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對房託股票的看法（一） 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_20.html

有blog友留言問到止凡如何看待房產信託基金這類股票（房託），如果單純拿來做利差投資如何，這個問題很好，讓我又可以深思一輪，今天好好分享一下。

BBQ留言： 

止凡兄，請問你對房託有甚麼見解，值得用來作利差用途嗎？


止凡回應：

房託就像收租行業，派息穩定，但個人暫時沒有留意。能否作利差用途，始終要看你對公司的熟悉程度。

 舉例一家房託的資產是酒店，辦公樓，還是商場，甚至住宅，這些營運保養大約如何，其租金水平如何，香港的酒店是否供不應求，辦公樓出租率高嗎？經濟活動下滑會否影響，利率變化又有關係嗎？

 當你大約掌握到的話，你會大約了解這些派息是否可靠，或者為何這些年是可靠，未來又如何。單單計計借入利率多少，在google看看那支房託派息多少，計過息差就買入，這換來的風險不低呢。
後記：

 大家可以看到，投資一家公司與否，我認為不是單單只看息率、市盈率之類的幾個簡單數字就決定，除非所買的是指數基金之類，即其數字代表了一籃子的股份公司，這樣的話，平日都了解過其指數所代表的公司如何，例如恒指成份股，算是心中有數，單看其息率、市盈率就作投資決定，這也是相對合理的。

 然而，當談到一家公司，單看息率、市盈率，這未必足夠的。較可取的做法是了解這家公司如何制造現金及盈利，在每個環節也研究一下，像個企業管理人一樣，對公司運作有一定掌握之後，對其派息變化自然能建立信心，甚至能預知一二。

 相信我，這個動作雖然不容易，但邊買邊學，邊看邊研究，成功踏出第一步，之後看得會越來越快。尤其是某家公司業務每年差不多，你甚至會將這些數字都讀進腦裡，好像李嘉誠先生對長實的了解，整份年報都在腦內。只要某年任何數字有些異樣，你都會很快有感覺，是買入還是沽出，或是不動聲色。

 如果能做到這樣的話，回看不同投資工具的回報，再想想是否運用借貸來賺點息差之類，這樣操作起來的風險就會大大減低。有這個境界，你就能看到人家不能看到的機會，同時，人家覺得是高風險的操作，對你來說又不算什麼。

 拿房託來賺息差好不好？這個問題當你對房託有所認識之後，最能回報這問題的將會是你自己。其實，我個人對房託並沒有深入研究，這是有些原因的，與本身的投資取態有關，多寫一篇繼續分享。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=128378

對房託股票的看法（二） 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

上篇提到止凡對房產信託基金這類股票（房託）沒深入研究，這是有些原因的，與本身的投資取態有關，今天分享一下我的想法，讓大家也可以討論一番。

不單是房託，其實對於所有投資考慮，我都有點受財叔的影響。記得寫過一篇《財叔及YC的功力 》，當中講述財叔投資物業的手法跟YC兄的不同，兩位都是打工仔但又是物業投資高手，財商都高超，早已經財務自由的傳奇人物。不知大家還是否記得他們，不妨按文章連結回看一下。

 當中財叔的投資智慧給我一個很大的啟發，就是他在物業投資時喜歡買入「有未來」的物業，意思不是指新樓，又不是單指舊樓，而是近50年期至過50年樓齡的「超舊樓」，最好在有重建機會高的地區，例如灣仔區。後生仔年輕人就是「有未來」，完來買物業時反而看一些就快「老死」的樓才算是「有未來」，到底何解呢？

 財叔的物業投資，基本動作也是買入時會看租金回報高、樓價吸引、地段好、有升值潛力。既然租金回報不錯，即樓價自然可以接受，收著高租金，現金流充裕的情況之下，本身已經立於不敗之地，即「坐」過世都可以。與此同時，再加入一個「未來」，就是有機會被財團收購的可能，又或者價值爆升的機會，令cash flow好的資產，其capital cost都一下子大升，找著機會把它賣掉，財叔叫這動作為「食糊」。

 雖然我未有在物業投資大展拳腳，但這類財務知識還是吸收了，運用到其他投資項目之中。在股票投資之上，股票的未來往往成為我其中一個考慮因素，雖不是必要因素，但總會想一想，所投資的股票是否「有未來」，爆升點在哪裡。

 因為這個因素，令我更樂意投資一些公司，例如年多前等待發電視牌照的香港電視（今天還是在等待之中），等待「走出中國」的內銀股，等待「走入中國」的匯控，有發展內房概念的金利來，有作為長實集團國際能源業務投資前車的電能實業，有不斷在內地以特許經營方式擴展業務的六福等等。當然，找來這幾支股票，其他因素也十分重要，例如現金流充足、財務穩健、市值低於價值很多等，讓我「坐」得安心，等得開心。

 回看房託股份，這就是我看來不常有變化的一類，在現今的經濟活動之下，酒店出租率不錯，甲級商廈被金融機構爭著租，商場租金被自由行效應搶高，租金收入穩定，盈利及派息都可以，但就是沒有一個被期待的「末來」。

 今天香港失業率其低，自由行帶動經濟熱得很（雖然好像有點放緩），地區租金加幅強勁，經濟好時息率又低，收租行業歌舞昇平，但看看今天與可預見的未來，可能「走下坡」是房託在等待的「未來」。不知道我這個習慣是對是錯，我買的東西很少是因為看見它今天如何輝煌，而是看看未來如何輝煌，如果沒有好「未來」，而今天又好像非常輝煌的話，未來維持增長亮點不是容易的。

 眾多房託股票當中，領匯可算是十分積極的一間，不斷地改善裝修旗下物業以提升租金回報，近年更發展工業大廈改為商場，算是有點增長點，可能這就是其息率一直偏低的原因吧。而其他的房託，投資者就是看其息率，只有靜靜地收息，沒太大可塑性吧。

 這篇文章不是什麼投資推介，只是分享一下個人的投資考量，希望大家明白到我的理念及意思。投資選擇沒有絕對的對與錯，每個人都有不同狀態及性格取向，亦要視乎本身的投資組合，所以還是選擇好適合自己的投資，最重要是自己了解的才好出擊。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=128888
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