江宗仁﹕對冲風險 領展勝買金
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GS(14)@2016-09-09 04:39:26【明報專訊】恒指跌45點，收報23,741點，成交金額796億元。美國8月ISM非製造業指數51.4，創2010年2月份以來新低，大幅不及預期的55，以及7月份的55.5。數據公布後美元大跌、金價大升、股市窄幅上落、全球債息下跌。另外，德國7月份經季節調整的工業產值亦跌1.5%，創2014年8月以來最大跌幅。兩個原本經濟表現最好的國家，同時出現經濟轉弱的信號；反而脫歐後的英國、中國以至新興市場表現還有點起色。表面看，金融市場仍在一個循環中，聯儲局希望加息，美元偏強下經濟數據突然轉弱，最終推遲加息，股、金、商品、債券價格齊齊上升，但昨日表現卻跟此前有點不同。
繼8月份製造業指數意外地跌至49.4的收縮區域後，就連最重要的服務業也欠佳，當中新訂單指數由60.3暴跌至51.4，新出口訂單由55.5跌至46.5，但就業指數較為穩定，僅由51.4降至50.7。新增職位遜預期，ISM指數反映經濟有所放緩，通脹也未見升溫。聯儲局9月幾乎不可能出手，納指破頂、金價漲逾2%，債息稍為回落，外圍表現仍依照「聯儲局循環」。但港股以至亞洲市場卻未能受惠，較明顯的是金礦股，眼看金價距高位也只幾個巴仙的差距，金礦股則低於高位超過10%，但金價大反彈，金礦股卻高開低走，高位出現一支巨大陰燭。
美9月加息機會降 亞股未受惠
一般而言，商品股會領先於商品價格，例如今年金價持續上升，金礦股升幅更強，招金（1818）就由低位4元直撲10元，遠勝同期的金價走勢，而這個現象亦於油股出現。當金價大升逾2%而金礦股裂口高開後，持貨者反而選擇趁高位減持，反映投資者對金價後市走勢轉趨審慎，不認為會有很大的上升空間。
債市面對疲弱經濟數據的反應還是正常，昨日10年期德債標售收益率-0.11%，再創歷史最低水平。筆者覺得寬鬆政策仍有空間，只是邊際效用已很微弱，不足以推動各類資產價格由現水平再大幅上漲了。
現在炒延遲加息、歐日央行加碼寬鬆也要更有選擇，金礦股吸引力似乎已一般，但黃金仍可持有作為對冲；本地地產股表現也不強，持續超低息的預期已很充分反映了，現價距離2015年大時代高位約10%，有貨可持有，但現價入市值博率並不吸引，除非閣下認為樓價尚有20%至30%的升幅。
房託收益仍逾4厘
房託表現反而不俗，領展（0823）升近1%，置富（0778）亦貼近歷史高位。加息不利房託，但只要最終加息幅度有限，例如50點子至75點子，以房託仍有4厘或以上的收益率來看，依然很吸引。只是年底前仍很可能會加息一次，場外資金冀望能在較低水平才吸納。領展保歷加通道橫行，趨勢性指標ADX為16.35，暫時就在通道內54.8元至57.6元上落。隨着時間過去，市場會愈來愈確信加息幅度極之有限，當前4厘的收益率絕對有條件降至3.5厘或以下。相對於買黃金作對冲，筆者更傾向買領展。
[江宗仁 還看今朝]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3023&issue=20160908
匯豐︰未來兩年買債勝買股 料歐美亞太區熱錢走向 主導港股走勢
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GS(14)@2016-10-10 16:03:32【明報專訊】無論誰當選總統，美國12月再度加息已是箭在弦上，但匯豐金融投資策略主管劉紹文認為，美國再加一次息後便會無以為繼，明年債息將不升反跌，儘管資金充裕，實體經濟沒有好轉，股市受惠有限，所以未來兩年的投資主題，仍然是追逐高息產品。
明報記者 廖毅然
上周五美國就業數據差過預期，但市場對聯儲局於12月加息的預期反有所增加。劉紹文卻指出，該行現時仍然估美國今年加不了息，但無論是今年底或明年初加息，加息步伐亦會停滯不前，與以往的傳統加息周期大不相同。主要原因是通脹數據始終未符合預期，亦看不到有改善的趨勢。因此，他估計美國10年期債息將不升反跌，今年底會由現時的1.71厘水平跌至1.5厘，明年更會跌至1.3厘，較今年7月因英國脫歐造成的歷史低點1.35厘還要低。
料美10年債息明年跌至1.3厘
利息上升緩慢，資金氾濫導致港股受惠，恒指第三季累升12％，在環球主要市場中最佳。但劉紹文認為，這並非中港經濟好轉所致，純粹是游資帶動。他認為基本面不足以推動股市繼續上升，加上歐美政治及經濟存在過多不確定因素。因此，市場熱錢過多但風險胃納不高，資金將主要流入債市而非股市。
事實上，據券商Jefferies引述EPFR數據顯示，今年至今資金由成熟市場股票基金大量流出，轉而流入新興市場債券基金，反而亞太區股票基金並非主要受惠者（見圖）。
劉紹文指出，債市熱潮在未來兩年仍會延續，以近月多家內房、本地大藍籌甚至電視廣播（0511）都發行美元債，並受投資者歡迎，反映市場對債券的接受程度較股票高。
近月內房本地藍籌發美元債
內地投資者的取態亦一樣，以追逐息口為主，故港股通資金多追捧高息的銀行及內房股。但劉紹文指出，儘管「北水」的影響力漸大，但主導港股走勢的仍是歐美及亞太區內熱錢走向，而非「大媽」。
油價中國經濟左右買債潮流
他認為，未來有兩大潛在因素，可能導致追求定息收益的主題有所改變。首先是油價，石油輸出國組織（OPEC）一旦落實減產細節，油價上升可能帶動美國通脹達標。其次是中國經濟，近數月的數據都反映已經回穩，但市場近日的焦點都放在歐美或日本，因而忽略了中國。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5848&issue=20161010
黃國英：直接出擊 勝買受惠股
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GS(14)@2016-11-28 08:04:05【明報專訊】Put歐元仍然理想，但在破關前有些反覆整固，實屬常理之內，當然仍應穩守待變，以圖大事可成。債券續跌，美元續強，以一般慣例來說，港股早應灰飛煙滅，但結果一周下來反而有數百點的進帳，其實是中資股有可觀的升幅，令保險股和金融股鹹魚翻生，造就了市况的好景。反而一向的強勢股如中移動（0941）、騰訊（0700）和友邦（1299）卻不動如山，如用以往的強勢股來衡量大市，就根本看不出市况會升！外圍也有類似情况，美元走勢強勁，以往的觀念就是新興市場的喪鐘，但這次卻換了悅耳的鈴聲，實在是徹底顛覆了傳統的智慧。
「股場老兵」其實很多都有「股災恐懼症」。1997年的亞洲金融風暴經驗仍宛然在目，美元又是同樣地強勁，那新興市場亦應順理成章地命殞當場！但問題是投資者早已目睹1997年及2008的風雲激盪，竟然蛻變為處變不驚！要股市狂瀉，是要很多人借了大量債務後，遇上了美元偏強、利息趨升時，才會觸發股市出現驚天調整，當年的泰國就是如此淪陷的。但時移世易，昨天的「一部通書」，今天就再不能「看到老」！
資金氾濫 息升泛不起波瀾
美國雖云將會加息，但卻是以年計的姍姍來遲，各方達人早已準備十足，加上市場中流動資金不單是充裕，而且已到了氾濫的地步，財務管理的風險，實在微乎其微。表面上的條件一致，但實質卻是另一個世界的事，因此「股災」的機會，其實是人為地高估了。現在的市場，並沒有大牛市，但也沒有大熊市，只是上上落落、營營役役，沒有驚喜的升、也沒有驚恐的跌。就算是強如美國市場，其實也不過是「金融股救全家」，實際上也乏善足陳，現在股市中的難以「搵食」，其實癥結正正就在此中！
覓得佳股「坐一會」
現在市場中的操作，不宜太過敏感，不要看到一個技術的「背馳」，就輕言將會大瀉；不要看到升穿一個「下降軌」，就預言即將狂升。沒有專業性的長期歷練，是不可能有高頻率、高強度、高質素的操作效果的！而只會令你壓力如山、進退失據，最終只會丟盔棄甲，敗走沙場而已！
現在的投資王道，不外乎找些佳股出來「再坐一會」，又或是將手上的投資組合去作優化調整，而不應太果敢冒進，否則極易得不償失。現在港股的成交僅為500餘億元，根本散戶已極度珍罕，留下來的，絕大部分都是逼於無奈的職業參與者，市况可能連「塘水滾塘魚」都談不上，只能說成是「泥漿摔角」！昔日的「金魚缸」，今天變了爛泥沼，情况的悲壯慘烈，可想而知。
長期低息 投資市場已變質
現在世界上的投資工具和渠道早已進化成五花八門，因此投資股票有時就變成了一種非直接的選擇。如投資者看到市場中歐元將會下跌而造成一個投資的機會，投資者實在不必去考慮歐元下跌時應該去買哪些股票，只要直接去沽空歐元就可以了，犯不着要去隔山打牛、敲山震虎！餘此類推，看石油跌就直接去沽石油、看黃金升就直接買黃金。如果人同此心，心同此理，股票的投資需求就會如水就下、疲莫能興。不斷地被忽視、不斷地被離棄、不斷地萎縮，就會造成惡性循環，股票就會成為市場中的次要選擇了。
環球已經歷了一個前所未有的、長期的低息環境，投資市場中有很多內涵已發生了質變。以往的一套已不能再隨便套用，應死不死、應生不生卻是屢見不鮮。因此投資操作，再不能隨便鑽入牛角尖，應該反璞歸真。對看好看淡的東西，實在沒必要再轉彎抹角，應該直截了當地出擊！橫豎投資市場中任何的方法和工具都任君選擇，不必再去考慮各種市場間的聯動反應，沒必要去做連串反應後的其他市場的項目，應該直擊震央，一擊必殺！
《道德經》云：「萬物之始，大道至簡，衍化至繁」，正好就是投資操作的最佳寫照。投資者今天只要不再目迷五色，就可以將衍化出來的「繁」除去，只要不被一葉障目，就可以回到原始的基點，尋找到至簡的「大道」，只要簡單、直接，就可以獲得應有的利潤了。
（本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》）
豐盛金融資產管理董事
[黃國英 財經新視野]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8391&issue=20161128
陸振球：超長線投資 買樓勝買股
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GS(14)@2018-01-06 10:04:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3330&issue=20180106
【明報專訊】2018年首星期港股恒指開紅盤升了895點，升幅接近3%，而昨天公布的中原城巿領先指數報165.02，按周跌0.36%，似乎今年首周股巿表現暫勝樓巿。當然，中原的樓價指數一般有約2至3星期的滯後，而投資股樓誰勝誰負，往往要較長時間才可下定論。
說到長線投資，朋友分析員李聲揚引述一項研究指出，以現存16個的富有經濟體系作綜合計算，若投資期長達150年，投資物業的總回報確實跑贏股市：在這16個經濟體中，1870至2015年的物業複合年均回報達7.05%，高於股票的6.89%，而債券投資更只有2.5%（圖1）。當然，以上結果並非說任何時間買入「磚頭」都會跑贏股票，也要看入巿的時間點，著名已故經濟學大師兼投資有道的凱恩斯（John Maynard Keynes）有名言：「長線而言，我們都死掉了。（In the long run, we're all dead.）」何况是150年？比如單以去年計，港股恒指便升36%，而中原樓價指數只升了15%，即去年港股跑贏港樓何止1倍！
投資既不可太短線，太長線意義也不大，不論股巿或樓巿，縱然長線必升，一個中型大浪也可以很嚇人，比方說現在不少人都說就算是1997年高位入巿買了樓，只要捱得住調整，到今年不單已返家鄉，更多數已大賺；不過，說這些話的人卻往往沒提及1997年後香港樓價跌近了六成多，一度跌了近七成，也不提不少人在負資產期間捱不住，物業變了銀主盤被人沒收了，之後樓巿回升也不關他們的事了。
政府辣招 扭曲樓價與交投關係
說到1997年的樓巿，匯豐證券近日發表的一份研究報告，當中提及1997年至2011年前的香港樓價和二手交投量關係密切，即是樓價升時成交也升，樓價跌時成交也會萎縮，這是合理和容易理解，當二手樓巿興旺而多人買樓，便會推升樓價，相反人們看淡後巿而不願入巿，成交便萎縮並推跌樓價，但自2011年政府不斷出包括收緊按揭和買賣物業投資要支付高辣招稅後，便見到兩者關係脫鈎，變成樓價繼續不斷攀升，但二手成交卻一蟹不如一蟹（圖2）！
當二手巿場不斷萎縮之際，由於在辣招下因銀行不能借高成數的首期，買家便唯有轉投能提供高成數按揭的一手巿場，以至一手巿場成交金額比例不斷攀升，在2006年時，一手成交金額只佔總成交的兩成多，但近年卻已升至高達45%（圖3）！同一時間，因買家焗住投入一手巿場，發展商也有恃無恐的狂加價，以至一手新樓的平均成交金額，和二手巿場的平均成交金額差距愈來愈大（圖4），對於發展商而言，政府愈加辣，他們便愈高興，因愈容易賺錢！
買家焗借發展商按揭 一手狂加價
可以說，政府推出辣招，完全是好心做壞事，反而令巿民被迫以高價在一手巿場買貴樓！其實，近日地產代理監管局（下稱地監局）因去年首11個月當局共收到11宗有關購買境外物業的投訴，因此發出一份有關香港境外樓花的執業通告，並於明年4月1日起生效，也可能因會好心做壞事。
地監局不管無牌海外物業代理 或好心做壞事
如細看地監局的通告內容，包括持牌代理須向海外物業及賣方進行盡職審查，限制廣告字眼，以及要向買家提供的銷售文件等，筆者留意到通告的尾段：「違反上述指引的持牌人可能會遭受監管局的紀律處分。地產代理公司及其管理層亦可能因未能設立妥善制度管理其業務而遭受紀律處分。」大家可注意到，地監局的通告只提及會對持牌代理進行紀律處分，但現時無牌代理，其實也可做海外物業的代理和銷售，那將來新執業通告正式實施後，只有攞正牌的代理受規管，無牌代理仍可繼續銷售，會否一來不公平，二來只會引誘有牌的代埋轉為無牌經營，出現「劣幣驅良幣」的情况，對消費者更不利？
■「2018股樓大作戰」投資講座
新的一年，會是股樓續升？還是要出現調整？《明報》將於2月3日（周六）舉行「2018股樓大作戰」投資講座，請來包括中環資產投資行政總裁譚新強、紀惠集團行政總裁湯文亮，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席將可獲贈《明報》投資及地產版資深主編陸振球最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：
link.mingpao.com/52705.htm
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：着眼收息 買股債勝買樓
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GS(14)@2018-03-10 10:08:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1131&issue=20180310
【明報專訊】投資股巿也好，樓巿也好，不外乎着眼升值及收取的股息或租金回報。九倉（0004）日前公布業績，投資者除了關注其核心盈利增長了14%至157億元，也留意到集團披露在2017年下半年起再投資達705億元，當中255億元或36%投資於上市股票，255億元中六成或153億元投資於CME2（新經濟股份），其餘四成投資包括藍籌地產股組合及非地產的相關行業股份。
九倉主席吳天海解釋，除了買地起樓，集團也大手投資股票的目的是為資金「泊車」，因不能「守株待兔」再依賴買地收納土儲，在未能買到地皮下，投資地產股等為中期過渡投資方案，「變相買地，就先買股」，並指出本地地產股有三成以上折讓及有數厘股息。
本港地產股比房託折讓近四成
根據券商高盛研究，撇除房託以外，香港的主要地產股確有約接近四成的折讓（見圖1），筆者看一看九倉同系的會德豐地產（0020），股息率高於3厘，買地產股收息，遠比買地起樓乾手淨腳。如大家不善忘，應記得年前恒基地產（0012）主席李兆基便一再表示，買地產股好過買樓，當時亦指自已公司的股票較資產折讓四成以上，屬非常抵買，自己也身體力行不斷增持，其實對於一般投資者，買賣地產股更不用付高昂的物業印花稅。
差餉物業估價署最近公布各類型住宅單位的最新租金回報率，其中面積431方呎以下最細類型單位，今年1月的租金回報率維持在2.7厘，實用面積431至752方呎的一般單位，同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘。至於753至1075方呎單位，回報率維持在2.3厘的低位。同時，實用面積1076至1721方呎較大型單位，1月份租金回報率亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。最突出的是實用面積1722方呎或以上最大單位，租金回報率守住2厘7個月後，終在今年1月份跌至僅1.9厘，按月下跌0.1個百分點，其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。
各類住宅租金回報遠低於美債息
要注意的是，以上的是名義租金回報率，買樓收租，還要支付管理費、差餉，維修及其他稅項，所以實際租金回報，大部分住宅單位的實質回報可能只略高或貼近2厘，豪宅更應只低於2厘，現在美元大額1年期定期存款也隨時有2厘，如買10年期美債，其孳息更高近2.9厘（如認為息口向上，更可買浮息償，日後利息上升，所收到利息也會上調），高於上述差估署公布的香港各類住宅租金回報率（見圖2）。
以上數據反映，如只是着眼於收息，買地產股，甚至只是買債，收到的股息或債息隨時都高於買樓收租的租金回報率，地產股也明顯存在資產折讓，不過，投資行為往往受偏好影響，只要擁有資金的投資者繼續偏好持有物業，樓價便繼續會有支持，雖然現時樓價已脫了大部分港人的購買力，但資深投資者林一鳴最近出版的《林一鳴的投資世界》卻有分析指出，香港或可能有七成人買不起樓，但餘下三成最高收入的家庭，其購買力足以撐起樓巿。
最高30％收入人士樓價仍可負擔
林一鳴引述統計數據指出，截至2017年底，香港勞動人口約396萬人，就業人數385萬，交稅人口約185萬，他們的平均年收入為52萬元，餘下53%共211萬人口是不需要交稅的，扣除小部分有本事避稅的人（例如的士司機），估計大部分在該群組的人，年收入低於12萬，除非他們早已買入樓宇，或有其他不靠工作的收入方法，否則以他們賺取工資的能力，應該並非樓巿的參與者。林續稱，在其他需要交稅的185萬人，約100萬人的年收入在30萬元以上，50萬人年收入在50萬元以上（見圖3），即是說，對於最高收入的30%的香港人而言，樓價負擔便不如大家想像般辛苦。
祥益：新界西北二手樓價超銀行估價
昨天收到主力經營新界西北二手物業代理的祥益地產一份研究研告，根據該公司的成交紀錄，以及3家主要銀行的平均估價，再綜合數據計算成交價與銀行估價相差的幅度，以平均估價及成交價對比出同步值而計算出的「銀行估價指數」，自今年1月17日起，有關指數都出現正值，即反映該區二手樓的成交價都傾向高於銀行的估價。出現此一現象，可能是樓價升得過急，以致估價跟不上，又或銀行趨於審慎，不論是哪一種原因，如情况普及化，買樓人士便要小心一點，因一旦銀行估不足價而買家又未能籌得足夠資金上會，小心會被迫撻訂。
[陸振球 樓市解碼]
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