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離中心城太近但未實現同城 這類縣市的房子最難賣

來自中國社科院的一份研究報告認為，由於受到“虹吸效應”的影響，一些縣(市)房地產“去庫存”目標實現有難度。報告建議，應著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。

“所謂虹吸效應，是指這些縣(市)距離所屬地級市距離較近，但又達不到同城的程度，受到後者虹吸效應影響較大，這類縣(市)的潛在住房需求者有相當部分選擇到地級市購買住房。”9月22日，中國社科院財經戰略研究院發布的《中國縣域經濟發展報告(2016)》稱，“全國大部分縣(市)都屬於這種情況。”

許多縣域經濟體為短期的經濟增長和財力增加，過度開發房地產。攝影/章軻

多數縣房庫存處於高位

一個地區的房地產發展嚴重依賴該地區的人口變化狀況。上述報告稱，對於一個縣域經濟體而言，除非地處成熟經濟圈，它的總體人口通常是減少的。

“當然，對於縣域內的城鎮而言，由於城鎮化的推進，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度卻可能是變化的。”上述報告認為，從長期來看也可能存在著拐點，到了這個拐點，城鎮人口無法繼續增加甚至會趨於減少。

中國社科院此前一項調研發現，縣域經濟體目前房地產“去庫存”的速度遠遠低於政策目標，全國許多縣(市)商品房存量都處於高位。

上述報告羅列了多個縣(市)目前的房地產建設和待售情況：

四川省南充市南部縣是一個具有130萬戶籍人口的大縣，縣城人口20萬。2015年底，南部縣存量住宅9159套，面積96.06萬平方米，已完工未取得預售許可的住宅815套，8.76萬平方米。除此之外，進入施工階段未取得預售許可的項目和已取得土地使用權未開工項目規劃建設住宅約8500套，面積110余萬平方米，已開發或已規劃立項未開發的住宅合計約1.8萬套，面積超過200余萬平方米，消化庫存時間約為3-5年;

四川省資陽市安嶽縣戶籍人口約160萬，縣城人口約35萬。2016年3月底全縣共計商品房約270萬平方米未出售，其中包括鄉鎮在內的住宅約200萬平方米、商業用房約70萬平方米;

安徽省安慶市宿松縣戶籍人口約84萬，縣城人口約13.5萬。該縣商品房待售面積從2014年底的5.75萬平方米，上升到2015年的28.87萬平方米，另有43.62萬平方米商品房在建;

湖北省監利縣戶籍人口156萬，縣城人口30萬人。2014年該縣商品房存量為60.97萬平方米，其中住宅存量約47萬平方米，2015年底商品房存量上升到約86萬平方米，住宅存量約64萬平方米;

浙江省嘉興市嘉善縣常住人口57萬，城鎮人口占比56.3%，2015年初商品房存量為350萬平方米，當年銷售109.38萬平方米，年底下降為284萬平方米，庫存壓力仍較大。

“以上案例縣(市)具有較強的代表性，全國許多縣(市)商品房存量都處於高位。”報告說，“去庫存”仍然是各縣域經濟體未來需要努力推進的重大任務。

“受限購、限貸政策的影響，一些房地產企業的主戰場從限購、限貸城市逐步轉向沒有限購、限貸的地區或城市，導致三四線城市房地產開發量增加。”中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室副主任尚教蔚說，而這些地區或城市的經濟狀況、人口增長等均不如一線城市和部分二線城市，供給增加的同時需求並不旺盛。部分房地產企業沒有深入研究政策及市場變化，致使投資、布局不合理，造成三四線城市房地產庫存增加。

第四類縣域房地產最難賣

社科院研究顯示，從房地產發展情況來看，縣域經濟體房地產可以大致分為四類：

第一類：特大城市近郊區縣(市)。這類縣(市)由於受特大城市的輻射影響大，在某種程度上可以實現與特大城市的日常通勤，其房地產發展與核心特大城市具有一定的同步性，“去庫存”目標基本得以實現，例如環京、環滬的諸多縣(市);

第二類：到所屬地級城市的距離相對較近，同時人口眾多，自身承擔了較多中心城市功能的縣(市)。這類縣(市)具有獨立發展的空間，並且可能對周邊地區產生一定的輻射效應，“去庫存”目標也相對容易實現，例如安徽的臨泉縣;

第三類：在房地產發展過程中，土地供應和房地產開發都比較有節制的縣(市)。這類縣(市)由於很好地將房地產供給與需求進行了匹配管理，庫存數量相對有限，“去庫存”任務較輕，“去庫存”的目標自然也相對容易實現。但這類情況在全國並不具有普遍性。

第四類就是受虹吸效應影響較大的縣(市)。

報告分析稱，這類縣(市)房地產售賣難，因為這類縣市距離更高層級和更大規模的地級城市並不很遠，商業設施和醫療服務相對鄰近的地級城市毫無優勢可言，農民更願意去地級城市購物和就醫，而這類縣(市)的高中教育基本上又是全域統籌，初中教育一定比例上也是全域統籌，只有小學教育比農村具有較大的質量優勢，農民進城享受縣(市)的商業和公共服務的積極性不高，進一步削弱了農民進城的決心。

更主要的，是農民進城容易，但獲得足夠的就業機會卻不容易。總體上，第四類縣(市)提供的就業機會就不充足，如果仍然依賴外出務工來獲得就業機會的話，農民就沒有太多必要留在城鎮生活。

但對於上述判斷，房地產企業有自己的“小算盤”。中國社會科學院城市發展與環境研究所今年5月發布的2016年《房地產藍皮書》稱，“隨著針對三四線城市的去庫存刺激政策的落實，一些房企開始擴大其土地儲備以應對未來可能發生的需求量上漲。”

我國的城鎮化存在著質量不高、缺乏科學規劃等問題。攝影/章軻

縣域經濟體的致命問題

“房地產市場發展的任何波動，都會對經濟增長和財政收入產生遠比其他行業更加深刻的影響，特別是對於對土地使用權出讓收入和房地產營業稅具有高度依賴性的縣域經濟而言，這種影響就更加明顯而強烈。”上述報告稱。

報告介紹，去年以來，縣域經濟體房地產“去庫存”采取了多項措施，包括制定購房補貼政策、加大購房金融支持力度、增加農民進城購房支持力度、鼓勵貨幣購買安置房、打通房地產庫存轉化渠道、加大對房地產企業的支持力度以保證在建項目及時完工等。

但報告認為，總體來看，縣域經濟體在房地產“去庫存”中仍存在五個方面的問題：缺乏房地產與城市人口的協調發展規劃，盲目開發;為短期的經濟增長和財力增加，過度開發;產業發展不足，無法為進城農民提供充足的就業機會;城鎮服務水平滯後，抑制農民進城的積極性;土地充足抑制房地產升值空間，無法創造投資需求。

研究發現，縣域經濟體一個致命的問題，就是被大量的農村土地所包圍，土地供給根本不存在稀缺性，加之農民進城的積極性不足，縣城規模普遍較小，通勤成本相差無幾，使縣城無論是中心區還是外圍區，房地產都缺乏足夠的升值空間，只能發揮其消費屬性，而無法發揮其資產屬性，無法像大中城市那樣創造出大量的投資需求者。

上述報告稱，2016年以來，全國一線甚至二線城市房地產市場都掀起來一輪價漲量增的熱潮，但眾多縣城的房地產市場卻依然在水深火熱之中，在一系列“去庫存”政策的刺激下，還是無法刺激足夠多的需求者購買住房，在很大程度上就是受投資需求不足的影響。

針對縣域經濟體房地產“去庫存”存在的主要問題，上述報告認為，應著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。

尚教蔚認為，國家層面出臺政策時應主要面向房地產庫存較高的地區或城市(主要是三四線城市)，使各地區或城市盡量做到“一線一策、一城一策”，對於某些城市甚至可以具體到“一盤一策”。對房地產庫存較大的地區或城市，應該取消對二套住房貸款利率、首付的限制，以及放開現有城鎮居民購買三套及以上住房的限制。

“縣域經濟體房地產與大中城市房地產的最大區別，是其消費屬性明顯，而投資屬性不足，不僅抑制了對房地產的純粹性投資性需求，也在一定程度上抑制了消費性需求。”上述報告建議，縣域經濟體通過供求關系的平衡和預期管理，促進房地產價格與經濟發展程度同步提高，特別是要避免房地產的實際貶值。通過完善房地產租賃市場，使房地產在發揮消費功能的同時，顯化其投資功能。

“不過，在引導房地產價格適度上升的同時，一定要特別註意避免房地產價格的過快上漲。否則，不僅會在一段時期帶來與大城市一樣的房地產價格過高的問題，而且長期來看比大城市更可能發生房地產價格的向下調整，也會對房地產市場的發展帶來危害。”報告提醒說。

縣域經濟體在房地產“去庫存”中仍存在諸多困難。攝影/章軻

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