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騰訊股價十年升173倍(2014/5/29) 林本利

2014-05-29  NM
 
 

 

今年是馬年,股票市場的焦點落在兩位姓馬的科網公司創辦人身上,就是騰訊主席馬化騰和阿里巴巴主席馬雲。

2012年,馬雲決定將在港上市只有五年的阿里巴巴私有化,私有化作價相等於招股價,股民死揸五年得個「橘」。私有化不過兩年,馬雲又決定把阿里巴巴重新上市,由於香港證監會拒絕創辦人馬雲堅持的「合夥人」制度,馬決定到美國上市。

去年本地及美國科網股熱炒,相信是市場人士故意推高科網公司的股價,藉此提升科網公司上市的作價,亦方便科網公司的主要股東和基金經理在高價散貨。

騰訊股價在一年內上升一倍,由2012年底的249元上升至2013年底的494.6元。今年3月,騰訊股價創出646元新高,市場人士預期股價衝向700元,與騰訊的股份代號(700)一致。由於股價過高,公司決定將一股分拆成五股,好方便資金不足的散戶入市。

阿里巴巴快將在美國上市,市場參考騰訊過萬億元的市值,阿里巴巴估值高達2,500億美元,即接近2萬億港元,認真威風。兩間公司去年收購消息多多,盈利急升,惹來各方注視。在市場人士極力推介下,相信未來會有不少捧場客入市,認購兩間公司的股份。

騰訊成立於1998年11月,當時正值科網股熱潮。1999年,美國IDG及李澤楷的盈動共同向騰訊注資220萬美元,各佔20%,讓騰訊得到足夠資金繼續生存發展。盈動在1999年借殼上市,股價由幾毫一直被炒上。

2001年,盈動吞併香港電訊後成立電盈,公司負債纍纍,以1,260萬美元全數出售20%騰訊股權。電盈持股兩年大賺十倍,回報十分可觀。但若然電盈持股至今,手上20%騰訊股份的市值高達2,000億元,電盈市值也不會跌至只得300億元。

騰訊在2004年6月在香港港交所上市,上市價3.7元。到2008年6月,騰訊進身成為恆指成分股,當時股價64.15元,四年間股價上升16倍多,平均每年升值超過一倍。事有湊巧,電盈在2008年6月被剔出恆指成分股,當時股價由高峰期的142.5元(五股合一股後),跌至不足五元,公司市值蒸發九成多。但李澤楷和一眾高層,多年來卻可取得過百億元收益。

由2008年6月至今年3月,騰訊股價由64.15元升至646元(一股拆五股前),再升九倍,平均每年升值50%。由2004年6月上市至今年3月,騰訊股價由3.7元升至646元,不足十年間升值約173倍,平均每年升值70%,最近騰訊公佈今年首季業績,較去年同期增長六成,正好證明業績配合股價升幅。

騰訊作為恆指成分股,過去六年的表現實在令人矚目,難怪基金經理大舉入貨,現時大部分股份由主要股東和基金公司持有,散戶要以高價才能買到貨。騰訊的突出表現,不禁令筆者想起思捷環球。

思捷環球在2002年12月成為恆指成分股,當時股價是14.5元。經過大股東及公司創辦人邢李㷧多年悉心經營後,公司股價在2007年10月創出133元新高,在不足五年間上升8倍多。

但隨著邢李㷧在2008年辭去公司所有職務,2010年全數出售股權(多年來合共套現200多億元),思捷環球的股價便急挫至不足10元,十年後打回原形。市值蒸發九成多。2013年6月,思捷環球步電盈後塵,被剔出恆指成分股。

騰訊日後股價表現會繼續高速增長,抑或像電盈及思捷環球一樣打回原形,被剔出恆指成分股,再過幾年自有分曉。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

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活用換位思考術 小業務衝上總經理 十年升官七次 王孝倫讓全球最大酒商改觀

2016-01-18  TWM

從電子工程師轉行當菸草業務,王孝倫發現單純把工作做好是不夠的。他提升工作標準,並從公司角度審視自己,讓他在十年內升官七次。再次轉職後,也改變全球最大酒商帝亞吉歐的慣例,成為首位由台灣內部升任的總經理。

第一次見到王孝倫,對他腦子快速運轉、反應極快又善於分析的印象深刻,簡直像個工程師。這位全球最大酒商台灣分公司第一位台籍總經理王孝倫,過去的確是位電子工程師。

退伍後,他在製造業工作幾年之後轉換跑道,一九九五年在菸草公司應徵了市場業務一職,從此改變了他的人生。王孝倫花了兩年的時間調整自己,努力達到公司要求的KPI,升遷一路順遂。

幾年後,有個中階主管的缺,他自認表現亮眼,但最後升官的卻是另一位同事。

「這件事情我整整反省了半年,思考為什麼高層會做這樣的決定。」他得到的結論是:「在自己位置上時,必須把標準往上提高一階,並且時時問自己,『我這麼做,老闆會不會覺得我很好?』這就是所謂的換位思考。」他過去一直忘了從公司的角度看自己。

於是他訂定了新的做事原則,也讓他在工作上大幅進步,十年任職中從最基層的業務,一路升到通路經理,十年升官七次。此時他轉換跑道,到酒商帝亞吉歐擔任區經理。

了解客戶 注意市場變化

「酒是替代性很高的商品,消費者會因為不同的場合與對象,有不同的選擇;加上台灣又是全球第三大威士忌消費國,每家酒商都有自己的策略,因此銷售數字變化相當大,須全心投入在客戶身上,直接去了解市場變化與客戶的想法。」王孝倫很快就抓到竅門,並全心投入。

戰鬥個性鮮明的王孝倫只花了八年,在一四年,從帝亞吉歐的區經理爬上總經理,他也是第一位由台灣內部升任的總經理,改變了過去由總部直接調任其他地區高層來管理的慣例。

王孝倫上任一年多,根據市調公司尼爾森(Nielsen)的零售調查,約翰走路(Johnnie Walker)零售營業額較同期成長○.九%。

而英國國際葡萄酒與烈酒研究公司(IWSR)報告則指出,約翰走路一四年台灣總銷售量為二十五萬一千箱,為台灣調合威士忌銷售之冠;以一五年酒類受到全球經濟的影響,整體有四%衰退的狀況來看,台灣分公司銷售成績相當亮眼。

「魔鬼藏在細節裡,帝亞吉歐是個架構完整的組織,想要成長與改變,就要在細節上執行得更徹底。」王孝倫說。

經歷兩任總經理領導風格差異的行銷總監張維揚便表示:「前任總經理是行銷背景出身,思考縝密,會不斷與同事辯證與思考,較為宏觀與沉穩;現任總經理是本地 基層業務背景出身,與同事間沒有距離,且對市場動態瞭若指掌。」張維揚說:「一般新上任的總經理,通常都需要花一至三年的時間了解台灣市場,但現任總經理 一上任便很上手。每周業務會議或與經銷商會議時,也都親自參與,與業務同仁並肩作戰,掌握最新的市場動態。」王孝倫表示,他的作法是先從內部開始改變。由 於自己對公司有相當的了解,與各部門溝通上相對簡單很多,他針對每個部門做了大幅的修正,除了嚴格要求每個部門執行的細節、將自己部門最大的優點展現出來 以外,也想方法激勵員工在能力上有更好的突破。

改變內部 展現部門強項

王孝倫親臨現場的認真態度,對於台灣帝亞吉歐有著相當正面的轉變。例如一五年九月十六日,帝亞吉歐總部發表了最新的約翰走路新形象,除了過去大家所熟知的 keep walking之外,又注入了「Joy Will Take You Further」,並在全球各大媒體以廣告、YouTube上傳微電影等方式,不斷進行新形象在概念上的定義。

然而對於這個跨越兩個世紀的品牌,世代銜接的問題必然存在,帝亞吉歐又如何讓這個老牌子能在新生代中持續存在,而且地位不曾動搖?

「約翰走路一直都是前進的象徵,上個世代全球都經歷了戰爭的動盪,和平後,keep going就是一個正面又積極的態度。新的世紀中,我們發現在過程中獲得快樂,才會走得更遠。因此這個世紀約翰走路的品牌核心理念,我們希望融入『Joy Will Take You Further』,像這次我們最新拍攝的微電影中,就邀集了十位在全球各地各個領域上有成就的人,例如英國冠軍賽車手Jenson Button,葛萊美獎得主美國OK GO樂團、中國影后趙薇,以及英國影星裘德洛等,藉著影片傳達,他們儘管遭遇各種困難,卻仍舊面對問題,迎向未知,也是我們希望為這兩百年的調合工藝注入 的新活力。」但是未來酒類市場應該會越趨複雜與競爭,專家們對一六年的全球經濟復甦也不抱過大期望,他會怎麼應戰?王孝倫說:「約翰走路從進入台灣烈酒市 場開始,經銷與末端售價幾乎都能維持穩定,這在台灣競爭激烈的市場中是非常難得的。未來我們的策略,應該也如同此次的最新形象概念一樣:保持快樂、感謝的 心,自信地努力往前衝。」

王孝倫

出生:1971年

現職:帝亞吉歐台灣分公司總經理經歷:英國BAT菸草公司通路經理學歷:國立政治大學經營管理碩士

婚姻:未婚

官階躍進心法 王孝倫大公開

1. 掌握關鍵數字:

掌握公司所有部門的關鍵數字,並牢記腦海中,方便與各部門溝通。

2. 隨時換位思考:

不要以現況為滿足,事情告一段落時,便要站在主管立場,審視自己的做事方式。

3. 永遠站在第一線:

親臨販售現場,與消費者及經銷商面對面,確實了解消費者喜好。

4. 激發同仁潛力:

就同單位同事們現有的能力,協助做更大的突破。

整理:高靜玉

撰文 / 高靜玉

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10年升50倍的Netflix

曾經有一份的PPT,命名為《Freedom and Responsibility》,2年前在網上瘋傳,點擊超過1000 萬次。入面解釋Netflix如何鼓舞士氣、提升業績。這份簡單的PPT, FacebookCOO Sheryl Sandberg甚至稱其為Silicon Valley最重要的文件之一。

Reed HastingsNetflix創始人,他的人生和很多成功人士不同,他大學畢業後,還跑去了南非維和,在當地一所高中一呆就呆了2年。回國後,不僅沒有創業,還申請MIT的研究生,這簡直是反天才的行為,關鍵他還申請失敗了。好在雖然MIT申請失敗,他還能轉投史丹福。1988年,28歲終於拿到了電腦碩士學位。這一把年紀,Mark Zuckerberg都已經捐了四億美元給矽谷基金,標基都已經開發出Windows

3年後,Reed終於走上了創業正軌,創辦了Pure Software,什麼是Pure Software?就是寫c語言時用的劇本。31歲了還在寫劇本,但要想想,那可是1991年,Windows才出來3年,最後這款外掛賣了6億美元!

可當你以為他就一帆風順創業,他卻選擇在屋租DVD看電影,有一次他租Apollo 13電影,但是由於生活太過輕鬆安逸,他忘記還帶,結果是被罰了40美元。

這不是錢多錢少的問題,是原則的問題,你怎可以罰我錢?就因為這麼一個小小的插曲,他又回到了創業的正軌,他發誓要成立一個不罰錢的DVD租賃公司,
也是蠻偉大又任性的,於是Netflix就這麼成立了……

就算是租DVD也要租比有身份有地位,Reed就在矽谷租DVD,旨在服務科技界的精英人士,而且還很潮,Netflix選擇了網上出租DVD1999年,Reed Hastings靠著VC圈的朋友融到一億美元,準備要上市了,等等,99年底,Netflix虧損3000萬,2000年底,Netflix6000萬,Netflix還是在一而再再而三的虧損。以至於他又打算回歸老本行,賣公司,兜售對象是當時電影出租業的大佬Blockbuster。面對他這麼有經驗的賣家和有為的藍血青年,Blockbuster果斷選擇了拒絕。

「細路,你的customers還不到我的1 %。」

面對這種奇恥大辱,連40美元都不願意交的Reed Hasting怎麼能忍這啖氣?回到矽谷,一口氣裁了40%員工。並立志一定要親手打敗Blockbuster

2000年左右,正是互聯網騰飛的時候, Netflix開始嘗試網上播放業務,憑著線上播放的業務,還有不交罰金的特點,客戶一直在不斷增加!到2003年已經超過了100萬人。他終於被VC看上了,融資金額是8300萬,Netflix終於如願以償的上市了。

上市後的Netflix繼續和Blockbuster開展著客戶爭奪戰。拉鋸戰持續的第五個年頭,Blockbuster因為債務問題被公司掠奪者盯上,屋漏逢夜雨,好似城大個天花咁,這又適逢08年金融危機,大家更不願意去Blockbuster的實體錄影店了。

到了09年初,Blockbuster考慮申請破產保護了,正式玩完。Netflix在兩年內股價升了6倍,訂閱用戶從900萬達到了2000萬。2010年底,Reed榮登了Fortune封面,榮登當年商界風雲人物。

正如馬雲話,用望遠鏡也找不到對手,薄利多銷?加價,一下子就從原來的10美元租金提價到了16美元,提了50%之多,激嬲了用戶,一月內就流失了80萬用戶,股價一口氣跌了75%

他憑藉著網上業務打敗了Blockbuster,但是Blockbuster也只是個租錄影的呀,
真正的Kingmaker是誰?當然是拍電影的。這間線上租錄影的同樣也深受影視公司掣肘,08年的時候,Reed每年要付給影視公司Starz的版權費是3000萬美元,
但到了2011年,對方直接要價三億。

別忘記佢是個40美元都不願意付的人,不給那用戶看什麼?自己拍,12年最火的是什麼?Big Data

這是一個唔講大數據都唔好意思說自己上過網的時代,Reed Hastings當然不會錯過這個工具,Netflix統計了所有線上播放業務,發現用戶最喜歡演員Kevin Spacey西和導演David FincherOK!大家喜歡什麼,我就拍什麼。就這樣,House of Cards就開鏡了,首期投資直接一億。

這套劇在業內奪得多個艾美獎的電視劇,一經播出,萬人空巷,2013年,Netflix用戶但年度淨增長1100萬,股價衝破300美元創高點,到20156月,Netflix累計用戶6000多萬,連荷里活都不得不深感壓力,現在,Netflix 在全球擁的六千萬付費用戶,年營收六十億美元。 



歷史已經多次證明,無論你的諗法多匪夷所思,只要你有料,幾認真,這個世界可能就會因此慢慢被他們改變。成功的人總是繼續成功下去,而失敗的人則更容易停留在原地,這就是馬太效應!好的愈好,壞的愈壞,多的愈多,少的愈少的一種現象。
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隔夜市場丨道指年漲13%創三年最佳 原油年升五成絕地逢生

——隔夜市場表現——

【美股】周五美國三大股指小幅走低,帶著些許遺憾告別2016。截至收盤,道指下跌0.29%報19762.60,最終未能站上20000點關口,納指下跌0.90%報5383.12,科技板塊下跌近1%連跌,標普下跌0.46%報2238.83。2016年全年,道指累計上漲13.4%,創2013年以來最佳年度表現,納指上漲7.5%,標普上漲9.5%。

【歐股】歐洲三大股指周五小幅走高,截至收盤英國富時100指數上漲0.32%報7142.83,全年上漲14%,創2013年來最佳表現,德國DAX指數上漲0.26%報11481.06,全年上漲6.9%,法國CAC40指數上漲0.49%報4862.31,全年上漲4.9%。

【黃金】COMEX黃金2月合約收盤下跌6.4美元,跌幅0.55%,報1151.70美元/盎司,本周漲1.5%,全年上漲7.1%,結束年線三連陰。

【原油】WTI原油2月合約收盤下跌5美分,跌幅0.1%,報53.72美元/桶,年漲幅45%,結束了2013年來的下跌趨勢。布倫特原油2月合約收盤下跌6美分,跌幅0.05%,報56.82美元/桶,全年上漲52%,創2009年以來最大年度漲幅。

——國際要聞——

【印度廢鈔再出狠招 過期持有處5倍罰款】印度財政部通過電子郵件發布的公告稱,在兌換期結束之後,政府將對持有舊鈔者處以舊鈔面值5倍、最低10000盧比的罰款。11月9日至12月30日期間身在境外的人可以在3月31日之前將作廢舊鈔存入銀行,非定居印度人可以在6月30日之前將舊鈔存入銀行。每人可以攜帶舊鈔入境的額度為25000盧比,若未如實申報攜帶舊鈔入境,將處以50000盧比或舊鈔面額5倍罰款。今年11月8日,為了打擊偽造貨幣、腐敗和黑市行為,印度總理莫迪意外宣布500盧比和1000盧比面值的鈔票(相當於人民幣的50和100元)從9日淩晨起不再是合法貨幣並退出流通,並要求民眾在12月30日之前到銀行換取新一代貨幣。

【2016年中國內地電影票房全年增長2.4%】 中國電影票房連續十年的飛速增長在2016年陷入停頓,在好萊塢引發了對於這一美國電影業最重要的新市場已失去增長動力的擔憂。藝恩網的數據顯示,2016年中國內地電影票房僅增長2.4%,較2015年的49%增速大幅放緩。電影票房網站comScore的數據顯示,截至12月27日,中國內地電影票房收入為人民幣449億元,遠低於全年600億元的目標。以美元計算,中國內地今年的電影票房收入與去年持平,略低於去年。最近幾年,中美兩國電影行業的聯系日漸密切。從2012年起,中國每年從美國進口電影配額為34部。但好萊塢擔心,如果特朗普政府履行競選承諾對中國采取強硬貿易路線,中國方面可能采取報複措施,包括限制美國電影的進口。

【美的收購庫卡獲美方通過】家電制造商美的周五稱,將在明年1月上半月完成對德國機器人制造商庫卡的收購,此前美國當局為該交易亮起綠燈。美的5月對庫卡發出45億歐元的收購要約,目前德國市場監管機構已批準該交易,使其可從1月開始得以控制庫卡94.55%的投票股權。庫卡周五亦發表聲明稱,美國外資審議委員會(CFIUS)及國務院防務貿易管制事務處(DDTC)批準了針對庫卡的收購交易。

【英國脫歐令奢侈品行業獲益】英國脫離歐盟的決定及其造成的英鎊匯率下挫已經使某些行業從中受益,特別是奢侈品零售商。在英國脫歐公投後,英鎊匯率下降至31年來新低,遊客大潮隨之湧入倫敦。英國脫歐公投後,奢侈品行業成為最大的受益者之一。不過,許多零售商都預計進口成本的上漲將導致零售價格上漲,使目前便宜的奢侈品價格變得更加昂貴。英國奢侈品零售商哈羅德百貨公司(Harrods)的業務迅猛增長,其中中國消費者的貢獻特別明顯。哈羅德百貨公司常務理事邁克爾-沃德(Michael Ward)表示:“脫歐對我們有利,它推動了我們面向中國顧客的業務增長。”

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最新叫價138萬濠江車位5年升9倍

1 : GS(14)@2011-04-03 17:51:13

  
2011-3-23 EW
澳門經濟長足發展,市民收入不斷提升,有車階級因而與日俱增,以致私人車位一直供不應求,最近更有業主開出一百三十八萬元的天價放售。

本刊調查發現,有師奶投資者因相信「炒車位好過炒樓」,五年前起不斷掃貨,部分至今已升值接近九倍,合共勁賺數百萬元,她並計劃把投資版圖,由市區擴展至路氹城。

消息透露,當局為遏止私家車持續增長,提倡公共交通優先,建議大幅調高公眾停車場及咪表位收費,政策一旦落實,勢將進一步推高私人車位價格。

六年豪宅泊車位只售八、九萬元,雖然當時的租金回報僅得兩厘多,但丈夫認為其升值潛力會高過炒樓,且投資本金少,故自那時期開始,每年都買三、四個。」現時手持十六個私人車位的濠江師奶Ida表示,五年前最早購入的,如今已升值近九倍,連同其他車位,帳面勁賺數百萬元,每年租金收入達三十萬元,回報相當高。

Ida 與丈夫能夠先知先覺,全因看準○七年實行的《新道路交通法》會帶來無限「錢途」。

過往車主收到違例泊車告票後,可拖延不繳款,直至座駕用殘用舊拿往劏車,「牛肉乾」便會一筆勾銷,但新法例堵塞了這漏洞,並把違泊罰款由二百元提高至三百元,車主為免被罰,惟有改變過往亂泊車的陋習,爭相租用或購置車位,刺激價格持續升溫。

短短五年晉身千萬富婆,Ida對前景仍然樂觀,除繼續在澳門半島掃貨,更跨海殺入路氹城。

路氹車位仍處低位

「路氹經過多年發展,已成為博彩和旅遊的新熱點,加上澳博、永利等賭牌公司亦將在當地興建大型賭場,島上又有國際機場和北安碼頭等對外交通設施,肯定會愈來愈旺。」Ida分析,路氹城新落成樓宇雖然大都是豪宅物業,會有私家停車場配套,不過住得豪宅的家庭不少都擁有多輛汽車,故車位供應必定緊張。

前年她小試牛刀,斥資二十多萬元購入氹仔一個車位,現已升至五十萬元,不過Ida認為該區車位價格仍處低位,所以升值潛力極大,未來三年有可能再翻一番,突破百萬大關。

她滿有信心說:「內地正全力開發與氹仔一河相隔的橫琴島,將建成與濠江相輔相成的旅遊、科研和商業新區,且早前公布的《粵澳合作框架協議》提出,會研究容許澳門車輛自由進出橫琴,政策一旦落實,將有許多外來投資者選擇住在氹仔豪宅,每天駕車跨境上班,勢令該區車位價格進一步攀升。」投資者看好路氹城前景,不過目前身價過百萬元的頂級車位,仍然集中在澳門半島的住宅區。

專營車位買賣的「車位皇」物業代理公司總經理陳力旗指出,澳門傳統住宅區如高士德、筷子基和黑沙環,因昔日的城市設計未有規劃足夠車位,故近年漲幅最為驚人,單從去年至今便升了一至兩倍。

「這三區身價百萬的車位已非罕見,黑沙環新益花園一個車位,最近更標價一百三十八萬元放盤,如果成功售出,將創出濠江最貴車位紀錄。」

五千車輛無位泊

車位有價有市,主因之一是私家車數量不斷高速增長。陳力旗表示:「澳門賭業近年十分暢旺,荷官人工一直有升無跌,廿歲出頭、有三數年經驗,月薪已接近二萬元,年輕人搵錢容易自然樂於消費,着靚衫、戴名表外,不少人都會買車代步。」據悉,過去三年濠江私家車的銷售量,均有百分之五增長,去年落地新車多逾四千輛,當中大部分是由博彩從業員購買。

新晉車主收入豐厚,租用車位也不吝嗇,過往私人車位月租只須四、五百元,如今被推高數倍至一千五百至二千元,結果吸引更多投資者入貨,一邊賺租金,一邊等升值。

濠江私家車數目持續增加,至今已達九萬輛,雖然政府幾乎每年都會撥地加建停車場,但依然不敷應用。陳力旗說:「迄今政府停車場和街道咪表位合共只得三萬五千個,即使加上約五萬個私人車位,仍有五千多輛私家車無位泊。」供求本已失衡,部分車主又濫用公眾停車場,令情況更為惡化。

政府提供的停車場出名收費廉宜,即使新口岸、黑沙環等商住旺區,月租亦僅是三百五十元,但因車場管理存在漏洞,已租用者只要繼續交錢,便可無限期使用,以至一些舊得根本無法行駛的「錢七」,長期霸佔公眾車位。

記者到黑沙環一個公眾停車場了解,發現有數十部車輛鋪滿塵埃,相信均長時間停用,當中「最老資格」的,是七十年代日本出產的一輛房車,現時已難以在街道看到這種型號。

此外,據說有租客涉嫌非法做二房東,把車位轉租,每年賺取六、七千元。

私人車位價格節節上揚,甫踏入今年,更出現不尋常異動。陳力旗透露:「不少業主突然調高售價兩至三成,更有的封盤不賣,我們幾乎天天都要更改展銷廣告的價格。」

咪表或加價一倍

市況變得波動,相信與早前公布的「澳門陸路整體交通運輸政策」諮詢文件有關,當局為遏止私家車增長,提倡公共交通優先,建議全面調高公眾停車場及咪表位收費。

諮詢文件並無明確交代加幅,但接近政府消息人士表示,幅度有可能高達一倍,公眾停車場時租收費會由三元加至六元,月租則調高至七百元,路邊咪表位(黃柱表位)亦由每小時兩元升至四元。

雖然加價後與香港咪表位收費仍有大段距離,但澳門有近萬輛私家車並無固定車位,長期停泊在街邊,每月「入老虎」的花費將由目前的七百餘元上漲至一千五百元。

消息稱:「靠泊表位的車主如不賣掉座駕,便會轉向私人市場搵車位,因為兩者花費差不多,卻可省回尋找表位時間,這將進一步刺激私人車位租售價格,因而令業主大幅調高售價。」

無契車位要小心

濠江私人車位前景看好,但外來投資者欲分一杯羮,要特別注意一些細節事項。

根據澳門法例,境外人士購買車位的手續與本地人相同,除具備身份證明文件,亦要繳交百分三的物業印花稅;至於銀行按揭,最多做七成,年期最長十五年,不過並非所有銀行都會提供車位按揭,買家要自行了解。

此外,一些舊式大廈是以公契形式持有停車場,車位小業主只擁有簡單的法律文書,證明持有車場部分業權,且不會列明面積和具體位置,俗稱「無契車位」,買家如欲購入,最好先委託律師或物業代理協助,透過查閱政府檔案、大廈管理費記錄等,了解賣家是否真正業主,以及車位的準確面積和位置,以免誤墮陷阱。

澳門爆料熱線

電話:(853)6220 5562 電郵:[email protected] 撰文:楊小虹︱攝影:朱守謙

設計:章可儀
2 : 龍生(798)@2011-04-04 01:22:18

味皇呼喚

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霎東街舊樓 5年升 10倍

1 : GS(14)@2011-07-30 12:31:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478489
買家疑是希慎

土地註冊處資料顯示,霎東街 9號一個 3樓單位,本月 17日由一間在香港沒有註冊紀錄的公司以 2173.6萬元購入。市場相信,這名神秘買家有機會是希慎興業( 014),因為希慎在區內持有多幢物業。賣方亦極具遠眼, 06年 9月僅以 200萬元購入單位,持貨不足 5年勁賺 1973.6萬元,升值近 10倍。
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細價樓熱潮 年頭搶到年尾栢慧最癲 一年升價22%

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:15





■各區細價樓越搶越貴,天水圍栢慧豪園起標價升至400萬元,不再是容易上車的上車屋苑。 黃耀興攝



【蘋果調查】樓價由年頭升到年尾,細價樓升極都有。荃灣荃景花園四天「跳價」一成,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年紀錄。事實上,今年絕對是細價樓之年,多個熱門上車屋苑今年樓價全面爆升,天水圍栢慧豪園年升22%最勁,打低一眾市區藍籌屋苑,威盡今年上車盤。記者:朱連峰 陳東陽


理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,明年供應增加及息口因素,不要期望明年樓價升幅會多過今年,料與今年相若,升幅約一成,但細價樓需求會持續。前大學教授曾淵滄認為,在樓價高昂情況下,用家無力購買大單位,購買力轉往細價樓市場,令上車盤成交價今年飛漲。明年樓市處於加息陰影之下,預計樓價將「打橫行」。政府狂谷供應及加息陰影,無阻樓價升勢,上車盤升到癲。本報根據中原數據統計全港十個較熱門上車屋苑,今年全年樓價升幅逾一成的有9個,其中栢慧豪園升幅達22%,平均實用呎價由1月的6,534元,升至本月7,999元,登上今年上車盤之王寶座;不過,區內代理表示,屋苑可能不再是一個容易上車的上車盤,皆因400萬元內放盤已絕迹。





蕭嘉偉表示,同區樓齡較舊的嘉湖山莊,起標價升至330萬元,「仲要冇質素」。屋苑於過去周六及日再錄至少3宗買賣,並錄反價。蕭嘉偉稱,1座中層B室,實用496方呎,一名上車客本月10日曾睇樓,當時業主420萬元已肯賣,惟該買家未有即時決定,昨天翻睇單位時,業主突稱「唔想買」,並即場反價10萬元至430萬元,由於買家很喜歡這單位,逼於追價,最後業主平2,000元,以429.8萬元成交。




荃景花園四日貴一成

至於緊隨其後的九龍灣得寶花園及大圍金獅花園,今年樓價也分別上升20%及19.5%。當中7個屋苑的升幅更跑贏大市。中原城市領先指數CCL今年升幅近13%。市區藍籌屋苑也不敵細價樓,荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城,升幅約15%及13%。細價樓有幾癲,可以幾天跳價一成。美聯物業梁仲維表示,荃景花園10座高層F室,實用380方呎,零議價下以418萬元易手,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年以來紀錄。同座一個中層同面積G室單位,本月16日的成交價只是380萬元,兩個單位只有中層及高層之分,但價錢在短短四天貴了一成。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977369
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286874

屯門水貨倉租值 4年升1.6倍

1 : GS(14)@2015-03-18 02:08:40





【本報訊】自由行及水貨客熱門掃貨地點的屯門,不少人貪平租用工廠大廈作為水貨倉,卻因此帶動該區工廈租金急升。以早前因違反地契遭地政總署強制收回兩個單位的屯門美基工業大廈,該廈屬嬰兒用品店集中地,有被租用作嬰兒用品店的低層工廈單位租值按年升近九成,四年來更累積升達一點六倍。美基工業大廈近年越來越多嬰兒用品店、食品店及日用品店進駐,吸引不少內地旅客、甚至水貨客到該處掃貨。上月中地政總署就出「辣招」以《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》,收回兩個因改作零售的單位,當中包括一間嬰兒用品店「Kiss Baby」,另一間則為國際連鎖用品店「eCosway」,但兩店因已被政府回收,故無法查出其租值。




面積細受追捧

本報抽查該廈多間曾被報道改作嬰兒用品店的單位,其中一樓F室,其下年度租值達十二萬元,按年勁升八成九,自一二至一三年來的累積升幅達一點六倍;另一個十五樓A室的單位,其租值逾十萬元,按年升七成六;一個廿三樓F室單位連天台則升七成二,下年度租值近十二萬元。中原(工商舖)工商部營業董事劉偉成指,近年政府積極活化工廈,單位租金亦有上升,加上水貨倉帶動下,上水及屯門等地區的工廈單位租金有一定升勢,當中以面積較細的單位最受追捧,因這類單位較易靈活改裝,適合作水貨倉之用,料來年的租值將繼續上漲。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150317/19079234
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樓價又破頂 連漲十個月新界細價樓一年升24%

1 : GS(14)@2015-04-09 00:27:22

【本報訊】細價樓樓價暴升,觸發金管局出招收緊按揭。根據差餉物業估價署最新數據顯示,截至今年一月,樓價連升十個月,再創新高,按年升逾16%,其中新界細價樓癲升超過24%,跑贏市區。業界預料,由於收緊按揭令二手買家減慢入市步伐,估計細價樓後市升幅收窄。記者:程俊華 黃嘉銘


差餉物業估價署公佈,全港整體私人住宅樓價指數連升十個月至二百八十四點二歷史高位,按月升幅擴大至2.16%,幅度為近半年最大,反映買家在新春前瘋創細價樓的情況。截至今年一月份的十二個月內,整體樓價升16.14%,當中細價樓升幅最勁,實用面積四百三十一方呎以下單位按月再升2.37%,年內升17.9%;四百三十一至七百五十二方呎單位亦升17%,反而大單位樓價升幅在一成以內。


■截至今年一月份的十二個月內,整體樓價升逾16%,當中細價樓升幅最勁。

租金續升 中小單位受捧

面積四百三十一方呎以下的細價樓升幅由新界區帶動,過去一年樓價升24.2%。以差估署計算的平均呎價顯示,由去年一月的七千七百八十一元,急升至今年一月的九千六百六十五元。期內九龍同類樓價升22.6%,港島區則只升15.5%。租金方面,整體住宅租金指數亦連升十一個月,整體按季升約0.66%至一百六十七點,而過去一年累升7.4%。中小型住宅租金與樓價一樣跑贏整體升幅,達7.13%。租金升幅同樣以中小型單位最大,四百三十一方呎以下單位按月升0.73%,按年升7.7%;四百三十一至七百五十二方呎單位較去年十二月份升0.6%,一年內升8.37%。中文大學市場學系教授冼日明認為,新界細價樓升幅跑贏市區樓,很大程度上是因為之前落後於大市,而當下「市區百幾二百呎都貴過新界的四、五百呎」,若果市民稍為想要面積大一點的單位,很自然要去新界偏遠地區如屯門及元朗等區域入市,從而令相關地區樓價升得急。




一手主導 二手升幅恐收窄

不過,亦有業內人士指出,新界細價樓後市的升幅應該會開始收窄。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,「細價樓應該會再升,但升幅應該唔會再咁大」。他解釋,未來樓市轉由一手主導,當中新界區不乏過千伙的大型新盤,相繼在年內陸續推出,由於上星期金管局收緊按揭,發展商如果要出貨求量,自然要在價錢上吸引買家,即是一定要貼市推盤,繼而令同區二手樓都有降價壓力,屆時新界樓的升幅應該會開始放緩。根據資料顯示,新地(016)元朗峻巒及Yoho Town三期安排未來半年先後推售,另外將軍澳緻藍天逾一千六百餘伙於第二季解凍推出。此外,中原城市領先指數CCL最新報一百三十七點一二,為歷史次高,按周升0.67%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,數據反映春節前市況,新界東及新界西兩區樓價同創歷史新高,分別按周升3.49%及1.3%。收緊按揭措施對本港樓市的影響,將會在三月下旬的CCL反映。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066488
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289342

地下盤呎價三年升九成 買家無業權千呎寮屋189萬元 非法轉售

1 : GS(14)@2015-04-14 02:05:09

【本報訊】政府向樓市一再加辣,但樓價依然高企,《蘋果》發現有欲置業市民冒險轉向地下樓盤市場購置安樂窩,花近190萬元在美孚九華徑新村購入裝潢簡陋、且屬非法轉讓的千呎寮屋,地下盤呎價在3年飆升9成。有律師指寮屋沒有屋契,不能轉讓買賣,買家亦沒有業權,購買有相當風險。記者:李雅雯



鄰近美孚新邨的九華徑新村沒有私人屋地,依山而建的一列列俗稱寮屋的牌照屋都是建在政府臨時撥地上。這些臨時房屋面積一般400方呎,獲地政總署發出土地牌照或租賃許可證「暫准存在」,毋須即時拆卸,但住戶就需每季向政府繳交地租及差餉。有村民指,由於九華徑新村位處市區加上交通便利,村內的石屎牌照屋及鐵皮寮屋即使法律不容許轉讓或轉租,但一向有地下租務及買賣市場;尤其近年市區樓價高企,令村內地下盤更加渴市。


■後屋一廳兩房,屋前有空地擺放魚缸及雜物。

鐵皮搭成疑有僭建


記者假扮欲購買牌照屋的買家,向年逾70歲、熟悉村內地下樓市的彩姑(化名)問盤,她指剛於兩個月前有兩間前後相連的牌照屋售出,由村民購入自住:「你遲咗,你早啲嚟可以帶你睇,賣咗啦。」她指「業主」去年放盤開價200萬元,經議價後最終在年初以189萬元成交,「細細間,一廳兩房,唔做得按揭,要一筆過畀錢」。彩姑表示,業主放盤時稱兩屋合共面積1,000方呎,最終由兩戶人合購,前屋買家是兩夫婦,後屋則由一家三口購入。記者按她的指示找到成交牌照屋,兩屋建在小斜坡上,前屋甚為簡陋,屋簷由多塊鐵皮搭建,又有疑屬僭建的構建物;後屋是淡黃色的石屎屋,裝潢較為企理,屋前的空地仍擺放油漆、木板等裝修物資;兩屋僅以一道鐵閘分隔。鄰居向記者透露,新屋兩家人是認識,仍未入伙,又指這兩間相連的牌照屋已經多次易手。記者透過電話接觸到其中一名新買家,她承認已購入該屋,但指與另一買家各有各付款,不便透露成交價。彩姑指出,村內牌照屋的租盤較多,賣盤較罕有;3年多前村內一間約600方呎、一廳三房並有裝潢的牌照屋成交價才60萬元,認為這兩間牌照屋沒有裝潢,若僭建物被地政處發現更需拆卸,但相比下呎價卻高近9成,價錢並不實惠。


■後屋女戶主稱相連的牌照屋已經出售。

村長見證雙方簽約


另外,有九華徑新村村民透露,村內牌照屋放盤低調,一般由村民的親友購入,亦有部份前村民遷出市區後,見樓市高企就決定放售或出租市區的物業,再返回村內購入牌照屋自住。由於牌照屋只是政府暫准存在的臨時房屋,村民亦知道購入沒有法定業權,因此會找村長見證下買賣雙方簽訂買賣合約,作為對雙方的保障。律師梁永鏗就指由於牌照屋沒有屋契,買賣並無法律效力,除非買賣合約列明買家日後如因任何情況被迫遷離牌照屋,可循民事訴訟索償,否則購入有相當風險。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150413/19110536
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289563

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