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超長樓花按保突叫停

1 : GS(14)@2013-02-11 17:20:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160113

按證公司代金管局今次出招，測試市場反應，將對賣遠期樓花盤銷售造成一定影響。據初步統計，發展商發售中，或計劃於上半年發售，樓花期超過12個月的樓盤，最少有12個，涉及逾2,000個單位（部份已開售中）其中8個屬舊契重建項目，即毋須向政府申請預售，只要進行地基工程後，便可賣樓，因此，該些項目的樓花期長逾20至近40個月不等，如被按證公司點名的大角嘴奧城．西岸，預計落成日期遠至2016年3月。
按證自1999年起提供按揭保險計劃（MIP）計劃，2001年放寬至樓花類別；按證發言人表示，計劃一直列明若屬樓花盤，須獲地政總署發出預售樓花同意書，以及取用按揭貸款起計12個月內完成發展的項目，若未達要求，須額外批准方可參與按保。
按證點名新盤　做法罕見
按證消息透露，以往按證做法，大多是「逐間銀行查詢逐個回覆」，不會一刀切完全拒絕申請；不過，按證關注近期樓市波動風險，加上接獲不少提供按保的銀行，就兩個樓花期逾12個月的新盤奧城．西岸及曉薈是否獲准參與按保的查詢，故該公司一次過回覆參與按保的銀行，指該兩樓盤皆不符合按保申請。
對於其他未符樓花期要求的新盤，是否皆會被拒從事按保？消息回應稱，不能一刀切評論，要視乎每個樓盤的風險控制及市況考慮，但由於長樓花期牽涉價格變化較大，亦可能存在項目無法完成的爛尾風險，故風險評估要更審慎。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，即使申請按保的物業於12個月內未能交樓，仍有銀行會嘗試向按證遞交按保申請，「都會幫個客交上去，試吓可唔可以申請到。」她指出，近期樓巿交投活躍，「（按證）可能覺得風險高咗」，於是向銀行發出備忘。
另受預售樓花方案同意書管制的樓盤，可售住宅的樓花期不可超過20個月，且政府審批，及發展商銷售安排上需時，不少銷售的樓盤，其樓花期會在15個月以下，只要發展商提供少許彈性付款方法，應可解決，受影響較微。
關焯照：置業者更難上車
長遠房屋策略督導委員會委員之一關焯照表示，政府一方面欲透過加快樓花單位供應，以盡快滿足市場置業需求，但又以降低按揭成數，如今次對長樓花期單位不提供按保，加大置業成本以管理需求，令置業者更難上車，兩者確存在矛盾。

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2 : GS(14)@2013-02-11 17:20:33

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160117
  

【入市風險】
遠期樓花盤的風險在於入伙時若碰上樓市轉淡，銀行估價不足，業主便難上會，隨時觸發撻定潮或業主需抬錢上會。業界提醒市民除按保以外，雖然可借二按或向財務公司承按，惟要留意息率及還款細則。
現時，按揭保險計劃的貸款額上限為540萬元，換言之，樓價600萬元以上物業，已不能承造90%按揭。1,000萬元或以上物業只能承造50%樓按，基本上大額物業都不合乎按保計劃，若要承造高成數樓按，要向二按敲門。
奧城樓花期近40個月

中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時部份一手盤提供的二按，息率一般較低，提醒買家若向財務公司承造高成數樓按，要留意息口，息率可以動輒相差達10多厘。市場消息指出，兩個被指為高風險新盤的九龍城曉薈及大角嘴奧城．西岸，樓花期分別22個月及近40個月，若按證公司向來有指引，不考慮審批12個月以上樓花期單位，則上述兩樓花理應不符合申請資格，按揭保險計劃「被迫」叫停。
年前多個新盤入伙前提供二按，以助業主上會，通常這些以建築期付款為主。

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3 : GS(14)@2013-02-11 17:20:58

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160120

  

【奧城直擊】
盛傳被按揭證券公司點名不做按保計劃的大角嘴奧城．西岸，昨日仍開放售樓處及示範單位，記者以買家身份參觀，場內代理以建築期付兩成首期極力游說：「上車只要兩成多少少咋！」但對於可能沒有按保計劃就隻字不提。
八成樓價入伙才付款

該盤售樓處及示範單位設於太子始創中心9樓，商場集結逾百名代理，睇樓客零星。入內旋即有代理「湊住」，「先生不如先睇三房吧！」場內設兩個示範單位，分別經豪裝的三房戶及兩房清水房。
三名代理盡數優點，最後帶記者到大堂盤算，「以你頭先睇嘅兩房單位，定價737.5萬元，先付一成，60天內再付一成……」究竟上車預算要幾多？其中一名年長代理答：「上車只要兩成多少少咋！因為其餘八成要到入伙先畀，呢個盤最快要到2016年1月31日先入伙，最遲就3月31日（咁咪要等3年先有得住？）你咪當儲錢囉！」然後篤計數機，還計算釐印費，「唔使200萬元就可以上車啦！」全程未有提及可能沒有按保計劃。
話雖如此，該盤開售一周已售出三分之二單位，連前組合Cookies成員歐文詩（Angela）都斥資452.2萬元，購入低層B室一房戶，建築面積360方呎（實用262方呎）。
記者：陳家雄

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