📖 ZKIZ Archives

恒大養生谷“租購旅”會員制啟動 填健康市場空白受熱捧

5月1日，恒大健康（HK.0708）正式啟動恒大養生谷“租購旅”會員機制，西安恒大養生谷作為首個提供會員服務的產品，受到了市場的追捧。

據了解，恒大健康集團一直倡導預防、醫療、康養與醫療保險為一體的創新服務理念，搭建會員制平臺，通過整合世界一流養老養生、醫療及商業保險等資源，為會員提供全方位全生命周期的健康管理服務。

業內人士分析認為，恒大養生谷會員機制受到市場的關註和追捧，主要由於其建立在恒大養生谷的全方位全齡化健康服務上。作為恒大健康的拳頭產品，恒大養生谷創建全方位全齡化健康養生新生活、高精準多維度健康管理新模式、高品質多層次健康養老新方式、全周期高保障健康保險新體系、租購旅多方式健康會員新機制，引領全新健康生活方式。

資料顯示，恒大養生谷圍繞全齡化，首創頤養、長樂、康益、親子四大園，提供遊、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等852類設施867項全方位養生服務，覆蓋從孕前、嬰兒直到百歲老人的全生命周期，打造全方位全齡化健康服務模式。其中，頤養園主推“醫養結合”，配有國醫館、禪思堂、膳食坊等；長樂園重在文娛結合，配置老年學堂、曲苑社、國學館等設施以提供高品質健康養生方式；康益園則以運動養生為核心，以健身中心、體感運動館等重塑健康活力新生活；親子園則針對年輕一代，踐行親子同樂理念，構建跨代社交圈。

同時，為恒大養生谷提供技術保障的“博鰲恒大國際醫院”，是美國布萊根和婦女醫院（哈佛醫學院主要教學醫院之一）的唯一一家海外附屬醫院，其嚴格按照布萊根的高規格技術標準打造，在管理、診療、運營、康複等系統上與布萊根全面接軌，旨在成為世界最頂級的腫瘤專科醫院，讓廣大患者不出國門就享受到美國頂級醫院的醫療服務。目前博鰲恒大國際醫院已經開業，來自布萊根的專家團隊，直接參與到醫院的運營中，提供預防、治療與康複的全程醫療服務。該醫院還會同步美國布萊根醫院等國際標準及世界頂尖技術，建立會員終生健康跟蹤管理體系，進行健康教育、基因檢測、風險評估、預防幹預、分級診療、智能監控、膳食調理、心理輔導等多維度的科學生命管理。

此外，恒大養生谷整合國際前沿健康養老新模式，為活力老人提供醫養融合、親子同樂、旅居度假、醫美抗衰、多彩學堂、娛樂社交、老年就業等養生服務體系；恒大養老院為失能老人提供專業護理、日間照料、康複理療、居家養老、人文關懷等養老服務體系。

恒大養生谷的保險新體系是最能體現其全齡化理念的服務之一，其整合國內外優質保險資源，建立全年齡段高額保障體系，定制百歲以下老人專屬保險，實現國內百家優秀三甲醫院綠色服務通道。“將保險和醫療融合的做法，能有效降低患者治療成本，同時明顯減輕政府負擔，這是行業創舉也是供給側改革的有益範本。”上述業內人士指出。

值得一提的是，恒大養生谷會員將能夠靈活地享受上述所有會員權益，恒大健康搭建的“租、購、旅”會員服務模式，為客戶提供多種方式的入住選擇，滿足會員的多元化需求。

記者了解到，恒大養生谷會員招募自4月6日開始登記意向會員，截至啟動當日累計接待人數10000多人次，其中僅5月1日當天簽約會員即已超1500人。而恒大養生谷作為服務會員的載體，除西安外還已在三亞、鄭州、揚中、長株潭、雲臺山、南京等全國多個宜居養生勝地實現了布局，未來3-5年將在全國布局30個以上宜居養生勝地，會員可根據不同的季節氣候、溫度、濕度、緯度、日照等不同需求，在全國各地的恒大養生谷進行旅遊居住，並享有健康管理服務。

十九大報告強調要進一步實施健康中國戰略，居民對健康服務的需求也在不斷升級並呈現多樣化、多層次等特點，恒大養生谷整合全球頂尖醫療技術、人才、設備等資源，啟動會員機制，打造符合中國國情的全方位全齡化健康管理體系，將填補市場空白，助推健康中國戰略。

世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

---

李曉佳﹕租購並舉難打倒內地樓價

1 : GS(14)@2017-10-29 23:15:24

【明報專訊】十九大的焦點，除了看中共總書記習近平如何集權外，對內地升斗市民最關心的當然是樓市。十九大會議上習大大只重申「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，加快建立「多主體供給、多渠道保障、租購並舉」的住房制度，住建部更鋪墊尚有長效機制正在研究中，但真能打倒樓價嗎？顯然未必。

據內地中原地產的數據顯示，年內的調控政策多達180次，當中單是今年9月已有超過50個城市加碼調控。當中近期最被內媒等推崇的租售並舉制，自5月以來更選取了12個城市作為試點，打算以財政補貼、稅收優惠、專項供地等方式，加快規模發展。

以排頭兵的上海為例，其住房發展規劃中在2020年前將新增住房供應170萬套，其中商品住房、租賃住房和各類保障住房分別約45萬套、70萬套和55萬套， 租賃數字大得驚人，意味土地供應結構已改變，大量土地變成「只租不售」項目。

出售住宅地皮買少見少

按內地政府算盤，「只租不售」地皮供應增加，地價回落，配合租售同權壓制炒房買房需求，樓價理應下行。最近國家統計局的70城市樓價數據中，15個熱點城市樓價多數下跌，按月沒再增長。

然而，要真正推倒樓價，卻在於要調節城市發展模式。事關內地地大物博，600多個地級市，在猛推城鎮化下卻仍只得4個一線城市，熱點、省會城市也不過20多個。有開發商朋友直言，一線、熱點城市所以人口密集，全因公共服務、資源配套好，經濟產業發達，吸引外來人口及投資需求。

「只租不售」僅暫緩置業需求

「北上廣深」（北京、上海、廣州、深圳）齊推「只租不售」地皮，想挽留人才。朋友指政府要搞租賃房給外來高薪才俊未嘗不可，但正因租售同權，人才更能留在一線城市，但最終「人才工作以外，也要談戀愛吧？丈母娘還是要你買房，總也不能一成婚就回家鄉」，最終需求仍集中在一二線城市。一二線城市最缺正正是土地，若要再減大城市可出售住宅地供應，在僧多粥少下只會令一線城市樓價穩中有升。

除了一線城市外，其他地方政府有多依賴「土地財政」，「銀行、開發商、政府」這個鐵三角關係又如何密切，相信讀者也心裏有數。政府似乎亦少看了中國人對磚頭的執愛，當可售住宅地減少供應，目前在限購等壓抑下，真實需求或暫時被壓下，但最終還是會爆發。

政策損發展商利益 最終需靠央企

從現實角度看，近年內地租賃房、長租公寓炒得熱哄哄，萬科（2202）、龍湖（0960）、旭輝（0884）、綠地等開發商紛紛參與其中，新近碧桂園（2007）亦將在上海推出品牌長租公寓，但到底賺不賺錢呢？答案非如想像中理想，事關即使本港上市房企現時境內融資成本亦要在6厘水平，內地租賃市場卻多年不振，回報僅得1厘至2厘，有分析員已懷疑是否能吸引民企長期參與。因即使地價有優惠，要長期持有物業收租，不能貨如輪轉，會耗費資本。只因目前租賃房獲舉國扶持，當然要「表忠」，安排少少投入，最終主力可能都要靠央企。

目前樓價似見下跌勢頭，事實上也不過是高峰後的間場，要達到推倒一線城市樓價，長遠要做的是改變大城市發展模式，將社會資源重新分配，但要從資源高度集中的核心一線城市分出去又談何容易，亦要待中國經濟由依賴傳統經濟轉往新消費、新經濟，相信難以一時三刻達到。

[李曉佳 財經澡堂]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0685&issue=20171026

---