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周大福年削六舖料慳逾億租金 劉鑾雄新港中心細舖30萬招預租

1 : GS(14)@2016-05-17 03:40:46

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/laa1.txt



【明報專訊】上周政府公布首季GDP按季錄0.4%負增長，為2011年次季以來最差，按年增長大幅放緩至0.8%，是2012年首季後表現最弱。上周發出盈警的本港大型珠寶零售商周大福(1929)，面對消費市道持續疲弱，過去一年由收縮月租逾百萬巨舖，至近月連細舖亦不放過。市場消息稱，周大福位於尖沙嘴新港中心一個面積868方呎分店，該舖業主華置（0127）大股東劉鑾雄或有關人士，已於市場推出招預租，意向月租約30萬元，市場預計有機會不續租。若以周大福過去一年已關及快將關舖的6間分店月租計，估計每月可慳逾千萬元，即每年慳逾億元。

明報記者

周大福於新港中心設有3間分店，市場消息稱，其中該公司租用的新港中心地下G12號舖，最新以30萬元推出招預租，平均呎租346元。據了解該舖租約將於下半年屆滿，上址原由華人置業持有，於2014年一籃子商舖及車位轉讓予華置大股東劉鑾雄。事實上，周大福自去年中起已公布將整合分店，過去一年內除關閉山頂廣場1樓16至18號分店外，銅鑼灣駱克道531至533號地舖亦放棄續租，市場指上址涉及月租約150萬元，及後舖位由連鎖服裝店6IXTY 8IGHT以110萬元承租，較舊租金減少約40萬元。

上周發盈警 首季溢利跌五成

除港島區外，過去半年間部分尖沙嘴及旺角的分店亦告結業。市場消息指，周大福早前租用的旺角西洋菜南街5至7號好望角大廈地下13號地舖，面積約6400方呎，2013年以月租450萬元租用，惟租約上月屆滿後周大福已放棄續租；據悉上址現時叫租約450萬元，暫未獲新租客承租。至於該公司於今年初亦結束尖沙嘴海防道及漢口道交界分店，上址租約於今年1月屆滿後亦放棄續租，據悉該舖位原月租為260萬元，最終由名牌連鎖店名人站以150萬元租用。

半年來削尖沙嘴旺角分店

有代理指，現時周大福於新港中心內已設有3間分店，當中只有G12號舖是商場內舖，其餘的新港中心地下6號舖及G38E舖均屬向街舖，較具宣傳效果。值得留意的是，周大福上周發出盈警，指由於大中華區消費意欲疲弱，預期首季溢利將跌四成至五成。

有業內人士指，粗略計算過去一年周大福至少已關閉及快將關閉的6間分店，鑑於本港消費市道回軟，加上旅客減少在港購入奢侈品，相信奢侈品零售商未來一年將繼續整合核心區舖位，料核心區街舖租金全年再錄雙位數跌幅。

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5大手客逾3億趕尾班車 料慳逾3200萬辣稅

1 : GS(14)@2017-04-13 11:05:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0884&issue=20170413
【明報專訊】港府突擊將涉及「一約多伙」的稅款劃一調升至15%後，新盤市場錄得至少5組買家趕搭尾班車。以一份合約購入多於一伙單位的成交，涵蓋4個主要新盤、涉5宗成交個案，合共11伙單位（每份合約涉2至3伙），總成交價逾3.03億元。假設上述涉及「一約多伙」的買家以首置身分入市，相對繳付15%辣稅，料可共慳逾3200萬元辣稅。

買家購玖瓏山2伙慳1580萬稅

可留意的是，嘉里（0683）沙田九肚玖瓏山，有買家斥資逾1.47億元，以一份合約購入日瓏閣、天瓏閣兩伙特色戶，相信是最大銀碼的趕搭「一約多伙」尾班車個案。假設上述買家以首置身分入市，繳付4.25%稅款涉624.9萬元，相對要付15%辣稅涉2205.69萬元，大幅節省逾1580萬元或72%。

6622萬購龍譽「一約三伙」

此外，保利置業（0119）東九啟德龍譽於周二晚，有5伙售出單位來自兩宗大手成交、總成交額逾9512萬元，其中一宗「一約三伙」涉2A座28、29及30樓A室，成交價6622.47萬元，如買家付4.25%稅將涉逾281萬元，相對付15%辣稅逾993萬元，節省逾711萬元或72%。

首置客連購香島2伙

另南豐旗下筲箕灣香島，亦有買家趕及於新措施生效前，斥4358.735萬元，以一份合約連購1座21樓B室和3座19樓D室兩伙，市場消息指相關買家以首置客身分入市，只需付4.25%稅款涉185.2萬元，不需付15%辣稅653.8萬元，即慳稅逾468萬元。

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美減稅 蘋果料慳逾3000億

1 : GS(14)@2017-12-10 20:34:44

【明報專訊】美國參院通過的稅改法案，將企業稅率由35%下調至20%，對美國商界整體有利。但根據S&P Global的數據，科技業的實際稅率一直只有18.5%，是美國大價股板塊中最低之一，意味減稅後的稅率，仍比科技行業以往高，令科技股出現沽壓。不過根據稅務專家和《金融時報》的計算，如果共和黨人推行現行的稅改計劃，蘋果可望受惠海外收益稅率下降，令稅務負擔減少470億美元（約3666億港元），成為稅改最大贏家。

海外收入龐大 同業中最受惠

參眾兩院對處理美國企業於海外持有近1.3萬億美元現金的觀點趨於一致。跟許多美國公司一樣，蘋果選擇將大部分海外收入留在國外，而不是按照現行稅制，將資金匯回美國後支付35％的企業稅率。當前共和黨建議無論這些海外收入是否匯回美國，一律徵收不多於14.5％的稅率。

根據評級機構穆迪的數據，蘋果在海外擁2520億美元的現金和投資，相當於其他美國公司海外投資總額的五分之一。蘋果存放在海外的現金，遠高於第二位的微軟的1320億美元。

穆迪估計，蘋果若把現金匯回美國，按原本稅制將不得不支付786億美元的稅款。根據參院的稅改法案，蘋果須立即為海外積存的現金支付314億美元稅款。不過倘蘋果最終向歐盟當局上訴失敗，須向愛爾蘭補交130億歐元（約1200億港元）欠稅。

稅改後，蘋果為海外資金繳付的稅款，至少減了470億美元，超過任何美國企業的年度利潤。蘋果早已為海外累積資金可能要徵美國稅而撥備364億美元，在稅改之下，蘋果甚至可以回撥。

蘋果曾表示，計劃只將其海外現金匯回一半。不過蘋果高層不諱言想匯回更多，或用於股票回購。

（綜合報道）

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6680&issue=20171207

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容祖兒「買殼」購洋房 料慳6000萬辣稅

1 : GS(14)@2018-05-09 07:40:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6386&issue=20180509
【明報專訊】近年不少名人均透過「買殼」形式買樓，以便節省大筆辣稅，其中天后容祖兒（圖）及其母余金鳳，早前便以公司轉讓形式購入淺水灣道56號一幢雙號洋房，以成交價2億元計，最高慳稅6000萬元。

2億易手 實呎逼6萬

綜合土地註冊處及公司註冊處資料顯示，上述淺水灣道56號一幢雙號洋房，實用3341方呎，原由英皇娛樂酒店CEO、導演杜琪峯愛將黃卓玲丈夫余永焯透過公司名義持有，不過，有關公司董事今年3月已轉由容祖兒及余金鳳擔任，據悉，物業以約2億元成交，即容祖兒等人成功節省樓價30%、即高達6000萬元的辣稅（包括樓價15%買家印花稅及15%雙倍印花稅），而物業實呎59862元。淺水灣道56號一向受到名人追捧，藝人麥浚龍或有關人士持有4間洋房，金牌經理人陳家瑛亦持有屋苑單位，另去年名媛薛芷倫去年則以約1.9億元沽出持有屋苑單位，11年勁賺1.4億元。

事實上，容祖兒名下多個物業都以公司名義作買賣，如容祖兒於2008年以2467萬元購入大坑名門一個實用1104方呎的1座中層A單位，當年是透過貫賢有限公司名義購入，不過，有關公司之董事已在2014年轉由英皇集團主席楊受成次子楊政龍擔任，換言之，有關物業當年已出售予楊政龍名下。

湯文亮家族2840萬沽峰景大廈

另外，土地註冊處顯示，近年睇淡樓市的紀惠集團行政總裁湯文亮及其家族持有的北角半山峰景大廈低層I室連車位，上月初以2840萬元沽出，單位實用1658方呎，實呎17129元。湯文亮等人早於1991年以188萬元購入，持貨至今27年帳面獲利2652萬元或14倍。湯文亮接受本報查詢時指，物業實際持有人為其弟。

裕華第三代4409萬購棗梨雅道3號

土地註冊處亦顯示，裕華國貨第三代、該公司董事總監余偉傑，上月向豐泰地產以4409.8萬元購入何文田棗梨雅道3號30樓B室，單位實用1269方呎連282方呎天台，實呎34750元，成交呎價及售價均創項目新高。

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雷霆首置身分 3800萬入市雲暉 單位擬作收租 料慳408萬辣稅

1 : GS(14)@2018-05-11 10:13:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2920&issue=20180511
【明報專訊】地產界名人「身體力行」接連入市購買豪宅。繼去年「樓神」長實（1113）執行董事趙國雄9430萬元以首置名義購入中半山The Albany單位後，另一「樓神」新地（0016）副董事總經理雷霆上月亦以首置身分以3800萬元入市跑馬地雲暉大廈一個單位，只需付樓價4.25%稅款，料節省辣稅逾400萬元。

明報記者 甘潔瑩、林尚民

土地註冊處顯示，雲暉大廈C座低層2室，上月以3800萬元連1個車位易手，單位實用1304方呎，實呎29,141元。資料顯示，雷霆今次買樓只需付161.5萬元稅款，相等於樓價4.25%，即以首置身分入市，不用繳交任何辣稅。單位原業主2008年以1800萬元購入，持貨10年帳面獲利2000萬元或1.1倍。

雷霆回覆本報查詢時稱，經常有出外睇樓，最近見到雲暉大廈單位價錢頗相宜，加上自己名下無物業，不用支付雙倍印花稅，故購入單位作收租用途。資料顯示，雷霆居於淺水灣道3號頂層單位。

代理料市值月租逾8萬

代理表示，目前雲暉大廈實用呎租介乎60至65元，即雷霆購入單位的市值月租約8萬至8.5萬元，預計雷最少可享有2.5厘至2.7厘租金回報（尚未計算車位租金）。事實上，雲暉大廈是跑馬地指標名廈，備受名人追捧，如全國人大及政協方黃吉雯去年3月斥資5500萬元購入雲暉大廈B座高層2室及一個車位，實用面積1513方呎，4房連雙套房連天台，實呎36,352元。另外，藝人張衛健於2013年3月，以4085萬元購入由南豐持有的雲暉大廈B座一個單位作投資。

趙國雄去年豪擲9430萬購Albany

去年長實執行董事趙國雄亦以首置名義，斥9430萬元購入中半山The Albany中層C室，單位實用1948方呎，實呎48,408元，成交價及呎價均為項目新高，事後他回應稱，以首置名義入市是利用一個香港普通市民的權利。除上述兩位「樓神」外，近月亦錄多位名人入市豪宅，其中樂壇天后容祖兒早前透過公司股權轉讓購入淺水灣道56號雙號洋房，實用3341方呎，成交價2億元，實呎5.98萬元。

冠華主席2800萬沽名鑄

另外，市場亦錄名人沽貨個案，土地註冊處顯示，尖沙嘴名鑄低層A室，實用1133方呎，上月以2800萬元售出，實呎24,713元，原業主為冠華國際（0539）主席李銘洪，李氏2011年以2242萬元購入有關單位，現帳面獲利558萬元，賺幅約25%。

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聖公會9000萬掃5豪宅零佣金 料慳89萬 管浩鳴：㩒吓價好正常

1 : GS(14)@2018-11-26 04:49:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3655&issue=20181126
【明報專訊】近年不少名人以「首置」身分入市，並只需付基本印花稅。本報更發現，其中不少以「折扣佣金」甚至「零佣金」入市，涉及政界、娛樂圈、地產界名人，甚至宗教團體，當中過去一年多次入市的聖公會，有多宗二手成交並無付任何代理佣金，聖公會教省秘書長管浩鳴回應本報查詢時指出，「㩒吓價好正常」，並認為買樓不付任何佣金「無問題」。

明報記者

雖然在現行條例下，並無明文規定任何人士透過地產代理購置物業需付的實際佣金比例，但本報抽查2017年至今多宗涉及城中名人的買賣個案，發現部分名人或機構在買賣過程中，完全沒有向代理支付佣金，如過去兩年多次入市的聖公會，其中買入的5個物業，包括上環聚賢居（2伙）、西半山高雲臺（1伙）、寶林閣（1伙）及中環兆景閣（1伙）的臨時買賣合約中都寫上「NIL」或直接刪除有關部分，當中四次均由同一名中原地產的地產代理負責，若以5個物業成交價總值8901萬元計，即聖公會在有關交易中節省89萬元佣金開支。

被問及有關成交，聖公會是否沒有支付任何佣金，管浩鳴表示「可能可以咁講」，雖然他表示有關交易細節跟總會無關，但他指出，「（不支付佣金）無乜特別原因，都係雙方傾，咁多單成交畀同一個地產代理，通常都會㩒吓價」，又指「都要代理行肯先得」。被問及代理為買家促成交易後，買家不付任何佣金，是否覺得有問題，他表示此乃商業決定，即使不支付佣金亦無問題，並謂「買一手樓都係咁」，而且有關細節已列明在買賣合約中，買賣雙方及代理都會知道。

王于漸逾億購美銀中心零佣金

另外，有傳為「小小超」李澤楷女友的前港姐郭嘉文，去年初以1.068億元購入的九龍塘豪宅逸瓏5座頂層單位，就李澤楷愛將、盈大地產（0432）副主席及行政總裁李智康所簽署的臨時買賣合約所見，經紀可「向買方收取港幣0作為佣金」。香港大學金融學院經濟學講座教授王于漸今年以1.052億元購入的中環美銀中心單位，同樣沒有付任何佣金，上述兩人在兩宗交易中分別節省超過100萬元佣金支出。

地監局：代理不得訂立妨礙競爭協議

對於有買家或業主在二手交易時未有支付佣金，或支付不足1%佣金，地監局表示，《地產代理條例》並沒有就地產代理所收取的佣金金額或佔成交額的比率有任何規定，佣金的金額或佣金佔成交額的比率由客戶與代理自行商議而定，故屬地產代理的商業決定，監管局不會干涉或評論。

但根據監管局發出有關地產代理遵守《競爭條例》的執業通告，地產代理公司不得訂立或執行以妨礙、限制或扭曲競爭為目的或效果的協議，例如與競爭對手就佣金、折扣或回贈作出協議，他們應就業務作出獨立的商業決定。地產代理公司必須自行決定其佣金或與客戶個別協商，而非採用或跟從行業內的「標準佣金率」或以任何形式集體訂定的佣金率。因此，為免觸犯《競爭條例》，地產代理不應向客人表示佣金率為樓價的1%是「行規」或「標準佣金率」，或其他地產代理公司所收取的佣金率也是一樣的；監管局也不可向持牌地產代理發出任何有關佣金率的指示或「建議佣金水平」。

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2 : GS(14)@2018-11-26 04:49:36

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7836&issue=20181126
【明報專訊】物業交易未有支付1%佣金，涉及買家或賣家層面相當廣，甚至包括政界人士或地產界重量級人馬。本報發現，如律政司長鄭若驊丈夫潘樂陶，在早前購入中半山豪宅單位中，就只向代理支付樓價0.5%之佣金。

資料顯示，律政司長鄭若驊丈夫潘樂陶，今年8月以8980萬元購入的中半山The Albany（雅賓利）一個單位連車位，實用面積1948方呎，實呎46,098元，在該次交易中，潘樂陶更要繳付1347萬元辣稅，即佔樓價15%。

不過，本報翻查有關交易文件，顯示該交易中涉及兩家代理行，包括美聯物業及利斯蘇富比，原業主支付足樓價1%、即89.8萬元予美聯物業，買方、即潘樂陶就只向代理支付44.9萬元、即樓價0.5%作為佣金，比原業主支付的佣金少一半。

陳智思付0.8%佣金沽天晉

事實上，政界中人買賣物業，除潘樂陶外亦有其他人獲「減佣」，如行政會議召集人陳智思，去年11月以1420萬元售出將軍澳天晉IIIA一個單位，同樣未有付足1%佣金，只付出11.36萬元、即樓價0.8%作佣金。有關單位實用841方呎，實呎16,885元，陳智思早於2014年9月份以1034.1萬元購入，帳面獲利385.9萬元或37%。

此外，熟悉行業運作，被稱為「樓神」的長實（1113）執行董事趙國雄，去年初以9430萬元、實呎48409元購入的雅賓利一單位，雖然呎價曾創出新高，但趙國雄同樣只支付46萬元佣金，即佔樓價0.48%。娛樂圈方面，藝人謝霆鋒母親、「拉姑」狄波拉今年5月以1.38億元購入中半山The Mayfair中層B室，實用2118方呎，實呎65,156元，當時呎價創中半山新高。資料顯示，狄波拉在有關成交中就支付69萬元、即樓價0.5%作佣金。

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3 : GS(14)@2018-11-26 04:49:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7929&issue=20181126
【明報專訊】對於多位名人都未有支付樓價1%作佣金，中原地產創辦人之一兼董事局主席施永青表示，作為地產代理行老闆，不會鼓勵旗下員工以低佣金吸客，並謂只有「無料到」的經紀才會以減佣或回佣促成交易。美聯住宅部行政總裁布少明則認為，若政府立例規定代理收佣的比例會較佳。

對於公司旗下有代理多次為同一名買家免佣提供服務，施永青表示，並無就每一宗成交研究收佣的比例，但公司整體收佣比率較同業高，「否則都做不到領導地位」；由於市場未有明文規定客人應付佣金比例，故實際上不算得上是「畀唔足佣」。另外，他亦指出，經紀都要花很多工夫才可以促成一宗成交，「如果你話你睇兩次就睇中，都係經紀事前睇咗好多次樓，幫你睇到啱心水的」。他又認為，很難要求政府為代理行業定下規例，規定買賣雙方所付的佣金，因為政府難以拿捏有關的佣金水平，所以有「行規」都已足夠。

事實上，施永青早在1998年的專欄中有一篇〈佣金收之無愧〉的文章，內容主要講述她太太的一名朋友說中原代理收取的佣金太高，當時施永青表示，「地產代理的服務不是以時間來量度的。愈快為你買到你心目中的單位，愈能證明我們服務的效益」，「如果我們的營業員不是談判能力高強，即使有好盤也可能談來談去都談不成功，你朋友一樣買不到樓。但一個營業員的成長，需要經過多少次的失敗教訓？」

美聯布少明：「零佣金」市場罕見

布少明則認為，早在他30年前入行時，行規都是買賣雙方各付樓價1%佣金予代理，在細價樓，由於涉及銀碼較細，大部分買賣雙方均會付足佣金，反而大額物業方面，由於涉及的銀碼大，所以買賣雙方提出減佣的機會較多，有時會因為買賣雙方在價錢上有些少差距，要求代理在佣金上「就一就」，但「零佣金」的情况非常罕見。

但他認為，減佣不是一種值得鼓勵的行為，若政府立例規定代理收佣的比例會較好，因為代理要促成一宗成交，都是「有血有汗」，而一個代理亦可能要數個月或半年才有一宗成交，故即使他本身經同事買樓、賣樓，都一定會付足佣金，據以往慣例，若業主放盤是付足佣金，經紀會更加戮力推銷他放售的物業，故若政府立例規定代理收佣的比例，客人會得到更專業的服務。

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