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為了搶業績，台灣商用不動產顧問公司近年大打價格戰，佣金成數從一％砍到○‧一％。近來，商用不動產市場又受到政府打房波及，高力國際則另闢戰場，成功打入上海商仲市場。 撰文‧梁任瑋 奢 侈稅猛力打炒房，連商用不動產市場也掃到颱風尾，標售案接連流標，當房市一片淒風苦雨之際，高力國際台灣分公司日前卻悄悄賣掉了中國第一高樓「上海環球金 融中心」給湯臣集團，是台灣少見的商用不動產跨海成交案例。高力國際不但坐收上千萬元佣金，也寫下兩岸不動產跨海招商引資的新模式。 時序拉回至去年底，由日本森集團投資興建的上海環球金融中心，完工兩年後首度開放八個樓層對外銷售，在第一時間掌握到訊息的高力國際台灣總經理劉學龍認為機不可失，立刻聯繫口袋名單。 「賣方的銷售門檻嚴苛，讓我們找買家的過程四處碰壁。」劉學龍說，森集團要求買方只能自用，且七年內不可轉售，即使轉售也要經過他們同意，更重要的是買家必須兩周內回覆意向書。原本鎖定台灣金控業者行銷的劉學龍，也因法令限制、時間緊迫吃了閉門羹。 眼看著時間一分一秒流逝，高力國際及海峽兩岸投資部總監林靜與董事柯昇沛，連手找到了湯臣集團執行董事湯子嘉，讓交易案出現生機。 林靜說，當時她人在台北，每天用國際電話會議與客戶開會，中間也一度因雙方條件談不攏破局，最後透過協商，還是在今年一月二十八日順利以人民幣每平方公尺八‧三萬元(每坪新台幣一百二十四萬元)天價成交，創上海Ａ辦最高成交紀錄。 去年八月，劉學龍從廣州分公司找來香港籍的代理部總監林靜，將觸角伸入到對岸，果然一出手，就賣掉上海第一高樓。 事 實上，台灣商仲業這兩年掀起一股不動產標售風潮，為了搶業績，佣金成數更從行規一％砍到○‧一％，「商仲服務費割喉戰，已經不以成交總價為目標，甚至有人 做一件案子固定只收八十萬元，還有仲介只跟買方收費。」某外商不動產顧問公司總經理就私底下抱怨，同業惡性競爭砍到見骨，真的愈來愈難生存。 「我已經不會再去碰殺價搶單那塊市場。」劉學龍表示，商用不動產顧問公司只有提升價值，才能跳脫價格戰，否則一定會惡性循環，「但是短期之內，台灣商仲市場的價格戰恐怕仍會持續。」 |
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金管會近期約談搶聯貸案而削價競爭的銀行業者，雖是職責所在，但不少業者認為，只要低利政策一天不調整，利差空間不提升，以台灣的銀行業生態，這種惡性競爭的情況就不會改變。 撰文‧張舒婷 金管會主委曾銘宗日前以嚴峻口吻重炮抨擊部分銀行業者，為了搶奪企業聯貸案業務，長久以來削價競爭。隨後金管會並約談承辦台塑十一月中旬簽訂的八三○億元聯貸案三家主辦銀行（台銀、兆豐、合庫），要求說明訂價流程和策略，引發金融圈震撼。 「這些聯貸案，根本就沒有賺錢！」曾銘宗私下談到國銀拚命殺價搶聯貸案，仍然態度嚴肅。他還透露，繼約談台銀、兆豐、合庫銀三家行庫後，也陸續約談近期以不合理低利承辦聯貸案的其他銀行，目前已確定約談六到七家，展現「玩真的」的決心。 只是，在曾銘宗雷厲風行下，業者卻也有話要說；首先，銀行界認為，關於「殺價競爭」的定義，金管會至今仍然沒有一個具體標準。 業者吐苦水：標準在哪 據銀行公會去年及前年陸續修訂的授信準則，銀行辦理授信業務時，放貸利率宜考量市場利率、資金成本、營運成本及預期風險損失成本等，並且評估「合理利潤」。「但如何考量成本、如何評估利潤才不算殺價，一直沒有清楚的界線。」某銀行業者大吐苦水，表示金管會雖然執法有理，但業者卻沒有遵循的標準。 對此，金管會公開回應「若金控負責人不懂，金管會可以約談」，曾銘宗同時指出，訂價除了須評估資金、風險成本之外，其次就是看過程，「如果別人的聯貸案已經談得差不多了，你中途殺入，減少幾個基點就搶走，這就是殺價競爭！」他並強調，「美國、新加坡、香港等先進國家的金融監管機構都有管制銀行殺價搶聯貸。」除了法規條文的爭論之外，在部分業者眼中，殺價行為也是市場競爭機制運作的結果；換言之，殺價搶單，是市場供需失衡之下，銀行「不得不」的選擇。 在需求端部分，某行庫主管感嘆，自己也不樂見殺價競爭，但大環境不好，企業主信心不足，不敢貿然借錢；看看今年的大型聯貸案就知道，幾乎都是借新還舊，鮮少有明顯的資本性支出，案源嚴重萎縮，同業間的殺價競爭自然愈來愈激烈，除了友達三百億元聯貸案的利率有保住二％外，其他大部分的利率都只有一‧四％到一‧六％的低檔水準。 一位在銀行服務超過二十年的金融圈人士說，銀行是撥算盤撥得最精的，放貸的第一考量是風險，第二才是利差空間，既然願意提供低利率，一定是評估過後，認定風險趨近於零，才會成交。 所謂風險趨近於零，包括借款企業提供十足擔保品，或銀行對企業本身深具信心，像台塑、台積電等優質客戶，營運佳、還款能力高，故每次申請貸款時，銀行都會爭先恐後搶著放貸。業者抱怨，如果銀行撥過算盤後，覺得低價競爭仍合乎公司的成本考量，那金管會何必插手市場競爭機制？ 至於供給端，則是受到台灣長期陷入低利率環境的影響，造成銀行業者幾乎無利差空間可圖，才會為了搶生意不惜殺價殺到見骨。 今年九月二十六日，央行確定維持重貼現率為一．八七五％，這已是央行連續第九季沒有升息。長期低利的結果，就是銀行「錢滿為患」，太多資金沒有去處。立法院財政委員會召集委員、國民黨立委盧秀燕說，公股行庫的爛頭寸普遍過多，又不能拒收存款，與其放款放不出去，不如以微薄利息貸出去，「在這種環境下，銀行授信只以『不要賠本』為目標，這一直是八大行庫不能說的祕密。」政大金融系教授殷乃平舉例說，若存款利率是一‧五％，銀行用一‧四％利率放貸，雖然就如曾銘宗所批判，銀行不但賺不到錢，甚至要賠上○‧一％利息，但總比統統貸不出去，還要倒貼一‧五％利息賠得少。「說到底，銀行也只是被逼上梁山而已。」長期低利 利差空間太低關於「長期低利造成殺價」的說法，曾銘宗反駁，部分銀行殺價競爭從國內殺到海外，連柬埔寨、越南、中國大陸等利差高出台灣許多的國家，國銀彼此間還是大打價格戰，由此可見，低利環境只是殺價的藉口，他更反問：「美國、日本的利率更低，幾乎是零，人家的銀行有殺到見血嗎？」只不過，用這些說法反問銀行主管，一陣苦水又是傾洩而出。某業者一針見血指出：「在高利率國家砍價搶單，正是為了解決在台灣難賺錢的問題；至於美國、日本，雖然也是長期低利環境，但這些國家卻沒有銀行家數太多的問題。」儘管金管會、銀行業者各執一詞，但問題的核心卻愈辯愈清，某金控高層主管就指出：「銀行殺價搶聯貸問題的根本，其實還是在於央行的低利政策太久，這不但是房價一直降不下來的原因，也讓銀行不管做什麼業務，利差空間都這麼低，聯貸案只是其一啊！」他認為，銀行本身當然應該要從「提高附加價值」的思考著手，不能只靠殺價吸引客戶，而是回歸於產品和服務的競爭力，以聯貸案為例，「可以提供申貸客戶其他服務，像是現金管理、外匯避險等。」而金管會控管殺價，就金融業長遠發展來說，確實合情合理。 只是說到最後，這位金控高層還是不免再次強調，如果台灣一直維持這種低利率，那麼，以上所有說法，都只像是道德勸說，或像要求業者咬緊牙關苦思突圍之道罷了，卻未必能改善現有問題。 今年已完成簽約的指標聯貸案 單位：新台幣申貸企業 主辦銀行 金額 利率 台泥集團 （和平電廠） 台銀 120億元 1.4％～1.5％奇美實業 台銀 200億元 1.5％～1.6％ 台塑集團 台銀 兆豐 合庫 830億元 （其中新台幣占700億元，其餘為美元和人民幣） 1.58％～1.7％ （新台幣部分） 友達 台銀 300億元 2％以上南亞（尚未完成簽約） 台銀 120億元 估約1.9％ 製表：張舒婷 | ||||||