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一位資深的投資家對如今雙北市的高房價,提出深沉的憂心,他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」,最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源,應該從正確的稅負制度做起。 整理‧劉俞青 編按:市場對房地產後市的看法多空分歧,八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「QE3是房市投資人的定心丸」一文,引發各方回響;本期再引述另一 位資深投資家的觀察,他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重,這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法,僅供讀者參考。 「我對雙北市的高房價問題憂心已久;簡單地說,高房價不只是經濟現象,最後會演變成嚴重的社會問題。 最大的關鍵在於,房子是生活必需品,和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差,長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。 因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前,反而先開徵證所稅,這一點非常不合理,我分析如下。 稅改第一步要向有錢人課稅稅改的目的有四,一是增加稅收,二是量能課稅,三是符合公平正義,四是為了國家發展的需要,而有一些獎勵措施,例如獎勵投資條 例。最後一點因為有更遠大的政策目標,因此會和前面三點違背,另當別論。但前三個主要開徵對象,都應該針對高所得或有錢人,這無庸置疑。 有錢人的所得來源有幾個,一是薪資所得,二是執行職務所得,三是股利所得,四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅,所以稅改目標應該放在資本利得,這是第二個邏輯。 對有錢人來講,資本利得是什麼?股票、房地產,還有藝術品、紅酒等,但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產,優先順序要先課哪一個?合理分析,應該是從房地產先課。 這有幾個理由支撐。首先,二十多年來,房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得,一九八七年,國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元,買下現在台北市六福皇 宮土地,現在呢?一樣是國泰人壽,以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓,連黑松在復興南路的土地,每坪都賣到六百多萬元。 但同期的股市表現,大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算,現在台灣的股價指數不過七千點,這裡面當然包含除息因素;即使我們把除息還原,粗略地算,一 年還原三百點,二十五年還原七千五百點,加上去就是一萬四千五百點,如果以長期持有者來說,股市的資本利得是多少?僅僅只有兩倍(別忘了,股息須申報綜合 所得稅)。 但反觀房價已經幾倍了?六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價,但現在地價是多少?許多地段是超過十倍以上的資本利得,如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩 個時代下的高點計算,有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看,房地產的增值幅度比股票高多了,第一個課稅的目標當然要針對房地 產。 第二,從「社會的功能」來比較,房地產價格上漲多半落入少數人的口袋,這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的,只要買一塊地,躺著睡覺都能賺錢。 但股市代表什麼?它是現代經濟社會中,生產事業和服務業的總和,背後創造許多就業和所得分配的功能。如此,怎麼會從股票市場先課稅,而不是從不勞而獲的房地產(土地)課稅呢? 第三,從資產泡沫化的角度來看,股市現在最多是不高不低,說太貴也不至於,太低也還好。但反觀房地產,房價所得比嚴重偏高,若從租金收益率看,明顯偏低,這是泡沫的徵兆。 房市比股市課稅更符合正義這個風險,政府當然要想辦法解決,我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大,第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是,是不是帶來實質效果?必須繼續觀察。 此外,房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」,和一般金融資產交易完全不同,這也是我支持應該先課房地產交易所得稅,很重要的一個原因。 房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」,不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼?因為房地產是住的必需品,所以假設這個社區有一百個 單位,其中有一兩個單位賣出,一坪漲十萬元,其他九十五個單位只是心裡很爽:我的房子一坪漲十萬元了;但大部分人不會把房子賣掉搬走,頂多只有兩、三戶會 這樣做。 但其他的投資行為不會這樣,股票或黃金等標的價格要上漲,前提是要能承受賣壓的結果,很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉,只有房地產不會。 房地產的這種特性沒有人去分析,價格雖然是供需造成的,但因為房地產的這種供需結構,有先天性的「流動性僵固」問題,所以它的價格很好炒作。 反觀股市,假設台積電從七十元漲到九十元,所有想要賣的都會倒出來;而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元(當然,要有一些「似是而非」的題材啦),九五%的人是不會賣的,因為那是自己要住的,頂多可以向銀行再多貸一點錢。 房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來,房地產不是一個完全有效率、競爭的市場,不是一個經過市場考驗形成的價格結構,這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。 日本的一九九○年、美國的二○○八年,以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭,為什麼都這麼慘?主因都是房市泡沫,而在整個價格形成的過程,沒有經過完全競爭市場的供需結果,因此量的機制不足以代表市場真正的價格,但很少人去分析這一點。 此外,還有一些似是而非的言論支撐高房價,如許多建商說,現在華人地區台北的房地產最便宜,尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣,第一,香港、新加坡都是「島」,是城市國家,沒有多餘土地,這麼多人就擠在這個島上。 但台灣作為一個國家,尤其公共交通建設這麼便利,怎麼能和香港、新加坡相比?台灣還有中南部廣大的土地,不能純粹用土地面積的供需關係分析。 現在房價是富人的金錢遊戲第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍,但回頭看台灣的所得水準,如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍,那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。 所以對照六○年到八○年代,台灣的經濟成長速度,當時的房價就一點都不荒謬,因為經濟一直成長,所得一直提高,房價只是跟著溫和地水漲船高。 但現在不一樣,現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game(金錢遊戲)。因為現在台北市最基本的一個居住單位,起碼要三千萬元起跳(指成屋市場)。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得,但你不可能不吃不喝,總有一些基本生活花費。 換言之,現在台灣的所得根本付不起目前的房價,所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲,這個問題是很嚴重的。 因此我認為資本主義再搞下去,會有第二次革命,因為當年輕一代進入社會與職場,對未來是不抱任何希望的,對立的差距就會越來越大;對整體國家而言,這是非常嚴重的問題。如果說,我們的希望在下一代,那麼,他們的希望在哪裡? 一九八九年,台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時,已經有大量「無殼蝸牛」抗議,上街露宿;今天我們看不到對高房價的社會抗議運動,其實背後問題更嚴重。 所謂哀莫大於心死,當時的年輕人只要房價略降,他們努力工作還有購屋置產的機會;而今天的年輕人,已經放棄了,因為再怎麼努力都買不起房子,他們當然就選擇當月光族,以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地,會是什麼狀況? 現在枱面上有決策權的人,都很幸運地是有產階級了,但如果站在剛進職場年輕人的角度來看,我非常支持應該對有錢人多課一點稅,但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度,才能給予年輕人一個美好的未來。 (本文由一位資深投資家口述) |
嘉榔說遠了,回到YY收購上面來,不止環球網校收入股中,而12月8日更是把自己YY教育核心的一個團隊給收購,用3個億把雅思名師鄭仁強的團隊——“鄭仁強和他的小夥伴們教育科技有限公司”。恭喜鄭總抱了個大腿,但是還沒有來得及開心,YY教育上面的劉洪波也從那天開始正式離開YY頻道,獨立創建網校。對於從今年2月份YY推出獨立在線教育平臺100教育所放的10億豪言,那麽還有5個億將會花落誰家?10億YY很多人一開始都不相信的態度,當時嘉榔只給出一個回答:是否噱頭要看後續的動作。事實上,從YY整個集團層面,100教育已經上升到戰略層面。而10億的豪言更是要對市場負責,如果享受了吹水後的股價上漲,必定會享受背棄諾言後的股價大跌。
那麽問題來了,誰最有機會成為YY收購的列表單上面,誰又是成為5億的幸運兒,享受YY發的這份年終獎,為此嘉榔做了個六人候選名單,僅供參考
候選人一:似易實難的91外教
推薦指數:★★★★★
龔海燕龔總三次進入在線教育,最後因為資金鏈問題,而被迫關閉梯子網和那好網,唯一生存的是91外教網。如今91外教網更是傳出CEO已經多月沒上班的信息,而整個91外教網的辦公場所也變成悉悉索索了,無疑讓人聯想到91外教的未來,更是讓一眾91員工擔憂。
借此時機,YY的資本進入91外教,那麽無疑將是救命草,所以91外教網被收購是最容易。但是從另外一個層面看,91外教網背後的投資者是網易,而從各種渠道獲知,網易與新東方是結成聯盟,無論網易在線教育的三大產品:網易雲課堂、網易公開課和中國MOOC大學,都難以讓91外教網入主,唯一可能性就是有道詞典,而此一直堅持獨立發展的戰略。91外教網被拋棄似乎是理所應當,但是網易能夠接受YY的收購嗎,丁磊能把好東西賣給李學淩?從利益最大化是可能,但是如果從合作長久性看,是最困難的。
候選人二:最喜大普奔滬江網
推薦指數:★★★★★
自從2013年年末,在線教育行業爆發出前所未有的力量,一下子眾多資本投入行業,更是催生無數的在線教育平臺,據相關數據稱每天有2.6家在線教育誕生。而據傳本來因為資本原因出現問題的在線教育平臺滬江網,確是因為臺風來,成為第一只風口上的豬,從此一發不可收拾。正如雷軍所說:臺風來,也要有足夠的實力才能風起來,而在在線教育行業耕耘十幾年的滬江網無論是底蘊最深厚的。
而且12月份在線教育行業最勁爆的消息,除了YY大手筆收購,開始了在線教育進入資本角逐和抱團的新篇章外,在剛結束的雙12活動里面,一天營業額高達650萬人民幣,開始了在線教育的另外一頁篇章,無疑都彰顯出在線教育無限的未來。而如果YY的5億元送給了滬江網,那麽將會是整個在線教育的劃上厚重的一筆,自從在線教育的領頭羊毫無疑問的產生了。
可是,從嘉榔對滬江網整個團隊的了解,他們寧願接受融資,也不會接受收購的方式。整個創始人團隊是在線教育的原始人,所以從情懷說,他們是不願意割舍的。
候選人三:最本地、最食言的卓越教育
推薦指數:★★★★★
今年8月21日,歡聚時代副總裁、100教育負責人劉豫軍在上海舉辦的第二屆中國民辦教育節上宣布,100教育正式推出開放平臺策略,進入K12教育領域。從當天講話流傳出來後,嘉榔就收到不下十個K12教育機構的咨詢,他們無一都表示相當的驚恐,沒有新東方的底氣,更沒有龐大的市場份額作為支持,更加是盈利薄弱。但是100教育進軍k12教育更多是構建一個在線教育的生態圈,而非與其它教育競爭,自此而終100教育的核心依然是英語偏向托福雅思。從後面的收購鄭的團隊,到後面的環球網校就知道。其實很多人都會有一種疑問環球網校到底有什麽魅力吸引YY?除嘉榔上面說的三點原因外,還有一點就是環球網校有雅思的底蘊,畢竟環球雅思是從網校割裂出去的,所以網校有著基因的存在。
而如果YY的5億放到k12領域里面,除了在線教育平臺,還有哪些平臺會是候選人?如果在本地廣州而言,作為k12教育巨頭之一的卓越教育或許會是其中候選人之一,原因有三:一是本地化的結果,卓越教育紮根在廣州區域,就嘉榔所理解起碼是本地教育領頭之一,而YY教育能夠收購無疑會增強O2O的屬性,為整個100教育平臺持續性有了保障。但是從今年YY創始人李學淩所談到對在線教育的投資理念上,就是想要一個不需要線下的在線教育平臺,所以100教育收購卓越教育必定是最食言的一次收購。
卓越教育為什麽會有收購的可能性?一是今年來,就有傳言卓越教育被收購的信息,後來集團創始人澄清;二是謀求上市,借助YY的資本與上市的渠道,從收購後在拆分上市,那麽會是相對簡單的事情;三是旗下有著外語培訓機構,也會為100教育增添實力;四是卓越旗下的在線教育平臺,據傳從今年除就在秘密打造,平臺遲遲未曾推出市場,就已經半死不活了,反而成為某些人的進階的資本。
候選人四:最受歡迎的學大
推薦指數:★★★★
自從傳出YY收購信息後,最引人關註的不是雅思、不是環球網校,而是關於收購學大教育的消息。學大教育作為一家上市教育機構,YY能夠用5億進行收購,錢本身就是不夠的,收購本身就是天方夜譚的事情,而如果成功了,那麽對整個傳統教育市場造成轟動性的影響。而現在整個傳統教育行業的人士皆在靜候,一旦爆發那將是滔天的情況。
但是就嘉榔而看,收購學大確實有點天方夜譚,一是學大創始人金鑫是某個會的成員,如果真是缺少資金,完全可以從中選擇機構,而非選擇YY;二是盡管學大最近財務報表一般,但是一對一的教育服務是難以拋棄,實在出現問題唯有退市也是一種選擇;三是就在YY宣布收購環球網校的第二天,學大就宣布投資極客大數據,這是完全針對YY的節奏。
候選人五:最平淡的京瀚教育
推薦指數:★★★
從今年教育市場看,一對一的教育份額嚴重下滑,無論是報名人數,還是總體的增長上面。學大的幾個季度的報表在說明了在線教育對一對一教育的影響,而其中身為學大的競爭對手之一的京瀚教育,嘉榔看到的是更顯頹勢。雖然京瀚總裁黃森磊一直對外宣稱重視在線教育的發展,未來京瀚也要怎麽做,但是從實際層面更多的是為了迎合市場口味而去去。即使如學大創世人雖然早期一直不怎麽看好在線教育,但是也是依然的投入資金與人力,去開發在線教育產品,而京瀚反而沒有這方面的實際舉措。或者是嘉榔沒有留意到,或者怎麽了,反正是還真沒有看到。
對於京瀚而言,5個億是遠遠不夠的,但是在YY眼中,能夠收購的K12線下教育機構,目前唯有這上面三家可以,而其它的反而很難。
候選人六:四中網校
推薦指數:★★★★★
作為在線教育最老牌、國內遠程教育的鼻祖之一的四中網校,一直都是眾多機構眼中的金子。據嘉榔所知,不下三個投資機構想要搞上四中網校。但是由於一直是網校,但是還沒有徹底的進入在線教育,因此四中網校也在此過程出現了頹勢,也給了YY收購的機構。一個是互聯網的巨頭之一和一個網校第一,運用互聯網來做教育反而是更加有心得。
但是嘉榔也決定可能是很小,但是比起其它的教育機構而言,還是能夠承起五個億。
今天嘉榔就盤點了六個教育機構,有線上教育,有線下教育,但是到底哪個會是YY的收購對象,不得而知。但是整個在線教育市場能夠撐得起5個億的微乎其微,而線下教育機構反而有一批,但是很多教育機構不是YY的考慮對象,又在K12領域有影響力,更是有著互聯網感覺的教育機構很少。
以上完全基於嘉榔主觀的分析和預測,如有雷同,純屬巧合!
作者註:黃嘉榔,在線教育自媒體(微信號:hjialang)