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被喻為台北信義區黃金地段，位於一○一大樓正對面的中國信託總部松壽大樓，自九月底公告標售方案後，已吸引各方人馬競標，成為今年第四季商辦交易中最受矚目的指標性大案。 因為，中信金總部大樓面積超過兩千坪，以市場估計總價將超過兩百億元，每坪土地售價將破一千萬元，成為信義區的新地王。 今年來，外資法人大買中信金，持股比率近四二％，原因之一就是看中賣樓的潛在利益。市場預料，松壽大樓成交金額有機會挑戰二百五十億元，扣除成本約六十億元，可望挹注中信金約一百五十億元的收益，成了今年最大的獲利成長引擎。 以中信金今年前九月稅後純益突破一百八十二億元，每股稅後純益為一．二九元來推算，年底前若順利賣掉松壽大樓，全年獲利應可挑戰三百五十億元的歷史新高，每股純益可望突破三元，推升中信金股價創下一年半新高。 然而，正當各方人馬領標單，松壽大樓原訂的投標截止日為十一月五日，並預計十一月中旬開標，如今卻傳出，中信金可能暫緩開標，並延期三個月，主要原因是新舞台爭議未解。 據了解，中信金釋出善意將與台北市政府協商，討論未來是否在原地重建展演中心等議題，此變數將影響未來的開發計畫，中信金內部打算將開標時間延後三個月，屆時新舞台產權爭議明朗化，也有助於競標者爭取時間做更詳盡的評估。 賣大樓，市場搶進壽險業愛，傳辜家老三也搶 事實上，此次中信金總部大樓標售案採取「比武招親」模式，甚至開出三項條件，一是出售建物加土地的九五％，保留五％所有權；二是要在新建物保留一樓營業分行，還要買回二○％新建物做為證券、壽險等用途；三則是中信金擁有剩下七五％的優先買回權等。 台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，中信設下如此嚴格的條件，恐影響建商的出手意願，但松壽大樓是地標型的案子，還是極有機會順利標脫，以壽險業者搶標的機會最大。 因此，目前商仲市場傳出，擁有千億房地產標售實力的富邦人壽已領取標單，近期開始展現不動產投資實力的南山人壽也可能出手；擁有一○一大樓的頂新國際，及不少國際私募基金等也已領取標單。市場甚至傳出，中信辜家老三、中租集團總裁辜仲立在母親辜林瑞慧授意下，為了不讓父親辜濂松發跡地落入他人，打算投標，未來要改建飯店。 事實上，對中信金而言，松壽大樓不僅是中信銀重要的發跡地，絕佳的地點亦擁有極高的商業價值，國泰金、華南金、花旗等國內外各大金融機構將總部設在信義計畫區，讓這裡成為金融業不得不插旗的一級戰區。 找買家，先設三關私募基金，出線機率最高 礙於金管會規定，金控業者只能持有一個自用商辦，明年中信總部即將要搬遷到南港新總部，只好出售松壽大樓。但中信金未來仍想要買回此地的打算，加上有國泰金控的前車之鑑，才會設下相當嚴格的惜售條款來慎選買家。 今年二月底，新光人壽標售被喻為國泰蔡家起家厝的敦南金融大樓，原本持分六三％國泰人壽，受限於金管會禁買令，無法參與競標，錯失買下整棟大樓的機會，反而被國泰金控董事長蔡宏圖的弟弟、寶豐隆大股東蔡鎮宇乘機搶標。 相較於二○一一年九月，國泰金以平均每坪一百三十二萬元標下敦南金融大樓，蔡鎮宇的寶豐隆出手的標價，不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄，換算建坪單價約一百 五十六萬元，等於僅一年多時間，售價就大漲逾一八％。未來國泰金若要買回，勢必要用更高的價格。 因此，中信金為日後買回起家厝鋪路，先設下三道路障，否則，一旦被同業富邦、國泰等壽險業者買走，不但難以買回，未來蓋好新大樓，大家在同一個屋簷下，如果各設銀行、證券等分行，可能還會出現「金融百貨公司」的怪異現象。 房仲業者指出，中信金心目中的最佳買家，應屬追求中期報酬率、有退場計畫的私募基金。「私募基金著眼於投資報酬，未來中信要買回起家厝，相對好談。」 拚獲利，還要稍等標案延期，短期衝擊股價 除了賣樓拚獲利，中信金也積極展開購併，正進行的案子包括日本東京之星銀行、台壽保等。凱基投顧金融產業分析師方文妍指出，雖然這些購併案短期內看不出效益，但購併台壽保後，中信金旗下子公司中信人壽總資產可衝破六千億元，有利大陸壽險合資案布局。 更重要的是，目前資產規模僅兩千多億的中信人壽，若成功併下台壽保，屆時有更足夠銀彈可以買大樓，也讓松壽大樓有機會重返中信辜家懷抱。 不過，遠水救不了近火，無論松壽大樓標案最終花落誰家，一旦延後三個月開標，也意味著，中信金今年財報將無法認列賣樓所得，上百億獲利將延至明年認列，短期內恐將對漲高的中信金股價帶來衝擊。 【延伸閱讀】黃金地段土地脫手，賣價屢創新高！——信義區近年各土地行情 土地：中信金總部 時間：2013/11 面積（坪）：2,066 總價（元）：預估逾200億 每坪售價（萬元）：預估900～1,000─每坪售價看好破千萬，將成新地王 土地：世貿二館 時間：2012/7 面積（坪）：5,357 總價（元）：268.88億 每坪售價（萬元）：501.92* 土地：信義計畫區B7土地 時間：2012/7 面積（坪）：1,059 總價（元）：87.13億 每坪售價（萬元）：823 土地：信義計畫區D5土地** 時間：2011/5 面積（坪）：1,179 總價（元）：約94億 每坪售價（萬元）：約800 土地：信義聯勤北基地 時間：2008/7 面積（坪）：1,180 總價（元）：48億 每坪售價（萬元）：406.76 土地：統一國際大樓 時間：1998/7 面積（坪）：2,917 總價（元）：120.666億 每坪售價（萬元）：413 註：*世貿二館為50年地上權，**D5土地為以地易地資料來源：各商仲 整理：鄧麗萍 | ||||||
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造成全台大亂的戶政系統當機事件，看似因各廠商提供的軟硬體服務無法相容；但追根究柢，行政體系長期輕忽怠惰，才是民怨禍首。 撰文‧鄭閔聲 二月五日上午，各地戶政事務所陸續出現辦理戶籍地變更、換發身份證等業務的民眾，在這馬年開工第一天，比起平日多出幾許和樂氣氛。但隨著時間流逝，號稱能加速資訊處理、並提供多項便民服務的新一代戶政資訊系統，始終無法正確讀取資料，民眾的不滿情緒逐漸爆發。 據內政部統計，光是開工前三天，全國就有逾五萬民眾權益，因戶政系統當機受到影響。民怨沸騰下，內政部緊急承諾，系統將於二月十日恢復正常，但這張支票卻未能兌現。 十日當天，台北、高雄、台中、彰化等地再度陷入無法製發身份證的窘境。雖然系統自十一日起，未再發生大規模當機現象，但就連長於資訊安全的政務委員張善政也直言，戶政系統尚未完全穩定，預期未來還有其他問題。 一項計畫 三廠商「拼湊」一項歷經七年規畫、花費近二十億元預算的戶政系統更新計畫，在上路第一天就出狀況，對一向自稱ＩＴ大國的台灣而言，實在是莫大諷刺。主管機關內政部至少有發包不當、監管不周、測試草率三大缺失，包括行政院院長江宜樺在內的歷任部長，皆難辭其咎。 最新一波「強化戶役政資訊系統與應用推廣計畫」，從二○○七年開始規畫，預期將強化跨機關資料流通服務，縮短作業等候時間；隨系統上路的新式戶口名簿，有線上登載、列印功能，民眾出具身份證明時，不須再申請實體戶籍謄本。 這項立意良善的政策，卻因新舊系統銜接出現大紕漏引發民怨，最大原因就在於，同樣一項計畫的硬體設備、軟體系統、硬體維護，竟由三家不同廠商承攬，導致系統上路時無法順利整合運作。內政部次長蕭家淇接受《今週刊》訪問時坦言，軟體設計與硬體設備未完全吻合，確實是造成系統塞車的主因之一。 回顧系統採購招標過程，○九年政府為擴大內需，編列四年五千億元特別預算，內政部首先將戶政系統的電腦硬體設備公開招標。經三次流標後，於○九年十二月十五日，由大同公司以十億元得標；而資訊系統開發建置，卻直到一一年六月，才由資拓宏宇公司以五．六億元得標。立委段宜康質疑，資訊系統應該先於開發軟體，再依軟體的需求採購合適硬體；內政部作法卻恰好相反，十分不合理。 蕭家淇解釋，戶政系統升級是一項延續性的長期計畫，內政部是根據先前完成的「系統升級先期作業案」建議，採取「軟、硬體並行作業」方式，○九年先利用擴大內需特別預算採購硬體設備，同時也著手軟體系統設計。 然而，當一三年底資拓宏宇完成所有系統開發建置作業後，由大同公司承攬的硬體設備已屆四年保固期，結果顯然與預期的「並行作業」有極大落差。這時內政部只得再次招標硬體維護工程，最後由環安達公司以一○七一萬元得標，形成三家廠商「拼湊」出一項系統的奇特現象。就連公共工程專家、內政部部長李鴻源也深感不解，公開表示類似計畫應統一發包執行。 蠻幹？ 便民政策成擾民除了工程發包零碎以外，內政部對於系統研發的監管及驗收機制，顯然也不夠嚴謹。段宜康指出，整起計畫的發包及驗收作業，全由不具資訊專長的內政部戶政司主導，排除專業的內政部資訊中心，「外行領導內行」的結果，就是完全未發現潛在的相容性問題。 立委陳其邁也質疑，資拓宏宇以「限制性招標」，在沒有競爭下取得軟體開發與驗證標案，交出的軟體卻有問題，政府應檢討是否有綁標情事。 此外，內政部宣稱新系統曾進行十次壓力測試，但段宜康爆料，德商迪悌（ＤＴＣ）一三年底完成測試後指出，系統只要有二五○人同時上線即呈現不堪負荷，「報告明確告訴內政部系統不能上路，究竟是誰在蠻幹？」蕭家淇則解釋，系統測試後已將流量強度提升到二五○人以上，只是仍未達實際運作需求，也未顧及伺服器能否與資料庫同步更新，「這些不夠周延的地方，未來會釐清內部與廠商責任。」一套全新的資訊系統上線之初，為求謹慎，通常會讓新、舊系統平行運作（parallel run operation，或稱平行測試），若新系統在過渡期間發生障礙，原系統也能即時備援。內政部卻跳過這項步驟，顯然過度自信。對此，蕭家淇則說，因為硬體設備無法讓兩套系統同步運作，且新舊系統轉換需要七天時間更新資料，內政部不願造成民眾不便，才決定開春後直接啟用新系統。 從年初的eTag風波，到近期的戶政系統失靈，政府總是在民怨沸騰後，緊急進行危機控管，卻始終學不會發揮同理心，在事前以謹慎態度面對攸關民眾生活的各項政策措施。雖然內政部戶政司司長謝愛齡因此事件下台，但官僚便宜行事的心態不改，即使內閣改組，也難以博得民意 | ||||||
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頂新魏家黑心油風波所及，林鳳營鮮乳也遭強力抵制，許多消費者開始轉向搶購自產自銷的小品牌鮮乳，不再以大品牌為唯一選擇。主婦聯盟與台大教授分析，小廠鮮乳有三大優勢，與大廠鮮乳相比，並不遜色。 撰文‧何欣潔 消費者抵制頂新魏家，集團旗下的味全林鳳營鮮乳也滯銷，買氣全都轉往其他品牌鮮乳。數波食安危機，改變消費者的購買行為，不再一味相信大品牌就是品質保證，反而開始重視「小」品牌的好。 位於台北市區的台大牧場、主婦聯盟唯一指定購買的四方鮮乳，就是最近市場最夯的商品，想喝到台大鮮乳，必須早晨六點就開始排隊搶購；想喝四方鮮乳？可能想喝也喝不到。 「我們已經預告消費者，所有的訂單都必須等到十一月之後才出貨。」四方鮮乳創辦人蔡南說，這幾天接到許多訂單，但短時間內產量也不可能增加，搶購訂單只能一律往外推。 據農委會畜牧處統計，國內約有十二萬頭乳牛、五四四戶酪農戶，全年的生乳供應量約三十五萬公噸，均由乳品加工廠與酪農簽訂長期合約。其中與味全有長期契約關係的酪農戶計有一六八戶。在黑心油事件爆發之前，味全的供乳量占全台三四．九％，排名第一，其次是統一的三○．三％、光泉一九．一％、佳格四．九％與其他廠牌一○．八％。 農委會評估，受到消費者抵制味全影響，每日將有六十六公噸左右的生乳被迫囤積在乳品工廠裡，味全勢必釋出部分契約酪農的乳源，讓其他同業增加產量，紓解市場缺乳壓力。 四方鮮乳總經理特助蔡佐鴻也說，他和同業的確被告知，可以「分享」味全釋出的生乳，「林鳳營鮮乳其實品質沒問題，消費者的抵制，只是讓裝在『林鳳營』瓶內的鮮乳，改成『光泉』的牌子，喝到的鮮乳並無不同。」蔡佐鴻說。 目前並無證據顯示，林鳳營的鮮乳品質有太大問題，但因為「小」品牌的上游廠商較單純，讓消費者的信任度增加。主婦聯盟課長張雅雲表示，大乳品工廠的原料乳，來自全台一百多個牧場，收集至工廠後再混乳加工，品質控制較困難，「只要一個牧場出問題，整批牛奶都會受到汙染。」而像四方鮮乳、台大牧場這種從飼養牛到乳品加工、銷售都是自己來的品牌，還擁有哪些大廠難以取代的優勢，讓消費者趨之若鶩？ 張雅雲表示，主婦聯盟當初選擇四方鮮乳為唯一指定鮮乳，便是看上四方採取「牧場自設加工廠」的經營模式。在四方，原料乳由自家牧場生產，從牛吃的草、牛舍環境衛生，包括擠牛乳的每個環節，都在自己控制範圍內。 優勢一： 乳品來源少，風險較低雖然現在隨著訂單成長，四方鮮乳已與另外七個衛星牧場契作收乳，但相對於大廠有上百家的上游酪農戶，品質風險仍相對較低。 「我們自己經營牧場，懂得觀察牧場環境、乳牛狀況，酪農想騙我們，沒這麼容易。」蔡佐鴻舉例，乳牛常見的肺結核，是人牛共通的疾病，萬一染病，可能就必須將鮮奶整批銷毀，有些酪農為了怕承擔損失，會選擇隱瞞病情，「雖然我們也不敢保證能百分之百揪出病牛，但沒養過牛的管理人員，可能更難看出端倪。」經營乳品加工二十年的專業，讓四方鮮乳雖已不完全是自產自銷、自家供應鮮乳模式，但經營者卻能定期到旗下牧場訪視，觀察生產情形。 台大動物科學技術學系教授陳明汝分析，小廠的好處與台大牧場類似，採用「一條龍」的方式生產，「牧場就在公館校區內，系上教授也有專業，我們對用藥、飼養過程都有嚴格把關，採用低溫殺菌，也有信心做到安全衛生。」 優勢二： 低溫殺菌，保存營養與風味在乳源管控擁有優勢之外，小廠、教學牧場也比大廠更有機會選擇HTST（高溫短時間）殺菌方法處理生乳，僅須加熱到攝氏八十至九十度，保留鮮奶最真實的風味與部分營養，這也是四方鮮乳受主婦聯盟青睞的原因之一。 陳明汝解釋，一般市售鮮乳採用UHT（超高溫瞬間）方式殺菌，加熱溫度超過攝氏一○○度，會讓鮮乳達到幾乎無菌狀態，但也會使鮮乳中的乳清蛋白、免疫球蛋白遭到破壞，「只要乳源好、生菌數量低，採取HTST方式加溫，的確能保留相對更多的營養。」但陳明汝也強調，鮮乳主要營養鈣質，無論是哪一種加熱方式都不會有太大差異。 UHT殺菌法可以確保安全，但會破壞營養；HTST殺菌法則必須冒著生菌數可能過高的風險，萬一不合格，整批牛奶都必須銷毀。「所以只有對生乳品質有信心的生產者才敢用這種方法。」陳明汝說。 陳明汝指出，UHT殺菌法會讓奶中醣類焦化，喝起來甜度增加，是台灣消費者較為習慣的風味，「但事實上，HTST的清淡風味，比較接近真正的奶味。」一般大廠為了避免鮮乳在運送過程中變質，多半選擇採用UHT加熱法，低溫加熱的清淡乳香，只有在少數價格較高的大廠品牌，或如四方、台大這種小品牌才能品嘗到。 優勢三： 推廣食農教育，維持品質除了殺菌方式不同，張雅雲認為，小廠牌牛乳當初為了生存，反而更努力推廣食農教育，可說是意外的收穫。「抵制林鳳營、搶購小廠鮮乳運動，其實意義不大，重點是在發現小廠優勢的過程中，消費者重新了解自己的食物。」蔡佐鴻說，四方鮮乳花費相當多力氣與消費者溝通，才能維持品牌的理想性格。「例如使用HTST殺菌的鮮乳風味清淡，曾經被客人質疑摻水稀釋，幸好有主婦聯盟一起努力向社員說明，才打開通路。」蔡佐鴻更舉例，一般酪農若遇到牛乳房發炎情形，多半會選擇施打抗生素，停藥一周後再重新出乳。但四方牧場卻以「用手將奶擠出來、協助乳牛自體消炎」的方式解決問題，讓風險降到最低，但這個方式會讓出貨時間有延遲風險。 所幸，透過主婦聯盟平台的教育，社員都知道這是「靠天吃飯」的畜牧業難以控制的風險。消費者願意耐心等，四方才可以堅持經營二十年。 當初的辛苦如今有回報，主婦聯盟甚至會在夏天缺乳期時，告訴社員改喝豆漿。「本來就不是天天都有鮮乳可以喝！」張雅雲說，台灣消費者早該學習這些知識，「不然恐怕永遠難以避免長期被廠商餵養、吃到黑心食品的風險。」不過，陳明汝也提醒，小廠雖然有優勢做到乳源管控、低溫殺菌，但檢驗能力可能也會相對較差，不如大廠設備精良，「小廠萬一乳源管控沒有做好，也是有風險的。」大、小廠各有優勢。 食安危機改變消費者慣常購買知名品牌的習慣，開始將目光轉向小品牌，這改變很具意義。如果消費者可因此對食物生產流程有更多認識、大廠無法再挾通路優勢壓縮小廠生存空間，那麼消費者才有可能改變台灣飲食市場的生態。
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