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料快加息 加按買樓要小心

1 : GS(14)@2015-07-17 16:45:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150717/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚，當年盛行HIBOR按揭，不經不覺5年內已供了超過兩成樓按，樓價卻已飛升一倍！夫婦倆(同是35歲)是專業人士，收入穩定，眼看每月盈餘佔收入逾四成，遂醞釀多買一層物業作收租用，讓資產「錢搵錢」，但現時流動資金作首期卻不足，遂興起加按套現這個念頭，但加按不能維持HIBOR，負擔亦增加不少；手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值，達致買樓收租目標？

圓收租夢 流動資產需280萬

Kenneth期望多買一個物業作收租，但有以下疑問：

1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支，才能起動？

2. 如不加按，以儲蓄支付首期，時機何時才成熟？

3. 如將現時物業加按套現，將承受什麼風險？

4. 如真的要套現，哪時才是最佳時機？

若不選擇加按 達標需5年

由於計劃買入的是第二個物業，按揭成數最多為五成，假設他買的物業價值400萬元，那他要支付200萬元的首期，另加4.5%雙倍印花稅(DSD)18萬元，物業代理佣金4萬元，連同其他雜項，總支出約230萬元，除此以外，他們還要預留9個月的生活費儲備(連同新置物業的供款)約50萬元，所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。

既有穩定入息，Kenneth可以預留20萬元現金作儲備，其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合(目標平均年回報6%)，連同現時之藍籌股票(為簡單說明起見，目標也是假設平均年回報6%)，預計5年後就能累積至280萬元。

但若希望盡快落實，也可將現物業加按至樓價六成(即264萬元)，即可套現129萬元，但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬(假設20年還款期，按息2.15厘)，沿用以上思路(每月盈餘減至2.8萬元)，預計2年後就能達到目標了。

加息期樓價跌 套現效力減

加按有什麼風險？相信現時仍在可接受的範圍內，套現後若能增值得宜，應可抵消多付的利息(跑息差)，只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了！但筆者認為真正的風險在於：

1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始)，供樓支出將增加；

2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元)，若夫婦其中一人失業了，或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓，又或不幸遇上租霸，就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前，那50萬元應急儲備必不可少。

至於何時是最好的加按時機？我看就是這一刻，要加按就要在未加息、樓價未跌前做好，且一進入加息周期，樓價跌的機會很大，那時套現的效力可能縮小。

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁

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[鄺翠玲 理財信箱]

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低位漲價9%　大行唱淡供應過剩　商品料快再展跌浪

1 : GS(14)@2016-03-15 14:39:29

【財經專題】自2014年中旬，商品市場開始踏入「寒冬」時期，涵蓋22種商品的彭博商品指數去年累跌約25%，惟商品價格近期走勢明顯轉強。截至昨日為止，彭博商品指數從歷史低位回升9%，紐約期油從2月低位反彈約44%。高盛指，除非由中國帶領的商品需求持續提升，否則是次商品漲勢難以延續，並會重返跌軌。記者：賴俊達



自2014年中旬，油價一直受供應過剩格局束縛，紐約期油今年2月11日低見每桶26.05美元，為逾12年以來的低位。倫敦布蘭特期油今年1月20日亦跌至每桶27.1美元，同是逾12年的低位。不過，自從主要產油國協調「凍產」，乃至於減產的消息持續傳出，加上美國近期經濟數據不俗，促使油價重踏升軌。截至昨日為止，倫敦布蘭特期油從1月份的低位累升逾42.5%至每桶約39.7美元，惟仍遠低於2010至2014年期間的每桶100美元水平；紐約期油更較2月份的低位反彈約44%至每桶約37.8美元。



高盛料中國需求弱

除卻油價，付運至中國青島的鐵礦石到港價年初至今累漲31%。再者，工業金屬例如銅、鋅及鋁的價格亦升至去年秋季以來的高位。截至昨日為止，倫敦期銅由今年1月份的低位升15%，倫敦期鋁較去年11月份的低位升8.5%。不過，在商品市場最具影響力的投行高盛繼續做「商品大淡友」。高盛表示，由於商品市場仍受供應過剩的局面困擾，大宗商品過去20個月的跌勢仍有下續，商品價格未來一段較長時間內仍須徘徊於低位，直至市場重現平衡。該行還指，於2016至2017年期間，中國對商品的需求難以持續改善。高盛預計，銅和鋁價未來一年最多下跌20%。另外，投資銀行麥格理指出，油價目前的漲勢並不成熟，油價可能下試每桶30美元水平。



油價昨下挫逾2%

數據顯示，中國內部需求仍相當疲弱，中國2月進口按年下跌13.8%，超出市場預期。事實上，內地商品價格近期的漲勢已見疲弱，焦炭、瀝青、鎳及錫等期貨上周二跌停板，而鐵礦石價格亦已由年內高位回落逾10%。另外，隨着產油國聯手減產期望似有落空之勢，油價昨日亦現頹勢。紐約期油及布蘭特期油昨日均曾下挫逾2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160315/19529588

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旺角新城全幢8.8億料快易手

1 : GS(14)@2017-07-06 14:44:19

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2184&issue=20170706
【明報專訊】工商市場接連錄得大額成交。市場消息指，彌敦道594至596號旺角新城，獲買家以呎價2萬元洽購，該商廈全幢面積43,981方呎，總作價約8.8億元。項目已洽購至尾聲，料於短期內落實成交。

原業主2008年共以4.3億元向鄭裕彤家族及舖王鄧成波購入全幢商廈，若落實成交，原業主持貨9年轉手，帳面獲利4.5億元，升值逾1倍。

傳星光行全層地庫獲30億洽購

另市場消息指，尖沙嘴星光行全層地庫，獲買家出價約30億元洽購，以物業面積29,614方呎計，呎價將高見101,303元。

觀塘萬泰利廣場呎價1.68萬破頂

另受惠於啟德地王效應，億京旗下觀塘萬泰利廣場再獲買家連環購入兩層，分別為31及32樓，面積分別11,632及11,618方呎，分別以逾1.9億元及1.95億元購入，呎價更高見16,500及16,800元，為該商廈最高呎價。

此外，早前未能成功購入長實地產（1113）荃灣西海之戀的藝人羅仲謙，近日轉戰工廈市場，剛購入工廈迷你戶3伙，涉資共300萬元，將作自用及投資。

羅仲謙300萬連掃3伙工廈迷你戶

中原工商部區域營業董事劉重興透露，羅分別購入兩個觀塘K One East工作室，以及1個柴灣K One Island工作室，面積109至160方呎，前者將存放戲服及玩具收藏品，後者則作長線投資用途。

另一田超市將於7月14日正式進駐將軍澳東港城，面積超過32,154方呎，以自然、舒適、溫暖的家為設計主題，同時亦會與熊本縣聯手舉行活動。

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日出康城晉海料快開價

1 : GS(14)@2017-09-17 17:29:09

■晉海三房示範單位實用面積701方呎，間隔四正，設計無甚驚喜。　邱仲權攝



【本報訊】多個新盤開價在即，以新地（016）將軍澳日出康城第4A期晉海最受關注，發展商昨開放三房示範單位予傳媒參觀，並指正與合作夥伴商討價單，會盡快公佈價錢。


傳Oasis累收近千票

香港興業（480）與南豐合作的九肚山尚珩有機會本周內上載樓書並開放示範單位。香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，項目料年底入伙，未決定銷售方法，但強調下月公佈的施政報告未會影響賣樓部署。競爭激烈的啟德區多個新盤亦各有動作。會德豐地產發展的Oasis Kai Tak市傳累錄近1,000個登記，較周五發售130伙賬面超額逾6倍，發展商昨公佈該樓盤將與City'super合作，為住戶提供網上購物、即日送貨服務及廚藝活動。同區預計年底入伙的中海外（688）啟德1號二期，近期積極銷售貨尾，昨開放現樓會所予傳媒參觀，特別之處在於健身室有詠春木樁，每呎管理費約4元，而會所各項設施收費未定。另外，長實（1113）荃灣西海之戀．愛炫美昨修訂價單，將指定三房戶的最高一按成數由85%下調至70%。恒地（012）北區高爾夫．御苑昨加推59伙，折實平均呎價近1.8萬元，定價調升約2%，周六將發售22伙。太古地產（1972）大嶼山長沙洋房項目Whitesands昨沽6號洋房，成交價4,607.8萬元，實用面積2,355方呎，呎價近2萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170913/20151343

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外滙基金料快公佈投資基建

1 : GS(14)@2017-10-09 02:59:08

【本報訊】金管局總裁陳德霖早前透露，外滙基金有興趣與基建融資促進辦公室（IFFO）夥伴，組合資財團參股投資內地央企在一帶一路的沿線基建項目，副總裁余偉文昨補充，個別項目到已到「瓜熟蒂落」階段，「期望短期內會有好消息公佈」。


日內公佈合作框架

據悉，正在倫敦出席貿發局路演的陳德霖，明日會在當地與合作夥伴簽訂平台框架協議。但公佈暫未到披露具體投資項目的階段。有市場人士指，公營機構或主權基金，不大熟識評估及監測基建項目風險，故可能需要具基建投資經驗的大型基金甚或投行協作，分擔財務顧問角色，以公私夥伴合作模式（PPP）進行。余偉文昨在《滙思》撰文表示，外滙基金的「長期增長組合」正積極探索新的投資領域，如基建投資，經過對有關課題深入前期研究及IFFO平台醞釀，「外滙基金已經為投資這個領域作了充足的準備」。他謂，基建投資只佔相關組合一部份，外滙基金會夥拍志同道合的國際投資者一同參與，物色項目進展良好，個別已到瓜熟蒂落階段。他形容基建投資「古老但時興」，外滙基金在有關方面的投資策略，是長期增值及風險可控，會按地區、類別、投資年期等採取分散風險策略。中大經濟學系副教授莊太量稱，若金管局表示期望短期內有消息公佈，應該已有內地項目在手，只待適時披露。他指基建項目回報期長，外滙基金若涉足一帶一路項目，宜先投放一些相對較短期可獲回報的範圍如公路，初期亦要考慮與本港相熟並有成功經驗的夥伴，如跟新加坡及馬來西亞等合作，加入內地政策性銀行更佳，投入金額最好50億美元以內。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170920/20158617

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內地理財產品新規料快出台

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:32

【本報訊】下周十九大會議後，市場相信內地金融改革路向將加快，在去槓桿降風險主調下，纏繞中國多年的影子銀行問題，料監管政策會進入最後直路。證券界認為，由人行統管聯合三會規管的「大資管計劃」（大資產管理），及中銀監終極版理財業務新規定，可望在會後至年底前陸續出台，徹底處理表內外理財產品風險。截至去年底，中國表內外理財產品總值約30萬億元人民幣，國際評級機構亦一直關注內地處置影子銀行風險。業界分析，新例對銀行撥備或資本計提，難免有一定要求，惟十九大基調始終是力求穩定，故對內銀影響程度應屬中性輕微，人行預告降準，亦可能是一邊收緊風險一邊放寬普惠金融的兩手準備。



內銀股影響料有限

海通國際現金股票部股票研究執行董事陳昔典表示，過去數年當局已督促銀行處理壞賬並取得成果，接下來是聚焦銀行表內如非標資產，及表外高風險理財產品。預期十九大後，人行會宣佈真正大資管計劃，聯合各部處理銀行、證券、保險及資產管理公司等理財風險，規管細則或包括設定槓桿比率、產品投資多層次抑或單層次、中間收費撥備需要、資本計提等，中銀監亦可能在去年7月基礎上，再訂定理財業新規定。他指相關政策若如期推進，內地銀行體系最主要的風險規管已大致處理，銀行回歸傳統存貸業務基本步，而非吸錢後自營非標投資，新推理財產品轉向淨值型而非剛性兌付（指產品到期，若信託公司不能提供承諾收益便要包底），整個銀行體系潛在風險將逐步降低。他亦相信，十九大以穩定為大前提，故即使大資管等新規定對撥備及資本計提有要求，內銀股影響仍有限。十九大後，人事佈局肯定更明朗鞏固，新鴻基金融財富管理策略師溫傑預期，政策改革可以「行得更快」，倘內地經濟持續向好，外圍形勢亦配合，就算改革推進影響既得利益者，「阻力亦少好多」。對於內銀股前景，他說「唔會特別樂觀」，在去槓桿主調下，理財產品等監管會更明朗，宏觀政策則趨向收緊資金及放緩貸款以降低風險；近期人行預告降準，可能是鼓勵銀行在末季傾斜普惠金融借貸，以平衡收緊操作的兩手準備，故對內銀股影響屬於中性。華泰證券金融首席分析師陳姝瑾亦說，人行大資管計劃框架早前已出台，十九大後，中銀監及中證監等部委料會推出相應細則。她估計，倘所有銀行的撥貸比達2.5%水平指標，連同新會計準則規定，整體上市銀行盈利所受影響在5%以下。記者：劉美儀




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177172

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偉業街38號料快推售

1 : GS(14)@2018-02-21 06:20:48

【本報訊】億京、資本策略（497）及信置（083）兩年前投得的九龍灣商業地皮暫名偉業街38號，料短期推售。市場消息稱，意向建築呎價約1.28萬元起，以最細單位1,300方呎計，入場費逾1,600萬元。

傳會展寫字樓呎售5.5萬

偉業街38號去年年底獲批放寬地積比，2座總樓面約49.3萬方呎，每座每層約1.2萬方呎，分層單位約1,300至1,400方呎，意向呎價1.28萬元起，預計明年第四季入伙。不過，項目正待批預售樓花同意書。商廈頻創新高，世茂（813）許榮茂持有灣仔會展廣場辦公大樓43樓一籃子單位，樓面共約10,020方呎，傳以公司轉讓形式易手，作價約5.511億元，呎價5.5萬元，若屬實將僅次於中環中心79樓，成全港呎價第二貴商廈。許榮茂持有上述單位15年，是次若成功沽出，料將勁賺約5億元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180215/20306286

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