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央行總裁彭淮南再度打房，擴大選擇性信用管制範圍，房地產專家認為，對特定區域、特定產品，買氣將受打擊。但對台北市大安、信義等房價指標的「蛋黃區」，則「效果不會很好」。 央行這波信用管制，「管制區」擴大為台北市全區、新北十七區，桃園四區。殺傷力最強的是，高價住宅標準降低，台北、新北從八千萬元，降為台北七千萬元、新北六千萬元，其他地區從五千萬元降為四千萬元，這些高價住宅的房貸成數由六成降為五成。 永慶房屋綜合企畫處研究發展中心經理黃舒衛認為，這次打房，對B級豪宅的殺傷力很大，尤其上半年，全省都會區買氣只剩下三成，屋主開價已有下降趨勢，今年下半年房市會很冷。 三股資金湧入，房價將反彈 台灣房屋高資產中心執行長邱太煊也認為，高價房的標準下修，對特定區域影響很大，會讓各地的「假豪宅」現形，價格下修。因為，對投資客而言，最重要的，就是現金流。以台北市一間七千萬房子為例，過去，可以貸到八成，現在只能貸一半，得多準備兩千多萬元自備款，而且，這類「信用管制區」，房貸沒有寬限期，即每個月得本利攤還，和之前一個月只利息相比，現金壓力倍增。 然而，央行一波波的信用管制，「限制不了大咖，也管不動北市精華區，」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，短期間，房價會被壓抑下來，但是精華區將來還是會反彈回去。像最近台北市信義區豪宅，就有某家上市公司老闆，一口氣就用八億元的現金買下，選擇性信用管制，對市場大戶，根本沒有作用。 根本問題，就在「錢太多」。錢從哪裡來？莊孟翰認為，三股國際資金流向台灣，是最大原因。這三大資金來源包括台商回流、美國肥咖條款、中國肅貪。其中，美國與中國自七月一日起，將互相提供彼此公民在銀行的資料，美國將可獲得美國公民在香港、中國銀行的資料；中國也可獲得中國公民在美國銀行的資料，兩者均會讓大批有錢高官、逃漏稅的有錢人，資金從中國、美國流出，而台灣，正是這些資金的去處之一。 央行像「打地鼠」般，追著高房價區打，然而，在全球資金氾濫、低利率時代未扭轉下，「蛋黃區」房價只是短暫壓抑，將來還是會反彈回來。 | ||||||
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根據網上的「廢青指數測驗」，今年二十八歲的Patrick（李雋瑋）及Tinnie（關菀騰）， 應該是廢青的中堅分子。這對情侶討厭OT、手機不離手、喜歡網上購物、更獨愛「hea」爆的蛋黃哥。畢業後因難忍長期OT，決定辭工，轉開網上精品店 Uppacase，半年後成功轉戰樓上鋪，還連開兩間！兩人的父母，一直視他們為「宅男宅女」、「不事生產」，現時Uppacase月賺六萬，讓父母跌了 一地眼鏡碎。成功的關鍵，在於早人一步、洞悉「蛋黃哥」深得後生仔歡心，故早於上年尾從日本購入大量精品，結果一擊即中！證明兩位廢青，並不是全廢，想賺 錢還要食腦。 「蛋黃哥」，又叫梳乎蛋，其賣點好簡單，就是hea和懶，經常變身為荷包蛋、炒蛋等造型，今年在港、日、台紅爆！在台灣當地，設有「蛋黃府」給「信眾」參 拜；而在香港，除了踢走熊本熊，成為觀塘apm的café主題，又在尖沙咀The ONE設有點心店。早在去年尾，Patrick及Tinnie已獨具慧眼，將蛋黃哥引入香港。 搶「蛋黃哥」頭啖湯 「當時無乜人睇好佢喺香港hit到，但我哋就覺得佢夠晒hea，個樣好似咩都唔想撈咁，中晒香港人心態。一開始逐少逐少咁入貨，嗰陣時官方Twitter 開始每日都有更新，我哋就將佢轉載喺fans page度。」Tinnie說。此fans page，就是由二人建立，首個在facebook出現的蛋黃哥中文版fans page。Patrick及Tinnie還會將引入的蛋黃哥精品，放在fans page推介。由於香港有一班十分緊貼日本精品潮的擁躉，所以一上架已有人留意：「我哋個個月都去日本，見到愈出愈多，啲客都會問邊一款有無得賣，我哋就 開始大膽入貨。」二人並專攻較輕磅的文具：「筆、簿等雖然價錢唔高，但啲客一買就買好多，而且運費又平啲，賺嘅會比賣公仔好。」由於二人趕及在香港總代理 入貨前大手宣傳，在今年初幾乎做獨市生意：「佢始終係新角色，香港Sanrio都未對佢有好大信心。其實啲客一入到嚟，唔理係咩產品，只要係蛋黃哥嘅都 掃。最誇張試過成間精品店有一半生意，都係來自蛋黃哥，一日做咗兩萬蚊生意。」由於現時蛋黃哥精品已到處有售，二人坦言發「蛋黃哥」財的時間已到尾聲： 「代理見佢紅都係咁出，太過氾濫生意就會分薄。」 捧紅精品角色 二人要再覓下一個爆紅目標；不過這條路他們早已行過，而且深知要賺錢，不是要捧紅鋪頭，而是捧紅精品的角色。所以當初開店，他們第一步不是建立店鋪網頁， 而是建立角色facebook專頁。Patrick指出：「Tinnie之前做網上廣告設計，知道如果角色得意，唔少人都會首先用角色個名喺網上 search。如果用鋪頭名就比較難搵到。」二人經驗所得，同一個內容，在角色專頁的like數，比自己店鋪專頁的多逾數倍：「有時角色獨立專頁嘅 like可以有三、四百個，自己公司嘅就得十幾個。」雖然設專頁花費是零，但Patrick指所花心血相當多：「每日要揀時間update，要諗寫乜同影 相，都幾花時間。我哋識少少日文，配合埋Google Translate，都估到七、八成。」現時獨立經營的專頁有六個，他們亦迫不得已放棄部分專頁：「好似農場精靈咁，因為新貨唔多，而家我哋都好少 update啦。」除了吸引港人，原來專頁亦吸引不少澳門及台灣網民。Patrick透露台灣人的「facebook癮」比港人更深：「佢哋一知道個網， 會click入去相簿一張張咁like啲相！更加有唔少網民飛過嚟香港搵我哋。」訪問當天，就有來自澳門的劉小姐，經facebook找到店鋪，她說： 「自己都係第一次嚟，因為澳門賣精品嘅鋪頭比較少款，價錢又貴啲，平均三、四個月都會嚟香港買精品，見靚就會買！」當初Uppacase並無實體鋪，只在 旺角設交收點，後來兩位老闆覺得地方開始不夠用，決定搬到銅鑼灣現址，卻剛巧碰上「佔中」。生意雖受影響，但二人早預算初期要守一段時間。幸好不久，就遇 上了「救星」蛋黃哥。 一季唔得即斷貨 卡通角色精品潮，來得急、去得快，如早前「熊本熊」攻港，有不少擁躉至今仍對它情有獨鍾，但日本方面已甚少推出它的新精品。Tinnie解釋：「新角色嘅 生產周期都唔會好長，日本方面見銷量跌，下一季就會即刻唔出。都有啲客會拎番佢之前出嘅product問有無，我都同佢哋講已經斷晒。」Patrick就 指曾在日本掀起熱潮的紙兔、Né-net，以為在香港都會成功，但最後完全吸引不到港人注意：「紙兔搵埋AKB48配音，但喺香港真係 製造唔到話題，我哋一試唔得就要放棄。」Tinnie表示，推出新角色前都會將它的圖及貨品上載，吸引網友給「like」，作為入貨指標，但有時睇 「like」亦未必足夠：「好似蛋黃哥咁，依家嘅like其實無少到，啲人都一樣覺得佢得意，但係已未必真係會嚟買。我哋依家都要睇like同盤數夾唔 夾，好似將件貨放咗上網，真係見鋪頭多人嚟問同埋買，我哋先測試到個角色，係唔係真係吸引到人消費。」 兩個「廢青」的誕生 兩位做生意頭頭是道的老闆，原是「廢青」。Patrick及Tinnie畢業後，齊齊加入廣告行列，三年間差不多日日OT，令他們萌生去意：「夜晚十點有 得收工已經好好，好多時都要做到凌晨三、四點，人工萬幾蚊，無咩私人時間。」當時Patrick的朋友在facebook經營手機資訊平台，「like」 數達十萬，但開始無意經營，二人決定借用來作網購：「當時係賣公仔手機殼，發現原來都幾多人鍾意，我哋覺得有得做，決定喺網上面搵多啲得意嘢做代購。」不 久Tinnie更辭去工作全職投入網購：「份工成日做埋啲無意義嘅pitching（俾稿），OT嚟唔知做乜，頂唔順！」半年後Patrick亦辭工加 入。後來因網購生意愈做愈有，二人用了積蓄及之前盈利共十萬，租用旺角商業大廈樓上鋪作交收點。最初二人不懂門路，決定向大型連鎖精品店叩門，請教入貨途 徑，漸漸引起批發商留意：「當時見到農場精靈，覺得個樣夠怪，決定入貨試吓。」當時Tinnie一早起床就上網跟客人聯絡、上載圖片及訂貨。但父母卻誤會 她嫌工作太辛苦，辭職在家玩電腦。她抱怨說：「佢哋成日話我一日到黑掛住上網，又唔搵工，但我做緊乜講極佢哋都唔明o架啦，都唔想解釋。」 寧擴充不願上車 對於現時好多人都覺得年輕人「唔捱得」，二人立刻搶着「平反」：「其實打幾晚通宵機都好辛苦，其實係好捱得。」、「啲人覺得為份工仆心仆命先至好，但係值 唔值先得o架！」二人坦言開店後，才發現OT時間比打工時更嚴重：「好似近排分店趕開張，幾晚都無得瞓，好辛苦，但係自己生意覺得好開心。」 Patrick及Tinnie拍拖多年，他們都有共識結婚，對於上車，Patrick直言「唔諗住」：「講真，俾首期嘅錢有喺度，但係真係唔想俾層樓綁 死，如果啲錢用嚟開分店仲開心。」Tinnie亦深表認同：「上到車咪又係幫發展商供樓，而家大部分時間都係為間鋪，有錢都會諗鋪頭先，有時我都當嫁咗俾 事業喇！」 開業資料（06/2014） 租金#$120,000裝修$150,000入貨$200,000雜費$30,000總投資$500,000銅鑼灣總店#三按一上 營業資料（11/2015） 營業額$300,000租金$30,000人工*$60,000入貨$120,000雜費$30,000盈利$60,000*2位兼職，3位全職連兩位老闆 撰文：梁延宇攝影：關永浩攝錄：陳浩樂、廖健昌 | ||
向來漲最快、跌最慢的市中心地段，現在房價不斷往下探，大安區跌到七字頭，首購族雖仍難高攀，換屋族卻有好籌碼。 過去十年，台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌；但如今，市中心房價正全面崩解，近兩年跌逾一五％，是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨，此時，正是你換進蛋黃區的絕佳時機！ 二○一四年往前回推十年，堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代，根據吉家網不動產統計，全台房價最高的行政區台北市大安區，每坪均價站上九字頭，是十年前的二．五倍，甚至連頂樓加蓋的老公寓，都有每坪百萬元的身價。 現在，蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季，房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄，據內政部實價登錄網資料，最近兩年內，北市中古屋平均價跌一二％；更讓眾人跌破眼鏡的是，重災區竟是最精華的市中心。 首當其衝的信義區，每坪房價下跌十五萬元，重挫一九％，為各行政區災情最慘;大安區每坪跌價十四萬元，跌幅約一五％，兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元，等於跌回二〇一二年底的水準。 宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析，依照歷史房價走勢，市中心向來是最快起漲、較晚跌價;但這一波房價跌勢和以往不同，主因台北市政府二〇一二年課徵豪宅稅，中央課徵房地合一稅制，讓高房價的地段率先受到壓制，因此蛋黃區領頭跌價。 以房換房聰明三招 第一招：先賣掉你的房子 「房價跌，我該在這時進場嗎？」望著跌價消息，不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時，已經有人開始動作。他們，正悄悄換進蛋黃區。 根據信義房屋統計，北市房價在二〇一四年上半年達到高峰，當時已擁房者換屋意願較弱，換屋、首購買盤比率分別占四七％、五三％;二〇一五年第四季轉成五、五波，今年一、二月，換屋族則成長到五九％，比高房價之時，多了十二個百分點。 「今年或明年是換屋的時 機，」卓輝華表示，蛋黃區房價首見重挫，雖然價格對首購族而言仍難以高攀，卻是換屋族以房換房的契機，乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅，換進跌價深的蛋黃區。 以二〇一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看，均價分別為九十一萬、五十七萬元，價差達三十四萬元;事隔兩年，前者跌王每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情，每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析，蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減，但長久看來，前者產品相對保值、生活機能便利，未來景氣回升，蛋黃區更可望優先反彈。 在這房價溜滑梯的階段，聰明換屋的第一步，就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析，房價看漲時，換屋最好先買後賣，才能買相對低價、賣相對高價;但是現在房價下修趨勢底定，未來兩、三年恐怕都是盤整期，趁著現在行情還沒到谷底，先賣掉舊屋，同時看房買新宅，還能多賺到一筆跌價價差。 入住大安區三十多年的張小姐，就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她，去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產，便打定主意先賣後買，「我嗅到房市價格往下，要趁這個時候先賣、再買，再晚賣(價格) 一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓，釋出不到半年，今年一月就順利賣掉，現在暫時租屋，另覓新宅邸。 但比張小姐更早拋售的樓下鄰居，就沒這 順利，每坪開價一百五十萬元，比張小姐的頂樓住家，每坪開價一百三十萬元還高一五％。「我知道市場在走下坡，我只要一個合理的價錢，」張小姐表示，現在行情不比以往，價格定太高，甚至沒人願意看房。 第二招：用「利空」談判 搬出住安話題，多看多殺價「沒量，就是價格最大的殺手，」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，交易量委靡、利空消息多，市場轉由買方占上風，現在就算是蛋黃區的屋主，想賣房也不得不順應潮流，調整開價策略。據信 義房屋、國泰房產指數統 計，近兩年北市網路委售價平均降幅約五％，大安區、信義區分別降七％、九％;二〇一五年議價空間較前一年同期相比，增加近三個百分點。 看準議價空間擴大，許小姐運用利空議題談判，攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐，一直想幫子女搶進大安區明星學區，去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。 起初，屋主開價三千餘萬元，堅持不願讓價，好在目前看屋者寡，她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動，年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機，她乘勢以此議題來回交涉，「我不是要佔他便宜，很不巧的，大家都在一個市況不好、不可抗力的風險(土壤液化)存在下，我買也要承擔後面的風險。」看房半年多以來，許小姐發現，現在同樣的預算，產品選擇多很多，加上居住安全風險，更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步，以二千多萬元成交，不到一年，總價砍了約八百萬元。 信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析，房市吹降價風，代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類，一是堅持利潤，未達到預期獲利不賣，多已撤離市場，或轉賣為租。其二，售屋意願明確，只要買方出價不是太離譜，多半願意降價。 聰明開價有撇步，信義房屋大安成功店店長李朝昇建議，買、賣屋前，先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情，但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後，再依住家的優劣勢微幅調整開價，在這市況低迷之時，不宜以最高行情出價，可能落入無人看房的窘境：買屋則建議以實價登錄打八折，當作第一次出價，切莫因為市況不好，帶大刀砍七折以下，避免打壞屋主觀感、仍無法買到理想住宅。 第三招：先求有再求好 預算少可從入門地段下手 更聰明的做法，是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議，得知標的物門牌地址後，可到地政事務所請調土地謄本，藉此了解該戶的貸款情況，例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況，據此研判賣方財務不健全，增加議價籌碼，「如果遇到投資客撐不住丟出來賣，就有機會砍更多。」換屋預算有限，不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計，近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段，有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區，跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三％，每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區，可從相對低價的區段入門。 縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析，若國內外經濟局勢仍不見起色，亦無外來投資買盤進駐，短期內房市恐難復甦，預估今年到明年，價格仍會持續修正，至少未來五年內，價格都會在低檔盤整。這也意味，絕對低點恐怕還沒到。 賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點，但無人能精準預測房價高峰與谷底，能在這一波跌勢中，以房換房，在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅，就算未來景氣跌，資產仍相對保值，就已是這波房市空頭的大贏家。 撰文者王柔雅 | ||
蛋黃區熱烈完銷，指標建商自砍兩成迎來下半年降價潮，本篇教你看建商財報與餘屋量指標，找到最佳殺價買屋法。 今年第二季以來，新建案「降價」大拍賣，並迅速完銷的訊息不斷傳出，這波完銷熱潮，從地段或參與建商，都是業界一線要角。這背後代表什麼訊息？ 「今年下半年房價會落底，」指標建商華固建設總經理洪嘉昇說。全台最大代銷公司海悅國際總經理王俊傑、永慶房產總經理葉凌棋亦齊聲表態：未來一年，將是建商出清餘屋的倒貨季。 本刊解剖建商首季財報發現，在建與待售房地存貨量前十大的上市櫃建商，推案量總成本近二千九百三十億元，這意味，未來兩到三年，建商確實背負沉重的餘屋賣壓。 洪嘉昇表示，最近這波降價個案，與近年房價最高點二○一四年中相比，平均降幅約一五％到二○％，這幅度也差不多是建商的「合理利潤」，「房價已經到了開發商的成本點，賣方已經降到沒有（利潤）空間了。」翻開財報，存貨量前十大建商今年第一季淨利率，只有兩家高於一五％，日勝生、華固建設，甚至出現利損。 洪嘉昇認為，由於市場買氣疲弱、餘屋量大，今年下半年到明年，多數建商會選擇不開新案，集中火力去化新成屋，「今年下半年將是價格的底部。」 蛋黃區》建商「真降價」 120萬買大安，中正打八折二○一五年全台房地產交易量僅約二十九萬四千筆，創下近十四年新低紀錄。建商降價求售從去年就開始，但降價求售的地段，主要以新北市外圍郊區、重劃區為主。 今年第二季這波降價建案，地段不僅擴展到蛋黃區，不乏品牌建商的新案也通通上榜，他們一出手，就是低於當地行情一成到兩成的價格。老字號建商忠泰建設在北市大安區的新案「忠泰鳳磐」，平均成交價約一百二十萬元，較區域行情便宜約一○％到一五％，開案兩個月內完銷。 此外，坐落在中正區的「太平洋之森」，更開出每坪七字頭的破盤價搶客，但據當地業者指出，最低成交價甚至出現六字頭。與當地新案每坪開價約九十萬元的行情相比，至少下殺兩成以上，一個半月內迅速完銷。 「原本預備做長期抗爭的，本來以為要賣半年，沒想到一開始丟出去，（消費者）就搶了，」太平洋建設總經理章啟明坦言感到意外。他說，「這價格大概是一四年房價最高端的八折，也差不多是建商的底價了。」翻開近期十大熱銷個案表，其中有七個是因為降價推出而熱銷。 《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年三月以來，全台市區出現零星成交價較平實或降價的建案，光是北台灣一千多個建案中，至少就有三成，是實際成交價低於市場行情的「真降價」個案。「有感降價」個案，平均銷售期不到兩個月，每週成交組數至少兩到二十組；反觀未降價的案子，銷售期至少半年起跳，每週成交組數從掛零到最多三組，差距約五倍，銷售難度相對較高。 其實，敏感的消費者早已率先搶進，自二○一五年三月起，台灣六都的房屋成交量，首度出現反彈回升。（見六十五頁上表） 蛋白區》預售屋破盤價 土城中古屋半年跟跌一成 預售屋向來是房價領頭羊，如今，指標廠商的預售案帶頭降價，連帶壓縮周邊新成屋、中古屋報價。例如土城區新案「大同莊園」，開出每坪最低四十萬元的破盤價，據當地仲介指出，比附近新案低了將近三成，直接向當地中古屋房價看齊。 「大同莊園降價對我們來說，真的是震撼彈！」中信房屋土城學府加盟店店長王錦鈴指出，一確定該案降價幅度達二○％，立刻跟求售屋主溝通降價，經過約半年評估市場行情與買氣後，多數屋主願意與市況妥協，目前當地中古屋全面調降約一成。 向來穩固的中正區房市，也因「太平洋之森」變得交易遲緩，中古屋降價一成至兩成。 而在這個時間點，消費者該如何進場搶便宜？ 一、住商不動產企研室主任徐佳馨建議，準購屋族可依自身購屋需求鎖定買房區域，再留意附近餘屋量大的區域（見右上表），價格會比較好談。 二、注意建商的財報數字。「存貨」正是建商的庫存壓力，存貨比重高、財務不健全的廠商，殺價意願會更高（見右下表）。「待售房地」，可看出建商在哪些地方有已經完工的餘屋，「在建房地」則可看出，正在興建的建案，完工後將轉為待售房地。可從這些案子找符合需求的建案，乘勢砍價。 太平洋建設協理徐福龍分析，過去長達十多年的房地產多頭，建商習慣開高價慢慢賣、甚至還會挑買方；但現在景氣低迷，買賣雙方地位翻轉。對建商而言，「順銷才有資金，錢進來，才能進行下一個案子。」否則案子滯銷，代銷費、銀行利息、工程款等間接成本，每年支出成本占總銷金額成本約五％，銷售期拉越長，徒增財務危機。 依照目前市況看來，今年下半年，降價風潮方興未艾。王俊傑表示，建商將房價的「想像空間」讓利給消費者，但買房畢竟是人生大事，建議仍要以自身需求出發，依建案品牌、地段與產品規畫評估；才有機會在近三年難得一見的降價熱潮中，找到符合條件的好宅。 撰文者王柔雅 | ||||