南方週末：今年是招商地產成立三十週年，一個企業的而立之年意味著什麼？

賀建亞：三十而立，人的一生當中到了30歲，確實是告別了過去的青澀，無論是事業也好，家庭也好，都要有所成就的時候。從我們企業角度來講，如果和招商局集團這種百年企業相比，招商地產還是年輕的。在經歷的30年裡，其中有十幾年都是中國房地產火熱時期，能不能今後也像百年招商局基業常青，這是我們思考的。

我們希望招商地產也能有百年以上的發展。在這個過程中，還希望能體現家國情懷。光活了百年，時間久，但貢獻不大，留下的足跡不清晰，也沒有多大的意義，所以現在想的是如何能夠讓這家公司活得更久遠、更有意義。

南方週末：跟招商局百年相比很年輕，但放在中國房地產的發展史上，還是比較「老」。回望過去，招商地產有哪些積累，在未來又會帶來怎樣的變化？

賀建亞：30年是一個波瀾壯闊的過程，但仍然是一種野蠻生長，是跑馬圈地式地以規模和量取勝，大家在競技場上都拚命往前奔跑，拚命地把規模搞得更大，速度更快。在一段時間內，也有一定必要性，但是過度追求它，就會違背了城市發展的基本規律。

我們在中國地產公司裡尚算歷史悠久，也有一定全國發展的經驗教訓，我覺得更需要多去思考一些未來怎麼有效地轉型發展。

我們已經在做產城融合的事情，未來招商地產在這個方面要扮演非常重要的角色。招商地產誕生於產業園區，我們原來是蛇口工業園區的房地產公司，是為了這個園區的配套建設而誕生。30年來，在蛇口這片土地上，圍繞著蛇口本身的城市功能轉換、人口變化、產業升級，不停地在做文章，這在中國沒有一個企業有過。所以這30年的積累積澱對我們意義很重大。

這對中國其他城市同樣意義很重大。就像當年蛇口模式是改革開放的一片試驗田，它引發了中國各地改革開放的一系列行動一樣，現在三十年後的蛇口遇到的問題，很多其他城市一樣也會遇到。

我們已經做了七八個大大小小的綜合園區，有的做完了，有的在進行中，我們會把一些實踐進行有效歸納和提煉，希望能夠創造中國有效城鎮化的模板。

蛇口也是中國城鎮化發展的縮影。一個30年前的對外出口加工區，曾經有過很多當年中國的第一，30年後蛇口提再出發，什麼叫再出發？怎麼再出發？一般的房地產開發，這早已沒有什麼再出發的東西了，但現在蛇口依然充滿了活力，不斷產業升級，以及出現社會管理的新東西，我覺得這也是中國社會未來的一個窗口。

南方週末：在招商地產與蛇口發展的30年中，有哪些失敗和成功？

賀建亞：我們一開始是圍繞著園區的需要來做配套，這個有經驗也有教訓。經驗是你在一個地方做房地產業務，離開這個地方的產業需求，這個配套的東西沒有多大生存力。

30年前蛇口一片荒灘，你建樓賣，肯定不可想像。所以我們做出口加工區，圍繞著產業內容、生產性質，建港口，以港興市。也做一些必要的宿舍，宿舍有普通員工的，也有好一點的花園洋房。

但前些年發展相對被動，市場要什麼我們就做什麼，就是迎合市場需要，並沒有相對超前引導一個地方有效發展。比如說我們一開始都是以廠房為主，做傳統職工宿舍，但是當產業要搬遷了，就是空心化，什麼東西來填補呢？如果我們能有效洞悉城市發展和產業發展的需要，主動進行產業調整，並提前做一些環境營造的配置，那就不僅僅是被動來什麼產業，我配什麼產業，而是營造什麼產業，並相應進行配套提升。

最近這十年，我們開始做這樣主動性思考。毫無疑問，蛇口需要區域轉型升級，這兒的鋼廠、鋁廠一定是要搬遷的，我們需要考慮在這個地方怎麼可持續發展。

南海意庫就屬於典型的出口加工區，這個地方因為產業調整騰空了，怎麼辦？最簡單的就是把廠房拆掉，蓋一大片住宅，一般的發展商最容易考慮這麼做。

但我們覺得整個園區規劃裡面已有住宅，這樣一個地方大量建高密度住宅，會破壞整個蛇口原來已經形成的格局。更重要的就是都變成了睡城，這個地方的經濟活力從何而來呢？考慮來考慮去，最後定位做文化創意產業，進行大規模的節能改造。

這是不如把它建成住宅賣掉那麼快，但是它在你手上，還可以持續地經營。一平米的租金原來是20塊錢，後來變40塊錢，再變60塊錢，這也叫增長吧。這裡面進來了企業，稅收不斷增加，地方政府非常高興，產業升級了，解決了更高一級城市人口的就業和素質問題。

南方週末：這種方式能複製嗎？

賀建亞：想把蛇口故事複製到別的地方是困難的。挑戰在於產業本身不能複製，唯一可以複製的是管理運營這個產業的一些方法，要因地制宜來設計每個地方具體是做什麼內容。

南方週末：漳州開發區是怎麼做的？

賀建亞：漳州開發區是招商局受國務院領導的委託，說咱們能不能在經濟上打破一下「福建前線」的概念，既然能做蛇口工業區對港，那在福建再做一個對台的出口加工區。

漳州開發區早年走的是重複蛇口的路子，後來發現行不通。現在在進行重新定位。那個地方身處廈門灣，和台灣之間的關係會越來越緊密，它有機會成為從傳統的出口加工區向現代濱海城區轉型的模板。

深圳的前海也有同樣的問題。我們走過中國很多地方，欣慰看到很多地方城市化發展的速度很快，從一個城市搞一個開發區，到造新城，新城一搞都是幾十平方公里，上百平方公里。但這個地方真能形成產城融合，能形成非常繁榮、環境優美的新城嗎？有的可能可以，有的可能變成鬼城和睡城。

所以招商地產有責任和使命——我們進入了28個城市，下一步還會有幾個。在這些城市裡，像其他發展商一樣，我們也會做住宅業務的快周轉，這依然是戰略任務之一。但我們不會只做這個，一定要選擇能夠做新城開發，或者舊城改造的東西，充分利用我們的經驗，符合當地政府的規劃和建設理念，也符合當地經濟成長的一些基礎規律。

南方週末：2014年國務院推出新型城鎮化概念，但你也提到，一些城市新區面臨空心化的挑戰。像招商地產進入的城市貴陽、常州，或者煙台、日照，這種城市新區空心化的挑戰越來越大，如何應對？

賀建亞：以前大家在跑馬圈地，不會想這些事，供需矛盾也忘卻了，反正好像需求總是源源不斷，現在突然發現沒需求了，一個地方嚴重供過於求了。

前些年人家也說，招商地產怎麼發展這麼慢，你看人家都長這麼大了，你還那麼小啊，我們股東也急，每年增長23%都嫌低。一定會有壓力，也就一樣要向前去沖，這必然會帶來一些代價，也就會隨行就市搶一些地，在一個已經開始供大於求的市場上，由於沒有經過理性充分地判斷，衝進去了，那就得接受這方面的教訓。

煙台和日照，我們是2013年才進入的。雖然它是三、四線城市，並不是現在大家喜歡的主戰場，但我們恰恰認為這樣的城市有非常好的條件。這並不是考慮當地市場需求。如果按當地市場有效需求，不會在這樣的城市重投入。我們的思考，可能更多是跟另外要謀劃的領域有很大關係，就是分時度假和養老產業，這是很龐大的需求。

未來中國中產階級的分時度假需求挺強烈。他們已經不再是到此一遊去看一看了，一定會像別的國家一樣，到了中等發達階段，會和家庭一起享受比較安逸度假的時光，我們需要根據這樣的需求做出自己的特色服務來。

養老也是一樣。多種方式的養老既是國家的問題和責任，也是發展商的生意和機會，因為這都是人的需求，也都跟居住空間有關係。中國的養老行業的有效需求將逐漸出現，這個領域內大有可為。像綠城董事長宋衛平把公司股權賣掉了，轉行去做養老太英明了，這是一個非常好的戰略選擇。

南方週末：地產業以往一直說「萬保招金」，但萬科與保利過去幾年發展很快，招商地產規模一直沒有做上去，最根本的原因在哪？

賀建亞：「萬保招金」是一段時間內資本市場喊出來的一個說法。當年起步確實也差不太多，其中金地、招商和萬科幾乎是同時在深圳啟動的。這些年下來，在市場上拉開了差距。

應該客觀地來看待這個事，根本原因還是招商局集團對於我們的定位和要求，跟保利和萬科不一樣。

招商局集團一直堅持規模、質量、效益均衡發展，堅持基業常青的理念，它不是沒看到中國房地產業有不錯的發展空間，但是招商局的港口和交通基建業務、金融業務同樣需要發展。過去十幾年，投房地產業有很好的收益，但招商局資源配置在港口和金融行業收益更豐富。從招商局來講，這是合理的一個戰略。要是把資源都配置到房地產領域，我相信我們不會是這樣的一個規模。

但我們在這個領域，特別是招商局的三大核心主業之一後，和自己的過往以及在招商局裡面的作用相比，又已經大大增強了。招商局在新時期，強調產城融合的互動，它是唯一一個有產業又有金融的大型集團。下一階段，產業和金融有效結合，產業和城市建設有效結合，這個推動力是很大的，這也將會成為我們非常重要的競爭力之一。

南方週末：所以招商地產在集團的定位已經跟以前不一樣了，獲得資源配置的能力會比以前更強？

賀建亞：一定是這樣。細心的人可以觀察，招商地產在招商局集團的地位、作用、影響將會日益強大。當然，集團方方面面的資源調配和支持的力度也會進一步增強。

中國房地產過去十年的發展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團出於資源配置的考慮，沒有在這裡面做更大投入。而恰恰到了現在，新城鎮化這種對產城融合互動的強大需求，可以在這個領域內狠狠地來施展一番拳腳，形成集團軍作戰。

未來一段時間內，5到10年，在新城鎮化的進展當中，招商地產一定會扮演很重要的角色。過去並沒有更多的遺憾，並不是失誤，也不是什麼嚴重的教訓，只是說那是經歷過的一個客觀結果。

我老拿我們和招商銀行去做比較，招商銀行規模比不上工農中建，發展速度上也不見得比浦發和興業那麼快，但是招商銀行一直最穩健，口碑最好，綜合效益最佳。我們招商地產，難道就不能在房地產行業有這樣一個追求嗎？我為什麼一定要超越保利、萬科呢？我也不必去羨慕融創這樣的企業，走好自己的路，扮演好自己的角色，服務好客戶，讓社會認同，企業員工對你有尊重感，這就是一個好企業。

南方週末：萬科的標竿是美國地產企業帕爾迪，招商地產的標竿是什麼？

賀建亞：我們沒給自己定一個標竿，如果非要定一個，那我剛才講了，做房地產業的「招商銀行」，或者汽車業的豐田。行業內，我們做了大概將近30家比較有特點的房地產公司的研究，從中吸取一些營養。但你抄誰的都不行。

南方週末：招商局一百多年來都有振興民族家國的使命與情懷，但房地產是個被稱為流著「不道德血液」的行業，招商地產怎麼平衡？跟其他的房地產企業相比，招商地產有什麼獨特之處？

賀建亞：招商地產很有特點，因為有歷史傳承，所以它的負責人就有一種特別強的責任感和使命感。我們集團的這些掌門人，一代一代的，當他接掌這個位置的時候，馬上有一種使命，能夠為這個企業帶來什麼，能夠為這個社會帶來什麼，甚至在歷史上留下一些什麼。老闆也跟我們談，談的都是這個問題。

像我本人，1990年畢業就來了招商局系統。那時候是熱血青年，投奔特區。我是學航空航天的，才來的時候是在碼頭做信息技術管理，後來做了一些年投資管理，1999年到招商地產。

我在招商系統24年了，在招商地產15年了。這家企業的凝聚力還是很強，中層以上的骨幹流失率很低，幹到40歲以上說離開這家企業的更少。

我從畢業就在這個集團裡工作，我沒打算退休之前再去招商局以外的企業做。

我們班子裡，絕大多數都是大學畢業就來招商局，一幹就幾十年。好處是有比較強的歸屬感和忠誠度。如果說有什麼壞處，可能多元性不太夠，現在也在力圖讓班子的構成更加多元化一些，可以更有活力。

我剛才也講到了，希望招商地產能夠像招商銀行在業界那麼受尊敬，那麼受認可。現在還遠遠沒到這一步，先不要在洗禮當中倒下了，然後再變成一家優秀的房地產企業，這是我個人的願望。