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月供基金 30歲圓上車夢

1 : GS(14)@2014-07-04 10:44:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】從鄒先生的個案中，他的理財目標是在3年內置業，買入350萬元的物業，筆者認為雖然是可行的，但也有兩大重點要留意。


第一、壓力測試。基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請九成按揭，只要在已厘定上按金額後，將現時按揭息率＋3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入65％或以下的話，壓力測試便能通過，茲鄒先生將會以單身人士去申請貸款，所以在個人總收入上必須由現時的2.3萬元，以未來三年也可以每年提升5％及增加收入為目標，將三年後的個人每月總收入提升至約2.65萬元(未扣除強積金前)。





九成按揭 須通過壓力測試

第二、降低個人投資風險，及努力儲蓄將資產提升至可承擔20％首期。雖然鄒先生是一位可承受中高風險的投資者，當樓市回調至乎合鄒先生要求上車置業時，在付首期時可否準確地預算置業開支？相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中至低風險。

我建議鄒先生可好好利用現在還未置業約36個月的時間，將每月儲蓄1萬元去以月供基金形式投資儲蓄，再加上已擁有的47.2萬元，在投資風險上可選擇80％或以上偏低風險的定期收息的歐洲國家債券基金或東南亞地區以通脹掛的政府債券基金作重點投資，餘下的絕小部分投資便可選擇現時持續向上但較高風險的歐美小型公司股票基金。若以年度平均5%回報來預算，合共可儲蓄的資產約38.7萬元。預計到2017年中可運用的總資產約93.5萬元。

而當鄒先生選擇購入自住物業時，可優先考慮交通和已翻新單位的二手樓盤，可以省去一些翻新裝修及基本家電的開支。

購入一個350萬元單位首期預算安排：

A. 首期：70萬元(樓價的20％)

B. 地產代理佣金：3.5萬元

C. 印花稅：78,750元

D. 按揭保險金：46,200元

置業支出總額：A+B+C+D= 859,950元

按揭供款預算安排：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

按揭利率：3％(預算三年後低幅度的加息情下)

每月供款：11,805元

壓力測試：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：6％(原本上按息率加3%)

測試加息後每月供款：16,787元(對比是否佔申請貸款人的65％總收入或以下)

其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標有相當的困難，但以了解個人財務狀後來定立的置業儲蓄方法，成功個案比比皆是。當然鄒先生可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃。

余淑穎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284787
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