牛池灣私樓 要簽約才准睇
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GS(14)@2013-01-24 00:08:46http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130123/18143504
牛池灣威豪花園一個連天台單位，業主竟要求準買家「先簽約、後睇樓」的條款，不過，辛辣條款無礙買家買樓決心，仍有買家願以450萬元扑槌買入，建築呎價高見9278元，實用呎價11250元，創下屋苑歷史新高。
二手樓盤源告急，業主為免單位淪為展覽廳，供代理或準買家參觀的示範戶，索性開出辛辣條件以篩選買家。代理稱，威豪花園2座頂層連天台單位，建築485方呎，實用400方呎，單位外置樓梯，通往約281方呎天台。
代理：黐晒線聞所未聞
業主以「不想煩，驚太多人睇樓」為由，表明要「見合約才畀睇樓」，否則，準買家只可參觀天台。促成這宗交易的代理都話樓市「黐晒線」，買樓都竟然是「買咗先有得睇」，簡直聞所未聞，買家擔心買不到才無奈接受，足見樓市畸形現象。
儘管如此，仍有買家願先簽完單邊臨時買賣合約，去到單位門口，業主見合約上樓價寫了450萬元，才能入屋睇樓。原業主08年5月僅以228萬元購入，持貨不足五年賺222萬元。
細價樓無樓睇外，貴價樓同樣無樓睇。世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，賽西湖大廈2座高層A室，建築1490方呎，實用1290方呎，連租約，以2830萬元成交，建築呎價18993元，實用呎價21938元。單位月租4.9萬元，租約期至明年8月，買家見略低於市價，遂照拍賣買入。
【飲食籽】家家養牛 牛池灣原住民僅餘數人
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GS(14)@2015-07-05 10:05:31五十年代地鐵還未落成時，牛池灣村最初住的全是雜姓客家人，連彩虹邨仍是一塊田。
【飲食籽：搵食地圖】牛池灣鄉的故事，早在明末清初已開始。當年這裏只是沿海農耕地，近至坪頂、坪石、彩虹，遠至清水灣道德望學校也歸旗下，而第一家搬來的就姓杜，「牛池灣以前叫牛屎灣，家家戶戶也耕田養牛，牛多牛屎自然多。後來說牛屎灣難聽，就改做牛池灣。」
身為客家人的我，聽到八十有三的老村民杜錦的一口流利客家話，份外親切。「當時牛池灣一片荒涼，全部是海是田，沒有外姓人，後來我們太寂寞就將屋分給楊、劉、曾三家。」直至四、五十年代大陸解放後，才有上海、山東、潮州人搬來。「五十年代尾政府收地建地鐵，第一次收彩虹村，第二次收牛池灣，最後拆剩牛池灣村。」82歲的曾玉梅和68歲的曾潤華異口同聲地說。他們和錦叔同樣在牛池灣長大，也是村民口中僅餘的幾位牛池灣村老原住民。「想當年這村只有二百多人，左鄰右里守望相助，儼如一家人。現在原住民幾乎全搬走了，留下的也是不認識的面孔。」梅姐欷歔地說道。光陰荏苒，舊記憶毋忘，所以幾位老前輩每月也會來村內聚聚舊，緬懷一番，盡訴當年情。
原住民（左起）曾玉梅、杜錦及曾潤華，見證牛池灣村數十年轉變。
牛池灣鄉公所建於五十年代，據說前身是臨時更寮，維持村內治安。
牛池灣鄉當年是九龍十三鄉之首，領導眾鄉，連歷史悠久的三山國王廟亦屬其管理。
學生哥飯堂 即製午餐大大碟
牛池灣村分東村西村，在西村的盡頭處有一條神秘樓梯，沿梯而下的轉角處就找到寶福茶餐廳。1964年開業，屈指一算51年了，它卻風韻猶存。「當年奶茶只賣兩毫半，就算現在轉凍飲只需加一蚊，紅豆冰也是不例外。」老闆周昭純在牛池灣村土生土長，半世紀的心血承傳至祖父母一代，「我原本和父母同住店旁，後來結婚才搬走。大半生在牛池灣度過，當然有感情……」沒有多餘夥計的傳統家族式經營，他負責爐頭，舅仔招呼客人，還有二十出頭的兒子掌水吧收銀，儘管午市是學生哥飯堂，一窩蜂十餘人湧來，他們也不慌不忙，堅持即叫即製。一碟雜扒蛋飯，煎得香嫩的豬牛雞扒二選一，配香腸或滑蛋，再加秘製的粟米番茄黑椒或沙嗲汁，大大碟都不過是28元。「水滾茶靚！奶茶要香滑，一定要撞三次。」純哥的粗茶有色無味，幼茶有味無色，二合為一，撞出來的茶才厚醇，越嗒越有味。炎炎夏日也不妨來杯冰凍紅豆冰，頂級朱砂紅豆煲得軟綿綿又不失口感。「鑿、鑿、鑿」幾聲，赫然發現連冰也是人手鑿成。半碎的薄冰與甜絲絲的黑白奶糾纏一起，再呷一口超大粒的紅豆，彷彿又回到學生哥的那些年。
窩蛋免治牛飯 $28（連飲品）棄用免治牛肉，堅持以人手剁碎新鮮牛肉，配合有番茄粒的自製茄汁，食指大動。
紅豆冰 $11 （跟餐加1元）一杯由純哥兒子沖的紅豆冰，甜入心，也見證着這店傳承的三代情。
純哥17歲就入廚房跟爸爸學師，沖得一手好奶茶，水滾茶靚。
老闆特設學生價午餐，每份只要24元，餐廳擠滿學生哥，熱鬧非常。
寶福餐廳龍池徑牛池灣西村115A地下
記者：黃依情攝影：伍慶泉、徐振國、鄧鴻欣、劉永發編輯：謝慧珊美術：黃創泰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20150705/19207526
牛池灣曉暉特色戶 呎價首破1.4萬
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GS(14)@2017-02-11 18:28:19【明報專訊】啟德接連有新盤推售，市場聚焦東九龍樓市，帶動牛池灣曉暉花園有2房戶實呎首破1.4萬元，創屋苑新高。富誠地產高級客戶經理曾遠東表示，曉暉花園5座高層F室，實用面積485方呎（建築639方呎），屬2房連天台特色戶，享開揚山景，以708萬元成交，實呎14,598元（建呎11,080元），呎價創屋苑新高。原業主於2004年9月以238萬元購入，帳面獲利470萬元或近2倍。
此外，新界屋苑樓價亦追落後，錄得不少新高價成交。祥益地產營業經理黃慶德表示，屯門龍門居2期16座低層B室，實用面積484方呎（建築568方呎），以395萬元（已補地價）成交，實呎8161元（建呎6954元），呎價創屋苑新高。原業主於2008年6月以133.8萬元（已補地價）購入，持貨8年多，帳面獲利261.2萬元或近2倍。
屯門龍門居實呎高見8161元
黃續稱，同區富健花園9座高層B室，屬實用面積484方呎（建築568方呎）的2房戶，以295萬元（未補地價）成交，實呎6095元（建呎5194元），成交價創屋苑同類新高。原業主2011年以123萬元（未補地價）購入，帳面獲利172萬元或1.4倍。
長安邨未補價295萬沽 3年賺近百萬
另青衣長安邨有額印鬆綁貨3年升值五成。中原分行經理彭少忠表示，長安邨安清樓中層1室，實用面積496方呎，於綠表市場以295萬元易手，實呎5948元，買家為外區公屋租戶。原業主於2014年1月以198萬元綠表價買入，帳面獲利97萬元或49%。
另馬鞍山新港城亦有額印鬆綁貨3年升三成半。世紀21分行經理莊端生表示，新港城A座高層7室，實用面積347方呎（建築425方呎），以485萬元成交，實呎13,977元（建呎11,412元）。原業主於2013年11月以358萬元購入，帳面獲利127萬元或35%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5036&issue=20170210
牛池灣綠表居屋 兩房400萬有找
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GS(14)@2017-06-10 13:46:30■瓊軒苑於2002年落成，屬單幢式居屋。
【搵屋指南】想在市區以相對「不太離地」的樓價置業，除了舊樓，就只剩下居屋。出入駁一程車，樓價相對可以「貼地」一些，如地勢稍高的牛池灣瓊東街及豐盛街一帶居屋群，只可售予綠表人士的第二市場兩房入場價400萬元有找，三房叫500萬元，需要補地價的自由市場兩房戶最低消費450萬元，三房單位550萬元有交易。記者：伍志輝 攝影：張志華
瓊東街上可找到樓齡較新的嘉峰臺及瓊軒苑，以及極少數由新地參與興建的新麗花園，豐盛街上則有老牌居屋瓊山苑及瓊麗苑，再加上斧山道上的鑽石山宏景花園，形成九龍東其中一個選擇性較多的居屋地帶。富誠地產陳錫金指出，2002年落成的瓊軒苑屬於房委會單幢式居屋，採用新十字型設計，現時放盤集中第二市場，實用面積401方呎兩房戶入場價380萬元，為該處銀碼最低的選擇。
■宏景花園共建6座提供2,230個單位。
宏景花園三房叫500萬
2000年落成的宏景花園屬於私人參建居屋，參與興建發展商包括俊和及招商局，現時放盤以第二市場主導，現有一個該區最平的三房放盤，實用572方呎叫價500萬元，為低層正望停車場的另類放盤，中層景觀較佳的三房戶則要560萬元。由新世界參與興建的嘉峰臺亦是私人參建居屋，2003年落成，2007年才開售，樓齡可謂區內最新，所以第二市場入場樓價亦最高，但物業補地價折扣率僅約30%，鄰近居屋普遍達40%或以上，嘉峰臺日後補地價轉售的彈性相對較高。區內另外三組居屋皆屬80年代落成的老牌之選，絕大部份屬於已補地價的自由市場放盤，當中以最早1982年落成的房委會居屋瓊山苑提供最多入場價選擇，物業採用彈性十字一型設計，玄關位較大，但廳房特別見使。採用新十字型設計的房委會居屋瓊麗苑於1989年落成，單位實用率較低，自由市場樓價與樓價較舊的瓊山苑差別不大。講求單位實用性的會選擇私人參建居屋新麗花園，1985年落成，最細碼實用面積386方呎兩房戶有特長玄關虛位，但廳房都十分見使，自由市場最平470萬元，大碼兩房實用面積424方呎，竟然擁有巨型曲尺廳，最低消費550萬元。三房單位實用面積僅503方呎，但曲尺巨廳及大碼睡房絕非一般居屋可比，樓價由700萬元起。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170610/20050532
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