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供應大落後 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130422/18235839

一線與四線城市土地供應大相徑庭 專家支招破解難題

來源: http://www.yicai.com/news/5012796.html

日前，國土資源部印發《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，要求加強和改進土地計劃管理。從今年起土地計劃以土地利用總體規劃為控制，實行3年滾動編制、分年度下達，統籌新增和流量建設用地，新增建設用地計劃、城鄉建設用地增減掛鉤計劃、工礦廢棄地複墾利用計劃同時下達。

通知要求，各級國土資源主管部門要以土地利用總體規劃確定的建設用地規模為基礎，理順規劃計劃關系，以土地計劃細化落實土地利用規劃目標;要統籌未來3年各類各業用地安排，深入分析當地經濟社會發展形勢，提高計劃的科學性和針對性。通知同時提到，要逐步減少新增建設占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度。此外，對各省區市2015年未完成處置的閑置土地，等面積扣減2016年計劃。

上述政策意味著，國家要減少不必要的土地供應，同時積極盤活存量土地。土地調控一直影響著中國的房地產市場，過多的供應會導致房地產庫存，而緊缺的供應可能會提高房價。而目前中國土地市場的局面卻是一二線城市呈現出土地供應緊缺，三四線城市的土地卻鮮有人問津的背離情況。因此，如何通過土地調控和土地盤活、因地制宜地解決各地問題，成為房地產市場的重要課題。

土地供應分化

5月11日，上海的一場土地拍賣會尤為讓人註目，這是今年上海3月25日實施樓市調控後的首場土地拍賣會，熱度不亞於此前長三角一帶的樓市暴漲。

網絡資料圖

格力地產、融創中國分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為3.77萬/平方米、3.83萬/平方米，創下區域單價新高。這一成交樓板價已經超過了附近在售新盤的成交價格，未來上述開發商或要實現6萬/平方米的價格才能保本。

同樣的情況出現在很多核心二線城市。今年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進行拍賣，樓面價最高達2.87萬/平方米，最高溢價率超300%，兩天內賣地收入達251億。而2015年蘇州賣地的總收入為599億，已是年度歷史最高水平。

在一二線城市火爆的同時，一些三四線城市的土地卻鮮有人問津。以安徽蕪湖為例，由於其住宅供應過剩，多個樓盤入住率不到30%，並多次爆出開發商退地的情況。在江蘇常州，已超過1年沒有土地供應，主要原因就是之前的樓市去化周期過長。

明源地產研究院副院長劉策則認為，隨著行業進入轉型與分化的深水區，區域分化日益嚴重，一二線城市總體表現優於三四線城市，因此回歸一二線成為開發商們的共識。

上海作為一線城市之一，其特殊的區位優勢，必然激發在土地市場的爭奪，尤其是個別優質地塊爭搶激烈。但是這樣的土地分化也引起了業內的警覺，如果按照目前的土地價格，那麽未來房價的定價體系可能還要重新評估。

不過，真的會有那麽多購買力來實現嗎?對此，業內也是看法不一。但是業內基本一致的聲音認為，調整市場土地供應，或許可以緩解目前的土地矛盾。

調整供應結構

根據中國指數研究院的數據顯示，今年一季度，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1744宗，同比減少13%;推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。

同時， 2016年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為3247億元，同比增加17%。

事實上，國土資源部在2014年就下發了《關於推進土地節約集約利用的指導意見》，稱今後國土部門將嚴控城市新區用地，今後確需設立城市新區,必須以人口密度、用地產出強度和資源環境承載能力為基準,以符合土地利用總體規劃為前提。

以江蘇常州為例，其因為長期沒有土地供應，去化周期已經從22個月縮減到12個月，房地產市場回歸正常。

但是一二線城市土地資源的緊缺矛盾卻一直存在。以上海為例，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年供地不到600公頃。而在今年初，《中共上海市委關於制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時期逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。這意味著未來五年，新增建設用地只有約60平方公里。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因。

所以不難理解這些城市土地價格一直上漲，對此業內也希望上海等一線城市可以適度增加土地供應，而上海等城市也在加速舊改等手段，來實現市區的土地釋放，但是土地矛盾依舊存在。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、中國發展研究中心主任陸銘告訴記者：“建設用地占比要放松，建築用地里面的工業用地和商業用地過多，目前已經出現控制，而住宅用地卻非常緊張，因此提高住宅用地在建築用地的比例尤為重要。”

清華大學房地產研究所所長劉洪玉則建議，一線城市周邊的功能區域都可以進行配套建設，把市場上的有效資源進行組合，進行經濟協調發展可化解目前核心城市土地緊缺的局面。

中鋼債轉股拔頭籌 專家：債轉股不應大範圍推廣

據媒體報道，20日中國中鋼集團公司(簡稱“中鋼”)債務重組方案已於近日獲批。中鋼成為此輪市場化債轉股的首家國企，這也意味著國內新一輪債轉股正式啟動。

中鋼債轉股方案的獲批，對國內鋼鐵行業化解債務危機具有一定的借鑒意義。但有專家也指出，債轉股只對部分企業適用，且僅是債務處理的手段之一，不應該大範圍推廣。

600億銀行債務300億債轉股

據了解，此次中鋼債轉股的總體方案是，經德勤審計後，金融機構的債務規模在600億元左右，其中留債規模近300億元，轉股規模近300億元。留債部分，中鋼需付息，利率在3%左右。各家銀行留債和轉股比例各不同。有的銀行留債部分高達65%，轉股35%;有的銀行留債比例10%，轉股90%。這一比例，跟各家銀行貸款條件有關。如果銀行手中的資產，其評估值、企業資金流或者抵押物能夠全額覆蓋本息，可以全額留債;如果幾乎都是信用擔保的資產，就是全額債轉股。

此外，中鋼債轉股的“股”，可能是可轉債，實質上還是債券。轉股部分是長達六年期的可轉債，共270億元，前三年鎖定，從第四年開始，逐年按3：3：4的比例轉股以退出。

中鋼集團於2014年9月傳出貸款逾期消息，陷入經營困境，在此後的兩年間深陷債務危機。截至2014年12月底，中鋼集團及所屬72家子公司的債務總額逾1000多億元，其中金融機構債務近750億元，牽涉境內外80多家銀行，還有一些信托、金融租賃公司。

在近2年時間里，中鋼債務解決方案在銀行、企業、國資委間反複博弈協調。直到近日才取得突破性進展。

中國企業研究院首席研究員李錦對第一財經記者表示，600億銀行債務中300億債轉股， 中鋼債務危機終化解。對中鋼來說，這是2014年債務危機以來最大利好，以債轉股和展期的方式，為中鋼的改革調整爭取寶貴的時間和空間。

李錦認為，債務難題成為去產能的一大阻力。妥善解決債務難題，對國內鋼鐵行業去產能和降杠桿都將起到推動作用。中鋼債轉股方案的獲批，對深陷債務泥淖的渤海鋼鐵、東北特鋼等化解債務危機也具有一定的借鑒意義。

今年上半年，中國債市進入違約加速暴露期，實質違約的債券25支，已經超過了14年和15年兩年違約的案例總量。下半年進入國有企業償債高峰期，下半年債券到期規模超過100億元人民幣的42家非金融企業中，債務風險最高的7家企業均為地方國企。

債轉股不宜大規模推廣

不過，李錦強調，債轉股畢竟是去產能、化解國企債務難題過程中的治標之舉，只對於部分有發展前景、易於盤活的企業適用，絕大多數虧損企業不能這麽搞，債轉股不應該大範圍推廣。今年下半年，乃至明年都將是央企債務違約的風險期和高發期。我們不能全都采用債轉股的方式降杠桿為企業脫困，把風險和包袱全部轉移到銀行機構身上。

業內人士分析，中鋼債轉股的獲批也將對國內企業債轉股產生示範效應，估計後續債轉股相關政策將會很快出臺。

李錦表示，企業實行債轉股，政府一定要把好關，債轉股不能大範圍推廣。債轉股適合那些產品競爭力在行業內資質尚可，由於經濟周期下行公司經營出現問題，然而能夠判斷出此類公司在經濟周期向上時有能力恢複經營甚至表現尚好的，銀行將來也有利可圖的。而那些質地太差，產能落後嚴重、基本面極差的公司不適合債轉股，這類公司直接破產清算核銷往往是最優選擇。

對於中鋼債務處理方案中並沒有破產重組，李錦認為，許多政府官員和企業管理者在心理上都很難接受破產制度，認為破產是沒面子很不光彩的事，這種觀點應該改變。破產重組制度也是對央企、大型國企同樣適用的市場化手段。去產能不能老靠政府兜底，應該用更市場化的手段推進國企改革、鋼鐵行業去產能降杠桿。

IMF原副總裁朱民此前也在媒體上表示，債轉股只有轉好的企業債才有意義，否則可能會將風險轉移至金融系統中去，中國應該要以市場化的方法解決去杠桿問題。債轉股只是去杠桿的一部分，此外還包括企業債務重組、破產重組。

雖然在十多年前就已實施《企業破產法》，但法律實施後真正依法破產的企業並不多。全國人大財經委副主任委員吳曉靈曾指出，2014年只有2000多家企業依法破產，僅占市場出清企業的0.4%，這麽多企業不肯走依法破產之路，不僅是因為社會的思想意識不足，還有各項法律和政策不配套，阻礙企業依法破產。

吳曉靈建議，應當加快完善破產制度，實現僵屍企業的有效市場出清。政府的主要職責是建立恰當的激勵機制、創造相關利益方談判的必要的條件，建立談判的協調機制，而不是具體決定重組和談判力的結果，要引入預重整和庭外和解等先進制度等。

王石：城中村不應大拆大建，萬科要對它們系統改造運營

王石歸來。

4月22日，萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石現身深圳城市共創大會活動現場作演講致辭，回顧深圳經濟特區和萬科的發展。

一些歷史已是耳熟能詳，新穎的是王石首次對外詳細介紹萬科的“萬村計劃”。

王石表示，對於“萬村計劃”，“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃”。

2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司，隨後，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運營。

據萬科《2017年企業社會責任報告》數據，截止至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。

如何讓人才在城市中落腳，是每個大型城市逃不過的命題，尤其是城市面積僅約為北京的1/8、上海和廣州的1/3的深圳市。

王石表示，經過40年的開發，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市進一步發展的空間嚴重受損。

因而，利用好城中村何其重要。王石說，“深圳1044個城中村里居住了60%的城市人口，這些村落在全市轄區範圍內均勻分布，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，他們是特區活力與競爭力的基石。”

王石認為，城中村曾長期遭到人們的誤解，甚至被誤認為是城市發展的毒瘤。“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。在此背景下，萬科開創了一項城中村改造計劃，叫’萬村計劃’。”

“萬村計劃”以城中村綜合整治＋引進物資營管＋城市化商業運營的模式開展工作。

用萬科自身的說法，萬科是以集約化整體租賃的形式，將村民自建物業進行專業化改造，並通過商業團隊進行商業配套、生活內容、產業配套的植入，為城中村帶來都市霓虹和綠色配套，推動城市另一極的教育文化與產業創新發展。

“萬村計劃”也是萬科的住房租賃業務即長租公寓擴張的主要途徑之一。萬科進村，升級城 中村公共設施配套，在城中村嘗試將部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務。

2017年，萬科長租公寓業務平臺泊寓已覆蓋北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、西安、重慶、蘇州等29個城市，保有量超過10萬間，已開業3萬間。

按照萬科的計劃，2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上，在租賃住房需求巨大的城市加大投資力度。而萬村業務也將覆蓋深圳各個行政區域，進入更多城中村。

目前市場主要關註長租公寓的經濟賬如何算、如何盈利。對於“萬村計劃”，盈利問題也是討論焦點。

由於萬科並無公布進入城中村項目的租賃價格，只有改造後長租公寓產品的市場租金，因而成本與盈利不可考。

對此，第一財經采訪過深圳萬科執行合夥人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍，他表示“萬科不是做單棟的業務，我們的目標是做綜合整治。在項目收樓到一定規模後，會引入商業、教育等配套。光看租金大家看來可能算不過賬，覺得企業不好盈利，但現在未引進配套之前，我們的成本也能打平。”

城市共創大會的一位嘉賓，深圳市規劃學會常務理事、住建部城市設計專家委員會委員張宇星提出了“空間免費”的觀點，恰好解釋了“萬村計劃”的邏輯。

張宇星表示，“我們一旦在空間里創造了更多的社會服務價值，這些價值超越於空間的租金、空間交易的成本之後，可以免費使用。比如互聯網，它是免費的。面向未來的空間經濟價值，必然是走向空間的免費。這種免費是我們每個人都期待的，我們現在的空間被收費束縛了。面向未來空間的社會價值就是空間自由。”

延長交易「惹火」 華資經紀反應大

1 : GS(14)@2010-11-23 00:33:39

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101122/News/eb_eba2.htm
【明報專訊】港交所(0388)10年前已建議延長交易時間，結果在華資經紀的一面倒反對下，胎死腹中。延長交易時間這項「惹火」議題，從此被擱在一旁，港交所多年來也不敢重提舊事，恐會觸動華資經紀的神經。


直至港交所新任總裁李小加上場，港交所始敢重提延長交易時間。為免惹來業界反響，港交所這回提出的方案遠較當年溫和，李小加亦在正式推出諮詢文件之先，逐一約見本港6大主要華資經紀組織，親自向他們解說延長交易時間對本港的重要性。

港交所原來只想建議午飯休市1小時，令交易時間由4小時加至5個半小時，但李小加與業界溝通期間，華資經紀不斷投訴1小時午飯時間太短，港交所遂決定在諮詢文件內加入1個半小時的午休選擇。

雖然華資小經紀反對取消午飯休市，但不少外資大行認為本港作為國際金融中心，應仿效海外先進市場取消中午休市。獨立評論員David Webb早前自行做的調查亦指出，有五成多回應者表示，贊成撤銷午飯休市時間。

華資小經紀的生意額，佔大市成交額其實不足一成，但由於他們有傳統的政治地位，是以港交所、證監會及港府推銷政策時，也要顧及他們的意願。

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2 : GS(14)@2010-11-23 00:34:11

港股加時1個鐘 料今拍板
提早半小時開市 全日買賣5小時
  2010年11月22日

【明報專訊】香港證券交易時間，最快明年初加時1小時。港交所(0388)今天召開董事會，為延長交易時間方案作最後拍板。消息人士透露，綜合諮詢回應後，港交所管理層建議採納加時1小時的方案(即提早半小時開市，午休縮短半小時)，令交易時間由目前的每天4小時延長至5小時，一旦董事會通過，新安排將於明年首季實施。

香港現行的證券交易時間，早市為上午10時至12時30分，下午市為下午2時30分至4時，亦即午飯休市有2小時，全日交易時間為4小時。要是港交所管理層建議採納的方案今天獲董事局通過，港股將來的交易時間，早市將介乎上午9時30分至正午12時，下午時段介乎1時30分至4時，亦即午飯休市有1個半小時(12時至1時30分)，全日交易時間為5小時。

新交易時間實施後，本港的早上開市時間可與內地同步。內地現時的交易時間，早市為早上9時30分至11時30分，下午市為1時至3時。

長遠研推遲收市取消午休

據了解，這次加時1小時只是延長交易時間的第一步，長遠而言，港交所會進一步研究，應否推遲收市時間，甚或取消午飯休市，以追上國際水平。

儘管本港是國際金融中心，但證券交易時間近乎是全球最短，遠遠落後歐、美主要先進金融市場，港交所認為本港如不延長交易時間，將削弱本港的競爭力。再者，現時中、港證券市場的交易重疊時間，只得2小時，本港早市及午市開市時間，都在內地開市之後，這會不利於香港投資者回應市場消息，尤其兩地同步上市產品愈見增多，交易時差會不利本港發展。

新交所擬「日中無休」

新加坡交易所早前已提出「日中無休」，建議取消午飯休市，令交易時段可由早上9時直落至傍晚5時，全長8小時，成為亞洲區交易時段最長的市場。現時倫敦的交易時間，長達8小時，紐約為6.5小時，東京正研究由4.5小時增至6小時。

若延長交易時間落實，上市公司刊發通告的時間亦要提前，但港交所相信影響不大。港交所指出，94％公司習慣在開市前或收市後刊發通告，故即使縮短中午休市時間，亦不會對上市公司造成太大影響。

(明報記者姜靜嫻報道)

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比堅尼美女籌錢隆胸男女反應大不同

1 : GS(14)@2017-01-12 08:03:16

一名來自挪威的美女身穿比堅尼在英國倫敦街頭，手持寫上「模特兒：需要錢隆胸」的紙牌籌款隆胸，猜猜途人反應如何？不少途人圍觀拍照，不少男途人見機不可失，紛紛上前與模特兒自拍，但男女反應大不同，不少男士都笑開懷，臉上流露「如沐春風」的笑容，反觀女士們似乎傾向拘謹認真，不少女士更一臉驚呆，甚至有點不屑。一名好心女途人更上前苦口婆心跟她說，重要的是內在美而不是外表。大部份男途人都願意慷慨解囊，甚至有小男孩主動捐出零用錢。但最恐怖的是有財大氣粗的男人竟上前「問價」，俏俏問模特兒目標籌款額是多少，她說希望籌得5,000鎊（4.7萬港元），他竟回答說：「我給你1,000鎊（9,450港元），你陪我一個晚上，我幫你一下。」其實，這只是一場由YouTube整蠱專家「DengisV」及「Jasonmoments」製作的「社會實驗」，影片5個月前已上載，近日再獲網民注意，而模特兒當日所獲得的善款，會全數捐給乳癌基金。「DengisV」及「Jasonmoments」已不只一次整蠱公眾，兩人曾安排豐臀美女、又或是「裝假狗」的豐臀男人穿上緊身運動褲在街上走動，「測試」途人的反應。英國《每日鏡報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170111/19893450

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【特朗普就職】華人反應大不同：上流社會力撐　弱勢上街抗議

1 : GS(14)@2017-01-23 07:45:04

奧巴馬（Barack Obama）時代落幕，特朗普（Donald Trump）周五宣誓成為美國總統。在深藍州分加州灣區居住的華人於就職禮當日，有人歡喜有人愁。駐三藩市記者：唐芷瑩陳志華（Alex Chen）是北京清華大學畢業生，現任全球晶片製造大商博通（Broadcom）的工程師。特朗普在華府的就職禮上，他帶同兒子，與另外同樣來自灣區的半百華人齊撐場，其中大部分是矽谷的特朗普粉絲。完場後，他在華府與本報的電話訪問中，難掩興奮之情。「心情很激動，很難溢於言表，因為特朗普競選的1年多，我們與義工為他籌款和打電話（phone-banking），感到努力有回報，相當自豪！我在典禮場內感到大家都很支持這個總統。」陳志華創辦的矽谷華人協會（SVCA），除了幫特朗普助選，今次更是發動「鄉親父老」兵分多路向國會議員求票。「矽谷有很多人也很支持特朗普，但不敢說出來。」對於外界罵特朗普支持者「沒學識」和「種族歧視」（racist），「這些指控很荒謬，我也有碩士程度，也不是低收入，在美國算是TOP1%吧，那些說法只是反對者的宣傳。」
Alex補充，欣賞特朗普沒職業政客的口吻，「相信他做總統可以改變華府的陋習，亦相信他的邊境主張可以保障本土安全、創造就業等。我覺得華人應該支持他！」另一邊廂，超過100個華裔面孔周五早上也出現在三藩市金融區的反特朗普示威隊伍中，遊行到555 California Street，一棟特朗普持三成擁有權的商廈前抗議。劉小姐擔心奧巴馬的平價醫療保險計劃遭切，「我和家人都很需要這項褔利，我幾年前來美時，女兒連上學前必須的體檢也需付500美元（約3,900港元），幸好醫生告知我低收入人士可申請平價醫保。」米慎高中（Mission High School）的華裔18歲學生Lawrence特地翹課出來反特朗普，老師亦支持同行。Lawrence說：「我不認同他種族、性別歧視言論是對的，我覺得我們是聰明的人，要看國家全面一點，很多票投他的人只是認同他某一主張就做決定。」
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170122/19905267

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