房市步入冰河期,但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略,衝出複合式商辦的好成績。 台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低,房市步入冰河期。就在此時,頂級商辦租賃市場卻表現亮麗,租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場,短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示,法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。 位於捷運市府站出口,低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心,高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場,也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦,其中包括頂級辦公室與景觀餐廳,一五年十一月正式開幕以來,已成信義區新地標。 推早鳥價 租金採彈性制 不僅商場人氣旺,辦公大樓出租率也異軍突起,樓地板面積共二.五萬坪,不到半年就已去化三千坪,在風光背後,靠的是國壽定位清楚的規畫設計,與彈性靈活的招租策略,才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。 時間回到○四年,國產局(現為國產署)標售信義計畫區最後一塊大面積土地,國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元,取得編號A3土地,創下信義計畫區土地 標售第三高價,「當時房地產業還很不景氣,國產局九次標售這塊土地都流標,直到降低底價,第十次才賣出去,國壽出手搶標,也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。 當時,擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇,為了將A3打造為地標建築,土地一放七年,為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓,並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理,但後來因故破局,計畫只好重新修正,國壽僅留下商辦與商場,這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。 五星級飯店計畫夢歇,然而,要在台北市去化高達二.五萬坪的辦公大樓,並不是件簡單的事,國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構,還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力,這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。 作為信義計畫區商辦大樓的最大房東,國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱,高力國際總監楊慧明印象深刻,國壽非常早就開始「暖身」,積極對商用不動產顧問 公司作簡報,從設備到租金,介紹得非常詳細,再搭配「早鳥優惠」,在前七個樓層租滿前,每坪只要三千元,另有裝潢期和車位租金的優惠方案,相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情,相當具有誘因。 擁CP值 緊抓外商客群 根據仲量聯行統計,台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年,當時完工的商辦面積高達四.四萬坪,但隨著房地產不景氣,這三年A級辦公大樓推案量遞減,國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。 一五年中,國泰置地取得使用執照後正式對外招租,「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高,但大面積的商辦剛好面臨空窗期,最大 勁敵台北一○一大樓已滿租,國泰置地是目前信義計畫區中,少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓,果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選,包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。 「它抓住的客層,剛好都是最重視CP值(性價比)的外商公司,這個客層也是台北市辦公室市場的主力。 」世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司總經理林俊銘分析,這幾年台灣景氣停滯,連帶使外商公司在承租辦公室時,也得精算成本,因此,坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求,是國泰置地能夠快速去化的關鍵。 據了解,國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈,兼具省電節能、十年保固功能,空調設備也可以分六區控制,即使晚上加班也可以降低費用,充分符合環保趨勢,這都是外商公司相當重視的承租條件。 此外,緊鄰捷運站的優勢,讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司,願意付比原辦公商圈稍高的租金,遷入信義計畫區。 走高質感 有微風置地加持另一部分,走高單價精品路線的微風信義,也替國泰置地加分不少,由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通,捷運乘客可直接走入商場大樓,A3高達一.二萬坪的商場空間,早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。 與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢,一三年以年租金五億元的價碼搶下租約,並走高質感路線,果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。 除了微風年租金五億元以上,加上近四十層商辦有兩萬多坪,年租金至少有十至十二億元水準,隨著未來租金還有調整空間,國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。 撰文 / 梁任瑋 |
「不賣了,我想博年初四開紅盤。」朋友說。
「紅盤可是不易博,妳瞧上月尾的三十一日如果博一月四日開出紅盤的話,結果卻開出了黑盤,當日大跌近六百點。何況我們放假期間外圍仍然有市,很難估計這段期間會發生什麼事情。」我只能無奈地說。
誰料到這幾天杜指連跌了三天共跌了四百點,今晚初段稍見反彈,恐怕亦難收復過去三天的失地;日股兩天累積大跌千三點,新加坡的港股「黑期」低水逾八百點,港股的ADR亦大跌,匯控(005)及渣打(2888)於倫敦更跌至49.65元及46.2元,面對那麼多的負面消息,明天開出紅盤的機會恐怕是「零」矣!
「博開紅盤是為了什麼?無非是先買了貨,待開出紅盤之後獲利,當成收封『利是』,拿個好意頭而已,然而買了貨來博風險太高了,倒不如『空手』安安樂樂地過年,再看情形於年初四才出擊,如果高開幾百點就買熊證,如果低開幾百點就買牛證,一樣隨時可以即市獲利,只要是獲了利就等於開了紅盤嘛!」我對另外一位朋友說,結果她什麼貨也沒有買,「空倉」過年,安心到臺灣渡假去也!
其實長假期最難博,做了好倉的眼見這幾天外圍一跌再跌的市況能不憂心忡忡嗎?可是做了淡倉的也未必「穩坐釣魚船」,要是今晚杜指來個大反彈,明天隨時「見財化水」。
既然做好做淡兩邊都不討好,猜中了又未必有「獎金」,何不謀定而後動,看著大市如何開出來再作出擊的部署,勝算豈非高一些?
二○一二年的美國總統大選,媒體喻為「大數據之神」的席佛(Nate Silver)預測五十州結果全中,因而一戰成名;但這一回,他連初選都還沒開始就栽在狂人川普(Donald Trump)手下,因而坦承:「好沮喪!」 三月一日是全美初選階段的超級星期二,共十二州開票。至三月七日的累計結果是:共和黨總統參選人川普一共擒下十二州,比第二、三名對手加總還多出近一倍。儘管重量級媒體《經濟學人》等警告,這名會「挑起仇恨與暴力」的政客「不配領導偉大的美國」,聲勢就是不減。 「川普現象」跌破全球看官眼鏡,也打臉一票政論家、預測家,尤其是前兩屆零失誤的席佛。二月中,他在一場校園對談中說,去年中以來,每次民調結果出爐後,大家總是猜想,下一次應該就看不到川普的名字了吧,事實上卻是完全相反。 2016選情異於過往經驗 他接著說,到了八月,他和預測團隊就不敢再堅持己見,並聲稱,未來他們可能給出許多不良預測,因為非典型候選人川普是預測模型中的破壞因子,將在他的假設捅出漏洞:美國政黨影響力強大,各派人馬願意立足謀求最大利益的基礎推舉最適人選;「這一次,我們幾乎無法套用一貫的政治認知,理解今年的共和黨提名競爭。」 十一月,川普發表敵視穆斯林的言論後,民調直竄三九%,席佛立即撰文安撫「親愛的媒體朋友,別被川普的民調數字嚇傻了。」因為過往經驗告訴他,不按脾理出牌的候選人通常只會在初選前期表現出色,但是,到了今年二月底他不得不認錯,共和黨最終可能會提名川普。 《浮華世界》(Vanity Fair)分析,「演算大佛」認錯勇氣可嘉,也彰顯出,從專業人士到尋常公民,所有人都百思不得其解,這場略似走樣的選舉究竟是一場什麼樣的混戰;另一方面,對共和黨來說,川普崛起是特殊現象還是結構永久質變,可能得等全國初選落幕才見分曉。 撰文者邱碧玲 |
周五(9月30日)滬深兩市雙雙低開,黃金、釀酒板塊震蕩拉升,市場情緒有所回暖。隨後,煤炭板塊企穩反彈,助力大盤再度攻下3000點整數關口。但受制於成交量低迷,大盤始終未能有所表現。午後,股指始終在3000一線左右震蕩整理,臨近尾盤,鋼鐵板塊試圖上攻,苦於沒有其他板塊跟進,最終無奈回落。從盤面上看,兩市超1800家股票上漲。
滬深股市全日收盤,上證綜指收報3,004.7點,上漲6.22點,漲幅0.21%,成交額1,127億元;深證成指收報10,567.58點,上漲55.33點,漲幅0.53%,成交額1,859億元;創業板指收報2,149.9點,上漲3.72點,漲幅0.17%,成交額480億元。兩市合計成交2987.17億元,滬市成交量創9個月新低。
盤面上,行業板塊漲多跌少,釀酒行業、航空航天、多元金融、安防設備、黃金等板塊漲幅居前,僅有保險、銀行、石油、化纖、鋼鐵等少數板塊皆飄綠。概念板方面,股權轉讓概念股上演漲停潮,上午核電、石墨烯等題材股表現活躍,午後深圳國改概念股、鈦白粉概念股皆收獲較大的漲幅。
值得關註的是,股權轉讓概念股近期表現持續活躍,其中瀘天化(000912.SZ)五天四板,英力特(000635.SZ)、河池化工(000953.SZ)、中國嘉陵(600877.SH)皆強勢漲停。
在資金方面,據港交所安排,滬股通休市時間為9月30日-10月10日,也於10月11日起正常交易,將休市11天,故今日滬股通停止交易。另外,央行今日進行300億元14天期逆回購、100億元28天期逆回購,公開市場今日有900億元逆回購到期,資金凈回籠達到500億元。
關於後市,源達投顧認為,今日是國慶黃金周前的最後一個交易日,市場走勢較為平穩。如今指數再次回到前期的箱體中樞之中,也就是說昨日的拉升雖然形成背馳走勢,但是無效的,預示著後市還會有拉升動作。另外,市場各大指數均出現了60分鐘級別MACD指標底背離後的金叉,只要這個信號不破壞都可以采取持股待漲的策略,同時關註到2985點支撐仍在,整體行情無憂。另外,就是明日人民幣納入SDR,國慶節之後的行情值得期待,可關註PPP、軍工、化工等相關概念股。
天信投顧表示,目前熱點切換太快,賺錢的機會甚難把握,也會打擊市場的存量資金做多熱情。短期市場有壓力,有支撐、有利好、有成交量不足等因素相互交織,目前的均衡狀態節很難被打破。按照歷年國慶長假的規律,絕大多數情況下,節後歸來,市場都會出現回溫,預計10月份的行情走勢在人民幣入籃、十八屆六中全會和深港通等預期的帶動下,或許明顯強於九月份,市場的機會也會接連不斷。從板塊來看,三大板塊有望迎來修複性的結構性機會:一是互聯網保險。預期2016年我國互聯網保險保費規模有望比2015年實現翻番,即保費規模將超過4000億元。二是深港通相關概念股。市場預期將在11月份開通深港通,從市場炒作的邏輯來看,在深港通開通之前的預期炒作將會很明顯。三是前期爆炒的板塊。前期市場包括次新股和PPP概念持續得到市場的炒作,近期持續調整,但預期經過本輪的調整之後,一旦股指預期向好,該類型板塊的新一輪的反彈將會啟動。