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運輸及房屋局局長張炳良上任後，隨即表示現時樓價與市民收入脫節，有需要在居屋之上增建資助出售房屋，以重建置業階級。為了幫助年輕人置業，張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策，包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。 香港的公共房屋發展始於1954年，港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處，負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年，政府推出廉租屋計劃，提供單位給低收入家庭入住。1973年，政府將各個公共房屋機構合併，成立房委會。 政府早期的公共房屋政策，主要是提供出租單位給低收入家庭入住，但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋 計劃，讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代，樓價飛升，房委會增建居屋以應付市民的置業需求，並且在回歸後推出租 者置其屋計劃，向公屋住戶出售單位。此外，房屋協會亦推出夾屋計劃，幫助夾心階層置業。 2002年，政府為了打救私人樓市，宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升，前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求，但最終仍要宣布復建居屋。 過去30多年，房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位，但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售，其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見，政府資助出售單位流通性極低。 現在政府研究引入新制度，讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋，希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士，他們 根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋，但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量（補價及免 補價），每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企，居屋業主將手上單位出售後，套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外，早期購買居屋（及公屋）的業主，現在已 接近退休年齡，每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此，房委會若想真正活化居屋，幫助年輕人置業，便應容許居屋業主出售單位後，只要收入仍然符合白表 （或綠表）資格，可以把套現所得款項用作認購其他居屋（或租置）單位。一些接近退休或者已退休的居屋（或租置）單位業主，可以選擇出售位於市區面積較大的 居屋（或租置）單位給年輕夫婦，之後再認購新界面積較小的居屋（或租置）單位，以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因，並且採取措 施提高流通量。不然，每年提供5,000個白表合資格人士名額，卻出現有買家冇賣家，或者價格被搶高的情況，結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠 而言，要方便市民在置業階梯向上爬，始終離不開增加土地供應，增建私樓和資助房屋，以防樓價脫離市民購買力。 林本利 曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌：http://lampunlee.blogspot.com | ||||||
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梁振英上台後，推出政綱上的房屋政策，每年容許5,000個白表合資格人士，可免補價在二手市場購買居屋。然而，這批白表人士，日後若將居屋單位在自由市場出售，依然要補價，故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。 這個白表購二手居屋的房屋政策，筆者多年前已提出過建議，認為可以真正活化居屋，但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量 （或流通量），並沒有增加房屋供應。此外，要吸引居屋業主出售單位，應容許他們出售單位後，只要符合申請資格仍然可以入市，並將售樓收益用作購買其他二手 居屋。梁振英及負責房屋政策的官員，在沒有做足研究下，便突然宣布落實這個政策，結果令二手居屋價格颷升，賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結 果出現綠表人士，以天價購買二手居屋的成交個案。資料顯示，一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位，竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入，呎價 高達6,537元。若以折扣率44%推算，市價每呎11,673元，與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多，其他地區的居屋，亦錄得類似的綠表天價成交個案， 居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。不少居住在公屋的居民屬於富戶，有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會，在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單 位後，隨即編配給有真正需要的家庭，幫助基層市民盡快解決住屋問題。 只可惜房委會為了擴張業務，政客又為了選票而討好公屋居民，容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位，影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以 綠表資格，免補價認購二手居屋，之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助，有能力以天價認購二手居屋。但 白表合資格人士申請免補價購買二手居屋，資產和入息都受到限制，購買力肯定及不上公屋富戶。以每月三萬元入息上限為例，再以現時一般三釐（再加兩釐的壓力 測驗）的按揭利率推算，白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按（分25年攤還）。以九成樓價計算，二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表 合資格人士以天價購入二手居屋，肯定是虛報資產和入息，有關方面必須採取法律行動。因此，白表合資格人士可免補價認購二手居屋，絕不會造成居屋天價成交個 案。最多只會有成功申請人，以300多萬元購入500多呎細小單位，出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士，應知道日後若將單位在公開市場出 售，不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士，日後若想出售單位，肯定會感到懊悔。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
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