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人生難免有風險！當面對困境時，平時存下的房產，只要靈活運籌，靠房子增貸、收租金甚至出售換現金，皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女，歷經失業、失婚，成為單親媽媽，張家芬仍在十年內，於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房，走入谷底的人生，開創出一個新局！

「我從沒想過，房子除可以擋風遮雨安身立命，竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後，剛滿四十歲的張家芬，穿著一身利落套裝，坐在咖啡廳裡，自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞，對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來，真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨，張家芬認為，之所以會不顧一切地咬緊牙關存房，與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭，小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家，甚至，因父親退休後投資失利，還跟著在工地當建築工人的父親，在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子，一個安身立命的家！」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子；因此，在幼年時，大部分孩子還什麼都不懂的年紀，即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚，堅定了張家芬買房的信念，讓她在一九九六年剛踏入社會不久，就展開買房計畫。例如，在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時，一放假就四處看房。此外，工作省下的錢，以每月三千元的方式，定期定額買基金，加薪或獎金的部分全省下來再加碼，為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下，二年內，張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年，雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了，再不買，未來房貸可能要一直背到退休，並且房地產景氣已降到冰點；因此，即使親友看壞當時的房市，張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是，單身時，自住可省房租；若結婚，可以與先生一起攤還，或賣掉房產，盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子，因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁，一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋，向朋友無息借款五十萬元，以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元，順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後，便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱，而她已擁有屬於自己安身立命的房子；並且，還房貸存房，也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷，加上努力工作，很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢，人生將走向坦途；然而，老天給的考驗，才正要開始……。二○○三年，孩子出生後，張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債，最後，甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此，八個月大的兒子更在此時生了場大病，八、九萬元的醫療費用，讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下，張家芬決定離婚，成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變，曾讓張家芬一度考量賣掉房子，改以租屋來渡過難關。後來想想，時值房地產已經復甦，賣掉要再買回就更難了。因此，她轉個念，何不用出租的方式，來補貼家用？由於前夫已搬離，家裡空出了房間，她在台中也找到了工作，評估之後，決定先搬回娘家與媽媽同住，再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來，不但省了自己的租金，並且用出租的錢繳房貸後，還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房，再以房養家，成為一位勇敢的單親媽媽。

然而，張家芬怎麼也沒想到，對她而言，充滿幸福想像的人生第一戶房，竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後，婚變後三年，她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利，張家芬用公司的分紅配股買基金，又存得了一百多萬元。此時，她考慮到孩子已漸漸長大，需要更大的空間，年邁的母親也不適合住在老公寓；因此，買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢，還是買房最穩！」張家芬分析，當時台中的生活四號線快速道路已動工興建，房子增值潛力大，無論自住、投資甚至賣掉應急，都是很好的標的；因此，她為了籌措自備款三百萬元，賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元，還掉了貸款後，還多了二百萬元的資金；不但足以補貼新房子的頭期款，又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外，張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款，還把位於台中北區的老家，以每月八千元出租，接媽媽與她同住，縮短還款時間，靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而，老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年，原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗｜｜公司解編，命途多舛的張家芬頓時失業了！照理說，負責全家溫飽的她應該慌亂至極，但張家芬卻老神在在，原因是她另有盤算｜｜著手第三次的買房計畫，以總共八十萬元的資遣費與退股金，以及幾年來的基金盈餘，在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房，讓人替張家芬捏一把冷汗，但她分析，危機可以是人生的轉機。例如，由於屋主急售，這間房只賣一七○萬元，買下後，把房子隔成兩戶出租，每間月租金六千元，就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看，買房存錢都比放著來得划算！」對自己的買房計畫，張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋，因此，沒有貸款問題；再加上一萬二千元的二間套房的租金收入，讓她在失業期間，得以度日。同時，除了利用專長接會計事務所的案件外，張家芬也有最壞的打算，萬一撐不過時，可將增值一倍的套房賣掉，解除危機。

天無絕人之路！去年年底，張家芬又重回職場，解除了財務的警報。精明的她，除了繼續買基金存錢外，由於認為台灣房價已高，已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品（RITs）。

回顧這十年來生命歷程，雖然，時感艱辛，但張家芬卻從不覺得匱乏，「支持我的，除了兒子與媽媽，還有『房子』！」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅：

我可買總價多少的房子？

自備款與貸款金額又各是多少？

1.婚前可做的準備：

1.選擇優質基金與股票，先存得自備款。

2.趁低價買房，婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算：

1.暫回娘家將房子出租，節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年，壓力已減輕。

3.失業必須的應變：

1.拿資遣費買兩戶小套房出租，增加收益。

2.預備無力支撐時，賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1：政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案，來降低還款壓力。例如，青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2：銀行

主動向銀行表明還款壓力，協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案，包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3：親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款，親友往往是良心借貸，只要有借有還，通常可以無息借到款項，對於應急，十分有幫助。

救命恩人4：自力救濟

可分為止血與開源。止血方面，即是如壯士斷腕，對於不良資產，寧可賣出停損；倘若房子具有增值性，則可以出租或分租開源以暫解壓力。

身為上市公司寰宇國際太子女的林芷瑩，沒有過著富二代嬌生慣養的生活，大學時做過炸雞、咖啡店的兼職。畢業於加拿大UBC（卑詩大學），主修會計學的她，現職羅兵咸永道會計師事務所審計員，如打工仔般愛坐港鐵返工，穿的是數百元的服裝，她卻樂在其中。父母林小明和趙雪英，兩人的名字近年因為離婚官司和緋聞，鬧得不快而經常見報，作為女兒表面上不痛不癢沒有受影響，問她與爹哋的關係？她直言：「無聯絡。」但與媽咪的感情卻因父母離異變得更好，退一步想，算不算意外收穫？燒壞腦

今年廿四歲的林芷瑩（Phoebe），父母創立寰宇國際，但對電影這行業，她坦言沒想過接班，「睇戲我就有興趣。」以前試過在公司當暑期工，因為人人皆知她是太子女，沒什麼學懂，唯一走入剪片室學剪片。在加拿大讀書時，她在餐廳做兼職，不論炸雞定沖咖啡的工作，她唔介意由低做起，「我幾enjoy在starbucks打工，幾好生活體驗。」唔想靠父母，前年她大學畢業回港，正積極備戰考試，成為執業會計師，問她是否對數字特別有興趣，她說：「自己讀書都OK，細個時去到超級市場自然會睇價錢格價，又唔俾細佬買嘢，依家大個咗，對物質無乜要求，手袋、衫太貴好唔抵，著得幾多次。」節儉是美德，但唯一最貴的東西，是她現居的二萬呎獨立屋，「媽咪曾經想賣咗間屋，但我同細佬都唔想，最後都無賣到。」父母因為工作，兩姊弟交由姨媽照顧，自小她與細年半的弟弟林京蔚感情最要好，談起一家四口的生活點滴，Phoebe坦言印象唔多，「可能我發燒燒壞咗個腦，真係無乜印象，同表哥表妹一齊大，一齊學游水，大家感情好好。」言談間她想起細佬因為畏高，有次一家人去海洋公園玩越礦飛車的畫面，她說：「媽咪夾住細佬去玩，玩完之後細佬邊喊邊鬧『邊有咁嘅父母，嚇死我。』嗰時佢只係一個小學生。」其實一家人的開心畫面，仍有記憶。

曱甴與強媽

對父母的感情她坦言淡如水，直至○五年父母鬧離婚才有點分別，「對我來講唔算太大影響，反正平時跟daddy都唔close，都無乜幾何見，至於媽咪除了陪佢都無嘢可以做到。」父母要離婚甚至鬧上法庭，作為女兒她亦不想見到，尤其前幾年鬧得最不快時，她正要往加拿大升大學，「嗰時成日同細佬通電話，只能夠靠佢睇住媽咪。」有得有失，這段非常時期反而令三母子感情大躍進，而Phoebe副修心理學，是否想幫媽咪排難解憂？「我又未有咁叻，不過同媽咪傾多咗。」至於跟爸爸關係是否成了陌路人，甚至仇人，「初初無咁反感，之後太多官司，愈來愈反感。」現在呢？「無聯絡。」可惜嗎？「都唔可惜，最緊要媽咪開心。」說起媽咪，Phoebe形容她是一個比男人更強的女人，無論工作或在家，媽咪都能撐得住，甚至——捉曱甴，「我好怕曱甴，以前住康樂園時，有一次在泳池旁見到有成百隻曱甴，我驚到走番入去，媽咪就在外邊打，嗰刻覺得佢好似超人。」

憧憬結婚

父母的婚姻最後不歡而散，Phoebe坦言無陰影，「我之前得閒，在鄭明明學校修咗個wedding planner，我仲想幫人或者幫自己搞，（媽咪呢？）媽咪話佢唔會再婚。」Phoebe自言好開通，不介意媽咪找第二春，正與媽咪拍拖的王國耀醫生，跟她和弟弟相處融洽，難得是這位uncle跟她談得來，去年她見工成功後，等了一年才正式上班，在uncle鼓勵下她周遊列國旅行兼學嘢。訪問當日，Phoebe拍拖半年的男朋友Alex亦陪伴在側，見二人甜到漏，問他們可有計劃結婚？男的哈哈大笑，Phoebe就甜笑話：「結婚係好神聖，不過無咁快，我打算廿九歲先結婚，唔係讀咁多年書咪嘥咗？我想事業上有點成就先。」

香港劏房與兩個孩子的媽

做為一個帶著兩個孩子的單親媽媽，香港對燕萍來說，是個黑洞。她找不到正職工作，照顧兩個孩子占去她大部分的時間。三人擠在不到兩坪的劏房中，一張床占去多數空間，沒窗，分不清楚外頭晴雨，孩子不時生病。即便如此，租金還是政府各項補助加總的兩倍多，「我不吃不喝不穿，也住不起……。」現在的她找到工作，房子有客廳、廚房，孩子學拉小提琴、打鼓。帶她走出黑洞的是一家社會房產公司──「要有光」。

在香港，有十七萬人過著這樣的日子：

他們住在屋齡超過五十年的建築物中，一間公寓被分成十間以上，在這些被稱為「劏房」的狹小陰暗空間裡，床的上面是曬衣間，馬桶上方是電磁爐、餐桌，沒有對外窗。為了重新鋪設管線，樓層地板加厚了一層，也讓老建築加重負擔，新拉出來的電表把大樓入口遮到看不見牆面。

色情產業為鄰、火災、甚至整棟樓垮，是除了蝨子、抑鬱症外，這十七萬人每天的害怕。六年前一棟樓塌、四年前一場大火，送走十三條人命，也擋不住貧窮線下四十萬人的前仆後繼，香港劏房租金漲幅還比豪宅多出一倍，讓更多人「改房」出租，最新的房型，大小有如棺材，一．五立方公尺的膠囊房月租約新台幣六千元。

劏房問題如社會地雷，但對曾帶領上萬名會員、四十六歲余偉業來說，卻是辭去安麗香港區總經理，中年創業最好商機。

房價及居住問題一直困擾著香港政府，來自國際的資金，加上中國、南亞的移民壓力，讓香港房價居高不下，即使有公共住宅制度，但貧富差距居亞洲最高的香港，申請入住社會住宅的需求卻遠遠超過新屋的建造，政府束手無策，「一年上房」的政策屢屢破功。

問題一：整戶租金太貴找不到房客，成富人的特殊煩惱

把政府都解決不了的問題當作創業機會，經商二十餘年的他，拋出的解方很大瞻:讓弱勢住進富人的第二套房。

「兩個數字，香港貧窮線以下有四十萬人，但有超過三十萬人有兩套房子，」余偉業說。

別以為他癡人說夢，從一二年拿到第一個房產至今，委託「要有光」(Light Be)管理的房產去年底近四十戶，總值超過港幣兩億元，六十幾個家庭在裡面擺脫生存危機，一百六十多人的生活重新回到社會。今年要有光管理的房產將增至百戶。

讓房東把房子拿出來給窮人住，連余偉業老婆都不肯相信，「這整件事都瘋瘋的，直到公司開記者會，我才知道他要幹嘛。」

五年前，他從安麗辭職時，自己也沒有把握。「我的假設是物業主是有良心的，他們願意賺少一點，」一個假設，花了他兩年時間證明。

中年轉業，他彷彿重考一樣。每天跑圖書館，讀香港地產市場研究、政府補助政策，還到劏房、社福機構拜訪弱勢。他發現，香港住宅困境是市場失靈的結果。

要開物業管理公司，他先考專業執照，一邊讀書、一邊進入物業公司擔任助理，提老闆公事包，以了解物業主的世界。

從繼承房產的二代到開發商，余偉業發現他們的需求與難處，房價過高，讓他們找不到租房及買房者。「整個市場被價格給綁住了，我想為什麼不能在價格的束縛外重新思考(think out price)呢？」

房租太高，一戶完整的住宅反而難租，擁有第二套、第三套房產的他們，管理成本比租金收入還高，如何找到房客，競成了這些富人的特殊煩惱。

「還有一些，是為了回饋社會。」早期儲蓄買下的房產，在市場推升之下競成為高價資產，有些物業主希望能以合理的價錢出租，但卻找不到門路跟放心的房客。

問題二：單親媽沒錢租高房價讓政府補助全進房東口袋

市場另一端，弱勢及政府，也遇到障礙。香港政府長期補助綜合援助金、公共住宅，但除非成功住進公共住宅，否則再高的補助也抵擋不過高房價，給弱勢的錢像丟進池塘般進了房東口袋，弱勢家庭還是無法在生活品質、教育上投入資源，社會階級流動凍結。

其中，又以單親媽媽最是弱勢中的弱勢，沒工作、沒房產、需要長時間照顧孩子，而陷入無解的負面循環。在香港貧窮情況報告中，各種貧窮人口中，單親家庭擁有全職工作的比率最低，不到三成。當住進公屋要等上三到六年，這些弱勢家庭跟下一代，只能住進劏房，卻又衍生更多社會問題跟社會成本。

突破點：一間公寓入住三個家庭兼顧房東收益穩定、房客租屋減壓

「政府看似投入了很多的資源，但是都沒有效率，」余偉業說，他想做的，就是讓閒置的資源及需求媒合，讓單親家庭住進第二套房，「商人的使命就是讓資源發揮最大的效益，不是嗎？」

他決定以三年為期，讓一間公寓住進兩到三個家庭，以社福計畫結合房產的方式，讓弱勢站起。房租，依照每個單親家庭拿到的社會補助金為準，如此一來，單親媽媽找到安全、穩定、可以跟鄰居、社工互相照顧的居所，房東則收到比市價低約三％的租金，但省了管理及維修成本，對物業主來說，也成為穩定的長期投資。

曾跟著余偉業拜訪單親家庭的香港社會創投基金創辦人魏華星觀察，余偉業雖是商界出身，但卻相當了解弱勢，沒有距離。原來，余偉業就是弱勢家庭的孩子。

直銷經驗：用訓練下線方式助房客確保她們三年內重返就業市場

爸媽在戰時逃到了香港，若不是有社會住宅讓一家五口安頓下來，他不會有後來一路完整受教育的機會。「所以我一開始就會跟他們說好，要有光不是給你一個房子住，而是給你一個訓練，三年之後要找到人生的方向，」余偉業用嚴格來形容自己的風格，就像過去他帶領安麗一百五十位幹部、上萬名會員一樣，他用短、中、長期訂定目標的方式，激勵單親媽媽們。

「當你的生活是在馬桶上面吃飯的時候，任何人對任何機會都不會說不的。」

要有光的七名正職員工，加上來自牛津、哈佛、律師、會計師背景的志工，長期跟單親媽媽們互動，幫她們做就業訓練、面試練習，確保三年內她們能站起。

但弱勢接受幫助久了，有時會拒絕走出舒適圈、拒絕自力更生。余偉業笑著說，「對社工生氣簡單，但對我們生氣是不可能的，」因為他們既有社工般服務陪伴，又有房產公司的主導權，更有力量要求人住對象接受培訓。

以燕萍為例，兩個孩子在要有光幫助下找到社區共學組織，找到義務的音樂老師敦孩子，「搬進來之後，他們的病少很多，也開心很多，知道這個社會還有人關心我們，」燕萍說。她的房門上，掛著五、六頁的生活公約。

相較政府的僵化、房產公司的追求獲利，要有光補足中間的空缺，可以更彈性利用資源。如今，資源匯集日趨多元，除了個人房產委託出租，還有家族基金會、銀行、大型開發商，以資金、房產、提供設計師、工班等方式，幫助要有光，在香港各區打造「光房」。

驚人的是，三分之二的光房集中在維多利亞港的周圍，香港房價最高的地段。

「其實只有第一戶是我們自己找的，後來都是介紹來的，」余偉業笑說，謹慎的他花兩年摸索，找出政府、社福、商業市場中的各方需求，再花半年，帶三個家庭住進第一戶，建立整套服務流程之後，訓練來自地產及社福的員工，然後才開記者會，公開要有光的新模式。

「很多香港人想回饋社會，尤其大家都用『地產霸權』稱他們的時候，」他將自己形容為階梯，接合上層與底層，只要能為他們創造社會價值，低利潤不是問題。

用「老派的商人」形容自己，他看見跟他同個世代，靠著讀書、努力工作、白手起家的商人，許多人信奉永續的經商，將資源最好運用，不追求無上限的獲利，「因為那樣就變成惡魔了!」

香港的房市因惡魔而失靈，他試著找回永續的商道，連政府也找他拿藥方。我們來到上環永利街，夾在高聳的商用大樓、高價住宅之間，一棟超過五十年的建築前，擺出了歲末派對。這裡是政府委託給要有光的六個老屋翻新的物產，現場上百人包括了要有光的住客、前住客、志工還有合作的公益組織。

眼前，這些單親媽媽開著香檳，為每一個客人倒酒，感謝一年的辛勞，一旁，大的孩子抱著小嬰兒，大哥哥還親了小女孩的臉一下，其實他們才剛結束閱讀課，擔任志工的老師稱讚，這些孩子的進度比一般中產家庭的更快，五、六歲的孩子都能自己閱讀了。

成績單：政府主動交託物業若接手，將可安置近五千個家庭

創造的績效連政府都埋單，香港政府首開先例，將一棟四十戶的前紡織廠宿舍交由要有光經營。如果順利，香港光是閒置校舍就有超過一百間，根據香港審計署統計，只要能改建其中八十間，就可安置四千九百多個劏房家庭。

從政府、企業、弱勢中找到新的方式，重新分配資源，堅持薄利的要有光二〇一五年業務翻倍之後，今年將收支平衡。離開光鮮亮麗的世界五年，「好像我所有經商的訓練都是為了這時候。」他與歐美、澳洲、印度的經理人都在討論，當城市發展到了不是錢可以解決問題的時候，「能不能用新形態的企業，幫社會找解方，這是我們這代經理人的責任，誰不想要一個下一代能過(的下去)的世界呢？。

專家相對論APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華:媒合窮富兩端，跨業合作商機大

要有光「社會房產」的營業模式，在同樣專精豪宅市場、具有超過20年房仲經驗的葉國華眼裡，是一片沒人找得到的藍海市場。別人眼中的邊緣人，可能是他(余偉業)的資產，葉國華認為，貧富差距太大、房價高漲之下，閒置房產便成了問題。對地產商，建商、銀行來說，很多賣不出去的豪宅或一般房產，因價格太高沒人買，與其放著繳稅，不如交給要有光活化。「這些客戶名單是很有價值的，租屋客的消費力不能小覷，」葉國華認為，不論是窮富兩端，未來都能跨業合作的機會，把眼光放遠的話，此媒合平台的市場潛力絕對不只是「由民間發起的社會住宅」而已。

撰文者劉致昕