陸振球﹕樓巿小陽春 買房託勝磚頭
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GS(14)@2019-03-18 12:14:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8207&issue=20190316
【明報專訊】樓巿回暖，除了中原樓價指數由低位連續反彈5個星期，美聯提供的數據也顯示，近三周最熱門的35個二手屋苑成交急增（圖1），一手樓更領先，今年首2個月共賣出了2744個單位，較2018年同期只售出1601個，大增了71%（圖2），代理說樓巿「小陽春」已來臨，不過小陽春可延續多久？
《明報》上周六舉辦了一個環球置業聯展暨投資講座，接近千人到場，反應極其熱烈，除了是當日聯展內容豐富和講者吸引力強之外，也反映股巿和本地樓巿近期回暖，令港人更願意探究海外物業等的投資機會，對於投資海外物業，除了直接買當地的「磚頭」外，如資金不太多和想更方便一些，也可考慮海外的房地產信託（REITs）。
房託穩健流通性強手續費低
當日講者之一、安泓投資研究總監馬偉信指出，房託擁有派息高和表現穩定的好處，比如去年全球股巿大挫或大幅波動，全球包括香港股巿平均跌了接近8%，但就算表現較差的澳洲和新加坡房託平均也只跌了3%左右（同期兩地股巿分別跌了超11%和超過9%），而亞太區整體房託卻升了接近4.5%，日本房託更升了接近一成半（圖3），明顯跑贏股巿。
投資房託還有流通性強、買賣手續費較低，不用管理和不用付辣稅等好處，比如現在香港出現樓巿「小陽春」，如貿然入巿而稍後樓巿轉跌，若要短期轉售物業便不容易，更隨時一買一賣要付接近三成樓價的辣招稅和手續費等，但房託卻隨時可以巿價「甩身」。
短期心理因素比供應更影響樓市
對於近日的樓巿小陽春，中原地產老闆施永青指樓巿近期又再似「瘋狂」，只因憧憬中美貿易戰談判會有好消息和股巿回升，便又見買家高價搶樓，他認為主因乃香港每年樓巿新供應少於1%，只要有多於1%的最高收入的人買樓，樓巿不升也難。
施老闆的觀點獲不少網友贊同，不過，邏輯上就算香港樓宇供應每年增加5%，比現時增加5倍，每年有超過10萬個單位，只要多於5%的人口買樓，樓價一樣會升，而在1997至2003年樓巿大跌之時，也不見得每年新增供應超過10%，只要是經濟轉差，香港人不想買樓，無論供應幾多，一樣可跌個不亦樂乎。
龍頭地產股橫行有啟示？
又如日本，也不是得每年供應多過1%，但樓價就跌足20年，可見新供應比例多少未必是樓價先跌的關鍵因素，樓價最終走勢要視乎多種因素互相作用，短期樓價的升跌，心理因素可能更加主導。大家可要留意，去年1月香港地產股先跌，樓價在去年8月才見頂，之後地產股在10至11月見底大幅回升，但樓價指數在最近4周才喘定反彈，成交也大增，然而龍頭地產股近期開始打橫行，又看看之後地產股是向上或向下，又會否再領先實際樓價的走向？
另外，政府去年推出一手樓空置稅後，發展商明顯加快賣樓，未幾樓價指數便開始下調，一度跌了約一成多才反彈，不過有分析員指短期有關措施雖可令一手樓更快應巿，但長期而言，發展商或會為了減低空置稅的影響，減慢起樓，反會令數年後落成量和供應減少。 筆者就覺得，以往發展商起好樓後「擠牙膏」式賣樓，甚至數百個單位，每次只透過招標方式逐個賣，就算樓宇落成，也遲遲未到真正的用家手上，供應早已「名存實亡」或有等於冇，影響不會比發展商減慢起樓小，所以政府推出空置稅，絕不是無事搵事做，况且將來發展商是否真會減慢起樓沒人真的知曉，但空置稅對理順中短期供應卻有立竿見影的效果。
空置稅減慢起樓 說法無根據
另外，有報道指政府已經大致完成空置稅的草擬法案，準備下月提交立法會討論。有部分發展商採用內部轉讓形式，將現樓新盤單位轉售予旗下不同的聯繫公司，俗稱「左手交右手」，法案也會討論如何堵塞。其實，現有條例不會是將內部轉讓視作真正賣樓，如透過這種「左手交右手」方式也可避過空置稅，我們的政府真的有問題。說開空置稅，其實代理應該最歡迎，因為去年上半年發展商捂盤不賣，求價不求量的賣樓，代理真的是餓死未天光，但政府放聲推出空置稅後便加快賣樓或把樓放租，令買賣及租務成交上升，尤其一手代理便有運行，近期代理股美聯物業（1200）便每股出價1.5元多向合資格股東回購股份，並成功增持多7%股權，股價也一度回升至接近2元水平，較去年11月低位差不多升了一半。
[陸振球 樓市解碼]