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利率看升樓市看跌的謬論 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_18.html

1-month Hibor

中廣核（01816）今掛牌業界看升3成 你怎麽看？

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=879

瑞銀：美元短期進一步看升

我們預期美元兌亞太貨幣短期內將全面走強，這是因為市場高度不確定以及風險情緒脆弱所致。在亞太區內，我們看好波動率較低和本地題材較為突出的貨幣(人民幣、印度盧比、印尼盾)，看淡高度波動或是經濟前景不佳的貨幣(澳元、新加坡元、韓元和新臺幣)。

短期美元將進一步走升

由於市場高度不確定以及風險情緒脆弱，我們預期美元兌亞太貨幣短期內將全面走強。采取貿易加權匯率管理機制的貨幣，比如人民幣和新加坡元，將持續受到歐元和英鎊進一步走軟的拖累。歐元和英鎊在人民幣和新元貿易加權貨幣籃子中的權重分別為25%和14%。人民幣弱勢也會壓抑整體亞太貨幣的表現，因為亞洲各央行預期會引導本幣貶值以保住相對於中國的出口競爭力。在美元全面看升之際，我們認為此時做多美元/新元、做空澳元/美元頗具吸引力。鑒於新元的一籃子參考貨幣中亞洲貨幣的占比很高，因此做多美元/新加坡元是反映我們看空亞洲貨幣兌美元觀點的有效替代策略。而做空澳元/美元，則可受惠於避險情緒進一步上升，以及澳大利亞央行預期8月降息。展望2017年，受出口增長回升以及通縮壓力消退之助，亞洲貨幣的前景應會好轉。

以總回報來看，我們認為人民幣、印度盧比和印尼盾的總回報率將優於其他亞太貨幣。雖然人民幣將會貶值，但中國央行應會緊隨美元走勢來管理人民幣匯率，因而人民幣表現將相對突出。而印度和印尼經濟都依靠內需驅動，因此從全球貿易層面來說，受英國退歐的沖擊相對較小。此外，鑒於英國退歐沖擊可能讓美聯儲和其他央行態度更為鴿派，印度盧比和印尼盾的息差收益在這種環境中額外具吸引力。另一方面，我們預期新元、韓元和新臺幣表現將遜於其他貨幣。這三個經濟體都受挫於疲弱的經濟增長和通脹壓力低迷，這意味著今年稍晚央行還會祭出更多寬松刺激。在美元強勁升值的環境下，韓元的高度波動、新元的貿易加權匯率機制，將使這兩種貨幣表現落後。

日元受惠於避險情緒，但上行空間受制於日本央行

我們在英國公投結果揭曉後下調了對美元兌日元的匯率預測，3、6及12個月預測值分別下調至101、104和107，前值為105、105和110。短期而言，不確定性將令美元/日元繼續承壓，而日元受益於避險需求和資金回流日本。然而，我們認為，除非全球風險情緒再度惡化，否則對日本央行出手幹預的顧慮將支持美元/日元守在100上方。雖然美國與日本貨幣政策分化長期將支持美元兌日元回升，但該貨幣對波動性高企令短線建倉並不具吸引力。

看跌不看升 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=19526105

　　要在股市裡賺餐粗茶淡飯說難不難，看跌不看升是訣竅之一，而耐性則是最重要。

　　去年十二月三十日，恆指上升兩百點，渣打（２８８８）不升反跌，曾經低見６２元，本周一曾經高見６６．３元；

　　內地一再限制以信用卡在香港買保險以應對走資潮，友邦（１２９９）因此而於十二月二十九日曾經低見４３元，昨天已經高見４６．６元；

　　上周五，澳門破獲內地銀聯刷卡機改裝工場，濠賭股全面下跌，當中以美高梅（２２８２）跌幅較大，曾經低見１５．０４元，昨天最高曾見１６．３８元；

　　本周一，寶勝（３８１３）因去年十二月份的銷售數據有虛假成份而低見1.3元，昨天曾經高見１．８５元；同系的裕元（５５１）曾經受拖累而低見２６．２元，昨天曾經高見２８．３元。

　　上述諸股夠膽撈底全部可以賺餐粗茶淡飯矣！ 

　　近日恆指連升五天，聯通（７６２）卻逆市連跌兩天，昨天曾經低見８．８５元，原來是因為一個財經ＡＰＰ受到流量劫持而被起訴，拖累其Ａ股曾經跌停板所致，然而，事件對該公司的影響是否真的很嚴重呢？這又是否為一次撈底的良機呢？姑且拭目以待。早前其股價曾經因為傳出混改獲得通過而由８．７元挾升至９．９８元，隨後遭到否認而輾轉回落，且看今回能否再次藉著翻炒混改消息而起死回生了！

　　 

港樓價貴絕全球 最難負擔 達家庭年收入11.4倍 學者︰價續看升

1 : GS(14)@2011-01-25 23:52:56

http://www.hket.com/eti/article/ ... 5-531239?category=m

[ol][li]
[/li][/ol] 本港樓價過去一年急劇上升，美國一間顧問公司調查報告指出，全球最難負擔樓價城市中，香港居首位，本港樓價中位數相當於全年家庭入息中位數的11.4倍，達極難負擔的水平。有學者認為這反映現時本港整體樓價處於高水平。
美國顧問調查 逾5倍屬難負擔
美國顧問公司Demographia就全球城市樓市負擔比率作出一項調查，包括美國、英國、澳洲、加拿大、新西蘭、愛爾蘭及中國（香港），涉及325個城市（當中包括82個主要城市）。報告指出，倘樓價在入息中位數的3倍或以下，屬可負擔水平；3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。
調查報告指出，截至去年第三季，本港樓價中位數為258萬元，而全年家庭入息中位數為22.54萬元，樓價中位數相當於全年家庭入息中位數的11.4倍，為全球極難負擔水平的城市。由於本港樓價在第四季仍持續上揚，故預期現時實際的樓價負擔水平有機會更高。
港府出招後 樓市再度轉活躍
事實上，本港樓價過去兩年急劇上升，主要是由於處於低息環境，通脹加劇，加上內地資金持續流入樓市，令樓價進一步被推高，雖然政府已推出多項措施以遏抑樓市，在1個多月的冷靜期後，近期樓市再次活躍起來，不少藍籌屋苑的價量較政府11月份出招前高。
理工大學建築及房地產學系教授許智文認同，現時整體樓價處於高水平，未來樓市走勢主要取決於本港是否加息，以及外資是否持續流入（如內地買家），在現時有人工上升、低息及通脹等因素下，暫預期樓市仍穩步向上。
麥萃才︰港負擔比率 仍未逾50%
惟他表示，上述研究報告以較簡單的機制計算，或未能反映本港實際的情況，主要是由於本港約一半人居於公屋及居屋，相反美國較少人居於公營房屋，故在計算家庭入息中位數方法未必合適，故此計算負擔比率的方式，較適用於美國市場。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才則指，雖然近兩年樓價上升，現時整體樓價仍未重返97年高位。此外，以本港計算供樓負擔比率的方法計算，現時供樓負擔比率未逾50%，仍屬可以負擔水平。政府出招後樓價依然上升，反應在供應上仍然需要滿足市場需要。
根據報告指出，以82個主要城市計算，排列難以負擔水平第2位的城市，如澳洲悉尼，樓價相當於全年家庭收入的9.6倍，第3位為加拿大溫哥華。至於以整個國家計算，負擔比率最高的國家為澳洲，樓價相當於家庭收入的6.1倍。

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日圓續看升　道富掃貨

1 : GS(14)@2016-02-15 18:01:39

【本報綜合報道】金融市場一片混亂，資金尋求「避風港」，推動日圓創自1998年以來最大的兩周漲幅。不過，花旗表示，由於避險情緒持續升溫，日圓滙價可能繼續上漲。另外，負責打理約2.4萬億美元資產的道富環球投資管理透露，它正在買入日圓，拋售美元。日圓上兩周飆升6.9%至每1美元兌113.23日圓，創自1998年以來最大的兩周漲幅。據彭博早前調查，分析師對今年底日圓滙率的預期中值為每1美元兌123日圓（約每百日圓兌6.335港元）。另外，日圓兌港元上周五收報每百日圓兌6.8819港元。花旗表示，雖然投資者對於美國經濟增長前景，以及美國以外地區的貨幣刺激抱有過於悲觀的態度，但相信市場情緒不會很快轉變，故預計日圓、歐元及瑞士法郎等避險貨幣短期內仍會上漲。據英國金融雜誌《Euromoney》所指，花旗是全球最大的外滙交易商。再者，據美國商品期貨交易委員會（CFTC）數據顯示，截至本月9日，日圓淨好倉合約按周多6,000份，升至約4.3萬份，逼近1月底創下的逾3年高位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160215/19491550

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中資海外併購看升兩成

1 : GS(14)@2016-05-19 02:30:04

【本報訊】中資海外併購步伐加快，瑞銀投資銀行亞洲併購部主管盧穗誠指，截至本月10日中資海外併購涉及的金額高達1,110億（美元．下同），已超越去年全年的1,080億元，盧穗誠料2016年全年，有關金額將按年大升20%，至1,296億元水平。盧穗誠指，雖然有傳內地控制資本外流，但外滙管制等措施未見影響海外併購，現時所見仍「單單deal（交易）都咁大」，繼續「日夜笙歌」，影響非全面性。他解釋，外滙管制影響不大，主要因國企在收購時往往得到央行或其他渠道支持，而「有做慣併購的國企及民企已多境外設立SPV（特殊目的公司）」，能保持融資渠道暢通，故實際只有較細型A股上市民企，想收購較自身規模大2至3倍的海外公司時才需面對較嚴審批。中資海外併購出價進取，盧穗誠指買家若認定「一定要買，寧可出高價令到不用走拍賣程序」，亦識走小路，主動搵賣家預先溝通，願意付「誠意金、分手費」，以加快交易及審批程序。至於近期中證監表明深入研究中概股回歸A股影響，盧穗誠指內地非封閉中概股回歸渠道，需待往後細則出台再評論影響。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19615380

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商廈看升一成

1 : GS(14)@2017-01-02 11:24:33

■中資撐起商廈市場，如光大控股就斥資100億元購入大新金融中心。　資料圖片



中資撐起本港商廈市場，去年購入本港全幢商廈比例達5成，矚目大刁如光大控股（165）100億元購入灣仔大新金融中心、深圳祥祺集團45億元購入會德豐（020）紅磡One HarbourGate東座全幢商廈及商舖，預期今年商廈續獲中資撐場，業界料上升空間逾一成。


今年勢續獲中資撐起

中原（工商舖）董事總經理潘志明相信，去年商廈市況旺勢會延續今年，因為中資機構仍然積極於本港核心地區，例如中環、上環一帶尋求購入全幢商廈，就算買不到全幢，也期望買到全層自用。除了中資，還有本地及海外買家吼住核心商廈，預計今年整體商廈市場價格有10至15%升幅，租金則升5至10%。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，本港商廈市場仍以中資為主要動力，因人民幣貶值及政府加辣，令部份投資者轉向商廈市場，預期整體商廈價位仍有5至10%升幅。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170102/19883675

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賭業協同效應 大阪樓市受注目 今年睇樓客明顯增 樓價看升

1 : GS(14)@2017-07-08 20:50:09

【明報專訊】日本房地產市場在安倍晉三當選首相後轉佳，而且日本是不少香港人熱愛的旅遊熱點，故不乏本港投資者選擇於當地購買物業。日本的物業價格仍處於相對低的水平，港人較熟悉的地點如東京、大阪及京都等大城市物業的呎價，仍較香港平均低近一半。加上現時日圓兌港元正下跌，每百日圓兌約6.97港元，較最高位時的每百日圓兌9.9港元下跌約四成，資產升值及外幣貶值可帶來更大回報，是另一個港人到日本買樓的原因。

明報記者 龍彩霞

安倍政府醞釀多年的策略，希望2020年東京奧運以後，賭場業務能令日本經濟起死回生，日本開放賭業是指日可待的事情。賭場不單支撐日本旅遊業，刺激經濟上揚， 還可以創造許多有形無形的經濟效益。據初步估計，賭場建設和開業將來大10萬個就業職位。

賭場建設料增10萬就業職位

Skytree Strategy分析指出，賭場首選地點為大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島夢洲。由夢洲出發約20分鐘，就能到達大阪環球影城及海游館， 均是旅遊熱點。賭場刺激京阪神旅遊業務， 而周邊的地區也會產生協同效應。日本房地產價格在這幾年已經從谷底回升。隨着東京奧運及賭場拍板的效應，進擊日本不動產正是機不可失的時候。東京、大阪地區的房地產， 近大半年不單止是海外、中國、香港、澳門的投資者會虎視眈眈， 實質上本土日本人已經開始改變他們固有的觀念， 開始抹去陰霾重投房地產懷抱 。

其中本土不動產公司也會開始進行各種收購動作。日本不動產市場開始再度活躍，當地成交宗數非常多。這種不動產市場上轉變的情勢，意味着當地的房地產已毋須依靠海外人去消化。

大阪中心區供應短缺 支持樓價

既然本地已經找到一定數量的買家，部分當地業界因應市場的改變已經調轉槍頭，重新專注日本本土市場。踏入2017年以來，睇樓的人特別多， 不少香港的買家都安排飛到當地，東京、大阪以至福岡等，搜羅心目中理想的房子， 大阪近中心點的貨源更是瞬間即逝。有市場分析相信到了2017年下旬，日本樓價格必定順勢不斷向上，尤其是大阪地區，已經開始有很多買家注目。

香港人在日本購入物業需繳付的稅項只需約4.5%，包括0.1%的印花稅、3%的契稅及1.7%房產稅，相比起與香港31.5%，要付出的成本較低。

而香港買家購買日本物業一般看重物業租金回報及物業位置，東京及大阪是港人最熱門的投資地點，因生活配套方便齊全，加上觀光景點眾多，自住或出租兩相宜。LIFULL表示，購買物業時要選擇確定可以持續出租，以後轉售亦不難的物業，不應只看重眼前的回報率。現時亦有不少代租管服務，更方便海外買家於日本投資。管理公司將包辦放租、收租、借貸銀行帳戶、匯款及投訴管理等服務，並每個月寄送月報表於業主，令投資海外物業時更方便及減少問題。

景點集中地 自住收租皆宜

繼承稅及遺產稅也是海外購入日本物業要留意，當業主不幸身故導致財產轉移而徵收的稅金。課徵的範圍包括現金、預儲金、有價證券、不動產、經營權、借地權等有形及無形資產，以及繼承的3年前依贈予所取得之財產。日本現行的遺產稅率為10%至55%。

「贈予稅」是作為遺產稅的補充，目的在於防止被繼承人生前通過將財產贈予即將成為繼承人的個人而逃避繳納遺產稅。除了受贈購買不動產的資金之外，無償獲得土地、建物等不動產或是車輛等資產時，都會被課徵贈予稅。至於從法人受取財產的話，需繳納的是所得稅而不是贈予稅。被課徵贈予稅者應將每年1月1日起至12月31日止一年間獲贈的財產總額，於翌年2月1日至3月15日之間申報繳納贈予稅。基本扣除額為110萬日圓，採累進稅率制。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8467&issue=20170707

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曼谷公寓每年看升兩成 豪宅價較港同類低八成 合長線投資

1 : GS(14)@2017-11-26 14:52:19

【明報專訊】最近西營盤一個新盤僅200餘方呎開放式單位，每實呎索價超過4.5萬元、定價逾千萬元引起熱議；這個價格在港人熱門旅遊勝地泰國，足以買入一間位於布吉的4房別墅。在本港樓價瘋癲的情况下，近年不少港人已轉戰當地一圓「上車夢」；但若有意投資泰國樓的港人，需留意近年曼谷高級住宅租金回報欠佳，反而樓價升幅更可觀，於過去5年升了逾三成。

高力地產報告顯示，在過去一至兩年間曼谷公寓樓價持續上升，平均每年升15%至20%，部分地區升幅可能更高。供應集中於每平方米5萬至10萬泰銖的單位，而且今年第三季推出的單位中，逾五成位於正興建地鐵的地盤附近。需求方面，第三季曼谷公寓佔用率為77%，尚有3.6萬個單位等待市場消化，其中約55%未售單位的售價，介乎每平方米5萬至10萬泰銖，進一步反映這類單位供應甚多。

投資者購買海外物業目的不外乎轉售獲利或收租，但曼谷公寓租金回報近年普遍較低，目前高級公寓平均租金回報僅為3厘，較5年前折讓了一半；反而這類住宅樓價於過去5年升了超過三成，租金卻只升了一成。即使投資者以全現金置業，沒有借貸成本，但租金回報亦需扣除裝修費和管理費等，例如豪華公寓管理費用（Common Area Management）普遍一年每平方米840泰銖（約200港元）。

高級公寓每年租金回報3厘

仲量聯行住宅部主管Bunthoon Damrongrak表示，雖然回報只有3厘並不吸引，但大部分買入物業的投資者，着重長期潛在價格增長多於租金回報，「撇除超級豪宅，豪華公寓價格仍非常具競爭力，價格亦較新加坡和香港同類住宅分別低六及八成，而且租金回報仍較其他成熟市場如新加坡高，後者回報不足2厘」。

無疑，泰國樓價當然比中國、新加坡和香港等地都遠低得多，在泰國同一類公寓價格只是新加坡約25%，新加坡人均收入為泰國約6倍，加上土地短缺，推高樓價。投資資訊網站InvestAsian指出，只有當一個國家經濟有強勁增長，投資者才可為物業付出高昂價值，因為即使民眾未能負擔樓價，但只要國家每年經濟增長達6%或以上，他們的購買力終會追上。惟近年泰國經濟增長維持於約4%水平，為東盟10國其中最弱的經濟體，僅勝於文萊。泰國一家大學早前公布新盤買家信心指數，由今年1至8月雖然升了55.6，但為近年最慢增幅，反映買家對泰國長期經濟信心一般。

再者，InvestAsian指出，泰國有可能步上過去日本經濟衰退的後塵，一如當年日本陷入人口老化和減少的危機，甚至泰國情况可能更差，在未晉身成為發達國家前，人口已開始下跌，令勞動力下降和公共開支上升。最重要的問題是，以上因素導致樓市需求減少，連同供應不斷增加，影響之大不容忽視；事實上，第三季曼谷新盤供應已創近年新高。

泰銖持續升值 兌美元曾創30月新高

匯率方面，近日由於美元轉弱等影響，帶動東南亞國家貨幣持續升值，泰銖兌美元一度升近30個月新高，每港元最新兌4.18泰銖。

雖然有不少潛在負面因素，但隨本港政治爭拗不斷和樓價居高不下，導致不少港人繼1997年後再次萌生移民念頭，泰國無疑為一個熱門移居地。目前於泰國置業不能取得當地公民身分，但當地近年已逐步放寬居留限制，例如推出「退休簽證」，50歲以上外國人可獲簽證一年，每年續期，條件為於當地銀行戶口最少有80萬泰銖存款（約20萬港元）。

當地存款20萬 可申退休簽證

尚未到達退休年齡的港人，可考慮早前泰國政府推出「泰國益利尊榮卡」居留簽證計劃，一共有7個選項。當中較受歡迎為「優越專屬計劃」，年滿20歲或以上的申請人需要一次過繳交約6萬美元（約47萬港元）和約600美元（約4680港元）年費，便可申請長達20年的居留簽證。

家庭申請者可考慮「優進計劃」，主申請人須付約3萬美元（約23萬港元）及每位家庭成員約2.25萬美元（約17.55萬港元）一次過費用，毋須年費便可獲發10年有效簽證。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9915&issue=20171124

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