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台北市士林區青商會會長盧集義，父母親是單純的上班族，沒有富爸爸與富媽媽的他，以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特．清崎為師，靠著一個理財觀念的大改變，年僅三十一歲，累積上千萬元身價，他是如何做到的？

撰文‧謝富旭

六年前，盧集義二十五歲，人生路途上遇到兩條岔路，讓他面臨抉擇！

第一條路是：要不要繼續做他已經做三年之久的物理治療師？這是一份收入穩定的工作，月薪約五萬元；然而工作內容單調、乏味，長期間缺乏成就感，讓他對工作愈來愈提不起勁來。

實踐富爸爸理論 不再領死薪水第二條路則是，徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特．清崎（Robert Toru Kiyosaki）的理論，成為一名專業的投資者，大膽追求財富自由之路。

事實上，在辭掉物理治療師之前，盧集義已經是清崎現金流理論的忠實實踐者。他在台北縣買了一戶中古公寓，隔成四間房間出租，扣除每月房貸本金及其他必要支出後，每個月還有近一萬元的「淨現金流」。

在擔任物理治療師期間，他為了實踐清崎的理論，踏進了房地產界。原本只想物色報酬率較高的房子作為出租之用，卻好運地碰上房地產榮景，幾筆中古屋買賣，讓盧集義賺近二百萬元。

這幾筆獲利，使盧集義更篤定地走向專業房地產投資客之路，向上班族生涯說拜拜，成功地實踐了清崎的現金流致富理論。

過去七年多來，盧集義看過上千戶房子，為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後，還能出現正現金流的物件。目前的他，擁有三戶房子，隔成總計二十間套房出租，背負房屋貸款達一千一百萬元。

「富 爸爸羅伯特．清崎教我的最重要的一堂投資課是，先搞清楚什麼是好負債？什麼是壞負債？」盧集義說，「如果是好負債的話，即使背再多負債也不怕；如果是壞負 債的話，最好一毛錢也不要欠人家！」現金流三招 房地產、股票與開店在盧集義眼中，所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說，你向銀行貸款五百萬元買一戶房子，房貸本金與利息再加上其他開支，假設每 個月須繳三萬元，如果這戶房子每月能收租三萬元以上，代表這筆五百萬元房貸，能為你創造正現金流；講白話一點，就是能為你「生錢」的好負債。相反地，如果 你向銀行借錢，是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途，那這種負債就是「壞負債」。

盧集義在鑽研羅伯特．清崎所有富爸爸系列的書籍後發現，能穩定帶來現金流的投資標的不外乎三種——房地產、股票與開店做生意。房地產每月能帶來租金收入，股票每年有現金股利，開店做生意則每天都有營業額。他辭去物理治療師後，決定每樣都去嘗試。

首先的嘗試就是房地產。但盧集義的問題是資金不足，單靠原本四間套房創造每個月近一萬元的正現金流，還是不足以維持生活開銷。於是，清崎《富爸爸》書中所傳授的第二個觀念——合作，便派上用場。

盧集義於是找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍，然後糾集認同書中理念的朋友一起集資，包括他在內總計四人，一人出資一百萬元，合計四百萬元，搜尋適合的投資物件。

四 百萬元自有資金，約可操作至少一千三百萬元的房地產物件，選擇的範圍更大。幸運的是，這四位年輕人初闖房地產市場時，是房地產景氣正從ＳＡＲＳ（嚴重急性 呼吸道症候群）谷底快速翻升的二○○四年。在還未正式當包租公之前一年多的時間，靠著幾筆買賣，竟賺進了八百萬元，一人分得二百萬元利潤。

「賺 房地產買賣差價，不是我們的本意，但時機來了，卻很難抗拒！」即使如此，盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過，他把賺房地產差價的短線獲利，陸續投入套房 出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求，算是意外之財，穩定的租金收入才能長長久久！」從七年多前，買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今，盧集義個人目前 已經擁有三戶房子，總計隔成二十間套房出租。這三戶房子的房貸從原本一千四百萬元，經過幾年的本利還款後已降至一千一百萬元。每個月可收租十二萬五千元， 但每月貸款加支出計六萬五千元。

以盧集義常掛在嘴邊的話來說，這二十間套房每月可創造六萬元的正現金流；這當中的潛在獲利，還不包括大台北地區房地產過去六、七年來驚人的增值。

由於房子增值，盧集義向銀行貸款的額度也水漲船高。他不惜向銀行增貸，以增加「好負債」，投入清崎富爸爸理論的第二個實驗——開店做生意。

為了尋找好的生意，盧集義參觀了加盟展，而他的第一家店是八五度Ｃ北市天母雨聲店，與其他二位朋友合資，占股三分之一。接著又與友人合夥投資御錢殿日式豬排店，並在今年又入股一家泰式料理餐廳。

以房地產為投資主力

開店做生意是每天都可以收現金的投資，但卻是盧集義最辛苦的一項投資。他說，八五度Ｃ雖然生意不錯，但利潤率實在過於微薄，投資這三年多下來，僅能維持小賺局面，與他所花的時間與精力不成比例。

至於御錢殿屬於熱食料理，管理上更為複雜，身為餐飲門外漢的他，由於占的股份不低，須負起管理責任，最後因為太累，決定停損，結算個人約虧二百多萬元出場。

盧集義體認到，開店做生意必須很專注，付出極多的時間，模式與包租公大不相同。如果不能專注，盯緊每一個管理上的細節，利潤不容易擠壓出來。於是，今年投資的泰式料理餐廳，他選擇以純入股當股東的方式經營，不涉入經營。

整 體而言，盧集義開店做生意的「富爸爸實驗」目前仍處虧損，還看不到成效。不過，他說，這不代表開店不是一門好生意，「在富爸爸現金流遊戲中，開店是現金流 最豐沛的項目，只是我力有未逮罷了！」第三個富爸爸理論實踐戰場——股市，盧集義也曾嘗試過。不過，在買進股票後，心情容易受股價漲跌而起伏，加上台股中 現金股利殖利率每年穩定高過七％的標的難尋，最後也選擇放棄。

現在的盧集義，把大部分精力放在房地產，以套房出租為主，房地產差價買賣為 輔。除了獨資的三戶房屋二十間套房，與合夥人共同投資的套房將近一百間。即使不當上班族，每月平均收入已達六位數。他把清崎當作富爸爸，以他為師，付諸行 動實踐富爸爸理論，不論成功或失敗，均從中萃取到財富累積的智慧，邁向富裕自由之路。

富爸爸羅伯特．清崎

教盧集義的投資課

第1課：勇於增加好負債，盡量降低壞負債第2課：投資標的首重現金流，資本利得擺其次第3課：團結力量大，資金不足時想辦法找到合夥人

盧集義

出生：1979年

現職：包租公、富裕自由國際管理公司總經理學歷：陽明大學物理治療學系

經歷：物理治療師

盧集義的現金流投資獲利方程式負債－（本金＋利息＋其他成本）＝正現金流如果你以自有資金200萬元，再向銀行借500萬元房貸，購進一戶總價700萬元的中古公寓。

如以你能找到月租金4萬元的物件（約隔成5間套房）為例：40000（每月房租收入）－27500（房貸本金含利息）＝12500（每月正現金流）12500×12（個月）＝150,000 150,000÷2,000,000＝7.5％（年報酬率）

後ＱＥ時代風險升高

你該搞懂的四堂課

《富爸爸》創始人羅伯特．清崎認為，每個人都有機會透過學習，成為富爸爸。

在後QE時代，只要學會精明的投資、長保盈餘的現金流，以及適度的借貸，就有機會把小錢槓桿成巨大的財富。

「全球經濟將在二○一六年崩盤，所有幣值包括美元也將貶值，是史上最嚴重的經濟崩盤，但卻不影響聰明投資者繼續累積更大的財富。」暢銷書《窮爸爸，富爸 爸》系列作者羅伯特．清崎（Robert T. Kiyosaki）如此預言，並自言已經做好準備，迎接下一輪的經濟大蕭條，目前滿手現金的他，準備到時候大撿便宜貨。

第一堂：七成收入靠投資

當一個「自己印鈔票」的雇主在這個越洋電話專訪中，清崎提綱挈領地歸納出有志成為富爸爸的四個祕訣。他說：「首先，成為富爸爸的條件是，不要成為雇員，但 要成為雇主。」 四十七歲就退休、投資遍布全球八十多個國家的清崎本身就是最好的例子。清崎即將受商策全球之邀於十一月來台演講，傳授富爸爸修練心得。

清崎接受訪問指出，富爸爸有七成的收入來自投資，三成收入來自薪資，相反的，窮爸爸和中產階級八○％的收入來自薪資，僅二○％的收入來自投資。

「差別就是，靠薪資獲得收入，當薪資增加時，支出也跟著收入增加，而且稅賦也跟著增加了。」於是，靠呆薪水來累積財富的速度，永遠追不上投資「賺錢多、繳稅少」的效果。

清崎說，他從來不把錢存在銀行裡，而是取出存款去做生意，讓自己賦予金錢升值的能力，當一個「自己印鈔票」的雇主。

第二堂：別太早買自住房

搞懂資產負債，長保盈餘現金流靠著多元化投資，清崎將每月所得的投資報酬用來繼續投資黃金、白銀、石油及房地產。即使後QE時代，市場震盪起伏，清崎卻認為，投資沒有好時機和壞時機之分，只有聰明投資人和愚笨投資人的區別。

「金融市場不管是上漲或下跌，都有人可以賺到錢，那就是聰明的投資人。」清崎指出，與其追著市場跑，心情上下波動，不如花心思去掌握賺錢的技巧和能力。

清崎認為，成為富爸爸的第二個條件是擁有現金流。「很多人搞不清楚什麼是現金流投資，什麼是資本利得投資。」他解釋，大多數人的投資目的是為了獲取資本利得，於是就會不切實際地希望股市或房市的多頭走勢能永遠不墜。

而現金流投資最高指導原則在於：在某一個特定時段裡，你投資的現金流入大於現金流出。錢永遠在流動，不是流入就是流出，成為富爸爸就是一直保證現金流入。 清崎一針見血地指出，「很多人分不清楚現金流和資本利得的區別，於是在經濟危機中往往遭受嚴重損失。」「能真正讓你成為富爸爸的不是工作，也不是金錢，而 是能帶來源源不斷現金流的資產。」富爸爸透過購買資產來產生收入，再用收入來購買資產，不斷地循環下去，最終獲得大量的財富，實現財務自由。

想要擁有源源不絕的現金流，就必須區分資產和負債的不同，並且盡可能地購買資產。清崎說，「資產就是把錢帶進你口袋裡的東西，而負債則是把你口袋的錢拿走 的東西。」按照這項原則來判斷，自住的房子不能產生收入，因此是負債，不是資產。清崎主張，不要過早擁有自住的房子，否則，原本可以用來投資的資本，卻用 於支付房屋造成的費用，會失去用其他資產增值的機會。

第三堂：亂世中當贏家！

透過人脈與學習，培養財務智商常有人問他：「房地產是好的投資嗎？」清崎的一貫回答就是：「不知道，但你必須自問自己是個好投資者嗎？」因為投資的勝負關 鍵，不在於資產類別，而是取決於投資者本身。無論是成功或失敗，貧窮或富有，最重要是精通投資，所以最好的投資，應該是投資自己的財商教育。

也就是說，成為富爸爸的第三個條件，就是培養財務智商。

對清崎來說，「真正的財富是一種思惟方式，而不是存在銀行裡的錢。」清崎認為，無論是牛市或熊市，永遠都有贏家，即使股票價格下跌，仍有人能從中賺到錢，要在當前充滿波動的亂世中生存下來，唯有依賴堅實可靠的理財教育。

清崎說，培養財務智商的方法有兩個，一是結識新的朋友，拓展自己的生活圈；第二是學習，包括參加各種課程來提升自己的財務智商。

富爸爸必須培養的財務智商有四個面向，包括會計能力，也就是擁有財務知識與看懂財務報表；第二是投資能力；第三是了解市場，也就是掌握市場的基本面與技術面；第四就是懂得法律，尤其是要了解稅收優惠政策和公司法律。

清崎指出，「當你了解稅收優惠時，你會發現用公司名義買車、車險、修理費都是公司的業務支出，可以節稅。但若用個人名義買車，你還要付財產稅。」此外，倘若你懂得︽公司法︾，就可以在訴訟中保護自己。

第四堂：善用﹁好債務」

利用財務槓桿，產生現金流資產○八年金融海嘯後，各國祭出低利率政策，讓清崎的財富累積得更快速，因為「低利率年代，就是我擴大現金流的最好時機。」清崎認為，聰明的投資者懂得透過借貸，槓桿出更大的財富。但他強調，唯有在理財上有悟性的投資者，才可以去冒險。

因此，成為富爸爸的第四個條件就是善用財務槓桿，擴大現金流。

「債務也有好壞之分，藉著債務來創造巨大的財富，就是好的債務。」清崎指出，如果把錢借出來，花在價值會一直增加的事物上面，那麼就算是好的債務。

清崎以自己為例，他曾和一群投資人參與位於美國奧克拉荷馬州、擁有二八八間出租公寓的投資案，募資了三四○萬美元，作為頭期款及其他裝潢的費用。除了靠租 金收入繳房貸之外，後來不動產重新估價，從原本的一千四百萬美元增值為兩千萬美元，短短三年內，不動產價值就增加了六百萬美元。

接著，清崎申請新的貸款，由於新貸款比舊貸款多出了五百萬美元，他不僅用來歸還三四○萬美元的頭期款，還有多餘的一六○萬美元，分給所有投資者。換言之，只要善用槓桿作用、好的債務，購買可以產生現金流的資產，就能夠創造更大的財富。

談到過去兩個月的全球股災，清崎一點都不以為意：「如果你是一個真正的投資者，那麼市場是漲是跌，完全與你無關。」因為一個真正的投資者在任何市場的走勢當中，都會有很好的表現。

但清崎也殘酷地指出，投資市場的贏家是少數，因為大部分人並非在投資，而是投機或者賭博，尤其是賭性堅強的華人，往往很容易賠錢。

「成為富爸爸沒有捷徑。」清崎形容，投資就像網球比賽，你可能會輸，但只要你一直練習，你的實力就會提高。透過不斷地學習和練習，每個人都有可能成為聰明的投資人。

羅伯特．清崎

出生：1947年

現職：暢銷作家

經歷：全錄公司頂尖銷售員、衝浪者錢包（Surfer Wallets）公司創辦人

學歷：紐約商船學校畢業

想當富爸爸，先學會這４個眉角！

1.靠投資賺錢，能夠達到70%的收入來自投資，30%的收入來自薪資，你就是富爸爸2.專注於現金流，不要急著過早擁有自住房子3.透過四個面向，提高自己的財務IQ 4.不要怕負債，善用財務槓桿，擴大現金流

撰文•鄧麗萍