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規避限購令 商住房炒起 上海200呎「劏房盤」受追捧

1 : GS(14)@2016-05-17 03:37:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca1.htm




【明報專訊】上海發出最嚴政策限購普通住宅後，不限購的商業住宅成為投資客新獵物，酒店式公寓樓價隨即炒起，其中與香港200方呎「劏房盤」面積相若的迷你公寓尤其受到追捧，單價已跟普通住宅看齊。分析認為，商住樓盤炒風將持續，但上海此類項目存貨較多，市場不會過熱，料上海政府限購商業項目機會不大。

明報記者 武君

內地商業住宅項目產權只有40至50年，較普通住宅的70年為短，物業和水電費用不會有政府優惠，各種交易稅費遠高於住宅，從來只是買家置業選擇的「後備」。不過3月上海出台限購新政後，商住樓盤卻「翻身」，成為被擋在購房門檻之外買家的選擇。如嘉定湖畔名邸的商住房去年全年僅售出10餘伙，新政後1個月內成交逾百伙，目前已售罄。上海鏈家市場研究部數據顯示，3月25日新政後至5月3日，上海商住公寓總成交伙數和面積，和新政前40日相比，漲幅分別達46％和55％。

新政後成交量飈近五成

商住樓盤價格亦水漲船高，和去年底相比至均漲幅為30％，4月按月升幅遠遠跑贏同區住宅。如萬科MIXTOWN去年還屢次下調售價，但新政後隨即價格急漲，3月每平方米售價上升至1.15萬元(人民幣‧下同)，4月再升至1.5萬元，按月漲幅30％，遠超上海4月平均0.92％。

一些酒店式公寓項目尤其是超小戶型，單價已經向精裝修住宅看齊，如景瑞地產(1862)4月下旬在上海寶山推出的迷你公寓遇道，戶型小至20平方米，每平方米售價達5萬元，附近精裝修高層住宅泰禾紅御售價約5.5萬元。因遇道總價約100萬元，受到買家追捧，不到1個月，200伙已經售出約150伙。

酒店式公寓單價貼住宅

上海商住項目銷情火熱，惟日前北京通州區一紙商務公寓限購令，打破內地商業項目不限購的慣例，亦令人關注上海會否推出類似措施。同策諮詢研究總監張宏偉表示，上海仿效的可能性不大，第一是不存在通州因成為北京副中心而帶來的市場需求變化；第二是上海商業辦公存量仍較大，有去庫存壓力，目前還不構成酒店式公寓或商住項目炒作過熱的情况。

京限購商務公寓 分析：不跟隨

克而瑞信息集團研究總監洪聖奇表示，內地商業項目回報較低，若能改造成住宅提升回報，也可促進銷售，符合去庫存戰略，當然存在灰色地帶，但相信政府仍然會抱持支持態度，不會禁止。

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2 : GS(14)@2016-05-17 03:37:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca2.htm



【明報專訊】商住項目為促進銷售有奇招。景瑞迷你公寓遇道採用比較少見的承諾租金包租形式，即買家購房後，可由第三方寓見資產管理公司代為出租10年，每月承諾給買家固定租金收入，首3年月租為3200元(人民幣‧下同)，之後依年遞增，若實際租金未到承諾水平，由寓見補足。

回報4厘 勝過大戶住宅

遇道營銷經理董之荊表示，固定租金水平較附近二手房目前租金略高，租金回報率約4厘，省卻自行出租的麻煩和中介佣金，有九成買家選擇由寓見代租。上海本地買家王先生稱自己購兩伙收租，投資額不到200萬元，租金收入每月6400元，相當於回報率近4厘，勝過花400萬元買大戶型住宅的租金。

中原地產中國大陸區總裁賴國強表示，開發商請第三方代業主出租的情况不罕見，不過多數不會承諾租金，用包租合約是為打消買家疑慮，更快達成銷售，這種協議樓價相應更高。克而瑞研究總監洪聖奇表示，購買商務公寓出租和理財產品沒有分別，內地租金回報率普遍偏低，P2P理財產品回報動輒10厘，門檻較買樓收租低得多，這種招數能否有效吸引買家仍待商榷。

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長沙灣劏房盤租金搶高一成租盤速獲承接　呎租媲美豪宅

1 : GS(14)@2016-07-15 05:12:22

【本報訊】市區入伙新樓租盤被搶空，貨源不足帶動租金上升。長沙灣牙籤樓、僅提供187伙的曉悅，放租盤由上月剛入伙時的近50個，急速消化至近期的不足10個，成交呎租更貼近60元，媲美豪宅，同區曉盈更已經出現零租盤的情況。記者：黃嘉銘　朱連峰


代理指，曉悅現時放盤僅餘下不足10個，比起上月剛入伙時的近50個大幅減少，而項目最細的193方呎戶，最平入場租金由上月的9,700元，升至現時的1.1萬元，升幅逾一成。


■曉悅呎租升至近60元，媲美豪宅。　資料圖片

曉悅1.1萬入場　曉盈零租盤

利嘉閣劉酌源表示，現時最平開放式戶入場費1.1萬元，單位為中層D室，實用面積193方呎，每呎叫租約57元。樓盤目前錄得最高呎租紀錄近60元，單位為中層C室，實用面積193方呎的開放式戶，近日以1.15萬元租出，實用呎租59.6元。業主於2014年底以390萬元購入，租金回報率3.1厘。曉悅呎租媲美豪宅，尖沙嘴凱旋門兩個位於朝日閣1A座中層C室，面積約420方呎，月初分別以2.4萬元和2.48萬元租出，呎價57元和59元；至於薄扶林貝沙灣分層租金約平均45元。至於同區曉盈更於上月中開始，出現零租盤的情況。另一區內新入伙盤喜韻，現時亦只約有不足10個放租盤，入場租金約為1.6萬元。事實上，市區租盤有價有市，上月開始入伙的西營盤星鑽，累積有逾30宗租務成交，最新錄得一宗一房單位租賃成交。Q房網陳振興表示，星鑽低層D室單位，以2萬元成功租出，實用面積390方呎，呎租51.3元。據了解，業主曾減價2,000元或9%，單位於2015年2月以786.9萬元購入上述單位，租金回報率約3厘。同區同時有尚嶺和Imperial Kennedy入伙。另外，興勝（896）尖沙嘴The Austine Place高層B室，近期由發展商直接以5萬元，租予外籍公司，呎租57.5元。




屯門市廣場劏房租6,500元

近年劏房有價，小業主亦自製劏房出租，租金收益即時大升。代理指，屯門市廣場8座低層單位，實用351方呎，原為兩房間隔，業主今年收回單位後重新裝修，改裝成兩間劏房，每間房約160方呎，有獨立廁所，廚房則保留。上月放盤不久，即租出其中一間，月租6,500元。至於另一間劏房亦剛以6,200元租出，呎租近39元，較屋苑現時呎租約26元貴五成。兩間劏房業主每月收租共1.27萬元，較獨立單位出租只約9,000元，高出41%。業主1992年一手買入價118.6萬元，現收租回報高達13厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695618

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劏房盤尚譽擬下周開售

1 : GS(14)@2016-09-01 06:08:10

【本報訊】一手新盤市場風起雲湧，劏房聖手恒地（012）亦加入戰團，北角劏房盤尚譽已上載樓書，擬於下周開售，首批料約50伙。恒地營業（一）部總經理林達民指，尚譽將於一周內公佈首批價單，料推50伙，最快下周內賣樓。項目樓花期22至23個月，將設一個附裝修的單位出售，為31樓B室，實用面積207方呎。尚譽最細單位面積僅163方呎，創一手新例後港島區及恒地系內最「的骰」新盤紀錄。據樓書顯示，全盤提供128伙，開放式126伙，一房單位只有2伙，實用面積由163至288方呎，最細的163方呎單位有19伙，佔全盤近15%。其中18伙為標準單位，為6至27樓的E室，另外最低層5樓1伙則連11方呎平台。圖則顯示最細單位呈長方形，面積大概不足55方呎，放床後空間不多。而一入大門便為開放式廚房，放置原裝廚櫃令該處形同玄關，闊約3呎。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19754929

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Can Bank：你會住劏房盤嗎？

1 : GS(14)@2016-09-27 08:01:17

還記得……去年，港股大時代即將走到盡頭之時，筆者在健身室內的桑拿房中感受到師奶們對港股的熱情，對冧巴的鍾愛，對企業盈利前所未有的關注。筆者所見的不是個別師奶，而係成個桑拿房都係師奶股神，結果如何？大家都睇得到。呢個情況最近又出現，今次嘅場境比起桑拿房更加大眾化，因為只係響公眾交通工具上，話題亦都有所轉變，由股變樓，人物亦由一群師奶，變為一對男女。以下為談話內容：男：「而家啲樓都唔係一般人買嘅，搵唔到6萬至7萬銀都買唔起。」女：「搵到6萬至7萬銀先買得起，唔係人住啫。」唔使聽晒這對男女嘅談話內容，亦都可以想像到今時今日買樓嘅難度。以最近「熱爆」嘅加多利軒單位計吓數，以上個星期公佈嘅價單，最平單位375萬，181呎，九成按揭，息2.15厘，還款期25年，月供要14,553元。最貴單位809萬，390呎，最多只可以做六成按揭，月供要20,930元。揀得何文田新盤，除咗街坊之外，相信就係買佢校網，換言之，買家極有可能是上有老下有小，這樣除供樓之外，自然有不少供養開支，6萬至7萬銀的確又真係有啲緊緊地。不過，更重要的是，本報確曾報道該盤有個不能坐的馬桶，發展商亦不厭其煩地解釋廁所門嘅用途係用來隔水。但真心問一句：「你會住嗎？」散子本欄逢周二刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19782705

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九建擬將軍澳再建劏房盤

1 : GS(14)@2016-10-01 13:12:14

【本報訊】九建（034）又想起劏房之城。城規會最新文件顯示，由九建及捷和製銅廠合作的將軍澳石角路1至3號項目，擬將地盤以5倍地積比率興建兩幢37層高住宅，提供1,518伙，平均每個住宅單位面積僅約342方呎，大部份單位為開放式及一房戶，只有小量兩房單位。項目鄰近峻瀅I及II，九建相關人士早前向城規會提交規劃修訂申請，擬將地盤以5倍地積比率興建兩幢37層高住宅，提供1,518伙，住宅總樓面51.86萬方呎。根據新圖則顯示，兩座俱為一層23伙，設計與同系紅磡環海．東岸如出一轍。如以此規模發展，應為全將軍澳最多細單位的樓盤。翻查資料，城規會在五年前在有條件下批准地盤以同樣地積比率發展，當時發展規劃為興建4幢42層高住宅，一梯4至5伙，提供666個單位，全為兩及三房大單位，平均單位面積約769方呎。在新方案下，單位平均面積將勁縮427方呎，大減55.5%。不過，單位數量則暴增852伙，增多1.3倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161001/19787216

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財經評論：心甘情願買劏房盤？

1 : GS(14)@2016-10-15 12:00:16

本港樓價高企，劏房盤越來越受市場歡迎，筆者想起近日熱爆的北角單幢新盤尚譽，全數128伙單位都是不足300呎，絕大部份是開放式單位，只有兩伙一房單位，最細面積是163呎。根據本港《道路交通（車輛構造及保養）規例》的車輛總尺寸顯示，小型巴士長7米，闊2.3米，總面積約173呎，尚譽最細開放式單位較一架小巴細。沒有最細、只有更細，一手新例後，全香港面積最細新盤是尖沙嘴AVA62，面積只有151呎，另附設88呎平台，筆者不禁問一句，誰願意居住在這些劏房盤單位呢？沒錯，筆者相信200萬至300萬元是不少人的「上車」銀碼，但現實是現時大多新盤甚至二手呎價，基本起跳是「五位數」，即是說，300呎的單位，也要接近400萬元，所以，究竟大家是心甘情願買劏房盤，還是別無他選？相信大家心裏有數吧。



當然，各大發展商眼見近年細單位大賣，也希望分一杯羹，寧願主攻細碼單位，散貨速度亦快。最重要的是，發展商推出更多劏房單位，令大家容易上車，越多人上車，感覺上樓市好景、暢旺，自然出現「為上而上」的心態，而且政府亦可以「大大聲聲」表示建屋量達標（甚至超標），但根本是自欺欺人的行為。筆者聽到不少老一輩表示，「百幾二百呎夠邊個住」、「第時有細路點算」，沒錯，現時願意買這些劏房盤大多是投資客，根本不是自住，他們通常不會理會地方有多大，能租出去便可。另外，有些是新婚或準備結婚的上車客，當然希望銀碼細，能夠負擔，所以會選擇劏房盤；現時的年輕人，生育意欲低，地方大小不是最大問題，足夠兩人居住便可。一定要買新樓嗎？買二手單位、舊樓就不可以嗎？假設你希望買入300萬至400萬元的上車物業，不希望單位太細，有300至400餘呎，你只能在新界一些偏遠地區「尋寶」，樓齡一定偏高，筆者不禁慨嘆，就算找到，是你心甘情願及理想的選擇嗎？醒覺吧，香港人！This city is dying！記者：陳家銘




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161015/19801183

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【樓盤廣告】推銷劏房盤考起廣告人　浮誇唔起唯有反璞歸真

1 : GS(14)@2016-10-17 08:09:56

北角尚譽平面廣告標語「終極」變「中極」優勢，食字失敗例子，反而令人誤會寫錯字。(網上圖片)



新鮮出爐的傑青黃仰芳為了層樓，有特別的「上車方程式」，印證想買個劏房，香港人一定要捱餐死。上樓難，原來推銷一樣難，考起廣告人。著名品牌設計師李永銓(Tommy)指出，「當你買的屋只有約一百呎，你真的無法說服人買，有浮誇華麗的會所也沒用，因為根本是騙局。」最近開賣的北角尚譽是著名劏房盤，實用面積最少只得163呎，廣告標語由「終極」變了「中極」優勢，玩食字玩到走火入魔。但Tommy認為，中極是代表一班新中產，接近劏房的新樓宇，大部份都在市中心附近，有地理優勢，可惜優極都是一個劏房。」有廣告人在社交網站嘲笑，中極其實是肚臍下的醫尿頻的穴位，笑到有腹肌，但住客應該笑不出。



細樓盤不能浮誇地售賣，只好反璞歸真以大自然美景為賣點。不過最近開賣，位於柴灣道斜路上的香島，電視廣告明明賣樓，竟然有露營畫面，格格不入。 Tommy覺得仍舊在推銷錯覺，「它給予大家一個世外桃源的感覺，事實樓盤位置不能讓你行山露營。」此外，近年有樓盤廣告走藝術風路線，例如北角柏傲山，不講產品是甚麼，格調看似高，實則仍是賣錯覺，換湯不換藥。「我反而很想知道，藝術風後，下一步會流行甚麼風格。」他估計會回歸人追求平靜渴望有關，大家暫可拭目以待。記者：梁慧琳攝影：潘志恆


香島的電視廣告有露營畫面，令人費解。(網上圖片)

北角半山樓盤柏傲山的廣告走藝術風，較為抽象。(網上圖片)



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161017/19802973

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劏房盤尚築首見紅持貨年多　硬食10%辣稅

1 : GS(14)@2016-12-08 08:15:04

【本報訊】地產商劏房劏出「血路」，但二手成交卻連環蝕讓。繼曾是全港最細新盤的九龍城曉薈後，一層劏34伙公屋式設計的洪水橋尚築，首宗二手明賺實蝕。一個地下連不足70呎蚊型花園單位，業主持貨一年多後沽貨，扣除10%額外印花稅（SSD）等使費後，料蝕約26萬元。記者：朱連峰



近年每逢有劏房開賣，全城必搶。最經典熱賣劏盤之一洪水橋尚築，樓盤位置偏僻，單位又細又貴，全盤134伙，99%單位面積不足300方呎，以開放式設計，最細191呎，去年6月開售，即使平均呎價逾1.2萬元，高市價三成，但勝在入場費便宜，最平單位約230萬元。結果一日沽清，九成買家為上車客。



Ocean One首錄蝕讓

事隔一年多，尚築有「辣招貨」蝕讓。土地註冊處資料顯示，尚築地下單號連花園特色戶，面積219方呎，花園近70方呎，剛以320萬元售出，呎價14,611元。原業主2015年6月以309.2萬元一手買入，賬面獲利10.8萬元。不過，若計及10%額外印花稅（SSD）、釐印費及佣金等開支，料蝕約27萬元，屬屋苑首宗二手及蝕讓。有代理表示，上述單位約於兩個月前放盤，但只放租，叫租8,200元。由於SSD仍未鬆綁，尚築目前僅一個二手放盤，為地下單號單位，業主買入價約307萬元，現加價兩成至380萬元放售，呎價16,740元。此外，早年超高價開售新盤，相繼淪蟹貨。當年開價比市價貴三成的油塘Ocean One，亦驚爆第一滴血。代理指，低層A室「七按盤」，原叫價1,000萬元，劈價50萬以950萬元平賣。原業主2013年12月以約936萬元買入，扣使費後，蝕約30萬元。


天水圍居屋高價沽出

樓市兩極化，個別細價樓仍創高價。天水圍居屋天麗苑呎價再升破萬元，低層10室，面積213方呎，開放式間隔，剛以214.8萬元連地價易手，呎價10,084元。消息指，九龍灣德福花園曾發生五屍命案的C座再錄成交，一個極低層4室單位，面積443方呎，剛售450萬元，呎價10,158元，較個別銀行估值389萬元，賣貴15%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858501

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Can Bank：點解劏房盤咁多人買？

1 : GS(14)@2017-01-26 07:42:51

美國研究機構Demographia發表國際供樓負擔能力指數，香港樓價連續第七年成為全球「中收入人士」最難負擔，港人需要唔食唔住唔使錢18年先至供甩層樓，情況比舊年好咗……一年咁大把。根據呢個調查，對香港樓價中位數預設係542.2萬，每年家庭入息中位數係30萬；睇落好似都幾貼市，不過翻查差估署嘅統計，2016年第三季，70平方米（762.3呎）嘅樓，港島區平均樓價係981.65萬元、九龍區係824.44萬元，至於新界區係657.99萬元。由上述嘅數字睇，Demographia所謂的中收入人士，在香港要練仙18年先可以買到嘅樓，似乎並唔係大家所想嘅中型單位。再睇吓差估署去年第三季嘅數據，40平方米（435.6呎）單位，港島區樓價555.59萬元、九龍區係456.5萬元、至於新界區係415.2萬元。呢點亦變相解釋咗，點解近年劏房盤有價有市，因為中收入人士只有能力買細單位，中型或以上單位已經成為高收入人士而設嘅產物同時，是否亦代表着中等收入人士已逐漸向下流動？散子本欄逢周二刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170124/19906639

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全港最細161呎示位曝光　劏房盤成風　測量師：仲會細啲

1 : GS(14)@2017-06-18 22:04:53

【廳空間有限】　■客飯廳開放式設計，本報身高6呎記者躺下頭頂腳。　張柏基攝



【本報訊】樓價高企，導致發展商大建劏房盤。近年不斷推出市區劏房盤的投資者盧華，旗下深水埗Ava61繼日前開價後，昨開放面積只有161方呎的全港最細示範單位。業界指劏房成風，未來或出現僅有100方呎的微型單位。記者：程俊華　黃嘉銘



由資深投資者盧華發展的Ava61，日前公佈首批57伙定價，折實平均呎價逾2萬元，入場費277萬元。發展商開價後才開放示範單位，參照F室開放式單位，實用161方呎，為一手新例後，發展商對外開放面積最細的示範單位。雖然發展商賣劏房盤成風，不過甚少採用面積細小的開放式單位作為示範單位，就算恒地（012）北角尚譽全幢有逾98%單位為開放式，最細得163方呎，但發展商只向買家提供樓書及大廈模型便開售，不設示範單位。

【廁所門極窄】　■廁所趟門開盡仍少於2呎，身型魁梧者打側身才能進入。


Ava61呎價逾2萬

Ava61的示範單位採長方形設計，甫入大門即有一個長近6呎的玄關，之後全屋可一眼望通客飯廳及廚房。客飯廳最闊僅7呎，本報6呎高記者平躺在客飯廳地板上，僅能勉強伸直全身。廁所面積約24方呎，集齊馬桶、淋浴間及洗衣機，其中洗手盆更安裝在淋浴間內。廁所門闊雖有2呎2吋，但趟門設計開盡仍少於2呎，身型魁梧的記者要打側身才能進入；就算經發展商佈置後的裝修單位，亦沒有位置擺放衣櫃收納衣物。


劏房盤為樓價飛升的後遺，為壓縮入場費令買家較易負擔。龍頭發展商長實（1113）早於2014年在大型屋苑大埔嵐山，設面積少於200方呎的開放式單位大賣，故近年大部份新盤都以此類劏房式設計。香港測量師學會前會長何鉅業表示，開放式單位非香港獨有，外國都有不少例子，「實用有200呎或以上嘅開放式單位，已經唔可以話太差，作簡單起居生活都足夠同可以接受」，但少於200方呎是比較難用。尚未獲批預售的屯門菁雋，最細單位僅128方呎，何鉅業透露，「128呎已經唔係最低，據知未來仲有啲會細啲，貼近100呎左右」。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，開則太細絕對是不健康，因為此類單位只夠一個人住，如果結婚已經不夠住，會妨礙年輕人成家立室，影響家庭的發展，惟市場有投資的需求，令此類單位長期有吸引力。


【網民洗版】

Mark Lawrence AU：畀你有做業主感覺，學定瞓棺材先，死後再細D瞓骨灰龕，就唔覺得細。
Alex Chan：有一堆慌死買唔到樓嘅，地產商就會話：大單位，銀碼大，你哋買唔起，因應市場需求，百幾呎夠㗎啦！
Siu Siu Lee：無良發展商，起得咁細嘅樓就唔好賣咁貴啦，住得喺度嘅肯定窮過住公屋個啲啦！
Max Ng：勞改倉61號，住嗰個要反醒點解要咁對自己。
Janet Capricon：放心！買咗呢啲樓自然冇錢食飯，營養不良即係自動減肥，發展商用心良苦啊。資料來源：《蘋果》fb



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058824

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