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無地建屋，建了亦不一定夠人住──未來住宅供應的第二座大山 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E7%84%A1%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E5%B1%8B%EF%BC%8C%E5%BB%BA%E4%BA%86%E4%BA%A6%E4%B8%8D%E4%B8%80%E5%AE%9A%E5%A4%A0%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E2%94%80%E2%94%80%E6%9C%AA%E4%BE%86%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%9B%E6%87%89/

打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。

郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。

所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

 

 

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？

有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。

【房地產】一線城市無地可供？一位資深研究員關於土地供給的思考

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11670&summary=

無地建屋，建了亦不一定夠人住未來住宅供應的第二座大山

1 : GS(14)@2010-10-17 10:45:52

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16289

好幾個星期前筆者指出了未來住宅供應的第一座大山──土地使用價值的爭逐，簡而言之，在現時交通方便基建齊備的土地上，如要興建住宅，必定要付出相當高的地租(economic rent)，反映在市場上就是地價及樓價均因爭逐而水漲船高。這是針對現有土地而言，可是能否大量開發新土地以便興建更多住宅呢？
打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。
郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。
所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？
有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。

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10年加推萬居屋 3.6萬單位無地

1 : GS(14)@2014-12-17 17:07:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gbd1.htm


【明報專訊】政府昨日公布長遠房屋策略，承諾由2015/16至2024/25年度的未來10年，將總房屋供應目標訂為48萬個，較去年長策會提出的47萬，增加1萬個居屋單位。不過，政府10年擬建的20萬伙公屋及9萬伙居屋單位，至今仍未完全物色足夠土地，運輸及房屋局長張炳良承認，仍欠土地興建其中3.6萬個公營房屋。多個民間團體則批評長策無法處理房及租金昂貴等問題。


梁：繼續大力規劃推地

特首梁振英昨表示，政府已透過「雙辣招」遏抑炒賣及外來需求，但到最後「正本清源」的做法是增加供應才能解決供不應求，政府將繼續大力規劃及推地。

政府事隔16年後再次制訂長策，運房局長張炳良表示，長策以供應主導為原則，有三大策略，包括加建新公屋及新居屋、促進居屋流轉、增加土地供應及實施需求管理措施，以穩定樓市。他形容長策為本港未來房屋發展定下大方向，「是起點不是終結」。

公營房屋目標增至29萬

長策採納公私營房屋6﹕4比例，但政府最新評估後，發現房戶數目過去一年顯著增加(見另稿)，增加對房屋的需求，故調整10年總房屋供應目標至48萬個，較去年多1萬。張炳良稱，為回應社會對資助房屋需求，新增1萬個單位將作居屋發展，令公營房屋供應目標增至29萬，即每年供應2萬個公屋及9000個居屋，私樓單位則佔19萬；政府未來將於每年底公布長策推展報告。

運房局秘書長應耀康說，截至現時政府已覓得土地興建25.4萬個公營單位，仍有3.6萬個公營單位未找到土地，而且有部分土地仍未成功改劃，承認與目標有距離；私營房屋方面，未來3至4年將有7.4萬個單位落成。

根據運房局手上土地規劃，未來5年只能興建1.06萬間居屋，即要在往後6年一次建8萬間居屋，年推達1.3萬伙。對於居屋供應不平均，或出現大量居屋會在未來一次過推出衝擊私人樓市，政府消息人士稱，由於現時土地不足，的確會出現稍後年份才增加供應追趕目標的情，屆時政府會調節。

檢討私人發展商協作提供居屋

對於近期坊間提出多項建議，包括整幢出售新公屋予綠表公屋家庭、興建廉價居屋或推出48個月的遠期居屋樓花等，但有關建議全部未在長策文件具體列明，文件只承諾研究「豐富資助自置居所的形式」。張炳良昨回應，不評論具體建議，但考慮不同構思要評估其可行性及影響，成熟時會諮詢。他又說，為加快居屋興建流程，政府正檢討過往私人參建居屋經驗，探討可否與私人發展商協作提供居屋單位。

長策會成員劉炳章認為，隨樓市熾熱，長策只增加1萬個單位並不足夠，長遠仍要透過大幅增加土地供應滿足需求。另一成員王坤表明對長策報告失望、「不收貨」，認為政府無提出具體措施確保長策實現，擔心供應目標淪為空談。

團體批未處理貴租房問題

本土研究社成員陳劍青批評，政府單從開拓土地、多增房屋供應等，根本回應不了港人特別是青年人的住屋需求。他又批評政府未有徵收空置稅，租樓方面又欠租管和合適法例，以致租金不斷急升，業主亦因房利潤高而將單位愈拆愈細。

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2 : GS(14)@2014-12-17 17:08:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gbd2.htm



8.6萬房三成 不立法規管


2014年12月17日





【明報專訊】政府長策文件揭示房問題日益嚴重，最新推算香港現有8.64萬個房單位，較長策會去年諮詢文件66,900個多19,500個，急升近30%，但政府表明不會立法規管房問題。運房局長張炳良承認房有較顯著增加，但現時本港有數以萬計房住戶，一旦取締，不知道他們可以到哪裏居住，重申政府會透過增加公屋供應，令合資格房戶上樓。


張炳良：憂取締後無住處

長策會去年的諮詢文件提及本港有6.69萬個房，住有17萬人，特首梁振英去年更稱「是一個相當高的數字」；事隔一年，房數目卻持續增加。統計處最新房調查數據顯示，本港目前有8.64萬個房單位，當中5400個是板間房、8.1萬個是設有獨立廚廁或房間的房。而該8.1萬個房中，3.53萬個單位樓齡逾50年。

政府消息人士稱，去年由學術機構「政策二十一」做房推算，訪問2000個房戶；今年則由統計處以相若方法負責統計，訪問5000個房戶，再推算全港數字。

房蔓延，但張炳良稱，雖然民間聲音要求政府重推租管，但他擔心措施會減少業主出租意欲，令租盤供應減少，更可能導致業主「揀客」情更嚴重，如要求收取更高租金，認為措施弊多於利，最終會「好心做壞事」，重申問題癥結在於房屋供應，若有充足供應，樓價將穩定下來。他又稱，屋宇署會加強執法及取締位於商業樓宇或工廈的房。

團體：租管紓緩輪公屋 無礙租盤供應

多個基層住屋團體昨舉行聯合記者會，批評政府拒重設無租管，關注基層住屋聯席發言人陳凱姿批評，根據外國經驗，租管不會影響租盤供應，是利多於弊，可減少輪候公屋的人數。

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3 : GS(14)@2014-12-17 17:08:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gbd3.htm



80後指樓價貴 建屋拓地無幫助


2014年12月17日





【明報專訊】長策會提出未來10年建屋目標48萬個，但否決租管方案，亦沒有提及任何改善租賃政策的方法。「80後」的陳可樂與Jessie，過去一段時間與朋友合租旺角唐樓，每人付月租2000至4000元，他們都認為政府只顧建屋或找地的話，根本無助年輕人改善居住。


批政府無租住政策

近月是自由工作者的陳可樂說，年輕一代工作或生活較傾向想「自由」，亦想獨立於家人，不希望做「樓奴」，故過去他一直都是與朋友夾份租屋，支出約為收入的兩成，但現時所住唐樓卻遇上市建局「逼遷」，估計未來不能再以廉租租住同區單位。不過，他堅持會與友人「夾租」，只因看到不少人供樓如「樓奴」，他批評政府一直沒嘗試理解年輕人的狀，沒有提供租住政策。

他的室友Jessie則說，樓價繼續急升，「上樓」對她來說遙不可及，但公屋亦不符資格，即使政府提出加建公私營住宅，她與不少年輕朋友也不能受惠。Jessie指現時香港的租金已貴得不能接受，不少業主為賺錢又繼續經營房，變相令很多人每月的大部分收入只能用作住屋開支，或被迫與家人同住，令年輕一代看不到未來。

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4 : GS(14)@2014-12-17 17:08:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gbd4.htm



青年上樓未墨 消息：先照顧最需要者


2014年12月17日





【明報專訊】佔領行動結束，政府研判要優先處理青年對社會不滿，尤其要解決年輕人置業難問題，不過，昨日公布的長遠房屋策略未見針對青年置業墨，只重申要做好房屋土地供應工作，及研究增加資助房屋模式等。政府消息人士稱，社會上各階層都面對住屋問題，公帑要照顧最有需要的一群，雖然明白青年擔憂，惟不能接受只幫青年人置業。


資助置業措施 仍要考慮是否可行

運房局昨公布長近50頁的長遠房屋策略文件，除交代房策的歷史背景外，針對房委會的資助房屋政策，提出研究「豐富資助自置居所形式」，但無言明具體措施。政府消息人士解釋，早前做房策諮詢，聽到有意見可將全幢公屋改為居屋，百分百出售予綠表公屋家庭，加快流轉，另外亦有意見推長達48個月的居屋遠期樓花，政府仍在考慮。消息稱，策略文件無透露具體措施，因內部仍要考慮措施是否可行，如對公帑的影響等，並要考慮是否設先導計劃等，日後若「成熟一項才推一項」。

消息人士又解釋，公營房屋土地短缺，沒充足單位去推不同資助置業計劃，只能集中做好公屋和居屋，「就像煮飯，如果米飯充足，煮白飯之餘還可做炒飯、福建炒飯等不同款式；如果飯不足，只好全部用作煮白飯」。

就即將建成的水泉澳公屋項目，消息人士指會維持作傳統公屋編配，日後若有新資助模式推出，會在未來10年所建的9萬個居屋中撥出單位試行。

不過，今次文件完全無針對青年置業問題墨，政府消息稱，房策不能只針對解決青年置業問題而忽略其他有需求家庭，尤其房屋涉及公帑，應要優先照顧最有需要的階層。消息又指雖然社會提出不少協助青年置業措施，但問題核心始終是房屋供應不足，未解決土地供應問題，其他措施未必可行，例如研究提供置業貸款，若在單位供應不足下實施，政府便變相協助推高樓價，令市民更難買樓，「故不要將問題過分簡化」。

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5 : GS(14)@2014-12-17 17:08:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141217/news/ec_gbk1.htm



政黨評長策：空談願景 有心無力


2014年12月17日





【明報專訊】繼1998年後，政府再度頒布長遠房屋策略，但多名立法會議員包括泛民或工聯會等建制派，均對政府擱置租管，以及未有政策處理租盤市場感到失望。民主黨胡志偉認為，長策予人感覺是「空談願景，有心無力」，當中政府仍有3.6萬個公營房屋未覓得土地，即使已承諾的25.4萬個公營房屋，仍有不少土地未改變規劃用途，他擔心以政府現時低民望下，難以實踐承諾。


工聯會麥美娟對政府否決重推租管表示失望，認為未能減輕基層市民生活負擔。她指出，根據差估署公布的最新樓價指數，今年首10個月租金指數上升4.6%，同期私樓樓價升幅約10.4%，兩個指數均高於市民工資升幅，建議政府應考慮推出租管，特別針對房、籠屋及板間房，包括月租若為5000元以下，業主每年加租幅度不得多於10%；業主通知租客遷出期限由現時最少1個月延長至3個月。麥美娟稱，歡迎政府研究增加資助自置居所的形式，並要求政府加快土地規劃，建更多公營房屋。

倡推租管 設限人均居住面積

民主黨胡志偉建議，當局應考慮放寬未補價居屋及租置計劃公屋的租務限制，讓這些業主可於未補價下出租單位，增加租盤供應。工黨李卓人認為，長策未有解決即時的房屋問題，市民仍要繼續承擔高昂租金及居住房，認為政府應就人均居住最低面積設限，解決房面積愈來愈小的問題。

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無地產體育對外投資新項目

1 : GS(14)@2017-09-17 11:40:41

【明報專訊】中國上月明確規範企業海外投資，將地產、體育和娛樂等行業的海外投資列入限制級別。商務部新聞發言人高峰昨日於例行記者會更透露，8月涉及房地產業、體育和娛樂業的新增對外投資項目為零，顯示內地收緊相關投資見效。

累計首8個月，中國境內投資者的新增海外非金融類直接投資額為687.2億美元，按年下降41.8%，反映非理性對外投資被進一步有效遏制。

另外，對於早一輪人民幣急速升值對中國外貿可能造成的影響，高峰指，匯率升貶不是影響進出口的決定因素，例如去年人民幣貶值6.4%，但同期中國外貿呈現下降趨勢；今年頭8個月，人民幣兌美元升值5.1%，同期出口卻增長7.6%。因此，高峰表示，保持人民幣匯率在合理均衡水平上，才有利於外貿發展，商務部亦將致力擴大跨境貿易和投資領域的人民幣結算，不斷增強企業應對匯率風險的能力。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4806&issue=20170915

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