，不過原來田生最後放棄收 購，這筆訂金是要全數退回的！有業主對田生做法有微言：「我阿媽七十八歲，但佢乜都唔識，上次田生開票俾佢，到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票，又要 帶佢去律師樓辦手續，好麻煩，早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約，由田生找來的律師草擬，因田生代找律師，並免收律師費，故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言，本港有立約自由，只要雙方同意，買賣合約交易日期是否留空，法律並無監管。

結果簽下合約，從業主角度看，物業被無限期鎖死，剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由，而若田生取消交易，更只是得到數千元茶錢落袋， 而對田生來說，市道差要取消交易，賠的只是茶錢，市旺完成合約並賣予發展商，則賺的是數十甚至數百倍以上，可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」，無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景，再逐個擊破。第一個陰招，是以高價巴結 法團代表，令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走，不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太，其居住的大廈沒有業主立案法團，但葉太多次出通告，嘗試組織業主 與田生商討，不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈，但田生不想有人改善大家的生活環境，故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約，以三百六十八萬將單位售予田生，但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收，田生竟一口答應，其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高，因此田生把合約上的交易金額又較真實低，餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主，葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書，形同賣了一個股票的「call options」（認購期權）給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前，以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約，就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業，而田 生只須付「期權金」（即茶錢）。然而這合約與call options的最大分別，是call options有到期日，但田生合約是沒有寫下成交日期，即無限期的約束，而田生所付的期權金卻極少，不到樓價的百分之一。到真正成交日時，物業市價可能 已高於田生提出的成交價，結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約，找測量師估價，開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位，並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤，合約不設時間限制，「鎖」你幾年不能賣樓；田生可任意於任何時間取消交易，小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊，給他一個較其他業主高的收購價，讓他充當「間諜」，幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權，然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額，實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大，怕業主獅子開大口，田生會先扮普通買家買起地鋪；或索性買下該大廈逾兩成業權，俗稱「落釘」，令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓，附近有斜坡，要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵，找工程師解釋工程對大廈結構的影響，令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主，田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯，意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水，田生扮大廈內長者寫信給各業主，如說以輪椅出入舊樓十分不便，希望大家顧念他年老，團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓，田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條，猶如抄家，製造「白色恐怖」，又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出，田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費，直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家，田生除動之以情，亦將舊樓情況「大貶特貶」，令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈，但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事，但至年初，強制拍賣的門檻由九成降至八成後，田生終在六月正式成功收購，前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉，接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說：「有人同我哋講，新地已經買咗呢度兩成業權，就算我唔賣，佢都可以拍賣，到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過，附近有個斜坡，呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯，田生究竟用多少錢一呎收購其單位？他揮揮兩手低聲說：「唔講得o架，你唔好問啦，到時我搬咗，你嚟我新屋，我話俾你知。」原來，田生仍 扣起徐伯單位三十萬，直至他搬走後才歸還，徐伯伯說：「講咗內情出去，佢話唔會俾番三十萬我呀！」

今年一月，土瓜灣馬頭圍道塌樓後，田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓，一名住於大角咀海安樓馬先生說：「佢啲代理成日嚟同我哋講，由於政府起高鐵會經 過我哋呢度，我哋層樓個地基會受影響，分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣，仲搵晒工程師講嘢，搞到好多阿婆都好驚，本來唔肯簽，最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主，田生就會出手搞分化。好像○七年，田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓，但由於其中一個地鋪及頂層單位，由老牌建築 家族，已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成，故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信，張貼於大廈告示板，向曾氏家族施加群眾壓力， 指「有業主充滿敵意及態度惡劣，又開天索價，拖延了各業主的交易時間，導致交易胎死腹中，見財化水。」取消交易後，田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數，還包括在物業已搬走的單位外，貼上猶如抄家的白色封條，大玩「白色恐怖」，嚇窒旁邊未肯搬出的業主；遇上單位業主年紀老邁，其子女又在海外，他 會貼錢付機票食宿，務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘，扮長者寫同情信等，令小業主落疊，再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華，其實出身低微，據他夫子自道，十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後，與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出，他其實是做過點心師傅，亦曾在女人街賣童裝。八十年代中，他轉行在旺角一地產公司任職，認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊，教他很多收舊樓的橋，故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產，做鋪市買賣，亦間中替人收購舊樓。一年後，已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐，兩人合作開辦地產公司。不過，至九七年金融風暴他炒樓蝕大本，欠落大額街數，要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年，區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出，與他合作收購一個位於西環的舊樓項目，並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購，地盤面積過萬呎，當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此，他得到楊受成賞識，並介紹龐維新給他認識。○六年，龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產，其中二千萬元以現金支付，其餘由可換股債券及票據支付。

不過，他搭上英皇後，卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬，但收購完後，只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講，『你當我乞兒 呀？』最後一毫子不要，兩個人反晒面，好多行家睇穿佢為人，為咗錢不擇手段，亦不夠義氣。」事實上，行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年，一班澳門的收樓 財團，已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓，但田生一反行規，明知已有人進行收購，仍然在那裡爭地盤，掛上橫額宣示主權之餘，更「落釘」買入其中三單位，阻 礙別人收購。巧合地，區永華於該期間被打，最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件，但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價，現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」，過去數年英皇有什麼慶祝活動，區永華都出席贈興，但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮，已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露，去年他出賣楊受成，故現時他們已沒有合作，「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤，點知區永華拿住個地盤，敲其他發展商嘅門口，而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆，該身邊人說：「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊，但區永華明知都踩隻腳落去。」不過，就算區永華如何得罪人，發展商要在市區找地，最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會，業主間亦要多方互通買賣消息，避免各家自掃門前雪，以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師，不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師，因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利，藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料，必須要求買方填上，以免出現爭拗，堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況，不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等，免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱，協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度，以免他們成為被誤導的目標。

消委會剛在上星期公布十八間售賣假藥的藥房黑名單，在粉嶺、上水一帶幾乎無人不識的龍豐藥房，其中三間分店榜上有名。

本刊放蛇發現，這間專攻大陸客、在新界區擁有八間藥房的龍豐仍未收斂，竟仍敢向遊客兜售雜嘜貨或即將到期的藥物，實行以賤招賺到盡。

上週六，本刊記者假扮大陸客，到龍豐藥房在北區的多間分店掃貨，雖然未有發現假貨蹤影，但卻領教到龍豐坤客的兩大賤招。

第一招︰力推「大力嘢」

「你要的那個賣完了，我們這個是德國貨，跟美國那個是一樣的東西。」記者在粉嶺聯和墟的龍豐分店，用普通話要求購買美國牌子、可提高人體免疫力的「丙種球 蛋白注射液」，一名店員隨即堆起滿臉笑容殷勤招呼，不過，他指記者要買的美國貨早已斷貨，反而推銷另一種、他聲稱是相同產品的德國貨。

記者拿起德國貨發現產品竟是用來「打點滴」（吊鹽水）的藥品，並非注射劑，店員呃得就呃，堅稱用途一樣︰「這個比美國那個產品強勁十倍！」

據藥房的老行尊表示，這種推銷手法，行內人稱為賣「大力嘢」。所謂「大力嘢」，即訛稱產品功效特別勁。「大牌子產品通常利潤有限，只得百分之十至二十，但如果佢同你sell一啲細牌子或者雜廠藥，分分鐘利潤可以多成倍！」老行尊說。

事實上，龍豐店員口中「強勁十倍」的德國牌點滴，索價八百八十元，不但比記者原本所要購買的美國貨貴足一倍；而且，記者向區內其他藥房查問，這個德國牌子的點滴，零售價原來只需六百多元，擺明開天索價。

第二招︰主動減價「快艇貨」

除了力銷「大力嘢」外，記者再向店員要求買「骨樂健膠囊」，該藥盒面寫明「建議零售價」是二百八十元，店員先向記者開價二百八十元，隨後竟又主動減價︰「你買兩盒算你五百，好不好？」

記者其後再到另外五間龍豐購買此藥，幾乎每間的售價都不同，其中上水新豐路的分店，更平至每盒二百廿元。

龍豐自動調低售價，原來這批藥的到期日是今年六月，即是還有三個月便到期！「店員肯主動減咁多，一定係就快到期嘅『快艇貨』，要嗱嗱臨出貨，寧願賺少啲都唔好蝕到血本無歸！」藥房老行尊爆料說。

根據消委會公布，龍豐三間分別位於粉嶺及大埔的分店，去年在海關放蛇下，共查獲廿二種不同品牌的假藥及球蛋白針劑，最後更被控以《應用虛假商品說明》（即 藥物成分與標籤不符）及《應用偽造商標》罪，合共罰款五萬八千元。（根據法例，最高刑罰可被判罰款五十萬及監禁五年）。本刊多次造訪龍豐藥房要求老闆謝少 海回應出售假藥事件，但謝一直未有現身。

「佢哋已經唔係第一次賣假藥啦，上得山多終遇虎！」另一位在新界區經營藥房廿多年的老行尊黃伯指，龍豐老闆謝少海在十年前開始在上水、粉嶺一帶開藥房。 「佢起初都正正經經做生意，但後來有啲藥成日斷貨，好多客想買又買唔到，佢索性自己去搵其他『代替品』賣。」黃伯指，行內早已知道龍豐售賣假藥。

藥房業界更指，謝少海除了是龍豐的老闆外，亦是康美化妝城的董事。「佢同上水、粉嶺地區的鄉事派好熟絡，上水康美開業時，鄉事委員會仲送咗個超巨型花牌俾佢，三、四層樓咁高，幾咁誇張。」知情人士說。

不過，上水鄉事委員會主席侯志強一聽記者問起謝少海，堅稱不認識此人；當日與謝少海齊齊為醒獅點睛的前主席簡炳墀卻指，是朋友介紹認識謝，只知道他是正當商人。

謝少海做藥房起家，生意越做越大，除任職十六間公司董事，更持有十六個物業和鋪位，市值超過兩億。

諗頭多多的謝，近月更打算涉足骨灰龕生意。他任董事的巨豐（香港）有限公司在去年以一億五千萬購入位於粉嶺業暢街的六層高貨倉，近日更向城規會提交申請， 將貨倉改建為八萬個骨灰位的龕場，成功申請機會很微，但若成功，以每個位平均售價二萬元計，單是出售龕位收入便達十六億，相當和味！

對於市面不少假藥充斥，香港醫院藥劑師學會副會長崔俊明建議市民，到藥房買藥時，可要求先見藥劑師︰「藥劑師一定唔敢向你賣假藥同過期藥，如果佢咁做，隨 時會被吊銷牌照。」長遠而言，他更建議政府應效法歐美國家，規定藥房持牌人必須是執業藥劑師，以進一步規管藥房的操守。

馬年來臨前夕，護膚化妝連鎖店龍頭莎莎國際（0178），宣布豪擲千萬贊助賀歲煙花及大年初一明星匯演，準備新年伊始大賣廣告閃耀登場，但這個幾乎每個香港女人及內地旅客都幫襯過的扮靚旗艦，光鮮背後卻以賤招呃客。

莎莎雖然口口聲聲話分店出售的護膚品，都必須具備至少半年有效期，但這規例原來形同虛設。本刊揭發有莎莎分店主管及員工，竟公然銷毀半年內到期貨品的有效日期，手法包括：抹香水、撕標籤、再包裝，之後繼續售賣有關貨品。也有分店將已過期護膚品，當成贈品或試用裝散貨。而港九新界的莎莎特賣場，更原來是即將到期貨品的集散地。一大堆日期亂龍的美容貨品，騙了一張張貪靚面孔，也揭露了莎莎這個年度營業額高達七十六億元上市王國的隱憂。

本刊接獲投訴並查證，有莎莎員工銷毀護膚品有效日期，並促銷少於半年使用期的貨品，手法有以下五招：

第一招香水捽甩有效期

北角英皇道莎莎分店主管和員工知道，香水可用來捽甩用墨水打印在面霜、眼霜等護膚品盒上的有效日期，噴完再用紙巾捽幾捽更加不留痕跡（因香水含揮發性有機溶液）。有該分店前員工向本刊爆料：「如果件貨仲有半年就到期，主管就會叫我哋用香水抹走佢（有效日期），再擺番出嚟賣。」有目擊者拍下證據，北角莎莎員工從貨倉，拿出四支將於今年三月到期的Sasatinnie（獨家品牌）磨砂面膜，然後隨手拿起一支放在鋪面的香水試用品，走到一角趁無人留意，對着打印日期一噴，數字墨水立即化開。接着員工又拿紙巾抹走漸漸模糊的日期，捽了三、四下，日期便消失得無影無蹤，整個過程不用十秒。店員之後將這盒有香水氣味的磨砂面膜，貼上「熱賣推介」黃色標籤放在貨架前排促銷，每瓶一百三十八元，並無減價。記者以顧客身份，到北角店購買貼着「熱賣推介」標籤、盒上沒印有效日期的Sasatinnie磨砂面膜，向店員查問到期日時，店員打開盒看了瓶身一會後先說：「二○一五年」，之後改口指：「一四年十月」。記者追問，沒有標示有效日期的瓶身如何識別時，店員指着一組英文字母加號碼：「跟番呢個code」，然後改變話題，力銷這品牌有幾好用。其後，記者根據這支Sasatinnie磨砂面膜瓶身的產品批號，致電莎莎客戶服務中心查詢，卻獲告知貨品將於今年三月到期，並非店員所說的日子。除了護膚品，店員也會將這招「香水魔法」，用於出售的健康食品。莎莎北角店收銀櫃台附近，放了一包包韓國出產、特價廿元的曲奇餅，去年十二月中聖誕前促銷，其中一包看似沒有標示有效日期，但細看便發現，打印日期的痕跡仍殘留於包裝上，更可隱約看到「2013.12.26」。目擊者是在到期日前一週發現，之後一月中仍發現該包曲奇放在同一位置。

第二招搣走日期標籤

莎莎部分貨品的有效日期，是以標籤形式貼在貨品上，例如一四年二月到期，標籤便印着「0214」。北角店員工得到主管默許，用手撕走貨品日期標籤後繼續賣，並無減價。有目擊者發現，員工將數件今年三月到期的Agatha Ruiz de la Prada（獨家品牌）潤唇膏，拿到角落小心翼翼地將標籤貼紙撕下，又不時左顧右盼提防有人發現，更說：「唔好俾啲客見到，佢哋會投訴，就咁搣就得。」搣貼紙看似簡單，但若貪快可能連包裝盒也撕破。曾經有員工拿着五個月後到期的Elizabeth Arden（獨家品牌）身體霜，問主管該如何處理，主管即指示：「你同佢（售貨員）講，話嗰個期呀（指有效日期標籤），主管話親手交俾你！」接手的售貨員聽到即埋怨：「交俾我做咩啫，要啃咪自己啃囉，成日都要我哋啃。」該售貨員先扭開身體霜瓶蓋，用鼻子嗅了幾下，之後撕下標籤，「搣咗佢咪得囉，過期佢哋都照賣o架啦！」隨即放回架上繼續賣。

第三招拆盒再包裝

兩個月前，北角莎莎的收銀櫃台上，放有四盒以透明膠袋包裝、俗稱「馬騮仔」的Paul Frank（獨家品牌）潤唇膏。這批「馬騮仔」的原包裝已被除去，僅以透明袋載着，再用釘封口，封口紙條及內附的條碼是從原有包裝剪下，手工粗劣。新包裝沒有標示有效日期，價錢與原裝同為五十一元。員工大爆，馬騮仔變裝，全為主管主理。「呢啲都係主管自己釘，原本個包裝有日期，佢咪自己拆咗佢，剪低個barcode，用個袋裝起佢。」然而，這批馬騮仔並非「就過期」，而是「過咗期」。員工多次以肯定語氣強調：「未過佢就唔會改包裝。呢啲一三年十一月過咗啦，同埋有啲係退貨，主管就自己包咗佢。」員工指，這批馬騮仔二○○九年在美國生產，鐵盒上亦印有「2009」年份。記者以顧客身份向莎莎客戶服務中心查詢，職員多次強調賣的是正品正貨，但指這馬騮仔潤唇膏只有三年保質期，「如果係○九年生產 ，咁確實真係過咗期。」對於為何會有這種包裝粗糙的潤唇膏流於鋪面，職員沒有正面回應，只稱：「北角分店之前係有賣過類似咁嘅包裝，但我手頭上無有關資料，需要再了解番。」

第四招變贈品試用裝

不少人到莎莎血拼貪其多贈品。不過，記者巡查多個旺區分店，發現不少贈品原來內有乾坤。記者去年十一月在銅鑼灣波斯富街分店，發現有去年六月到期的Natio（獨家品牌）潤唇膏以贈品形式出現。在調景嶺分店，店員游說記者若買滿三百八十元Orchid from Paradise（獨家品牌）面膜，即可獲贈另一牌子、價值三百多元的Home Secrets（獨家品牌）頸膜，惟贈品將於今年五月到期。店員更明言：「頸膜我哋賣剩呢六件，呢啲都係要清貨嘅，所以有優惠。」另外，今年一月亦於油麻地彌敦道店發現，貨架上的Natio潤唇膏試用裝（Tester），原來早於二○一二年已過期，卻仍照讓人試用，職員將它塗在記者手上時被質疑，她說：「呢啲正常係可以放三年嘅。」記者質問她是否代表過咗期都可用，她先連聲否認，再請示主管，主管方拿出新試用裝放架上。

第五招特賣場促銷

莎莎於上環、藍田、元朗和粉嶺設有四間Sasa Mart特賣場，以低價吸引顧客，門面不如一般正店色彩繽紛，四面牆僅髹上白色，裝潢簡單。記者上週走訪藍田及上環店，均發現店內有一個促銷貨架，貼有低至三折的搶眼黃色標籤。在這些看似超筍的特賣貨架上，其實大部分都是半年內到期的貨，部分更將於今年三月到期。架上不乏莎莎的獨家品牌，如原價高達千元的La Colline面霜，有些更沒有標示有效日期。藍田店員向記者力銷：「呢啲全部都係大鋪去唔晒，先分落嚟呢度，所以咁平咋，有啲客專登嚟買o架。有冇日期都好，都至少可以用到半年，你快啲用囉。」店員不斷推銷，見記者落疊，又多拿數盒今年五月到期的Home Secrets頸膜及眼膜，更說：「你買埋呢幾盒囉，其實啲護膚品，就算到咗期，都仲可以用多兩三個月，無問題o架，只要唔係俾強光射燈曬住就得。」記者最後在特賣場買了兩盒沒有日期的Institut Esthederm及Swiss Balance（兩者都是獨家品牌）面膜，再以顧客身份向莎莎熱線查詢，得知前者今年三月到期，後者卻查不到有效期。至於是否如特賣場員工所說，門市滯銷貨品會被送到特賣場散貨，熱線職員則避答，只稱：「特賣場係會平啲，啲期係差啲，都係針對番不同客人嘅需要。」

過期護膚品變質含菌

護膚品上的有效日期，亦即產品的保質期，時間長短視乎成分。莎莎熱線員工說，護膚品一般有效期為三年。皮膚專科醫生史泰祖提醒消費者，護膚品過期，代表容易滋生細菌，內裡的化學物也可能已變質，輕則喪失護膚功效、用了等於沒用；重則細菌會感染眼睛及傷口導致發炎，故要避免使用過期貨。若變質的產品具刺激性，例如太陽油，則可能因酸鹼度改變而導致皮膚潰爛。另一皮膚專科醫生陳衍里則指，不少人使用護膚或化妝品後，出現敏感而求診，故他提醒消費者切勿購買沒有標示有效期的貨品，同時亦要留意有否變色變質。由於化妝品大多氣味獨特，單憑嗅覺則難以判斷有否變壞。

為佣金追獨家品牌

本刊綜合多名莎莎員工爆料，以及記者巡查十多間旺區分店的觀察，發現大部分半年內到期，或查不到有效期卻仍在售賣的貨品 ，員工稱之為「期貨」，有兩個特點：一，大多是莎莎獨家開發或代理的中價品牌；二，當中包括食物。莎莎創辦三十六年來，靠一招「大牌子有折」最殺食，例如SK-II神仙水，莎莎的售價較SK-II專門店便宜三成。莎莎九七年上市時，主席郭少明承認公司從事「平衡進口」分銷業務 （俗稱賣「水貨」），但強調所賣的全是正貨。但劈價賣大牌子水貨，並非莎莎利潤最和味的業務，莎莎賺大錢是靠獨家開發或代理品牌，目前共有逾一百個，除了龍頭高檔自家牌子Suisse Programme、La Colline，也有大批中價的例如Sasatinnie、Natio等，它們就是出現在上述「期貨」堆的主角，而這跟分店的入貨方式，以及集團整體營運策略原來有關。每月底薪只有三千多元的莎莎售貨員，只有成功兜售莎莎獨家品牌，才可獲得佣金，售賣SK-II一類大牌子水貨，則無佣金。每個獨家品牌的佣金計算方法都不同，賣出貴價的更可獲額外品牌酬金（Brand Award）。員工透露，售出一件一千元的Suisse Programme護膚品，當中約百分之八（即八十元）屬佣金，而這八十元當中，七成歸兜售成功的售貨員（即五十六元）、三成歸分店主管（即二十四元）。換言之，在這個佣金機制誘因下，分店主管及售貨員，會着力向顧客兜售莎莎獨家品牌，並以貴價貨行先。有權決定入貨類型及數量的分店主管，為了賺得更多佣金會追獨家品牌貨，但往往因着力銷貴價貨，而忽略中價又不太出名的。假若沒有謹慎計算入貨量，最終便出現滯銷問題。有員工透露：「主管有話事權，有時佢可能想追牌子，搏獎金，所以就落多啲貨，如果佢落多咗，我哋又賣唔晒，慢慢就可能變『期貨』，不時都係咁。」

業績差扣主管花紅

入貨太多但在到期前半年賣唔去，分店主管便下令員工促銷，皆因他們要滿足公司另一個要求。莎莎總公司會給每間分店、每名售貨員，每月定出銷售目標。以北角店面積約二千呎、月租四十萬元為例（地產代理數字），過去半年平均每月要做四百多萬元生意、賣出六萬多件貨品。該店共有六名售貨員，即每人平均要月做七十多萬元生意、賣出一萬多件貨品。北角店在芸芸莎莎分店中，屬「中上級」要求，其他旺區分店，每名銷售員須月追過百萬生意額。身負跑數壓力的主管及店員，為求貨品賣得一件得一件，便懶理公司規定，促銷即將過期貨品。據悉，北角店每名銷售員平均月賺三至七萬元，主管則約五至八萬元。分店主管月入除了底薪、佣金、品牌酬金等外，也會獲總公司，按分店業績酌情發放花紅，有資深員工說：「賣唔出即係蝕貨，即係分店賺少咗，主管花紅就會少咗。主管會賴係我哋銷售不力，叫我哋繼續賣，賣唔到佢逼我哋自己買番，咁即係逼我哋貼錢返工。其實公司出過好多次email，話唔可以逼sales去賣，但主管都係要咁做，覺得冇人知。」員工透露北角店主管曾下令要盡快賣清「期貨」，否則不准銷售其他高佣金的牌子，變相減人工。至於以贈品或試用裝形式散「期貨」，都因為主管不欲「期貨」送返總公司銷毀影響分店業績。另外，「期貨」堆中還有不少食物。莎莎近年欲發展成多元零售商，除美容產品，也有賣自家代理的健康食品，但它們保質期有限，加上銷售佣金遠低於護膚品，來貨時員工都未有着力推銷。莎莎規定店鋪不可出售一個月內到期食物，但不單北角店，油麻地彌敦道、銅鑼灣皇室堡、恩平道、黃金廣場等分店，架上都有出售一個月內到期的韓國糙米杏仁曲奇。而銅鑼灣廣場一期分店，則有出售一個月內到期的日本魔芋健康啫喱。

郭少明：「唔會容許員工咁做」

記者以顧客身份，上週拿着沒日期的Sasatinnie護膚品返回北角店向其中一名主管查問，她先說「要問番廠商先跟進到係咪出錯」。當記者指曾向總公司熱線查問，獲告知貨品沒可能沒日期時，她就指：「因為每件貨品包裝都不一樣，你睇吓呢件同你一樣，剛剛喺貨架拎落嚟嘅都係無日期。」之後又改口：「應該係廠商印漏咗，生產出現咗錯誤。」記者追問是否為了促銷而將有效日期銷毀，主管一聽即說：「唔會、唔會，我哋唔會咁做。」其後，主管多次說希望將記者的貨品收回，不斷游說退款或換貨。

記者就事件親身向莎莎國際主席郭少明查問，郭說：「無可能，絕對無咁嘅事，我哋過期嘅唔會賣，（半年內過期嘅呢？）都唔會。」記者指有員工將貨品有效日期抹去再上架，郭少明回應：「梗係無啦，我哋公司唔會咁做，唔會容許員工咁做。」之後急步避開記者時，差點撞上停車場的欄杆。

莎莎公關回覆本刊指，門市售賣貨品至少要有六個月使用期，而少於六個月的會在特賣場出售。對於本刊在多間分店發現「期貨」，莎莎並無直接回應及解釋原因。而北角分店主管及員工銷毀貨品有效日期之事，莎莎聲言「確認絕無此事」，又多次提及「絕不會」出售過期產品、或當作試用裝贈品。莎莎回覆本刊前，未曾看本刊的圖片及錄影證據。

大律師陸偉雄表示，銷毀有效日期即不法處理產品標籤，售賣此類貨品更涉誤導性陳述，乃觸犯《商品說明條例》，屬刑事罪行，定罪最高可判罰款五十萬及監禁五年。如任何人意圖詐騙誘使別人購買有問題的產品，甚至可被控欺詐罪，一經定罪最高可判監十四年。

自家品牌毛利高

莎莎這個美容王國，截至一三年三月年度營業額高達七十六億元，年賺八億三千萬元。而出現在「期貨」堆中的莎莎獨家品牌是搵銀核心，細分三類：自家品牌、獨家代理和獨家分銷品牌。莎莎截至九月的中期報告提及，獨家品牌現佔銷售總額四成四。去年二月，《信報》專欄作家陸永引述數據指，莎莎售賣大牌子水貨的毛利只有百分之十五，而最賺錢的自家品牌，毛利高達百分之七十，其他行貨則達百分之四十。莎莎目前有逾一百個獨家品牌，銷售對象大多為內地旅客。其中售貨員力谷、每件貨起碼千元的Suisse Programme，是莎莎九六年創立，以周慧敏作代言人，網頁提及「由一群旨在創製全新概念的瑞士護膚品的生物學家、科學家和美容理療學家精心研製」，產品盒上標明瑞士製造。有趣的是，雖然Suisse Programme在瑞士製，但莎莎職員指，它不會在瑞士及其他非亞洲地區售賣。公司註冊處有一間Suisse Programme Limited公司，董事包括郭少明及莎莎品牌管理及產品發展高級副總裁羅建明，並提及公司在直布羅陀成立。而郭少明及其妻羅桂珍，持有多間以莎莎自家品牌命名的公司，它們大多在海外成立。

滯銷存貨撥備增

莎莎出現「期貨」有跡可尋。中期報告提及，去年四至九月半年間，集團的存貨周期增加至一百三十一日，而前年同期為一百廿八日。年報則指，滯銷存貨及損耗存貨撥備達三千零廿三萬元，按年升百分之二。年報未有仔細提及，開發自家品牌及購買獨家代理權的金額，但其中一項「已售存貨成本」就高達四十億八千萬元，是集團最大開支，其次就是給郭少明夫婦及五千名員工合共十億元的僱員福利，而租金開支則位列第三達七億元。單是在銅鑼灣，莎莎便開了十一間店，平均步行一至二分鐘，便見莎莎的粉紅招牌。而去年力作就是出多一倍租金，租下G.O.D家品店位於禮頓中心的二萬呎旗艦鋪，估計目前月租約一百四十萬元。在旺區膨脹搶攻強國豪客，莎莎現時全港共有九十九間分店，六成七生意來自訪港大陸人。不過，莎莎在內地六十多間分店業績，進軍八年來一直見紅，去年虧損三千七百萬港元，主因是內地對進口護膚化妝品一律徵重稅，難用「水貨」概念吸引人，而自家品牌名氣又不及大牌子。投資銀行瑞信本月初的報告，將莎莎的股票評級由「Outperform」（跑贏大市）調低至「Neutral」（中性），原因是即使獨家品牌銷售比率增加，但未能彌補進取地出售折扣貨令毛利所受的侵蝕。此外，瑞信亦預料其一四年中國大陸市場虧損持續。莎莎上週五收市股價為七點四五元，市值近二百一十二億元。

郭少明夫婦親北京

莎莎共有超過二百七十間店鋪遍布世界各地，三十六年前起家時，它只是銅鑼灣總統商場內一個四十呎櫃位。七十年代，郭少明是公務員，先後做過維修咪錶、隧道收費崗位，太太羅桂珍是化妝小姐。當年總統商場的化妝櫃位出讓，夫婦合資兩萬元頂手，兩人為省掉一千元轉名費，承繼上手「莎莎」名字。開業首天郭少明夫婦只做了三十二元生意，那個年代化妝品仍是中上階層恩物，夫婦於是來一招「八折優惠」吸客，並以超級市場自助模式經營，漸漸客似雲來，之後便細鋪搬大鋪，由總統商場內最小店，變成七百呎店，郭少明其後更放棄鐵飯碗，全身投入助太太採購品牌。八九年，莎莎由商場走上地面，於駱克道開鋪，九七回歸莎莎亦宣布上市，招股價二點三八元。莎莎上市後不久遇上金融風暴，九九年業績由盈轉虧，郭少明找來董建華妹夫、有「公司醫生」稱號的金樂琦做行政總裁執靚盤數至○二年。沙士時把握機會賣口罩和藥物，其後食正內地自由行訪港熱潮，業績不斷攀升。莎莎成為大贏家的同時，郭少明亦踏足政界，○九年起出任自由黨常委，現為湖北政協，而左派中堅譚惠珠，○四年起擔任莎莎獨立非執行董事。羅桂珍則擔任左派婦協名譽會長，現為保良局副主席。夫婦近年又活躍社交圈，○五年起每年贊助馬會婦女銀袋日，匯集名流明星。郭少明喜歡賽馬又是馬主，他先後養十五匹馬，大多在告東尼馬房，現役有四匹，馬名都有個靚名，例如多次捧盃的退役馬「締造美麗」、「終身美麗」，而現役的「美麗之星」一週前剛贏冠軍令郭氏一家又有得拉頭馬。郭少明及莎莎名下至少有五部靚車，包括法拉利、勞斯萊斯、平治，大多是黑色。夫婦申報居於深水灣香島道獨立屋，名下持有多個物業估值逾七億元。郭少明夫婦目前持有約百分之六十五莎莎國際股權，股份市值達一百三十七億。他們育有二女一子，兩名女兒及女婿都有份打理莎莎生意，郭少明的弟妹亦有職務，可見這化妝王國充滿家族色彩。白手興家的郭氏一家身光頸靚，但風光背後還得要對得住消費者。