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有關外牆業權的糾紛，自政府要求強制驗樓後，無日無之。以下又有一單，而且更絕！大埔單幢樓中嘉閣，由中電（2）發展，去年四月，中電將手持的外牆業權，無條件轉讓予大廈小業主。業主法團迅即以「佔用公共空間」為由，要求樓下掛上招牌的商鋪，繳交「牌照費」，連在外牆「落」了一口釘、加了一個擋太陽的小簷篷，分分鐘都逐吋收錢。在該物業有三個鋪位的億萬炒家湯君明，坦言投資四十年，「聞所未聞！」先例一開，各位住戶在自己單位外牆裝分體冷氣，又或掛上晾衣架，嚴格來說，都要收費！

湯君明是科達集團主席，於中半山、淺水灣、上水等，均有自置物業，亦有投資鋪位，手持三十多間鋪，總值達三十億元。「鋪我唔算好多，得幾十間啦，但從無遇過法團收牌照費囉！」今年一月，中嘉閣業主立案法團向鋪主湯君明發信，表示其持有的三個鋪位，因佔用公共空間，而要收費，「逐樣計錢，招牌要收『牌照費』，金額同管理費相同；另外每部窗口或分體式冷氣，收五百蚊，每個水塔式冷氣機，又收八百蚊。仲話有其他費用，再行商議。計計埋埋，每個月要俾多七千幾蚊。」對湯君明來說，七千多元當然是小數目，但他一向以「慳」見稱，亦不服氣。收到「要錢」信件後，湯君明找出三個鋪位的買賣合約，與律師研究當中條款，又向經紀、其他發展商「前輩」打聽，「都無人聽過要咁收錢，一粒老鼠屎搞亂鋪市！如果成條彌敦道，個個法團都向地鋪收呢啲錢，啲鋪位業主咪好頭痕？」湯君明亦非省油的燈，他將這批信的內容轉寄予三個租客：Bar Pacific酒吧、UA聯合財務及永興隆珠寶金行。「我每月只收得幾萬蚊租金，當然用者自付！」不過租客一樣無回應，其後法團再多次催促湯君明交錢。

中電離奇交易

法團向湯君明收錢，有一個「關鍵性」的理據。這幢由中華電力子公司發展的中嘉閣，九一年落成，地下有五個地鋪，一、二樓分別是停車場及平台，三至十五樓則是住宅，共一百零四伙。中嘉閣剛落成時，中電就將其中一個二千餘呎的地鋪，以七百萬元售予母公司中華電力，至今一直用作客戶服務中心，其他賣散，但外牆業權仍在中電手中。而湯君明持有的鋪位，則於○五年以二千七百八十萬經招標買入，當時湯還一併購入該大廈地下天井及一樓的廿三個車位。根據該廈的業主會議記錄，三年前，中電突向法團提議，「無條件」轉讓外牆及公共面積予對方。中電在與法團商討期間，還「釋出善意」，找法團而非自行清拆兩個中電廣告招牌，並付款八萬八千元。至去年四月的會議上，過半數業戶同意接收中電這份「大禮」；至去年尾，雙方簽訂文件把業權轉讓。這情況可謂似曾相識，新地（16）在一○年，便曾將手持的大圍金輝花園外牆業權，以一蚊雞「超筍價」賣予小業主。但金輝小業主開心都未嚟得切，外牆的強制維修令，即到。

法團「赤赤哋」

翻閱賬目，「啃」下外牆業權兼維修費的法團，財務相當「掹掹緊」，未加管理費前，大廈預算來年有近七千元赤字。小數怕長計，隨時乾塘。在上週四晚舉行的法團年度大會上，鋪主租客都質疑賬目及收費。這時管理公司置邦物業的經理陳先生，面有難色說：「我都知大家好有意見。牌照費係幫我哋處理外牆轉讓嘅崔律師建議嘅，佢見我哋財政赤赤哋，又見我哋有啲位置被人佔用，就建議我哋收牌照費。」這位崔律師，是陳崔律師樓的合夥人，在中環及灣仔皆有辦事處，而他拒絕回應。記者在現場察看招牌及冷氣機懸掛的情況，發現商鋪的「過界」情況，與大家在旺角彌敦道或銅鑼灣駱克道所見的一樣。有的在大廈外牆落「釘」，掛上懸臂式招牌，有的在外牆加上小簷篷，有的裝上多部分體式冷氣。其中根據湯君明的鋪位買賣合約，其實他買入的鋪面連有部分外牆，共高約三米。記者現場度尺，發現部分鋪位招牌高逾四米。這個只凸出一米的「過界位」，法團一於照收錢。難怪湯君明嬲到扎扎跳！

蠱惑招抗衡

眼見事件鬧大，管理公司本週二指會暫時擱置收費。若然先例一開，全港九新界的商鋪招牌，便可以逐個逐個按面積收錢。而樓上住戶於外牆裝分體冷氣，或掛上晾衫架，一樣是侵犯了外牆業主的業權，可被徵收費用。熟悉物業權益的鍾卓成律師指，以往未遇過像中嘉閣般複雜的個案。但他相信此類案件會日漸普遍，「因為大維修有太多爭拗。而家好多法團都會請律師，釐清自己嘅責任。過程中或者會發現自己有啲權益未用盡。咁用盡自己嘅權利，收番多啲錢，都係責任之一嚟嘅！」為此，投資者已準備見招拆招。近年斥約四十億元入市買鋪的太子鐘錶珠寶老闆鄧鉅明，行「以和為貴」路線，「買鋪前我一定接觸法團，因為外牆業權好多時在法團手，要同對方傾吓偈。俾一千幾百蚊『牌照費』，咪當買保險。我買入後會搵人入埋法團做委員，咁就更加易溝通啦！」而縱橫鋪市半世紀的鋪王鄧成波，笑言舊式大廈公契，內容都是左抄右抄，業權定得並不清晰。而且，「法團成員有啲識得嘢多嘅，會去到好挑剔，商鋪業主會好頭痕！」他提醒，買鋪一定要睇大廈公契，「若然公契內，外牆並無佔業權份數，咁一般就係歸『阿公』。不過我都有辦法走法律罅，只要個招牌唔係裝在『阿公』外牆，咁我只係用咗政府嘅公用空間，法團都理我哋唔到！」

法團吸水奇招

近年屢見法團與管理公司聯手收錢的奇招。最常用招數，可算是收取「入屋」宣傳費。一名廣告業人士指，不少大型屋苑的管理公司，均容許商戶把宣傳單張派到住戶信箱中，從中收取宣傳費。「就咁行入去派梗唔得啦，同管理公司傾好俾幾多費用，再喺單張上面蓋個『屋苑通函』嘅印仔先派入去，成件事咪美觀晒囉！」另外，租用大廈天台或外牆等位置予電訊公司擺放信號發射設施、停車場鎖車等，均是常見的吸水大法。不過若法團嚴謹行使外牆業權，則連安裝分體式冷氣機及在外牆掛上晾衣架，亦有可能被徵收費用。舊式大廈沒有預設位置供住戶安裝分體式冷氣機，如住戶需要在外牆安裝分體式冷氣的製冷機，則外牆擁有人有權向有關業主收錢，「只要係佔用咗公家地方，就有權收錢，如果外牆擁有人係法團，錢咪法團收。」律師鍾卓成說。這些費用，固然會放入法團基金，而管理公司收取的管理費，則普遍是大廈支出的一成。

大廈公契五大「必睇位」

買了一間屋，小業主想知道自己有什麼權利，可以在土地註冊處取得大廈公契（Deed of Mutual Covenant）。公契上有五大必睇位，見到這些「關鍵字」，要分外留意。小業主識睇，可免被搵笨。公共地方（Common Areas）定義大廈公契中會為公共地方訂下詳細定義，如包括天台、走廊等，維修費用會由全部小業主攤分。外牆（External Walls）誰屬外牆面積大，在大廈維修時往往涉及最多維修費。外牆哪個部分屬於單位業主、商鋪業主，又或是公共地方，公契通常都有寫明。業權份數（Undivided Shares）點分業主要就大廈事宜表決，每票所代表的業權份數會起左右大局的作用，而部分住宅的管理費用，亦按業權份數繳交。推翻決定成數（Resolution）要知如何推翻「無良」法團的決定？公契中早有答案。以中嘉閣的公契為例，只要業主夠團結，有多過七成五業權支持，便可推翻法團的決定。睇埋附屬公契（Sub-Deed of Mutual Covenant）不少大廈公契均附有附屬公契，作資料上的補充，部分「魔鬼」細節，可在此中尋。