居屋估價首破千萬 歷史新高 業界料短期誕千萬元居屋王
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GS(14)@2018-05-23 08:02:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0336&issue=20180523
【明報專訊】樓市再陷瘋狂，地王效應下，加上新一輪居屋抽籤在即，近日市場錄得多宗高價居屋成交，銀行對已補地價居屋估值更見進取，其中盛產居屋王、樓齡逾30年的鰂魚涌康山花園，最新估值首破1000萬元（已補地價．下同）大關，高達1048萬元。此外，鄰近東九啟德地王的老牌居屋、樓齡逾30年的九龍灣麗晶花園，銀行估值更於兩個月內急升一成。
明報記者 林尚民、謝穎怡
本報過去6年追蹤匯豐及中銀對十大居屋屋苑——鰂魚涌康山花園、筲箕灣東熹苑、旺角富榮花園、九龍灣麗晶花園、鑽石山龍蟠苑、大圍富嘉花園、將軍澳廣明苑、青衣青華苑、馬鞍山錦豐苑及屯門兆康苑，合共20個單位、40宗個案的估值走勢，最新的居屋單位估值中，發現40宗個案中有38宗估值均有上升，升幅最高達10%（見表）。
值得一提的是，匯豐銀行對康山花園的兩個單位估值均超過1000萬元，實用592方呎的3座中層F室，最新估值已達1048萬元，實呎約17,703元，是該40個個案中估值最高，若對比今年3月的989萬元估值，過去兩個月上升6%。
麗晶估值兩月急升一成
另一個實用同為592方呎的康山花園5座低層C室，估值亦高達1001萬元，實呎16,909元，較兩個月前的944萬元同樣上升6%。事實上，目前全港最貴已補地價居屋於今年3月誕生，當時旺角富榮花園一個實用592方呎的10座低層A室3房戶，以920萬元成交，實呎15,541元。今次康山花園的估值，已比全港最貴居屋成交價超出逾120萬元，反映銀行態度比市場更進取。
大圍富嘉3房估值逼千萬
兩大估價銀行對富榮花園的3房戶估價同樣進取，如中銀對富榮花園6座中層H室的估價，就由今年3月的887萬元，升至最新的919萬元，實用592方呎，實呎15,523元。至於匯豐對富嘉花園實用589方呎的2座中層G室，最新估值為957萬元，較今年3月的897萬元高出7%。
不過，若數過去兩個月估值升幅最高的屋苑，則位於鄰近啟德地王的九龍灣麗晶花園，兩個單位的估值升幅均達一成，如實用450方呎的10座中層D室，中銀最新估值為602萬元，比今年3月升10%，實呎13,378元；匯豐對該單位的估值為565萬元，比今年3月亦高出約10%，實呎12,556元。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，地王效應下，業主更見心雄，而買家追價亦更積極，估計未來居屋樓價升勢持續，3個月內勢將有逾千萬元的居屋王誕生。
富榮7月誕千萬樓王 估價現低兩成 居屋樓價升幅過急 業界料估價或大幅回調
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GS(14)@2018-11-12 05:38:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0712&issue=20181112
【明報專訊】今年中市場屢現居屋王，但隨着近月樓價由高位大幅回落，居屋王樓價亦加快下調。本報抽取市場其中三大居屋王作估值，發現本港首個千萬居屋王、旺角富榮花園3房戶最新估值低見809萬元，較當時成交價低逾200萬元或兩成（見表）。有業界人士指出，現時二手市場減價空間大，銀行亦跟隨市况，調整早前升勢較快的居屋估價。
明報記者 謝穎怡
今年7月，富榮花園首次誕下千萬元居屋，令市場嘩然，該單位位處17座中層A室，屬實用面積592方呎3房單位，由兩人聯名以1065萬元買入，實呎逼1.8萬元。
銀行現時對上述單位估值由809萬元至911萬元不等，以中銀香港為例，現估值低見809萬元，實呎13,666元，較當時成交價低256萬元或24%。即使恒生銀行對上述單位估值較高，亦僅為911萬元，仍較成交價低154萬元或14%。
高峰實呎1.8萬 現每呎估值1.37萬
中原分行經理徐國樺表示，本月富榮花園放盤量約100餘個，與今年旺市時數目相若。他續稱，現時仍有部分業主未面對現實，仍將單位逾千萬元放售，未有因近月市况而調低叫價。
自7月首現逾千萬元成交後，屋苑已補地價成交寥寥可數，10月份同類單位已回落至980萬元已補地價成交，實呎約1.65萬元，較高峰價跌近一成。本月富榮花園暫錄得一宗成交，為「白居二」入市個案，單位位於11座中層K室，屬實用面積431方呎兩房戶，成交價512萬元（未補地價），實呎約1.18萬元，樓價較同類高位下跌16萬元或3%。原業主2013年以289萬元（未補地價）買入，持貨5年，帳面獲利223萬元或77%。
多個居屋樓王估值「潛水」
至於另一個樓價曾逼近千萬元大關的深水埗樂年花園，有3房戶於6月時以980萬元成交，銀行現時對單位估值968萬元，實呎約1.55萬元，較實際成交價差幅較少，僅約1.2%。另外，今年中樓價升勢亦蔓延至新界居屋，沙田愉翠苑一個實用面積650方呎中層單位，7月時於自由市場以913萬元成交，實呎1.4萬元，貴絕新界居屋。銀行現時對上述單位估值由847萬元至903萬元不等，較當時成交價低約1%至7.2%。
愉翠苑樓王估值最多跌7%
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，二手居屋以用家市場主導，令不少業主持有「好價」沽出的心態，令居屋單位於旺市成交時，多出現偏高價情况，隨着整體樓價回落，現時業主面對現實，議價空間增多，銀行亦相對跟隨市况，調低部分單位估值，因此導致居屋估值與成交價差幅擴大。