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海南樓市大換檔：調控很近，炒房很遠

篳路藍縷，以啟山林，海南省一路發展幾許燦爛幾許波折。

4月13日，國家支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設的消息傳出，因改革開放而興旺的海南如今被國家和時代賦予新的使命。

遊資對政策利好的消息敏感不過，但已無炒作的空間和可能。3月31日，海南出臺堪稱全國最嚴的房地產調控政策，4月16日，政策再度窮追猛打。事前鋪墊，升級調控政策，事後圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波操作謹慎，顯示了地方減少經濟對房地產的依賴、調整產業結構的決心。

上車變難

海南建設自貿區自貿港的消息後傳出後，謝二可（化名）接到一個道歉電話。

謝二可在2016年10月，購置了位於海南海口的中海錦城。出手之前，詢問了在深圳從事房地產業的朋友，結果遭到了朋友的強烈反對，理由是雖然謝二可是海口人，但在深圳工作，有錢應該先在深圳上車。

如今朋友為此感到抱歉，因為差點耽誤一樁如今看來正確無比的交易。利好消息的出臺，讓小市民的資產財富故事有了憑證，也讓市場人士對過往的觀點、判斷進行修正。

謝二可對第一財經表示，現在有點後悔。“我買的房子是98平方米的三居室，9700元／平方米帶精裝，首付按照三成算，我準備了30萬，但簽約的時候發現首付給兩成就行了。現在回頭想想，應該買個更大點的房子。”

根據房天下數據，截至至今年3月底，中海錦城的價格已上升至16460元／平方米。房產買賣投資素來是一半眼光，一半運氣。而上車越來越難，已經成為有誌於投資海南島的人士的共識。

首先是房價的普遍性上漲和庫存的快速去化。

土生土長的海南人張遠（化名），大學畢業後進入房地產行業，為房企銷售樓盤。但張遠本人並不是很看好當地的房價，他認為，海南的房價已經足夠高了，因此從沒有考慮過在當地買房做投資。

但出乎張遠意料的是，自2016年底至今，他所在的房企開發的新盤已經翻番。張遠告訴第一財經，“2018年開年以來，我們公司的項目部分每平方米已經漲了兩三千元。”

據海南中原地產數據，截至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11個月。而海南錦誠旅遊地產服務機構董事長王路對第一財經記者表示：“目前，海南全省的去化周期僅為10個月左右，個別縣市的庫存甚至只有5個月。”

耕耘海南市場多年、熟悉當地新房市場的資深從業人士陳改革告訴第一財經，海南最具代表性的城市三亞全市，包括限購區和非限購區，只有幾千套房源在售。“因為限價等原因，目前多個項目無法入市，市場無房可賣。”

此外，海南還有全國最嚴格的調控政策。據3月31日海南省發布的《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，海南目前限購五年、首付七成、限售五年，提高購置門檻，鎖緊流動性，盡可能壓縮海南房產的投資空間，使其回歸居住屬性。

海南省的思路是：島內居民的基本住房需求由政府來保障、改善性需求由市場來調節、投資性需求靠制度來限制。

嚴防密堵

第一財經采訪過程中，有接近海南省海口市官方的消息人士將國家支持海南全島建設自貿區自貿港的消息形容為“超級紅利”。

一些消息顯示，海南的樓盤正在往上調價、捂盤惜售，購房者連夜看房。

陳改革對第一財經表示：“漲價情況確實存在，但只是個別的行為。多數項目該去化的都已經去化了，現在漲價的一般是中小開發商單獨的項目剩下的尾盤。目前市場上正在漲價的項目，剛需盤漲1000元／平方米，高端項目漲價3000~5000元／平方米。”

政府已經出手了。4月16日，海南省住房和城鄉建設廳發布相關通知要求，措辭嚴厲，相當罕見。

海南省住房和城鄉建設廳要求，各市縣政府要切實擔負起房地產市場調控的主體責任，對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，將提請省政府進行約談問責。

再者，海南省住房和城鄉建設廳要求各市縣房管（住建）部門對轄區內所有房企和中介進行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄擡房價行為；對違法違規的房企、中介及從業人員給予最嚴厲的處罰，直至清理出海南市場。

這即可解釋，何以大的、項目多的開發商配合地方，不敢漲價，沒有人敢拿公司在區域的未來冒險。

王路告訴記者，目前市場上幾乎沒有新增供應，房價確實存在較大的上漲壓力。但政府已說了重話，應相信政府的行動和決心。不排除目前個別調價的樓盤是一種營銷手段。

為防萬一，海南省住房和城鄉建設廳還打算聯合省紀委派駐組對各市縣執行“房八條”情況、房地產市場波動情況進行不間斷督查和明察暗訪。而各市縣商品住宅銷售數據也要每日一報，由海南省住房和城鄉建設廳要求匯總後上報海南省政府。

海南房地產史上有數個重要節點。

1993年，海南房地產泡沫爆破，當地樓市從白天轉向黑夜。此後，海南用了近十年時間來消化庫存、處理爛尾樓。

2010年，海南國際旅遊島的概念出臺，樓市得到利好。陳改革還記得，那時“一夜漲了7000、8000元／平方米，因為沒有完善的樓市防範措施”。

俱往矣，今時不同往日。事前鋪墊，升級調控政策，事後圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波炒作謹慎，讓人看到地方減少經濟對房地產的依賴、配合更高層面的政策支持的最大決心。

房地產業角色再定位

但海南島上，房產的價格越來越貴也成為業內共同判斷。

2010年之後，經歷政策調控、宏觀經濟走弱等影響，國際旅遊島的概念被消化後，從2011年至2015年，海南樓市歷經了5年的下調。

回暖已經是2016年的事了。2016年2月，海南省發布《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》，提出了“兩個暫停”去庫存措施，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規劃報建。

此後一年中，海南省又多次發布政策落實、深化“兩個暫停”。並且，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目。

庫存的下降已是毋庸置疑了，2015年12月海南全省的商品房庫存為45個月，到了2016年12月庫存只有23個月。

2018年1月，《海南省人民政府關於進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》被官方宣布，實行建設用地總量和強度雙控制度。宅地和新房項目雙收緊，海南樓市的供給側已無花樣文章可言。

而2016年，尤其是第四季度後，國內一二線城市和部分環都市圈的三四線縣市遭到多輪樓市調控，部分遊資進入海南。

此外，棚改貨幣化安置也促進海南樓市回暖。根據海南省住房和城鄉建設廳數據，2017年全省棚戶區計劃開工25108套，實際開工25866套，開工完成率為103%。

再加之，海南樓市正歷經一場價值回歸，國際旅遊島、自貿區自貿港所帶來的發展動力、新一輪旅居和消費需求將成為海南房產價值上漲的驅動力。

第一財經已報道過，今年年初，由於調控從嚴，一部分海南地產從業人士放棄本地市場，到雲南和廣西尋找新的商機，為海南外溢需求服務。但同時，一些新的從業者正湧入，說明市場的吸引力猶在。

根據海南省統計局數據，今年第一季度，房地產業用工人數增速為13.5%。統計局表示，房地產業用工較快增長主要得益於房地產推介、“候鳥”過冬和旅遊購房需求增加影響，其中房地產中介用工人數同比增長33.6%。

謝二可在2016年10月爭取到的兩成首付已成絕唱。政策要求首付七成，而實際市場中，第一財經多方采訪發現，不乏要求購房者全款的項目，甚至出現茶水費。而根據不同的項目類別和定位高低，茶水費有5萬、10萬，甚至高達百萬。

如果海南市場政策繼續收緊，或將要求搖號。目前，杭州、西安等城市已出臺公證搖號買賣新房的政策。

海南省省長沈曉明說，海南要有壯士斷腕的決心，調整產業結構。海南建設自貿區自貿港的歷史正待寫下，產業重塑，房地產業的角色被重新定位，正逐步變成現實。