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十余年“禁墅令”下 各地別墅為何越來越多？

在北京、上海等大中城市周邊，標榜“低密度低容積率”的別墅並不鮮見，一些項目公開以“容積率低於1”招攬買家，有開發商甚至稱“容積率想做多低都可以”。

低密度、大占地、高標準的在售別墅項目越來越多，僅京滬等地周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

12月25日，據新華網消息，自“禁墅令”實施十余年來，以各種手法運作的“擦邊球”項目層出不窮，暴露出城市用地資源浪費乃至規劃落實亂象。

容積率低於1的獨棟別墅仍在售

“我國對別墅用地供應的限制始於十多年前。早在2003年發布的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》就要求，優化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌等專家介紹。

國土資源部、住建部2010年發布的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定，“嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。”根據現行《限制用地項目目錄》，各地應明確禁止對別墅等低密度住宅供地。

但在北京、上海等大中城市周邊，標榜“低密度低容積率”的別墅並不鮮見，一些項目公開以“容積率低於1”招攬買家，有開發商甚至稱“容積率想做多低都可以”。

位於北京順義區的“華潤八號院”別墅項目，自稱“占地10公頃，建築面積達3.8萬平方米”。銷售人員出示的合同資料顯示，該項目位於北京潮白河畔，三面均是高爾夫球場，其主打的“60席純獨棟別墅”平均容積率僅為0.41。

在距離上海市區40余公里的江蘇省昆山市澱山湖周邊，坐落著農房悅墅、時代禦湖等諸多別墅群。其中一處“澱山湖壹號”樓盤銷售人員表示，該項目別墅容積率僅為0.6，獨棟別墅最低4000萬元一套。預售證顯示，該處樓盤於2013年建成並取得商品住宅交付備案書，擁有70年產權。“為了規避檢查，對外一般不稱別墅叫洋房。”銷售人員說。

拿地十幾年後“二次開發”

《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。業內人士表示，這意味著，即使是在2003年“禁墅令”頒布前獲批的原有別墅用地，也早已過了開發期限。然而，搜房網等中介統計顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

從多地國土監管部門了解到，按規定，城市規劃中不能存在新增別墅用地供應。“按照國務院關於促進節約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規劃中要將這一限令寫入從嚴執行。”顧雲昌說。

眾多新建別墅項目的用地究竟從何而來？記者調查發現，有部分在售別墅用地屬於變相囤地。“有的舊別墅捂盤惜售，十幾年之後再‘二次開發’。”上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人說。

還有一些開發商在獲得新的一般住宅用地後，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率，提高別墅占地面積，用地規劃成“空文”。一些地產業人士反映，通過配建一小部分高密度物業，繞過政策限制，是眾多別墅項目的“潛規則”。

一些業內人士反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項目中，把容積率做到1.01以規避限制也十分普遍。

對違建別墅睜一只眼閉一只眼

住建部披露的城鄉建設統計公報顯示，截至2014年年末，全國653個城市建成區面積達4．98萬平方公里。“在土地資源日益緊張、住宅及耕地面積稀缺的背景下，對別墅用地設限是基於城鄉統籌長遠發展的舉措，是基本的規劃紅線。”同濟大學教授楊海真說。

國家及各地國土、規劃部門幾乎年年重申嚴禁向別墅供地。然而頂風作案仍時有發生，僅2010年以來，湖北省宜昌市規劃局等部門違規批準建設別墅、福建省晉江市有關部門違法批準轉讓土地建別墅等案件，均被國土資源部門掛牌督辦。

“受利益驅使，開發商有開發別墅類高端住宅的沖動，有些地方對此也睜一只眼閉一只眼。”國土資源部相關負責人表示，在我國目前的經濟社會條件下，居民居住條件相差太大並非積極現象，各地政府不應鼓勵住房差距過大，亟須加強對“擦邊球”做法的監管。

“只有從嚴規範部分別墅項目打政策擦邊球的種種做法，才能真正讓城市用地規劃落到實處。”中國地質大學公共管理學院院長李江風說。