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樓市分析(124)：荃灣地算不算賤售？

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荃灣楊屋道地皮

荃灣市中心最後一幅大型地皮，楊屋道商業及住宅綜合地皮，由稀客億京地產以39億奪得，樓面呎價3,693元，據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元，名逸居也接近一萬元，相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅，有一部份面積是屬於商業用途，可以作為酒店或寫字樓，雖然商業樓面也有一定的價值，但區域性的影響就十分之大。比如酒店，放在市區和放在新界分別就有很大，而近年很多工廈都改裝為酒店，單是青山道荃灣段，就有一間。而最近公佈的統計數字，訪港旅客增長率已跌至單位數字，業界計數之時，當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈，位置的就影嚮更大了，而荃灣區缺乏成片的商業地帶，況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助，發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗，相信他們已是眾多發展商當中，心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算，與港鐵站有一段步程，無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步，住宅還可以折價出售，但對於依賴租客的商業物業來說，就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建，假以時日都可能形成一個商業物業版塊，問題是楊屋道地皮，是孤懸於外，並沒有多大的協同效應。

平情而論，即使單以3,693元計算，加上3,000元的建築成本，賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內，而所謂賤賣的論調，是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前，樓價雖升也只是寸進，發展商就只能出這口價了！

 

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

 

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荃灣地皇廣場劏舖拍賣開低逾六成

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:52

【本報訊】劏場再現蝕放，荃灣地皇廣場一個約40方呎劏舖，業主4年前以407.6萬元買入，目前委託拍賣行拍賣，開價僅158萬元，較買入價低61.2%，若然沽出，賬面慘蝕249.6萬元。荃灣地皇廣場已錄二手成交，過去2年至少3宗蝕讓個案，蝕得最甘是今年2月，一個1樓單號舖，業主以433.2萬元買入，僅以152.7萬元沽出，慘蝕280.5萬元，舖位貶值65%。七年前買樓，今日竟然但求平手。尖沙嘴名鑄51樓K室，實用816方呎，連租約拍賣，月租4.3萬元，租約期至明年年底，下周委託忠誠拍賣，開價1,920萬元，若以開價推算，回報率2.7厘。土地註冊處資料，單位業主2009年以1,843.1萬元一手買入，持貨至今，如僅以開價沽出，賬面微賺76.9萬元，若扣除稅款及雜費，實際平手離場。事實上，該豪宅近期錄首宗蝕讓成交，為高層B室，實用817方呎，成交價1,480萬元，呎價約1.8萬元，原業主2009年買入價1,703萬元，賬面連使費蝕約300萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723413
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四叔郭炳湘首度攜手奪地 27億拿下青山灣地 擬建1800伙中小型戶

1 : GS(14)@2016-08-09 07:15:56

【明報專訊】政府近年來密密推出屯門青山公路一帶用地，其中與哈羅國際學校相隔一條屯門公路的青山灣地皮，由「四叔」李兆基旗下的香港小輪（0050）、與新地（0016）郭氏家族長子郭炳湘旗下帝國集團破天荒合作，以27.08億元、每方呎樓面地價4085元投得，較市場估值上限22.5億元、每方呎樓面地價約3400元高兩成，擬建1800個中小型單位。

投資60億 兩者各佔一半

位於青山公路青山灣段住宅地，地皮面積165,766方呎，可建樓面663,062方呎，地皮鄰近哈羅國際學校，雖然大部分向海景觀有機會受黃金海岸所遮擋，但上周五截標時仍收9份標書，包括新地等大型發展商，結果由香港小輪與帝國集團合資、以每方呎樓面地價約4085元成交，樓面呎價貼近去年12月永泰（0369）以每方呎樓面地價約4008元投得的掃管笏路地皮。

是次這嶄新組合不讓近年天價投地的中資財團專美。香港小輪主席林高演表示，該地可建樓面66萬方呎，擬建1800伙中小型單位。他又稱，地皮交通方便，地點清幽，容易剪裁，配套齊備，面對哈羅國際學校，投資額60億元，項目與郭炳湘合作，並各佔一半權益。該公司昨晚公布，擬建私人住宅共約1800伙，預計項目將於6年內分階段完成。業界估計，按上址66.3萬方呎計，未來落成單位平均面積為368方呎。

折合每伙平均面積368呎

郭炳湘表示，由於兩公司都看好地產前景，理念相近，故一直有與香港小輪合作投地。青山灣地皮鄰近黃金海岸，環境好，且地皮可作中小型單位發展，認為此類單位受市場歡迎。他又指在一帶一路下中國走向國際化，認為本港地產市道亦會好。事實上，郭炳湘於2008年初爆出跟兄弟不和後，被免去新地主席兼行政總裁一職，並一度轉任非執行董事。及至2010 年8月，長實（1113）以41億元投得亞皆老街204 號（現為新盤君柏）地盤後，宣布引入郭炳湘為策略股東，是郭炳湘離開新地管理層後，首次以個人身分在本港與其他地產商合作。

郭炳湘：一帶一路對樓市好

此後，郭炳湘再伙拍林建岳旗下的麗展（0488），於2012年12月以28.26億元、每方呎樓面地價4930元，投得將軍澳臨海地皮（現為新盤藍塘傲）。去年中恒地主席李兆基曾表示，是否與郭炳湘合作取決於未來投地情况，而是次郭氏與香港小輪合作成功投地，為帝國集團第3度取得官地發展權。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，屯門地中標價比預計略高，估計興建中高密度住宅，落成後每方呎可售12,000元起。

明報記者 劉詠怡


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2918&issue=20160809
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長沙灣地收9標書

1 : GS(14)@2017-02-11 18:56:43

【本報訊】昨午截標的長沙灣瓊林街商貿地共收9份標書，反應合乎預期，當中大孖沙有長實（1113）、新世界（017）及新地（016）入標，另區內地主億京聯同泛海（129）及資本策略（497）合資出手，另一地主羅氏集團亦有出擊。項目為西九龍近年最大規模商用地，佔地約8.3萬方呎，可建樓面約99.8萬方呎，估計每呎樓面地價可達7,500元，估值最高約75億元，有力問鼎商貿地王。億京發展項目策劃經理黎裕宗指項目近港鐵，是市區少有大型項目，形容出價進取，集團在同區有5個項目，若投到會建寫字樓，傾向拆售。此外會德豐（020）及中海外（688）分別有投標。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為投標反應理想，但地皮連投資料逾100億元，風險不小，且該區非一線商業地段，剪裁、設計及銷售都具挑戰性，料落成後呎價可達1.5萬元出售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170211/19924765
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內地客68萬掟荃灣地皇廣場舖　勁蝕八成

1 : GS(14)@2017-04-22 10:19:47

不少近年新晉劏場都成投資者英雄塚，荃灣大河道地皇廣場，剛有一個3樓蚊型舖以低價68萬元沽出，投資者死守四年半，要勁蝕八成離場。由一名內地人士持有的地皇廣場3樓366號舖，建築面積80方呎，實用率只有一半、即40方呎，剛以68萬元沽出，實用呎價17,000元，較同區新盤柏傲灣大部份住宅單位還要低。同時，亦為商場入伙以來，首宗成交價低過100萬元的舖位。舖位在2012年底一手購入，作價高達341.1萬元，當年呎價要85,275元。內地客持貨四年半，勁蝕273.1萬元，大幅貶值80%，蝕幅亦冠絕整個商場。地皇廣場的交投非常淡靜，根據土地註冊處資料，商場近兩成只有3宗成交，全數蝕讓。之前兩宗在2015及16年錄得，分別成交價250萬及152.7萬元，要蝕153.5萬及280.5萬元，跌幅38%及64.8%。雖然地皇廣場舖位勁蝕八成，不過全港蝕幅之王依然是經典劏場—尖沙嘴首都廣場莫屬。商場3樓T205號舖，實用面積只有40方呎，成交價70萬元，呎價17,500元，大幅損手298萬元，較一手價368萬元蝕81%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170420/19995062
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再購長沙灣地　總耗資逾118億新世界連掃兩商地

1 : GS(14)@2017-05-13 02:00:58

■新世界以近40.3億元奪得長沙灣荔枝角道近長順街商業地。



【本報訊】新世界（017）耗資逾118億，三個月內連掃兩幅長沙灣商地。上周五截標的長沙灣荔枝角道近長順街商業地，由新世界以近40.3億元奪得，每呎樓面地價7,478元，合乎市場預期，比同系2月奪得的同區瓊林街商貿地低4%。連同今年初投得同區商貿地和補價地，區內擁有約173萬方呎土地儲備。記者：黃嘉銘



中環美利道商業地王於明日截標，不少財團均集中彈藥於明日出擊，令長沙灣地皮未有成為焦點，上周五截標時只收8份標書，入標者包括長實（1113）、信置夥拍嘉華（173）、爪哇（251）、羅氏地產及保利置業（119）等。

■新世界執行副主席兼總經理鄭志剛


擬建甲級寫字樓

市場原預計此地皮每呎樓面地價可達7,100至8,500元，地皮估值約38億至46億元。結果在合乎市場預期下，批予新世界旗下嘉勝發展有限公司。以可建樓面約53.9萬方呎計算，每呎樓面地價7,478元。今年2月批出的同區瓊林街商貿地，成交價77.9億元，是歷年最高金額的商貿地，同樣由新世界奪得，每呎樓面地價7,808元，即是次荔枝角道商業地呎價低了4%，但規模細近一半，即新世界在三個月內，共花逾118億連掃兩地，一改以往出價保守的投地作風。市場人士亦估計，明日截標的中區美利道商業地王，新世界都會再次出手一博。新世界昨晚回應指，初步計劃用於興建一座甲級寫字樓，聯同同系東京街和瓊林街項目，集團現於九龍西擁有超過173萬方呎的可發展土地。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛表示，集團看好九龍西的未來發展，視該區為策略性據點，在未來發展與營運上，三個項目將產生協同效應。


落成呎價料1.4萬

資料顯示，東京街前懷德工業大廈項目於今年初補地價11.23億元，可建19.4萬方呎商住樓面，提供377伙，每方呎樓面地價約5,786元。理想城市企業估值部主管張聖典表示，新世界是次再下一城，連同早前中標同區地皮，在推廣、市務、項目管理有協同效應，估計日後落成呎價可達1.4萬元。中原地產測量師張競達表示，地皮早前入標反應不算突出，造價與瓊林街商貿地相若，屬市場預期。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170511/20017693
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中港財團爭地王 長沙灣地收11標書

1 : GS(14)@2017-11-12 16:51:46

【明報專訊】本年度最大規模的市區臨海地、市值逾百億元的長沙灣興華街西對出的住宅地王於昨日截標，地政總署共接獲11份標書，包括於兩周前以逾50億元投得毗鄰酒店地的新地（0016），獨資競投望再下一城。至於今年2月有份以破紀錄逾168億元投得鴨脷洲利南道海景地王的龍光地產（3380），亦以獨資競投。中資與港資再度對壘，挾全海景的賣點，料地價將以高價售出，有望問鼎全港最貴住宅地王寶座。

新地龍光獨資參戰

是次長沙灣地皮獲收標書數目，略少於共收14份標書的鴨脷洲地王。除新地及龍光地產外，多家發展商亦以獨資競投長沙灣臨海地，包括長實（1113）、恒地（0012）、新世界（0017）、嘉里（0683）、華懋，信置（0083）伙世茂房地產（0813）、會德豐（0020）、嘉華國際（0173）及爪哇控股（0251）合作入標競投；另中海外（0688）亦有入標。

市值最高178億 或成全港新紀錄

中原測量師行執行董事張競達表示，長沙灣臨海酒店地以高價售出，令是次截標的住宅地亦備受關注，惟地皮規模較大，涉及銀碼亦較高，只吸引實力較強的大財團入標競投，共接獲11份標書，反應不過不失。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，地皮勢成百億地王，以每方呎樓面地價計未必可挑戰最高紀錄，但以總地價金額計有機會挑戰鴨利洲利南道地王寶座。

長沙灣住宅地地盤面積約20.8萬方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面面積98.8萬方呎。地盤呈長方形，位於新地匯璽右前方，屬罕有市區大型臨海地，預計可興建逾千伙單位。根據賣地章程，發展商需於發展前作出規劃申請及提交總綱發展藍圖，獲城規會批准後才可展開發展。發展商需自費於項目範圍內提供一個面積不小於38,750方呎的公共空間，以及於地皮旁靠海位置提供一個海濱長廊區，並於落成後交回政府負責管理。業界人士預計，地皮估值138億至178億元，折合每方呎樓面地價1.4萬至1.8萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2158&issue=20171111
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長沙灣地收11標書料龍光撼新地　估值最高178億

1 : GS(14)@2017-11-13 03:46:01

【本報訊】長沙灣興華街西對出的住宅用地昨日截標，地政總署公佈共11個財團入標，其中早前逾168億元破全港地價紀錄投得鴨脷洲利南道地皮的內房龍光地產（3380），獨資硬撼港資龍頭新地（016）。市場最高估值為178億元，每方呎樓面地價最高為1.8萬元，有望問鼎全港最貴地王。記者：葉煜燊


地皮累收11份標書，反應不俗；除上述兩大財團外，華懋、新世界（017）、嘉里（683）、長實（1113）、恒地（012）、信置（083）聯同中資的世茂房地產（813）、會德豐（020）、嘉華國際（173）及爪哇控股（251）合作入標競投等；以及內房龍頭中海外（688）。華懋財資部助理經理陳家濠表示，入標原因主要是地皮靚，會以獨資形式競投，而出價會合理地進取；若按市場估值，地皮有望打破利南道地價成為地王。作為熱門之一的新地，由於早前以50.6億元高價奪得是次地皮附近的酒店用地，外界紛推測，為產生更大的協同效應，新地對地皮將志在必得。新地副董事總經理雷霆表示，集團以獨資形式入標，每次入標都積極研究價錢，恪守財務紀錄；旗下樓盤與酒店地相近，加上這類海景酒店在西九不多，絕對有協同效應。


勢挑戰鴨脷洲地王寶座

另一大熱為內房龍光地產，聯同合景泰富（1813）於年初以近168.6億元高價奪得鴨脷洲利南道地皮，成為本港最貴地王。外界認為是次地皮亦屬優質臨海住宅地，推測龍光地產為搶靚地，亦會出盡全力。龍光地產投資發展部副總經理林力山表示，因為地皮稀有，且為市區及海景地，並以獨資形式投地。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，入標人數合乎預期，肯定將成為百億地王，以樓面地價呎價計未必可挑戰最高紀錄，但以總地價金額計有機會挑戰鴨脷洲地王寶座。林浩文估計地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元，總值約148億至178億元，成交價有機會超越鴨脷洲地王；而總發展成本200億至220億元，估計落成後每呎可賣3萬元起。他又指，相信發展商會各自計數，估計有協同效應的發展商出價會比較進取，但這地皮亦是「中資胃口」，雖然投資額大，但可用合組財團形式以分散發展風險，故最終看誰出價最高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171111/20211251
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長沙灣地今截標　新地呼聲高

1 : GS(14)@2017-11-13 04:08:30

【本報訊】九龍長沙灣興華街西對出的臨海住宅地，將於今日中午12時截標，測量師料地價將高達170億元，有力破鴨脷洲利南道臨海地王168億元紀錄，成為全港最貴地皮，而每方呎樓面地價達1.8萬元。新地（016）昨直言會積極投地，相信志在必得。

料可建逾1,300單位

地皮的地盤面積約為20.8萬方呎，毗鄰為新地日前投得的酒店地皮，指定作私人住宅用途，最高可建樓面面積98.8萬方呎。地皮於新地西鐵南昌站匯璽前方，是繼鴨脷洲地王後，近年另一幅市區罕有大型官地，預計可建逾1,300伙單位。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，地皮周邊配套完善，可規劃成混合式海景豪宅發展，估計有實力的中資及港資都會搶地，料有10多個發展商入標，由於投資額過百億，估計多以合組財團形式入標。他估計地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元，總值約140億至170億元，有機會超越鴨脷洲168億元地王；而總成本逾220億元，拆售呎價料2.9萬至3萬元起。新地早前以50.6億元，奪得是次地皮附近的酒店用地，成為政府批出成交價最高單一酒店地皮。外界推測，為了產生更大的協同效應，令新地成大熱。新地副董事總經理雷霆昨表示，集團會積極研究入標競投長沙灣住宅地。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171110/20210147
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看好沙中線 張松橋首插旗民生舖 4000萬掃兩土瓜灣地舖 鄰近港鐵站口

1 : GS(14)@2018-03-06 03:39:52

【明報專訊】港鐵（0066）沙中線紅磡至大圍段最快明年中通車，市場憧憬港鐵通車後可帶動沿線物業做價，過去鍾情豪宅物業的「重慶李嘉誠」張松橋或有關人士，亦首度掃入土瓜灣民生舖，共斥約4000萬元連購兩個鄰近港鐵土瓜灣站的地舖。有業界人士表示，在沙中線效應下，不少投資者或大型零售品牌已開始陸續進駐土瓜灣，對區內前景看高一線。

明報記者 甘潔瑩

本報翻查土地註冊處資料發現，土瓜灣靠背壟道121號單幢盤富裕閣地舖接連錄得成交，其中地下F舖，2017年11月以1700萬元易手，以面積1000方呎計，呎價約1.7萬元，新買家為利川有限公司；G舖則於今年1月以2270萬元易手，以面積約500方呎計，呎價4.54萬元，新買家為滿勝有限公司。

公司註冊處資料亦顯示，上述兩舖的新買家利川有限公司及滿勝有限公司，兩間公司的董事同為蕭漢華、黃志強及楊顯中，公司地址為灣仔華潤大廈3301至07室，與「重慶李嘉誠」張松橋旗下渝太地產（0075）的地址相同。此外，黃志強亦為張松橋旗下中渝置地（1224）的副主席。

業界料沙中線通車人流大增

張松橋或有關人士是次購入的土瓜灣樓齡約40年的富裕閣商舖，位於落山道交界及鄰近建築中的新盤翰畋，兩個商舖與港鐵沙中線土瓜灣站出口僅約1分鐘步程，通車後出入方便。市場人士預計，張等看好港鐵沙中線效應，率先掃入民生舖，料日後舖位做價及租金均有上升空間。

過去一直主力購豪宅

張松橋過去以一直購入本港頂級豪宅為主，最矚目首推2014年以51億元天價購入山頂道75號前何東花園屋地。另張近年亦以天價購入海外商廈，如去年11.35億英鎊（當時折合約110.09億港元）收購英國倫敦商業大廈利德賀大樓（Leadenhall Building）。不過，張松橋一直甚少沾手本港市區民生舖，故是次舉動極為罕見。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務零售執行董事連志豪表示，區內交通配套未來將大為改善，預計區內將吸引更多人流，對商舖市場有正面作用。

Nike去年底搶先承租喜點巨舖

事實上，部分大型零售品牌亦搶先承租區內舖位，其中運動品牌Nike去年底租用土瓜灣譚公道喜點地下B至E舖，租期長達6年，橫跨港鐵沙中線通車前後。

該舖面積約4967方呎，首3年（即2017年12月至2020年12月）月租為30萬元，呎租約60元，及後3年（即2021年1月至2023年12月）月租36萬元，呎租約72元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8952&issue=20180305
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