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日前，迪士尼（Disney）證實，謠傳多時的「我的加值魔法（MyMagic+）」服務即將在春季登場。這項打出提升遊客體驗目標的大工程，耗資新台幣三百億元，背後的盤算可能讓每年一億二千萬名遊客「人財兩失」。 入園將發腕帶記錄動向 根據《紐約時報》（New York Times），迪士尼未來將發送進園遊客每人一條智慧腕帶，內載遊客的信用卡號，記錄他們在園內的一切活動，包括消費、排隊的時間與地點，甚至細微到曾和白雪公主握手拍照，卻沒和灰姑娘留影。 業務主管史戴格（Thomas Staggs）說，提升遊客體驗，就會讓更多民眾願意花更多閒暇時間造訪迪士尼。然而，這套系統卻也會讓粉絲越頻繁造訪、停留越多處之餘，源源不絕的將個人資料像轉開水龍頭一樣奉送給迪士尼的資料庫。 儘管知情消費者惴惴不安，但其實迪士尼一直以來就是靠應用心理學的科技化設計，擦亮「體驗經濟先驅」的活招牌。像是為了打造動畫片《汽車總動員》（Cars）裡的六六號公路，一百多名幻想工程師，就得花上年餘實際上路體驗、畫圖、邊做邊修改。這正是每一名遊客平均排隊等候三小時也甘願的秘密。 規畫遊園路線的工程師泰斯塔（Len Testa）解釋，提升遊客體驗的終極目標是消弭迪士尼迷不斷提出苛刻抱怨的機率。根據迪士尼做的出口民調顯示，冗長的排隊人潮正是顧客敗興而歸的頭號原因：遊園一趟平均八小時，能玩上六種設施就屬萬幸，因為有一半時間根本就浪費在排隊閒晃。 在迪士尼描繪的未來，智慧腕帶將取代現行的憑卡排隊制度，遊客不須再搶在開門的第一秒鐘就衝向快速通行卡（fast pass）發票亭，取票後再衝向最想玩的設施排隊。以後，玩家在家就可上網登記進園日期、預約三張快速通行卡取用時間，然後才出門。另一個考量是利用分析結果針對季節、年齡與細微喜好推出更合粉絲口味的產品組合。 全球規模前十大的主題樂園中，有八座就屬於迪士尼，《富比世》（Forbes）說，如果有人不了解粉絲的高忠誠度是怎麼來的，不妨花個兩百美元走一遭，保證這趟「出差」值回票價。 | ||||||
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一棟二十四年前興建的大樓，被原建商主動發現為海砂屋，為了對住戶負起責任，建商開啟一段整合重建之路，讓一樁可能成為彼此互控的糾紛，變成重建家園的美事。 撰文‧梁任瑋 如果發現自己二十四年前蓋的房子是海砂屋，建商會如何處理這棘手的案子？潤泰集團旗下的潤泰創新，兩年前就遇到這種情況。不同於外界認為，建商一定避而不見，潤泰主動出面整合住戶簽約重建，目前已預定今年六月拆屋，即將成為台灣首樁原建商重建的海砂屋案例。 二○一二年夏天，潤泰創新在社區例行性檢查中發現，坐落在台北市汀州路與辛亥路口的「潤泰雙子星大樓」有多處混凝土脫落、鋼筋外露現象。工務人員當下懷疑，鋼筋腐蝕可能是含有高氯離子的海砂所引起，也就是說，這棟潤泰在一九八八年興建的社區大樓很有可能是俗稱的「海砂屋」。 訊息第一時間回傳到潤泰總公司。集團總裁尹衍樑立刻召集一級主管討論，當時也參與會議的潤泰創新董事長簡滄圳坦言，潤泰內部出現兩種不同的聲音。一派認為，這棟建物已過結構體保固十五年的法律追訴期；況且，二十四年前政府尚未制定海砂檢驗標準，就法律面來說，潤泰創新不須承擔任何責任。 但另一派的想法是，建築物鏽蝕情況愈來愈嚴重，住戶等於住在危樓中，即便重新做結構安全補強，這棟建築物仍會被貼上海砂屋標籤，對房價有不利影響。 「這是良心問題！」會議上，尹衍樑當場拍板定案，他做了一個關鍵決定，由潤泰出面整合住戶產權，投入資金協助重建安全的新大樓。而且依照《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，給予住戶原樓層、原方位、原權狀面積的條件，住戶不用為資金、技術、人力而煩惱。 賠錢也要做 尹衍樑：以安全為優先 目前高十二層的潤泰雙子星大樓，若依海砂屋重建容積獎勵，新的建築物可蓋到十五層，再扣除給原住戶的分回面積後，潤泰可分到的只剩三個樓層，實際分得比率約二○％。就本案營建工程成本、搬遷、租金、稅費、貸款利息差額等各項補貼、大量人力物力的投入，整個案子重建下來，入不敷出，預估潤泰在此案可能會有上億元以上虧損。 「海砂屋就像是身體先天有缺陷的孩子，但建商身為父母，有責任再重新生一個新的身體給孩子。」尹衍樑說，一想到住戶的生命安全就心不安，所以大樓重建是當務之急，賠不賠錢反而不是關鍵。然而，潤泰即使有心出面整合重建事宜，事情的推展仍然困難重重。 「最困難的關卡不是房屋拆或不拆，而是如何告訴住戶鑑定結果，讓住戶理性接受事實。」尹衍樑說。 一如預期，當潤泰主動告訴雙子星大樓的住戶海砂屋鑑定結果後，各種質疑聲音湧現而來，「潤泰是不是想藉機開發土地？」「怎麼可能會有這麼好康的事，建商居然願意免費幫我們重建？」潤泰一開始就展現極大的誠意，讓重建案從一三年十一月四日開始簽約，兩個月內就讓全部一○六戶所有權人中，六十戶同意戶簽完。 被罵也沒關係 協商透明，熱心住戶相挺任何重建整合都是愈到後頭難度愈高，住戶郭昌文說，最明顯的，就是每戶住戶對自己在重建案中的損失，主觀感受不盡相同，如頂樓住戶因為有增建，重建後價值等於歸零，室內面積也會減少。此外，許多近幾年才剛裝潢的住戶，等於裝潢使用沒多久就要拆除，心理抗拒很大；還有一樓店面，依照新的建築法規必須增設逃生梯，店面得一分為二……等。 此外，在這四百天整合過程中，還因為牽涉到有一戶是國產署無人繼承的產權，須專案申請同意，以及其他暫不同意戶的各自困難處理，整合協調過程仍走走停停。住戶楊維新說，潤泰團隊以誠待人、以忍處事、以勤溝通的態度加上社區住戶的團結與理解，讓許多原本持反對意見的住戶終於體認到，大樓鄰居彼此是生命共同體，堅持走一條正確的路是必要的，愈晚簽約壓力愈大。 潤泰的誠意成功地爭取到部分住戶的認同，而這些住戶主動出面說服其他人才讓大樓重建成為可能。 而潤泰雙子星大樓重建委員會主任委員謝美麗也扮演關鍵角色。熱心的她是學校退休老師，一開始就義務擔任重建委員會主委，與其他十餘位委員利用晚上時間不斷拜訪住戶參與重建，「很多原本對公共事務冷漠的鄰居，也在重建過程成為好朋友。」潤泰在一四年十二月十四日完成最後一戶同意戶簽約，前後只花費一年一個月、共約四百天的時間整合。 潤泰預計今年六月一日拆屋動土興建，希望在二十六個月後可以完工交屋，讓住戶在一七年的下半年重回家園。 潤泰創新向來以「售後服務」自豪，房子即使完工，也會定期到社區巡邏維修。潤泰雙子星大樓就是在例行維修中意外被發現是海砂屋，然後建商又主動積極協助整合住戶做大樓重建，成就台灣第一件由當初蓋的原建商出面再重建的海砂屋案例。 而建商願意解決問題、並與住戶溝通協商的態度，也讓一樁可能彼此互控的糾紛轉為重建家園的美事。 全部住戶點頭才能動工 海砂屋重建法條太嚴苛 潤泰改建海砂屋的故事只是台灣眾多海砂屋當中其中一件，根據統計，目前台北市政府列管的海砂屋共有56件、2678戶，實際上尚未申報的海砂屋恐怕遠遠超過這個數字。 然而，根據《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建，讓重建案的推動增加許多困難。事實上，台北市《都市更新條例》只要同意戶達到80％即可申辦，沒想到涉及安危的海砂屋竟更嚴苛。 如何能讓人民免於居住在海砂屋的陰影之中，不僅需要政府更多的智慧，更需要法令上的配套，以及遇到有良心負責任的建商肯參與，才能讓整合過程更加有效率。 只花400天， 全部住戶同意拆屋 — 潤泰雙子星重建大事紀 1988 潤泰建設（現更名為潤泰創新）完工，土地面積561.44坪，戶數106戶2012 / 07 / 18 潤泰發現大樓多處混凝土脫落、鋼筋外露2012 / 11 / 14 聘請台北市結構技師公會鑑定2013 / 04 / 13 鑑定報告完成，召開第一次住戶大會報告結果，住戶表决通過拆除重建2013 / 08 / 09 台北市政府公告潤泰雙子星為海砂屋、函令限期停止使用2013 / 11 / 04 潤泰開始整合所有權人進行重建2014 / 12 / 14 簽約完成106戶改建契約 資料來源：潤泰創新
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