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樓市分析(125)：金融財經界人士習慣的測市方法

來源: http://notcomment.com/wp/?p=28123

中環街頭

在坊間地產討論區，經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測，無論股市或樓市都有，當然準的少，錯到離曬譜的更多，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

有一位經常登封面，又做手機代言人的金融財經界名人，耐不耐就會彈出一個「偏離值」較高的預測，比如說恆指要見四萬點，或者樓價要跌三成五成之類，事後引證當然有中有不中，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

在其中的一篇業內人士的訪問中，他們透露了分析的方法，原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫，比如用excel將所有變數(variable)輸入，然後去計算各種情境之下的數據表現，學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。

比如，他們可以將影響樓價的因素，列出十個或以上的變數，比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話，可以數到數十個出來，然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。

到有了數學模型之後，就將不同的變數範圍輸入，比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響，然後得出樓價可以下跌多少的幅度。

他們會說樓價可以跌一半，假定加息會加9%，可是在實際的情況下，加息到9%的機率有幾多？各種變數均以同步最好，和同步最差同時出現的可能性，大概都是極低的，結果，這些理論上最利好或最利淡的情境，也就是同樣地出現的機率也是極低。

只是在實際的投資操作上，有沒有人會去考慮數十個因素，才去作出決定？無論在金融財經界，甚至在香港的傳媒，都是看完一大堆變數之後，將一兩個利淡的因素無限放大，而不看那些最關鍵的一兩個因素。

所以，他們所謂的跌三成五成，只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少，就正如筆者說，中原指數可以跌到74點，前題是如果經濟政治一齊出現問題，再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的，只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書，所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇，已經急著要發表意見。

 

同載於property.hk/

 

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

 

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以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請諮詢專業意見。
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樓市分析(127)：金融財經界人士習慣的測市方法

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中環街頭

在坊間地產討論區，經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測，無論股市或樓市都有，當然準的少，錯到離曬譜的更多，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

有一位經常登封面，又做手機代言人的金融財經界名人，耐不耐就會彈出一個「偏離值」較高的預測，比如說恆指要見四萬點，或者樓價要跌三成五成之類，事後引證當然有中有不中，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

在其中的一篇業內人士的訪問中，他們透露了分析的方法，原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫，比如用excel將所有變數(variable)輸入，然後去計算各種情境之下的數據表現，學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。

比如，他們可以將影響樓價的因素，列出十個或以上的變數，比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話，可以數到數十個出來，然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。

到有了數學模型之後，就將不同的變數範圍輸入，比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響，然後得出樓價可以下跌多少的幅度。

他們會說樓價可以跌一半，假定加息會加9%，可是在實際的情況下，加息到9%的機率有幾多？各種變數均以同步最好，和同步最差同時出現的可能性，大概都是極低的，結果，這些理論上最利好或最利淡的情境，也就是同樣地出現的機率也是極低。

只是在實際的投資操作上，有沒有人會去考慮數十個因素，才去作出決定？無論在金融財經界，甚至在香港的傳媒，都是看完一大堆變數之後，將一兩個利淡的因素無限放大，而不看那些最關鍵的一兩個因素。

所以，他們所謂的跌三成五成，只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少，就正如筆者說，中原指數可以跌到74點，前題是如果經濟政治一齊出現問題，再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的，只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書，所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇，已經急著要發表意見。

 

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操盤手札記：準到爆的測市指標

1 : GS(14)@2018-02-21 06:29:44

■造淡美元在「最擠交易」中排第二位，美元可會向上爆破？資料圖片







恭賀新禧，靈犬旺財！踏入狗年，港股喺美國掛牌嘅ADR率先報喜，按比例推算報31529，相對上周四收31115，高414點或1.3%。雞年港股升咗33%，狗年點睇？睇番上個雞年2005年，港股升咗13%，狗年2006年，港股再升30%，「雞犬皆升」既有先例，今年值得憧憬。不過，今年港股波動性勢將增加。雖然美股連升六日，喺回吐一成之後反彈近半，但唔等於人心已穩，後市仍未明朗，港股亦難心安。華爾街有句諺語：the market climbs on a wall of worry，意指股市擔憂越多，往往爬得越高，屬逆向概念。股市現時攀爬嘅擔憂之牆，係通脹同加息。上周，美銀美林公佈月度基金經理調查，當中有項「最擠交易」（Most Crowded Trade），揭示基金經理最驚係乜，屬反向指標。前月之最係Long Bitcoin，比特幣旋即見頂急跌；上月之最係Short Volatility，波動率旋即大幅抽升，連續兩期貼中爆破主題，準到令人O嘴。今期之最係乜？係Long FAANG+BAT（做好臉書、蘋果、亞馬遜、Netflix、谷歌，以及百度、阿里巴巴、騰訊），其次就係Short USD。值得注意嘅係，以往幾次Long FAANG榮登最擠交易之時，都發揮唔到反向指標嘅作用，因此，Short USD變成最有機會爆破。美國下月加息幾成定局，加息利好美元，造淡美元變成「最爆」都唔出奇。另一方面，當美國利率上升，美債作為主要定息資產，國際金融股可望受惠於息差擴闊、定息資產收入提升。話時話，港股兩大藍籌國際金融股，匯控（005）初五放榜，友邦（1299）就下周二。友邦新業務價值（NBV）每年都有雙位數字增長，2017年首三季增34%，大行睇好全年增幅，高盛預計增29%，德銀睇28%，大和、中金睇27%。經營溢利上升，有助推升內涵價值（EV），德銀就預計友邦EV升18.5%。友邦舊年11月以嚟窄幅整固，現價63.3元，業績若有驚喜，可望挑戰70元。割柑人本欄逢周二刊出



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