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首席評論丨部分熱點城市房租價格持續看漲，誰推高的？

導視：

部分熱點城市熱門區域房租漲幅明顯，

如何穩定住房租賃市場？

長效機制又該如何建立？

嘉賓：

劉衛民 國務院發展研究中心研究員

李國平 高策地產顧問機構董事長

文字實錄

張媛：各位好，歡迎收看《首席評論》，今天我們來關註住房租賃市場的話題。居住關系到國計民生，對於很多人來說在一個城市租房可能是他們立足這個城市的唯一方式，而租金的高低一定意義上決定了他們能否在這個城市長期地生存下去，也關乎一個城市對於人才的吸引力。在樓市強調控之下，看到房價雖然整體平穩，但部分熱點城市的租金卻出現了快速上漲的跡象，引發社會的高度關註。究竟該如何穩定住房租賃市場，而長效機制該如何建立？今天我們深入討論，先看小片。

房租上漲，你感受到了嗎？

進入8月，多家媒體聚焦：部分熱點城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。而據一些市場研究機構統計，7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅也在20%左右，高的可達到30%。

采訪租房者：最近房租上漲了嗎？

北京東三環租房者金先生：我們房東是8月16日左右跟我說的，漲幅在1300左右，原來的房租是5700，現在漲到了7000，房東跟我說他還有其他的平臺在聯系。

采訪中介：個人業主提供房源 有幾種簽約方式？

某房產中介業務員：一種是咱們給您帶客戶，一年一簽，簽的是三方合同。還有一種租法是跟我們公司簽，就是這一塊得跟我們簽三年合同，中間這三年你就不用操心了。

目前住房租賃市場 房租是如何定價的？

亞豪機構副總經理高姍：租金現在沒有特別明確規定應該是怎麽樣定價，租賃市場更多是市場定價，就是需求方和房主覺得合適為主，由中介公司來評判。一般情況下，原來的中介更多是個人對個人，通過中介公司之後大家願意省事，現在長租公寓打著說你可以甩手掌櫃都給我，三年之內所有的維修都不用管，我來幫你做整潔，做客戶的催款等等一系列的，連錢都是中介公司支付給你的，這個時候定價權跟管理權，以及對外的租金報價都是中介公司里做的。那麽這個時候，所有的定價的權力以及標準，全部在這些運營商手里面，所以才說為什麽大家把矛頭對準長租公寓運營商，因為確實在這里面只有他們是定價權力者，因為政府沒有對租賃市場有過特別明確的政策要求，這次我覺得會出臺一些相關的政策，因為租賃市場完全是個人行為，業主行為，或者業主和中介公司和另外的租戶之間的行為。

哪些區域容易出現房租明顯上漲？

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉：我看到的是確實集中在一些熱點小區，這些熱點小區的特點是通勤、出行方便，第二，房屋大部分是二手次新房。第三，周邊有龐大的各種各樣的就業群體，對租房有很大的需求。這些區域一旦被鎖定，大家都會往里湧。因為在整個中介行業，不管是二手房交易還是房屋租賃，得房源者得天下，這是鐵律。

誰推高了房租？

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室。看到近期關於住房租賃市場房租快速上漲，以及資本在背後推動這樣的討論層出不窮，所以我想請兩位給我們講一下現在整個住房租賃市場，房租快速上漲的原因是什麽？它和資本的推動之間的直接相關性究竟有多大？

李國平：各個城市還不太一樣，比如說上海、深圳和北京，應該講深圳和北京2018年房租的上漲比較明顯，而上海就比較穩定。所以從北京的情況來看，應該講還是一個綜合的因素，一方面就是市場的需求，更多的人才湧入北京，加上在房地產調控下，很多買房的需求也進入到租房市場，加上這個城市的整治有很多被擠出來的需求，綜合的因素加在一起構成房價上漲的主要原因，我認為還是供求關系。

張媛：但是看到很多討論說資本在背後快速推高租價等，資本的力量在這個過程當中，究竟起到了多少作用呢？

劉衛民：從現在的租賃市場來看，特別是我們所說的長租項目，確實有一些風險投資資本，包括一些社會資本的進入，我們看這些資本它的運營模式，其實主要的就是在尋找這個行業，特別是長租行業里面的一些頭部資源，頭部資源其實就是在這個租賃行業里面能夠排位在前幾名的企業，這些企業在這樣一種資本的參與下，必然要在短期內擴張自己的規模，可能會對當時或者現階段的住房供求關系緊張造成一種壓力。

張媛：現在屬於8月租房旺季，房租可能每年都有一定幅度的上漲，但是為什麽今年格外引人關註？這究竟和長租公寓有多少直接的關聯呢？

李國平：咱們先看一個比例，現在所謂的機構、長租公寓來進行經營租賃市場的比例，在北京可能就占百分之十幾到百分之二十，也就是說大部分市場還是由房東、散戶的業主在往外出租，而且從目前的數據來看，現在那些散戶的，就是業內的話就是普通出租，業主通過中介也好，或者通過自己其他手段也好往外出租，漲幅比例要超過這些機構上漲的比例，從這個角度很難說是因為機構，比如機構是明顯的30%、40%，但是老百姓自己往外出租沒有怎麽漲，可能這個帶動比較強，但是我們今天看到的數據是相反的。這里面有沒有相互的作用，我相信局部一定是有的，但這個作用是不是那麽大？這個還是要客觀和冷靜判斷。另外從市場的角度來講，各個機構之間可能存在著一些競爭，但是從根本的利益角度，資本也希望獲得更加廉價的房源，誰也沒有理由把自己的房源搞得非常貴，因為這些機構一租就是三年到五年，它要投入改造、裝修、統一管理來對外出租，一旦成本太高，未來的租金發生了很大的變化，這對它們來說風險是很大的，所以從這種角度上來看，我認為可能存在著局部地區搶占房源，但是這不可能是持續的或者普遍的現象。這是我的判斷。

資本進入租房市場 會否助推房租上漲？

張媛：資本湧入到住房租賃市場當中，住房租賃市場當中的供應主體可能非常多元，資本會主要地湧向哪個部分呢？

劉衛民：我覺得資本在選擇投資標的的時候其實就兩大類，一大類是我們所說的這種長租型的項目，這個湧入其實是在湧入我們所說的租賃住房的供給端，比如我們看到一些大公司都紛紛成立了長租項目事業部，它們主要是投資長租項目，然後產生這種長租項目的供給，我覺得這個對於平抑整個租賃市場的供求緊張其實是有好處的。另外一方面，是介入到我們所說的存量的租賃住房市場里來，這個資金希望在存量市場里面來整合一些資源，這些它其實對於整個存量的供給並不會有太明顯的增加，但是對於階段性的需求，特別是能夠從房東手里整合一些資源的這種需求會增加。

張媛：看到在如此早期的時候出現了各種各樣的現象，相關的監管部門也已經出面做出了約談。

針對近期個別住房租賃企業被披露哄擡租金搶占房源的情況，北京市住建委於8月17日聯合北京銀監局等部門集中約談主要住房租賃企業負責人。北京市房地產中介協會8月19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，包括不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外還承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

如何穩定租房市場？

張媛：監管部門約談之後，各位市場參與主體也做出來這樣的承諾，有“三不準”，“三不得”等等，究竟這對於穩定住房租賃市場的效果如何？

劉衛民：我覺得更重要的是在於一個市場預期的引導，現在我們看到這些房租上漲，其實從7月份的數據來看並不能說是一個全國的普漲，而是一些熱點城市，特別是一些一線城市和熱點城市，包括一些熱點區域的點上的明顯上調。

李國平：一方面是讓大家更好地把房源釋放出來，大家齊心協力穩定這個市場，另外一個，對於惡性的行為，可能會提出警告，大家自律。我覺得這些方面都很重要，但是核心的還是我們要借鑒比如說國外的有些比較穩定的、有效的租賃市場管理經驗，來出臺一些相關的監管政策。

劉衛民：不僅應該通過這樣一個比如說約談的形式，同時還是要相對穩健地出臺一些長效機制，因為對於租賃市場來講還是要回到我們十九大的提法，也就是租售並舉，多主體的供給，多渠道的保障。比如對於政府來說，應該出臺相應的，或者說更大規模推出這種公共租賃住房，能夠真正解決新市民的住有所居問題。同時對於那些，比如說具有一定購買能力的或者有一定住房支付能力的人，也可以出臺相應的共有產權的住房措施。同時從新型城鎮化發展的角度，特別是產業發展的角度，也可以選擇在一些比如城鄉結合部的農村集體建設用地上探索出租項目的建設，所以我覺得多主體的供給，最終會使我們整個租賃住房市場的供給層次更加豐富。

北京市住建委21日消息稱，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。此外，作為建立“租售並舉”住房體系中的一項重要改革，農村集體建設用地 建設租賃住房試點 正在加大探索力度。國土資源部和住房城鄉建設部2017年8月印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。據報道，北京市到2021年，將供應一千公頃農村集體土地用於租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方並成功簽約，預計不久後將正式動工。

農村集體土地建租賃房有哪些積極意義？

中國房地產協會會長劉誌峰：這個在改善租賃市場供求關系，降低住房租賃價格方面是有好處的。應該把這個試點要下決心搞好。這樣使農民在集體建設用地上每年有固定的租金收入，實際上比他原來的收入要高，但是也不能跟城市拍賣土地相比。應該把租賃土地價格適當要降低，而且要穩定。這樣才能使租賃住房的價格得到穩定，政府在這方面要有所作為，保證租房人租到這個房子的價格也能有所降低。

如何建立住房租賃市場長效機制？

張媛：所以如何來看這些探索，相應的土地供應制度做適當匹配的時候，對於整個租賃市場的發展、健康平穩有什麽作用？

劉衛民：我覺得其實在集體建設用地上建長租項目，是政府和市場雙方共同努力的一個結果。我們對於長租項目最大的痛點是這種長租項目本身的商業收益率比較低，要提高這種項目的商業可持續性無外乎兩點，第一點就是盡快地比如說讓更多的人來租，使它的空置率比較低。另一方面，讓它建房子的成本比較低，恰恰是在農村集體建設用地上來提供土地，目前來看土地成本是比較低的，所以也大大提高了項目的商業可持續性，也會對社會資本產生比較大的吸引力。

張媛：說到如何建立住房租賃市場的長效機制，我們其實歡迎專業化的機構化的主體參與到這個市場當中，但是在引入社會資本的過程中，如何使之有效、有積極性地進入，同時還能夠有效防止它們出現這種負面推升價格的效果呢？

李國平：我一直認為，所謂推升價格的事情一定還是一個最終以市場來決定的，當它是一個上市公司，或者拿到了資本，最終它要獲益，最終要有競爭，最終它們之間會調整價格，所以當我們1：9，或者未來2：8，或者最多3：7的時候，70%還是散戶在租賃，你自己是不可能盲目地去提升租金價格。但是規範化的、機構化地運作租房市場，我認為它會對散戶的租賃市場起到一個良性的促進作用，就是說我租得那麽好，是因為我有管理，我有口碑，也會促進我們的散戶，我們的分散的那些房東，他們會提高和提升自己這方面的規範性。我覺得這是一個良性互動的問題。在任何一個市場里面，你要給它一個時間，但是我覺得政府抓什麽？抓政策，抓監管，不要違反大的方針，價格上有一些調整。其實包括像國外，就拿美國做比方，在很多的城市，在很多的州，在租賃市場上，政府是有政策的，比如說有些房客你是不能趕走的，哪怕他付不起房租你都要給他一個緩沖期。另外一個，房租的上漲都會有控制，要在一定幅度里去增長，然後更加不用說在租客跟房東之間，如果有合同糾紛，政策的這種保護性，我覺得這些事情一樣，在我們國家要急於完善的是這類，以此來規範我們企業的行為。

張媛：既然說到政府的角色，政府這里面涉及到了幾個部門的角色，需要幾個部門的協同，同時要協同的話要管什麽，怎麽管？

劉衛民：我覺得政府作為公共管理部門，首先要建立一個法制化、規範化的租賃市場，就是說讓市場的作用充分發揮出來，比如說這一輪我們大家之所以對房租上調產生熱議，其實就是對整個市場的信息不透明造成的。我們看到國家統計局有一個租房的價格指數，在CPI里面，除此之外大家對北京、上海、其他的一些城市，包括一些區域的城市，區域的地區，它的租房到底是什麽樣的，其實大家並不了解。那麽我覺得公共部門，當務之急是能夠盡快出臺一個科學的、權威的、統一的租房價格指數，能夠使大家對這個市場有一個了解，大家對於市場都有一個公開的、透明的信息以後，才能夠基於這個信息的基礎上做一個準確的、理性的判斷。同時我覺得政府在一些基礎性的，特別是租賃住房基礎性制度建設方面，也應該加大一些力度。比如說我們在租賃住房，特別是長租項目的土地供給模式方面，現在一般都是一次性拍地，一次性付土地的出讓金，我們能不能改成年租制，能不能盡最大的可能讓這些我們所說的長租機構能夠在運營過程里降低它的資金成本。

張媛：您的建議呢？

李國平：我也認為是這樣，政府核心的問題是如何促供應，因為供應上去了，一定會平抑房租上漲。但是供應怎麽增加？應該是多方面的，在土地的出讓上，包括開發租賃型物業的時候，我們的稅收政策，我覺得可能這些都要核心、綜合地促進，只有把供應搞上去，市場的供求關系才會平衡。

責編：李燕華