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拍地麻麻哋 左丁山

2009-12-31  AD

豪 宅創下天價之後，第一次有官地拍賣，事先好多人表示樂觀，以為地產商餓地，大埔白石角D與D2兩款地皮面臨吐露港，海景永無阻擋，理應可以拍得高價。一向 估地價甚為準確嘅第一太平陳超國估每幅地可以賣六十二億，萊坊陳致馨最勇，估六十四億八千七百萬，最悲觀嘅宏基陳昌傑估五十億四千五百萬。結果呢？一幅賣 得五十二點五億，一幅賣五十一點五億，平均呎價七千二百一十四元，只係比市場預期下限好少少，唔怪得恒生指數立即止升倒跌。《蘋果》財經版喺十二月二十八 日報導「大埔豪宅紛反價封盤」，呢勻業主撞板咯，復盤後，大埔豪宅價會升定跌呀？ 邊個買入「大埔地王」呀？原來又係與信和集團有關人士，計 埋之前嘅A、B、C地盤，信和可以在白石角興建一個新嘅豪宅區，與康樂園、鹿茵山莊抗衡。信和大股東黃志祥講建築費要顧及環保及地基，每呎建築費要兩千 幾，加上地價，已近呎價一萬，加上利息及利潤，白石角豪宅話要賣一萬五千元一呎，邊個會買呢？唔會係中文大學及教育學院啲教授，佢地大部份人都供唔起一千 五百萬元嘅住宅單位，相信買家會係換樓客，以賣掉古舊豪宅（如康樂園）而買臨海豪宅嘅廠家為主。白石角全面發展後，交通方便過康樂園好多，揸車去大學站， 去沙田馬會以至出荃灣，去西九及機場，由五分鐘至三十分鐘可達，到中環四季酒店都係廿零分鐘啫。 三兩年後嘅萬五元一呎豪宅，貴唔貴？以新界 樓嚟講就係貴，以中半山、西半山豪價今日價錢比較，大致相同，唔怪得陳超國話發展商其實對後市有保留，十分謹慎，唔敢輕易舉手，亦唔肯追價。發展商既然唔 敢睇好，大家唔好咁心雄嘞，唔好望樓價不斷上升令自己發達，總之買樓自住，能負擔得起，長期慢慢升值，住得安樂，已經好好，將房屋視為炒賣工具，必令社會 不安、驚動領導人干預，卒之會吃到苦果o架。

收購及拍地並行 萬科多項目搶占北京豪宅市場

來源: http://www.yicai.com/news/5008230.html

4月26日晚，接近北京798藝術中心、背靠科技企業集中地望京的北京民生美術館，探照燈打在“VANKE”字樣的LOGO上，北京萬科“大都會”和“翡翠”的兩個新的產品系正式揭開面紗。北京、尤其是北京城區，宅地稀缺，地價水漲船高，五環附近地塊樓面價都動輒4萬/平米~5萬元/平米。多個項目入市時成為每平米10萬元級別的豪宅。新房豪宅化，豪宅競爭白熱化，一線房企在一線城市的戰場，已然成為豪宅的戰場。

圖片來源於萬科官網

從規模增長向追求凈資產回報率轉型的萬科，將以什麽打法攻守豪宅雲集的北京?答案是抓住城區改善項目，同時以相對低的價格並購地段較佳的項目進行改造，控制成本，以操盤能力換取利潤。而這一打法的背後邏輯，又與萬科集團管理層強調凈資產回報率(ROE)的思路一脈相承。

城區豪宅的打法

萬科此次發布的分別是翡翠系和大都會系，均為高端產品。按照劉肖的說法，前者面向全家型改善性居住需求，後者面向城市核心頂級財富精英。第一財經記者隨後從北京萬科設計總監王垚口中得知，翡翠系位於奧林匹克森林公園北側的翡翠公園建築面積約20萬平米，有上疊、中疊、下疊三套別墅。

在北京國貿橋東南側，一座方形建築的硬朗條被夜晚的燈光勾勒出來。這是萬科“大都會”。相對萬科老牌住宅而言，“大都會”在全國的知名度並不高，但事實是萬科已經悄然在杭州、上海、北京的商務核心區布局了這一高端產品。一個細節是，翡翠公園和大都會這兩個地段較好的項目，均非通過競拍土地的方式開發。去年1月底，北京國土局公布昌平區北七家鎮中心起步區項目一期用地土地出讓結果，公告顯示綠地以45.16億元摘得該地塊，溢價率26.99%。據中原地產市場首席分析師張大偉測算，該項目平均樓面價約1.8萬/平米，其中住宅部分的樓面價在2.2萬/平米以上。當時該地塊現場競拍吸引的開發商眾多，遠洋、富力、卓越、保利、龍湖都在其中，而出價最高的是萬科。本報記者從知情人士處了解到，翡翠公園所處地塊正是該昌平海鶄落新村地塊，萬科與綠地協商，最終聯手當時參與競拍的卓越，拿下了該地塊的開發權。

而大都會項目則是在並購而來的寫字樓項目基礎上改造而成。收購城市核心區項目，以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業，進行改造從而獲取溢價，這種方式在北京萬科內部被稱作“曼哈頓計劃”。從2013年開始，眾多房企收縮戰線，回歸一線城市。北京土地價格明顯上漲，郊區地塊住宅用地價格也因此居高不下，加上2015年貨幣寬松，一線城市物業資產的投資價值凸顯，北京地價、房價上升，一大批豪宅、郊區豪宅陸續入市。針對曼哈頓計劃，業內有分析稱，並購方式的好處之一是成本較低，其次是並購改造的項目在地段和配套上，可領先郊區豪宅一個身位。換個說法，在告別了快速增長的地產“白銀時代”，“曼哈頓計劃”不失為一種以低成本盤活城區存量物業，以操盤能力贏取利潤的一種方式。

ROE保衛戰

在北京萬科新品發布會的次日，4月27日晚間，萬科公布一季報公告稱，今年第一季度該公司營業收入146.1億元人民幣，同比增長64.3%，凈利潤8.3億元人民幣，同比增長28.1%。分城市看，一季度創新高的752.4億元銷售金額中，上海超過了100億元，深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。關於凈利潤增速慢於營業收入，萬科董事會秘書朱旭表示，有兩方面原因，一是毛利率同比有所下降，同比下降2.4個百分點至23.1%，二是一季度結算中包含了一批合作比例較高的項目。

早在去年3月前後，萬科總裁郁亮透露，他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀，萬科已徹底放棄追求規模增長，強調從來沒有訂立每年銷售目標，未來會專註於業務轉型，加快業務創新。彼時，被問及萬科2014年毛利率下跌時，郁亮稱，相對於毛利率，對萬科更重要是ROE。

從年報看，從2008年開始，萬科ROE穩步提升，來到20%的水平，2012年、2013年時達到21.5%的階段性高點。而在2014年，萬科ROE為17.86%，是按年下降1.8個百分點之時。此前有報道稱，萬科計劃用三年時間全力提升經營效率，目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。

2015年,萬科實現營業收入人民幣1955.5億元,較2014年的人民幣1463.9億元上升33.6%;實現歸屬於股東的凈利潤人民幣181.2億元,較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%。與此同時，盡管有券商研報仍認為低於預期，但萬科的ROE仍舊保持高位。2015年，萬科全面攤薄的凈資產收益率達到18.09%,較上年上升了0.23個百分點。中原證券分析師指出，這進一步體現了萬科質量效益型增長思路。

3月12日，萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一項合作備忘錄。在27日的一季報公告中，萬科稱，報告期內，公司重大資產重組方案取得一定進展。目前萬科與深圳市地鐵集團重大資產重組工作小組正積極協商交易方案，推動中介機構開展相關工作，公司將盡力爭取在6月18日前公布重大資產重組方案。

廣州拍地新規見效：萬科奪兩塊住宅地 自持體量均過半

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-28/1099761.html

每經記者 魏瓊

4月28日，競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓，出讓地塊為6宗，其中2宗為住宅地塊，4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊，自持面積均超50%，4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。

由於廣州政府加碼調控土地市場、創新出讓方式，此次土地拍賣並沒有延續早前高價地頻出的狀況，沒有出讓區域創出新高。

針對此次土地出讓的情況， 廣州市國土資源和規劃委員會表示，土地出讓競價方式調整初見成效，未來將繼續密切跟蹤和分析下一階段的土地市場運行情況，堅決防止異常高價地擾亂市場預期。

萬科勇奪兩塊住宅地

6宗地塊集中出讓，加上政策調控以及拍地方式創新，當日的廣州土地市場格外熱鬧。

位於白雲區魚苗場住宅地以及黃埔長嶺區住宅地采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式，這是廣州土地市場首次采用競自持以及搖號方式拍地。

據了解，包括保利、萬科、招商等超20家知名房企參與競拍，最終被萬科擊敗，兩宗宅地均被收入囊中。兩宗住宅地塊均進入競自持環節，但並未進入到搖號環節。

其中白雲區魚苗場住宅地，萬科以23.88億元和1350平方米配建面積拿下，扣除安置房面積後，萬科需自持50%的建築面積，即40019平方米，折合樓面價29382元/平方米（不含自持面積）。

同時，萬科以12.22億元以及900平方米配建面積拿下長嶺區宅地，自持物業面積達55%，為33851平方米，折合樓面價為19862元/平方米（不含自持面積）。

以過半的自持比例連續斬獲2宗住宅地塊，萬科相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，廣州創新競自持的競拍方式，有助於把地價、房價拉回到正常的區間，重回理性軌道，從而有利於房地產行業的平穩健康發展。 

廣州萬科助理總經理喻敏峰認為，房地產將朝著運營的方向發展，先進的經濟體自持的項目越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況，萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例，如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。

針對此次土地出讓的情況，廣州市國土資源和規劃委員會表示，土地出讓競價方式調整初見成效。此次土地出讓實現了對居住用地公開出讓方式的一次有效調整，自持比例的住宅用地並未減少市場上的住宅供應量。企業自持部分的商品住房作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

如何處理自持面積這個問題，方圓地產首席市場分析師鄧浩誌認為，主要兩個方案，一是類似長租公寓，進行統一經營管理，定期收租。當前租賃與資產價格比，回報率僅2%左右，該方案壓力較大；二是一次性10年以上的超長期出租，租客自行打理，市場稱“買使用權”，屬以租代售方式。

合富輝煌研究院顧問黎文江認為，白雲魚苗場地塊周邊外地人多，可以考考慮用於出租，長嶺居地塊附近有廣州幹部療養院等，可以考慮做養老項目。

廣州萬科認為，競自持的新模式對房企的資產運營能力提出了更高要求，萬科在轉型城市配套服務商的過程中，推進泊寓、商業等“八爪魚”業務拓展，有信心通過資產運營的方式使自持物業得到增值。

4宗商業地底價成交

位於黃埔區的4宗商業地塊則分別被創維、君華、鑫業投資、保利城投4家公司底價拿下。

其中，廣州開發區KXCD-D1-7地塊被廣州鑫業投資發展有限公司以8.9億元總價拿下，折合樓面價為6630元/平方米；科學城KXC-S1-3地塊保利城投以5.45億元拍得，折合樓面地價為4800/平方米。

科學城KXC-K1-6地塊被廣州創維電子有限公司以7632萬元拿下，折合樓面地價6711元/平方米；科學城KXC-K1-5地塊則被君華集團以4.48億底價競得，折合樓面地價為6750元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者統計，4宗商業地塊共攬金約為19.6億元，加上萬科2地塊的36.1億元土地出讓金，當日土地出讓總金額為55.7億元。

知名房地產專家龍斌接受記者采訪時分析認為，4宗商業地塊底價成交在意料之中。目前廣州市場的商業庫存量較大，公寓發展存在一定的限制，不能賣給個人，增加開發商運營的難度。同時，4宗商業地位置相對較偏，加上出讓條件設置了一定門檻，底價成交是正常的。

龍斌認為，整體來看，廣州土地市場略有降溫，由於整體土地供應偏少，開發商還是看好後市的。房地產調控收緊是大趨勢，高價拿地潛在風險在加大。土地出讓方式組合拳的打出將倒逼行業的轉型升級，或將加速中小房企退出房地產市場，大型房企轉型速度加快，出現強者恒強的局面。

 

 

百利保范統：買地難過上車 招標賣地透明度不足 倡恢復拍地

1 : GS(14)@2017-10-20 07:51:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2825&issue=20171020
【明報專訊】中資高價搶地，港資唯有變陣增土儲，大型龍頭發展商選擇收購舊樓、透過補地價轉換農地等，中小型發展商生存空間卻被大幅壓縮。作為中型發展商的百利保（0617），其執行董事范統更形容「買地難過後生仔上車」，希望政府恢復公開拍賣地皮，讓發展商更能掌握土地價格。

明報記者 甘潔瑩、林可為

施政報告公布前，市場曾傳出，政府除公布地皮中標價外，亦考慮公布第二高、甚至第三高入標價，以增加透明度，但結果落空。百利保執行董事范統接受本報專訪時表示，近年社會聲音大力推動年輕人上車置業，行政長官林鄭月娥更於施政報告中稱以置業為主導，惟隨着中資自去年起天價競投本港地皮後，港資發展商要投得地皮較以往困難，「發展商現在就算有錢都未必買到地皮，但年輕人有錢就可以置業，而且有好多選擇，因市場不同的物業出售，但發展商選擇較少，『買地難過後生仔上車』」。

第二高入標價或與中標價相差較大

他又稱，現時官地以招標形式推售，市場只知中標價，並不知道其他發展商的入標價，難以掌握地價，「若政府可恢復『舉手』公開拍賣地皮，便可讓發展商或市場掌握成交價。你問我，下一幅地皮如果可『舉手』拍賣，肯定不少發展商贊成！正因為透明度不高，某程度上會扭曲了市價，因中標價或較第二及第三高的入標價相差較大，未必能反映市場實况」。

資料顯示，政府過去賣地多以拍賣形式進行，即拍賣會上舉牌競投，最後出價銀碼比官方底價高便成交，否則該土地由政府收回。及後政府因應市况而非定期主動賣地，當時採用招標或拍賣形式「雙軌」賣地。不過，政府於2013年改由主動推地作招標，即發展商因應招標條款而出價。

籲政府推細地供中型發展商競投

范統不諱言，港資難補充土儲，規模大的地皮價值高，中型發展商未必負擔得來，即使蚊型地亦每每有二三十家發展商去競爭，心態是「入咗標睇下買唔買到」。正因為中型發展商不容易覓得地皮，購入官地仍是集團增加土儲的主要渠道，「政府可先規劃有關區域發展，再將地皮裁細，提供更多機會予求地若渴的中型發展商」。

對於集團會否如大型發展商般，透過收購舊樓而增加土儲，范統表示，現時收購亦同樣面對挑戰，「現在收購舊樓並不容易，過去收舊樓的價錢較合理，現時有些舊樓業主會較心雄，要求發展商出高價才會出售其單位；另有投資者早早已『落釘』，亦會左右收購進度。私人發展商不做蝕本生意，所以若收購去到無利可圖的時候，就會煞停」。

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2 : GS(14)@2017-10-20 07:52:11

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3605&issue=20171020
【明報專訊】談及推盤部署，范統稱年底前將會公布沙田九肚項目的命名，項目單位總數160伙，包括24幢洋房，最快明年中以現樓形式推出。相比之下，今年至2020年，卻是百利保（0617）與富豪酒店（0078）在酒店業務的收成期，這4年內平均每年皆有一間全新酒店開幕，初步推算4間新酒店全部約1926個房間投入營運後，每年房租收益可達6.6億元。

富豪酒店系4間全新酒店，分佈於馬頭圍、旺角、上環和機場航天城，房間總數1926間，總投資額逾70億元，其中航天城酒店項目佔1200間房，為集團目前在港最大型酒店。繼富薈馬頭圍酒店5月開幕後，另外3間將於明年至2020年陸續開張，待上述4間新酒店開張後，百利保系在港將擁有12間酒店，涉約6500間房。

走精品式酒店路線

隨着消費和旅遊模式改變，上述百利保馬頭圍、旺角及上環酒店均走精品路線，而非傳統五星級酒店，房間面積約160至350方呎（平均200餘方呎）；范統表示，發展市區精品式酒店的優點，是不需打造大型宴會廳或高級餐廳，住客只需簡約的房間以及簡單早餐已足夠，所需員工相對較少，營運成本較低。客源方面，他預期內地客將佔五成以上，而航天城酒店項目除因毗鄰機場、有一定商務客源外，亦因酒店設有多項消閒設施兼位處大嶼山，料可吸引本地家庭度假客。

系內仍會物色酒店新發展機會，如市場估值最多達30億元、本月27日截標的長沙灣興華街西對出臨海酒店地王，范統表示該地皮競爭雖然激烈，但集團仍會積極研究入標。

有意競投長沙灣酒店地

事實上，地產商發展酒店的回本期，時間上比住宅長。范統稱，住宅項目只要獲批預售，發展商已可將樓花推售，若賣個滿堂紅，資金可更快回籠；相反，發展酒店，即使硬件工程完成，房間內所有設施，細緻如毛巾、牙刷等均要完全到位，方可迎來第一位客人，動輒需時至少5年。不過，他強調酒店可為集團帶來長遠而穩定的收入，所以酒店、住宅今後仍會雙軌並行發展。

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