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48.9亿净资想撬231亿地产奥园沈阳再演“蛇吞象”

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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090618/20090618023728680.html
 每经记者  杨羚强  发自上海

        日前，有媒体报道称，奥园集团  （03883，HK）6月4日与沈阳市政府正式签订合作协议，将投资231亿元于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城。这是迄今为止沈阳投资规模最大的综合商业地产项目。

        香港资本市场的分析师指出，除非能够通过各种渠道大量融资，否则以奥园现有的实力运作如此大的项目将会非常困难。而截至昨日，奥园地产方面始终未正式承认231亿元投资沈阳奥园国际新城一事。

奥园资金压力巨大

        据 奥园地产2008年年报显示，该公司当年营业额只有6.19亿元，而2007年是25.01亿元，净资产总规模为48.9亿元。截至2008年年底，奥园 地产可支配的现金余额为14.81亿元。而今年年初，该公司公布的销售额目标为50亿元。同时该公司还有17个项目总共560万平方米的土地储备需要开 发。

        据媒体报道，奥园集团已经完成了几笔重量级的并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲A级写字楼地块；近8亿元并 购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目等，总金额高达73亿元。此外，奥园地产已正式宣布了收购天誉置业旗下位于广州 天河区的一地块，代价约为3.5亿元左右。

        根据此前的报道，奥园所投资的沈阳奥园国际新城是集商业、住宅产业、教育产业、旅游产业于一体的大型综合型商业地产，建成后将成为沈阳市的地标性建筑之一，总投资231亿元。

        信诚证券联席董事连敬涵认为，按照奥园地产目前的资产规模要想操作总投资231亿元的项目几乎不大可能。

        “融资是必须的。”连敬涵说，不过直到目前为止，奥园地产并没有就上述231亿元的投资协议发布过任何公告，因此尚难以评估上述投资将对公司产生的影响。

会不会成为“荷兰村第二”？

        在外界不看好上述项目前景时，奥园地产也始终不愿意证实231亿元投资沈阳奥园国际新城的真实性。

        公司品牌事务部沈仲亚回应《每日经济新闻》称，有关231亿元投资沈阳奥园国际新城的真实性以及奥园将如何筹集足够资金运作上述项目问题，该公司不作回应。

        而奥园香港公司投资部门面对记者的采访，也是三缄其口，先是称“报道所述”不确，而后则以“一切以公告为准”回应。

        最终，沈阳市苏家屯区新闻中心的工作人员证实了奥园集团确实与沈阳市达成了231亿元的投资协议。

        就在几个月前，全国最大的烂尾楼——沈阳荷兰村的景况再次开始被媒体关注。有荷兰村的前车之鉴，资产规模并不多的奥园能让蛇吞象变为现实吗？

【 作者: 每经记者 杨羚强 发自上海 】  (责任编辑：祝裕)

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巧借股权并购杠杆 中国奥园实现低成本拿地


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090708/20090708030319838.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        当市场焦点都集中在土地拍卖场上那惊人的天价“地王”时，中国奥园(03883，HK)却悄然地利用并购战略，低于当时拍卖价的频繁拿地。

        中国奥园昨天又宣布收购世纪协润投资公司41.33%已发行股本，代价为3.7亿元人民币；同时向世纪协润授出一笔4.6亿元人民币短期贷款。

        世 纪协润拥有北京王府世纪发展有限公司（以下简称：王府世纪）90%的权益，王府世纪则持有拥有北京朝阳区项目公司38%的股本权益，其旗下的项目用地将开 发成商业以及酒店综合大楼，该项目处于北京核心CBD区域，据悉项目建筑面积达247646.3平方米。

        纵观奥园近2个月抄底行动，可谓是高歌猛进，节节胜利。三次激进的并购战，斥资人民币约13.7亿元，获得了一批具有相当潜力的物业。

        据了解，中国奥园间接买下的这块土地，从2004年取得到2008年期间因开发商缺钱而停工，经过多次的转让并购，最终被“走中端物业路线”的北京开发商首开股份拥有。2008年4月，首开股份以4.587亿元将其持有的全部股份转让给世纪协润公司。

        而 王府世纪和世纪协润均为同一老板。一方面，作为一家房产规模不大的王府世纪来说，根本不能吃下这块大项目，除去股权收购款之外，还需工程款等各种杂款，仍 需付出15亿元；另一方面，对于资金紧缺的世纪协润来说，此次，奥园出手3.7亿元，外加4.6亿元的贷款，债务上将会得到缓解。

        根据奥园公告显示，紧随收购及垫款完成后，买方及卖方将成为合营伙伴；世纪协润将进行公司重组，重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。

        不仅此次出让股权的世纪协润，资金紧缺，此前奥园先后夺得的两项广东项目，卖方也是负债累累。

        由 于金融危机，导致雷曼兄弟破产，受其牵联的天誉置业不得不忍痛割爱低价贱卖天河项目80%的股权，以偿还2.2亿港元债务。5月下旬，奥园以3.6亿元的 价格成功收购了广州天河北一总建筑面积为11.3万平方米的商业用地，并表示将在此地块上兴建高端商业以及写字楼的大型商业项目。初略计算，该地块楼面地 价仅为4000多元/平方米。

        而深陷双重债务危机的昌盛中国，起初也是传言卖掉旗下物业广州中华广场还债，最终以折扣1.5亿元，贱卖了中山项目地。6月19日，奥园以6.4亿元，低于当年的拍卖价1.5亿元，夺得中山的一块靓地。

        市场回暖，土地拍卖会上土地价格节节攀升，成就了一个又一个的“地王”，而奥园却能够通过并购低成本频繁拿地，据奥园2008年的年报显示，截止2008年年底，该公司拥有土地储备约560万平方米，足以应付未来5～7年发展的需要。

        当初，尽管成功上市，但作为典型以住宅发展的企业而言，奥园缺乏一定的土地储备。基于此，奥园曾多次加大力度寻找项目合作进行广告投放，收到成效不大。2008年4月，奥园定制计划以收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为合作形式购买土地。

        目前来看，股权并购策略效果不错。

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天誉小股东不赞成 奥园广州买地告吹


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090714/2009071402473083.html


每经记者  李凌霞

        中国奥园与天誉置业的买卖告吹，因为天誉置业小股东不同意，中国奥园广州天河城项目“煮熟的鸭子”飞了。武捷思出任中国奥园董事局副主席后，力主的并购战略首次遭到了打击。

        近两个月来全国土地市场回暖，各地“地王”频现，此前此笔交易被媒体称为今年“最冤大头的赔本买卖”，或许这就是中小股东否决的主要原因。

        买卖告吹之后，天誉置业用什么钱偿还雷曼兄弟的巨额债务？另寻买家以更高的价格将这块地皮出售，或许就是公司正在筹备的所谓新融资方案。  

        中国奥园（03883，HK）与天誉置业（00059，HK）广州土地买卖告吹，奥园及天誉的股价均受打压，昨天分别下跌了14.21%及3.125%，报收1.69港元及0.62港元。

天誉反悔  不想做冤大头？

        据悉，中国奥园计划以并购形式向天誉置业购买的这块土地，地处广州市地标性建筑中信广场的东侧，拥有巨大的发展潜力。中国奥园此前曾表示，在收购完成后，集团将在此兴建集高端商业及写字楼于一体的大型商业项目，并在广州中心商业圈打造新一代地标。

        中 国奥园的计划  “看上去很美”，不过，该项收购达成的先决条件之一就是要获得天誉置业除其单一大股东之外的股东同意。2009年7月10日，天誉置业召 开了一次特别股东大会，在此次特别股东大会上，与会的天誉置业中小股东的反对，令奥园收购天河城项目这只“煮熟的鸭子”飞走了。据天誉公布的投票结果，对 于上述收购事项，参与投票的股东中有96.83%的投了反对票，因此此前公布的收购事项宣布失效。

        虽然天誉置业投资者关 系部相关人士昨天接受《每日经济新闻》记者查询时也表示，上述并购事项告吹主要是受到公司中小股东的反对。但是，记者发现，近两个月来全国土地市场回暖， 各地“地王”频现，在此情形下，天誉置业不愿做“赔本买卖”，这或许才是背后的根本原因。

        合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江，昨天在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此次中国奥园准备通过并购而拿下的那块地处于广州的CBD地段，商业价值非常高，而天誉置业也完全可能另寻买家以更高的价格将这块资产出售。

        据了解，早前奥园与天誉达成的协议，奥园收购持有天河城项目开发权的友邦70%权益的总代价为3.52亿港元及1200万元人民币，该价格远远低于天河城项目现今市场价。同时也有媒体将此次并购称为今年“最冤大头的赔本买卖”。

天誉如何还雷曼的巨额债务？

        据悉，在2007年中期，天誉置业向雷曼兄弟借贷2.2亿港元，用作收购广州天河项目的友邦公司的51%的股权。也就因天河项目天誉置业欠下了雷曼兄弟的巨额贷款。

        本来，天誉置业大股东已经做出了“壮士断臂”之举，同意以远低于市场价格的代价将天河城项目及其贷款低价转让给近期正在大肆买地的中国奥园，以此筹集资金偿还雷曼的巨额债务。不过，现在出售事项告吹，天誉置业不得不又重新面临着去“找钱还债”的问题。

        昨 天《每日经济新闻》记者致电天誉置业，该公司投资者关系部相关人士表示，虽然广州天河城出售事项告吹，但是公司正在筹备新的融资方案以偿还雷曼债务。不 过，该人士拒绝透露具体融资方案的内容，只称方案一旦落定，公司会尽快发布公告。另外，对于记者有关天誉是否会寻找出价更高的买家来买这部分资产的询问， 该人士也表示不便透露。

        另外，天誉置业副主席刘日东在日前被问及公司债务重组进展时表示，公司资产能够应付债务，现正就出售公司资产寻找适当的买家。他还指出，广州市场已经好转，资产价格已有所上升。至于出售多少资产，仍要与债权人商讨，但希望能够避免贱卖资产。

        据 了解，自2008年武捷思出任中国奥园董事局副主席后，奥园就确定了尽量以并购方式来扩大土地储备的策略，而与天誉置业的并购案则是武捷思上任后的首笔大 型收购，也被外界看作是武捷思2009年并购大戏的开幕之作。虽然到目前为止，该项并购已经告吹，但是中国奥园的其他并购案却还在如火如荼的进行着。
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限价房地块变商品房 奥园地块遭收回


每经实习记者  朱玲  发自广州

        为抑制房价过快增长而推出的限价房，似乎已完成其使命，正慢慢退出其舞台。

        14 日，广州市国土资源和房屋管理局以“国有建设用地使用权性质调整”名义，重新挂出出让公告，表示将取消番禺中心城区南区4－3地块限价商品住宅性质，调整 为普通商品住宅用地，并以广州奥园康城房地产开发公司  （以下简称奥园）原竞买成交价3.74亿元作为起始价，重新公开出让。该公告指出，奥园可直接公 开参与竞价，公告期满，若没有其他意向用地者提交有效报价，奥园需签订相应的土地出让补充合同。

        据悉，2007年11月，奥园以3.74亿元的价格取得了该地块，折合楼面地价为2778元/平方米，这比紧邻的番禺“地王”低了一半不止。

        据了解，广州近年共推出10块限价房用地，其中4块未开发。今年3月，广州市国土资源和房屋管理局表示，将考虑改变部分限价房用地的用地性质，或做保障性住房、地区的拆迁安置房以及普通商品房。

        从2007年11月至今，奥园取得该地已有一年多时间，却久久未动工开发。按照当时规定，该地块仅作为限价商品住宅用地使用，并将建成90平方米以下的中小户型。

        “去年楼市低迷时，它旁边的商品房价格比限价房还低，奥园怎么做？”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，况且奥园在广州的项目基本是以大户型为主。“如果改成商品房卖，预计将会卖到7000元～8000元/平方米。”黎文江说。

        对于是否会继续参加被收回地块的竞价，奥园昨天未予正面回应。



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地产“打工皇帝”隐退 武捷思卸任奥园执董


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091225/20091225042341255.html


每经记者  翟敏  发自深圳

        中国奥园  （03883，HK）12月23日晚间公告称，公司执行董事武捷思调职为公司非执行董事兼董事会副主席，调任后武捷思将不参与公司的日常业务及管理。

        武捷思——这位此前放弃了深圳市副市长职位、被称为中国地产界的“打工皇帝”，再度引起公众的关注。

曾任广东省省长助理

        12月23日晚间，中国奥园公告称，公司执行董事武捷思调职为公司非执行董事兼董事会副主席，并从12月24日起生效。

        《每日经济新闻》记者昨日（12月24日）致电中国奥园，奥园方面表示，武捷思原任奥园执行董事兼董事会副主席，此次调任是因为武捷思需 调配更多时间处理其私人业务。调任后，武捷思虽然不会参与公司的日常业务及管理，但仍会参与公司未来在策略发展上的重要事项。

        据悉，武捷思生于1951年，中国人民银行金融研究所经济学博士，南开大学经济学院理论经济学博士后，高级经济师，博士生导师。

        资料显示，武捷思在金融及公司管理领域拥有逾20年银行工作及行政经验，曾任广东粤港投资控股有限公司及广东控股有限公司董事长、粤海投资有限公司及粤海制革有限公司名誉董事长、中国工商银行深圳分行行长、深圳市人民政府副市长及广东省省长助理等职位。

        在任中国奥园执行董事之前，武捷思曾在另外一家知名地产公司合生创展（00754，HK）担任行政总裁，为大名鼎鼎的朱孟依打造地产王国 立下汗马功劳。随后，在中国奥园盛情邀请下，武跳槽加盟该公司，主要负责统筹战略发展规划、财务管理、融资及并购业务、规章制度健全修订等工作。正因如 此，武捷思被业内人士称为地产界的“打工皇帝”。

“辞官下海”备受争议

        在武捷思下海经商取得成功之前，他的身份更加引人关注。1995年～1998年期间，武捷思担任深圳市人民政府副市长，后出任广东省省长助理。

        武捷思在担任广东省长助理期间，主要任务就是协助处理广东国投破产和粤海的重组。1999年，武捷思被广东省政府委派至香港，负责对当时负债高达35.85亿美元的粤海集团进行债务重组。3年后，粤海扭亏为盈，2004年恢复派发股息。

        2005年4月，武捷思辞官下海，出任朱孟依旗下的合生创展行政总裁。随后，武捷思为合生创展引进了战略投资者淡马锡、老虎两大基金，合生创展的股价节节攀升，进一步壮大了朱孟依的地产王国。

        不过，从武捷思“辞官下海”第一天开始，批评之声便一直伴随着他。“辞职后马上加盟民营企业，做的行业也和从政时差不多，他不利用过去自己在政坛的资源是不可能的。”有业内人士如此感慨。

        2008年初，武捷思在合生创展的合约期满，紧接着中国奥园地产聘请武捷思担任执行董事兼董事局副主席。武捷思的这次商海转身，选择再次 加盟民营地产企业，年薪达600万元并授予2000万股认股权。此次，武捷思卸任中国奥园执行董事职务。尽管公司称其调职原因为“需调配更多时间处理其私 人业务”，但外界猜测纷纷是否有更深层原因，以及是否有了新的去向。

        这一切，还待时间去逐一解答，谁也不知道，武捷思将会再次带给外界怎样的意外。
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北京烂尾项目翻身奥园预计回笼130亿元


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/2010012804063806.html


每经记者  朱玲  发自广州

        去年，以兼并收购突击土地市场的中国奥园（HK,03883）先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日，中国奥园表示，此前收购的北京耀辉项目，预期今年首季度开始住宅单位第一期销售，均价预计达8万元/平方米。

        据 了解，耀辉项目是中国奥园去年7月以8.3亿元从香港世纪协润投资有限公司手中收购的，原项目在2004年就已取得开发使用权，几经周转，由北京首都开发 股份有限公司（以下简称：首开股份）和香港世纪协润共同拥有。该项目当初预计将建设成结合住宅、商业以及酒店的综合商业豪宅项目，总建筑面积达25万平方 米。

        由于拆迁工作难度大，项目拖得太久，期间又遇到2008年全球金融危机，公司项目资金未到位，使得豪宅销售举步维艰。2008年7月，该项目停工，成为北京长安街著名的烂尾楼盘。

        去年7年，奥园借助低价接盘的机会进军北京市场，以3.7亿元收购香港世纪协润投资有限公司41.33%的股份，此后又同世纪协润签订了一笔4.6亿元的订立贷款协议，用于支付首都股份拥有的北京耀辉项目62%的转让权，最终获得收购该项目。

        据 了解，该项目的总投资约50亿人民币，项目主要以200~1000平方米的户型为主，约有500个单位，其中可销售住宅面积16万平方米，该项目第一期预 计于2011年之前竣工。奥园相关负责人表示，该住宅均价预计为8万元/平方米，若住宅全部销售完毕，可回笼资金达130亿元。

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奥园地产借高端物业平衡调控


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-22/xMMDAwMDE3MzkxMg.html


4月20日，中国奥园地产集团（3883.HK）（下称“奥园地产”）发布的2009年业绩报告显示，奥园去年收入23.6亿 元人民币，较上一年增长281.4%。

奥园地产靠快速周转、规模销售取胜的策略，终有所获。2009年奥园地产毛利4.4亿元，纯利润 3.26亿元人民币。总销售面积为58.91万平方米，合同销售金额为人民币28.8亿元，较去年上升111.2%。

此前多年，中国奥园一 直秉持着开发普通住宅市场的理念。而近来的种种迹象则表明，奥园地产已将力量逐步转向高端物业。

根据年报，奥园地产已形成以北京、广州、沈 阳等城市为中心的布局。土地储备由2008年的562万平方米增至现在的903万平方米。

奥园地产执行董事兼首席CFO林锦堂介绍，去年， 奥园完成了对北京长安8号、中山奥园广场的并购，沈阳奥园·国际新城项目落地。特别是北京长安8号，是奥园挺进高端物业的里程碑。年报特别指出，北京长安 8号将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。据北京房地产交易管理网登记显示，截至2010年3月31日，长安8号一季度销售3个多亿。该项目位于华贸商 圈核心，建筑楼高约180米，预期计5月封顶，年底峻工。

早些时候，奥园发公告称：已与长安8号项目公司签订协议，通过银行发放2.83亿 元人民币短期贷款，用作一次性偿还原股东方首开股份（600376.SH）的所有贷款及加速项目开发。

不仅仅是奥园地产，包括合生、万科在 内的地产巨擘均有转战高端物业市场的动向。在不少业界人士看来，奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略，能够以此提高利润率，以“更高效”的投 入，换取更大的回报。

楼市若转入调整，成交量陷入萎靡，而高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的较好手段。



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中国奥园收购多笔商业地产

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/xMMDAwMDE5NDMxMA.html

中国奥园（3883.HK）日前公布业绩，上半年仅取得约12亿元的合约销售额。现有土储约900万平方米，每平方米地价成本仅500元。

奥园主席兼总裁郭梓文表示，公司将积极参与旧城改造，广州火车南站附近的三旧改造项目已经签订意向书，该项目占地7万多平方米，可建楼面涉约20万平方米。

另据奥园执行董事郭梓宁透露，奥园正在谈深圳一些30年前建设的需要拆迁重建的小区项目；在广州也正在谈多个旧厂房改造项目。

上市以后，中国奥园将发展重心之一放在商业地产。据奥园2009年年报，2009年投资物业价值7.9亿元，比2008年4.39亿元大幅增长近90%。

去 年5月21日，奥园宣布通过收购友邦公司70%的股本及70%的股东贷款，获得了友邦持有的广州寰城实业发展有限公司的全部股权。该公司的主要资产是一块 位于广州天河北商圈内总建筑面积约为11.3万平方米的商业用地。按总建筑面积计算，楼面价仅为人民币4100元/平方米左右。

去年下半年，中国奥园与沈阳市政府正式签订合作协议，将在苏家屯区投资231亿元用于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城，成为在沈阳投资规模最大的综合商业地产项目。

去年年底，中国奥园在广州番禺正式奠基打造南沙最大的商业地产项目，总建筑面积达24万平方米，涵盖大型购物中心、商业街及酒店式公寓。

奥园今年7月25日公布，以1.615亿元向广东瑞华集团有限公司收购位于广州市天河区黄埔大道108号的商业写字楼物业，并冠名为奥园广场。该物业总建筑面积约6587平方米，收购总代价为1.76亿元，折合楼面价2.45万元/平方米。


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不負責任的派息- 奧園地產(3883)

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中國奧園(3883)借債派息?

(1)
這公司在昨晚6時公佈業績，帳面所示業績非常良好，增長110%，至9.30億，但實際上扣除其他收入、出售共同控制的權益、重估及利息資本化等影響後，這公司實際盈利虧損，更減少了1,800萬，至3.48億，如下圖示:

(2)
因出售共同控制權益，公司錄得8.58億的特殊利潤，所以除5.2仙人民幣的股息外，更額外加派26仙的特別股息，以公司股本26.155億股計算，約派發1.7億元股息及6.8億港元特別股息，合共8.5億元，但派息資金的由來，看來十分昂貴。

2012年11月8日，公司建議發行美元優先票據，發行額及年利率未定。至14日決定發行1.25億元的票據，年利率13.875%。後來在1月21日加發1億美元，次日又完成。這兩次集資額合共2.25億美元，合共17.4375億元。其中後來加發的1億美元，即7.75億，和今次派息額其實只是差數千萬元，如果公司能保守一些，不派息把資金用作發展，其實大可不必發行這麼昂貴的債券來派息，更使股東未來負上不少的利息負擔，影響盈利。但是為何公司在不必要的情況，發行高息債券，進行這樣的高派息?

因為最大得益者應該是老闆，所以實在令人憂慮起老闆的財務上來，而這次購買這共同控制的權益的對象，也是名振香江股票界的朱太，下星期，我們不如這個物業的因果由來。

延伸閱讀:
1. 部分上一手資料
 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2004-09-15/600376_20040915_2.pdf
http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2008-04-26/600376_20080426_2.pdf

2. 初購入物業

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/0707/LTN20090707012_C.pdf

3. 補充
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0927/LTN20120927629_C.pdf

4. 加大投入

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/0730/LTN20090730003_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2009/1216/LTN20091216534_C.pdf

5. 出現困難

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2010/0927/LTN20100927692_C.pdf

6. 吃掉項目
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0801/LTN20110801006_C.pdf

7. 出售物業公告

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0401/LTN20120401329_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0927/LTN20120927629_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/1101/LTN20121101010_C.pdf

8. 物業訊息
http://baike.baidu.com/view/3313318.htm

9. 「逃離」長安8號
http://house.hexun.com/2012-04-16/140445912_1.html

10. 朱太接手 京爛尾樓王

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120328/00202_017.html
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=53958
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