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SOHO中國董事長潘石屹：應讓商業地產復甦 別總讓錢往住宅跑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110318/2234211.shtml

每經記者 張敏 發自北京
「嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來！」針對嚴厲的樓市調控政策，常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來，過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬，政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。
「新國八條」出台以來，不少城市的樓市遭遇了成交冰點，成交價格也開始停滯不前，但對於市場後期走勢，業界仍然存在較大分歧。
近日《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪，他強調，本輪調控是一次劇烈的洗牌，未來3年內將有50%的房企被 淘汰。而保障房建設能否及時跟進，則主要取決於其盈利模式。在商業地產方面，潘石屹表示，政府應該讓商業地產、股市復甦，吸納點資金過來，「不能總讓錢往 住宅市場跑」。
保障房擠壓商品房市場
NBD：中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務，其中今年新增1000萬套，這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓？
潘石屹：保障房規模擴大，會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房，現在光保障房一年就新增1000萬套，比商品房銷售規模還大，當然擠壓了很多市場。
另外，現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元，前年銷售3萬億元，一共是8.25萬億元（據統計局數據，2009年商品房銷售額應為4.40萬億元）。我算了一下，這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等，還有相當大的資金量。
NBD：可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元？
潘石屹：你說的2.9萬億元，有1萬億元是開發商的購地投入，另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我，他在中歐商學院的同學中，除了他本人看衰房地產，其他行業的老闆都看好房地產。
NBD：商品房市場這麼多的人和錢閒下來，會不會投向保障房，並推動保障房建設？
潘石屹：這要看盈利模式。以出售型為主的保障房（經適房、兩限房）有出口，即使售價跟成本有3%的差距，企業仍可回籠資金，就會願意去做。廉租房和公租 房是社會福利性質的很難盈利，以地方政府的財政狀況，也不可能補貼太多，企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度，值得在未來的保障房建設 中借鑑，最怕的就是一切都推倒重來。
房企的三條出路
NBD：您曾談到，在這輪調整中，將有50%的房地產企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力？跟以前的政策有什麼不同？
潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌，未來3年之內（保障房建設規模最大的2011年~2013年）就會調整完。不像原來，市場每年淘汰10%~20%的開發商。
NBD：那麼剩下的50%企業，如何轉型才能度過這個關口？
潘石屹：房地產企業的轉型有3個方向：第一是走高端，跟保障房建設脫節，繼續建設商品房，包括高端住宅；第二是朝「岔路」上走，比如進軍旅遊地產、老年 地產等，另外現在醫院建設向民間放開了，可以去建醫院；第三就是資金實力比較雄厚的企業，配合政策要求，投入保障房建設。
商業地產不會調控
NBD：SOHO中國一直從事商業地產開發，您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地產？
潘石屹：商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業地產，推高了商業地產的價格，也跟老百姓沒關係，因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。
我認為政府應該讓商業地產、股市復甦，吸納點資金過來，不能總讓錢往住宅市場跑。
NBD：「限購令」擠出的那部分投資性資金，未來將流向哪些領域？
潘石屹：「限購令」從表面上看是個二套房的問題，背後更深層次的問題是，把投資性需求降為零。我瞭解到，在北京的很多住宅項目中，有1/3是投資型需求，個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了，就有可能誘發通貨膨脹，我認為應該重視這個問題。

外交部長王毅： 中美關系 應讓兩國人民安心

中美關系無疑是最重要且最受關註的雙邊關系。3月8日，外交部長王毅在兩會記者會上表示，兩國關系正朝積極方向平穩過渡和發展，雙方正在為下一步實現兩國元首以及各個級別的交往、拓展各領域的合作進行著有效溝通。而就在同一天，美國官方公布國務卿蒂勒森將於3月15~19日訪問日本、韓國和中國。

中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員李巍對第一財經記者稱，中美關系超過了雙邊意義，整個世界都關註中美關系的發展，因為兩國是世界上最重要的主體，這個格局已基本形成。

中美合則雙贏

王毅在記者會上表示，作為兩個具有全球影響的大國，中美關系的重要性不言而喻，發展好中美關系不僅符合兩國人民利益，也是國際社會的普遍期待。同時，中美應致力於超越社會制度不同和零和博弈的傳統思維。

2017年是美國總統尼克松訪華45周年，也是中美建交38年。王毅表示，希望中美關系能真正超越舊觀念，打開新視野，步入更加穩健、成熟的“不惑之年”，走上一條讓兩國人民安心、讓世界各國放心的寬廣大道。

李巍認為，目前由於美國國內存在的困境，美國在全球治理體系中的地位將有一些後退，也不希望當前國際秩序產生大的混亂。美國希望中國幫助解決一些國際問題，特別是美國面臨的經濟問題。中美關系的惡化既不符合雙方的利益，也不符合全球的利益。只有中美關系好起來，全球才能獲益，中美關系才能獲益。

在2月10日與中國國家主席習近平的通話中，特朗普稱：“欽佩中國發展取得的歷史性成就，向中國人民致意。發展美中關系受到美國人民廣泛支持，相信美中作為合作夥伴，可以通過共同努力，推動雙邊關系達到歷史新高度。”

2月27日，特朗普在白宮會見中國國務委員楊潔篪時再次表示，美方非常重視同中方的合作關系，雙方需要加強高層交往，密切各領域合作，增進國際地區事務中協調和合作。

在李巍看來，中美這半個月以來，兩國元首通話，楊潔篪訪問美國，蒂勒森將訪華，這些都標誌著特朗普認識到中國多麽重要，中美各層級往來將更加活躍。

高層將形成制度化互訪

特朗普在2月8日祝賀中國新年的賀信中，以及在2月10日與習近平的通話中，都強調了美國政府堅持奉行一個中國政策，指出一個中國原則是中美關系的政治基礎。

王毅表示，兩國元首確認了堅持一個中國原則的重要性，強調要推動中美關系在新的起點上取得更大發展，這為兩國關系指明了方向、鋪平了道路。

2月28日，蒂勒森在美國國務院會見楊潔篪時稱：“美方願同中方共同努力，從更廣闊的角度看待兩國關系，加強高層對話與交往，不斷拓展各領域合作，通過協商妥善處理敏感問題，使美中關系取得更好發展，為促進國際和地區和平繁榮多做貢獻。”

楊潔篪也表示，下階段中方願同美方一道，按照兩國元首達成的共識，推動中美關系持續健康穩定發展，惠及兩國和世界各國人民。

李巍認為，在當前情況下，中美兩國元首盡快實現會面是非常重要和必要的。特朗普是很有個性的領導人，不是一個慣常的領導人，沒有從政記錄和經驗，外界對其也並不了解。特朗普上臺以來以自己獨特的風格和強勢的個性打破了美國內政外交很多傳統。特朗普高度依賴小圈子決策，並沒有像美國一些總統那樣把外交事務讓渡給國務卿等其他高官。這種情況下，面對一個非常有個性的領導人，中美進行“元首外交”就更加重要。

與此同時，王毅在發布會上還強調雙方在就中美兩國元首交往進行有效溝通，雙方還在為實現中美各個級別的交往，拓展各領域合作進行溝通。在楊潔篪與蒂勒森的會面中，雙方也強調了加強中美高層及各級別交往。

李巍認為，加強各級別交往就意味著，雖然美國新政府對奧巴馬政府期間中美戰略與經濟對話的形式可能有意見，但中美雙方意識到持中美高層的制度化往來非常有必要。如果中美兩國元首能夠實現像中俄或者中德等其他國家元首那樣，實現制度化的元首定期互訪，將成為中美關系發展史上的重大進步。