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2012創與投：老虎不打盹 拿300萬天使投資已很難

http://www.chuangyejia.com/archives/23628.html

　　2012，對中國的投資人和創業者都是艱難的一年。

在全球資本市場低迷態勢下，2012年中國企業IPO數量與融資金額創下近四年新低，VC/PE機構的IPO退出平均賬面回報率較去年出現大幅回落。

據投中集團的數據，2012年共有149家VC/PE機構通過97家企業的上市實現235筆IPO退出，總計獲得賬面退出回報436.3億元，較2011年賬面退出回報下滑59.0%;平均賬面回報率為4.38倍，較2011年7.22倍的退出回報相比大幅縮水。

一方面，在境外投資者謹慎的投資態度下，僅以「概念」實現上市幾無可能;另一方面，在財務造假風險、VIE風險依然未得到有效解決的前提下，二級市場投資者也很難給予中國企業較高估值。中國的投資人不得不開始深度調整，尋求新的生存之道。

同創偉業鄭偉鶴：轉向早期項目

同創偉業是一家本土投資機構，旗下7支基金的管理資金規模達60億人民幣，長期投資TMT、生物醫藥、大消費和健康產業。

在同創偉業董事長鄭偉鶴看來，2012年最大的變化是開始關注早期項目。「2011年投的早期項目只有兩三個，2012年早期項目已經達到14、15個。」他預計，未來早期項目將佔到投資總數的40%以上。

鄭偉鶴表示，雖然現在是資本市場冷卻期，但是針對早期項目的投資現在卻正在升溫。「過去的金融手段實際上就是一級市場、二級市場套利，這個市場已經過去了，投資的注意力應該都放到早期上來。」

或許是因為投資早期項目更加注重創業者個人信用的緣故，在鄭偉鶴看來，2012年的另一個特點是越來越講求誠信。他舉例說，今年曾經花費1000萬投資某項目，但是最終項目的產品沒有出來，創業者卻主動要求回購，這讓鄭偉鶴深受觸動。

不過他也表示，由於國內證券市場的緣故，很多創業者常常會高估自己。「國內的中小板和創業板依舊有很多泡沫，很多公司股價是不正常的，創業者會把創業板公司看作他們的參照系。同行在A股上市那麼高價格，我為什麼這麼低?實際上這是一個扭曲、畸形的市場，創業者所參照的世界是一個不真實、不現實的東西。」

德訊投資曾李青：大公司更大、小公司更難

做為騰訊公司五位創始人之一，德訊投資創始人曾李青對行業競爭的感受更加深刻，他認為2012年產業競爭越來越激烈，大公司越來越大，小公司創業想做大公司的機會越來越小。

曾李青舉例說，4年前投資的網頁遊戲每一個都很成功，而最近2年投的，除了極個別的以外幾乎都關門了。「今天如果我們還想創業，想做一個百度和騰訊的可能性基本上沒有，剩下的機會只是做出優秀的小公司。」

「一個很現實的問題，在深圳，由於高房價和高生活壓力，已經喪失了早年騰訊和華為出現的時候那種環境。」曾李青透露，現在投一個項目200、300萬人民幣，一年就花完了。「工資成本很高，房價也很高，對創業者而言壓力相比以前大很多。」

為了適應這些變化，曾李青開始對德訊的投資策略進行調整。第一，創業者想得到超過300萬人民幣以上的天使投資，基本上很難，除非他很聰明。第二，分階段給錢，再也不會一次性把錢給創業者。

第三，制定了對創業者更苛刻的要求，比如一定要創業者出按照5:1或者10:1的比例出自己的錢。「你要我出200萬，你先投40萬進去，而且第一年只能拿5000塊錢工資。我們想通過這樣的槓桿，把一些不是那麼認真想創業的人擋在外面。」

曾李青提示創業者，現在創業成功的概率非常低，只有10%到20%。「我經常勸創業者不要創業，因為我見過很多失敗的創業教訓，對他家庭、個人一生有很大影響。」

曾李青認為，創業者應該在自己可控範圍內創業，「我們都要拿出大家輸得起的東西，你是兩年的時間加上小小的錢，我們是看起來比較大的錢，但是這個錢對我們也是小錢。」

松禾資本羅飛：我們正處在最低的低谷

松禾資本設立於2007年，受託管理資產超過50億元人民幣，投資企業超過100家，有16家企業成功退出，其中12家境內上市、2家境外上市和2家被併購。

在松禾資本創始合夥人羅飛看來，2012年的資本市場正處於最低的低谷。「如果不是最低，也離最低的不遠了。藍籌股的PE大多不到10倍，而在中小板、創業板，PE大多在20倍、30倍以上，不合理的估值會讓更多的資金遠離創業板。」

「2012年，國內資本市場開始堵車，中國海外上市的公司被『渾水』。」羅飛預計，未來兩年投資者將更看重企業真正創造現金的能力。

他以第七大道舉例說，2011年暢遊併購第七大道時，一年利潤大約有6000萬，而今年一個月就有6000萬元利潤。「能創造持續現金流的公司，將是未來兩年投資人所追捧的，現金流在今明兩年的環境下是最最寶貴的。」

除了現金流，羅飛認為，未來的投資人將更加注重創業者個人的信用、團隊的信用以及團隊對於投資人在現金或者將來、未來的承諾。

天使投資人龔虹嘉：2012，老虎不打盹

龔虹嘉具有20年投資創業經歷，先後創辦德生公司、海康威視、握奇數據等公司，個人財產超過100億，IDG和上海聯創稱其為「中國最優秀的天使投資人」。

在龔虹嘉看來，投資人和創業者必須更加清醒的面對一個現狀，那就是「老虎不打盹」。這也老虎可能是騰訊、是華為，也可能是百度、阿里巴巴，這些大公司都充滿了危機感。

「以前，我們都認為是老虎就一定會打盹，老虎打盹就是創業者的機會。而現在，創業者花了很多心思就是做不大，大公司一發力，很快就拿下市場。那是因為大公司獨大，螞蟻爬一年，不如馬蹦兩下。」

對於投資者，龔虹嘉建議把「期望放低一點」。他舉例說，Facebook、Google的天使投資人肯定不知道它們今天能做這麼大，抱著投出Facebook、Google為目的的投資人注定失敗。「如果投資人以賺3倍、5倍、10倍作為合理回報的安慰值，失望就會大幅減少，就會覺得這個社會充滿了陽光。」

「我們永遠不知道什麼叫最好，我們甚至也永遠不知道什麼叫更好，反過來說我們也不知道什麼叫更壞，也不知道什麼叫最壞。」龔虹嘉說。

融創與綠城：生於憂患的合作

http://www.yicai.com/news/2013/08/2907710.html
一場併購改變了兩家企業的命運，一同被改變的，還有兩家企業創始人的事業軌跡。

融創中國（01918.HK）與綠城中國（03900.HK）成立合資公司上海融創綠城控股有限公司（下稱「上海融綠」）一年有餘，已經確立了235億元的2013年度銷售目標，這個目標，已經可以進入2012年全國房地產企業銷售排行榜的前20名。

上海融綠的兩大股東，融創2013年銷售目標也不過450億元，綠城的目標是550億元。

2012年6月，融創以33.7億元代價收購綠城旗下9個項目股權，雙方同時成立了各佔50%股權的上海融綠。

這是一場典型的中國式併購，在追求理性的經濟規模與協同效應之餘，還注入了複雜的情感因素。

併購發生之際，正值綠城最為艱難的時期，高峰時，綠城的淨資產負債率一度達到148.7%。

「我能理解當時的綠城，能理解老宋（綠城董事長宋衛平），因為我也有那麼一段經歷。」在併購完成一年之際，融創董事長孫宏斌說。

孫宏斌提到的「經歷」指的是順馳往事。從順馳到融創，孫宏斌的跌宕人生，讓他對於宋衛平的遭遇有一種感同身受的理解。

「這個行業，綠城要是死了，不公平。誰死也不該綠城死，就它認真造房子，就它把房子蓋得好。」這是孫宏斌當時的想法，「融創與綠城的合作生於憂患。」

孫宏斌打動了宋衛平。半年之後，綠城走出危機，負債率由148.7%降至去年底的49%，融創也在2012財年收穫了86%的銷售額同比增長。

宋衛平充分放權

去年6月22日，當綠城宣佈將9個項目50%的股權轉讓給融創時，許多人表示出不解。

「宋總為什麼把項目賣給我而不是賣給別人」，這個問題，即使在併購完成一年後，孫宏斌仍會在不同的場合自問自答。

「合作之初，不少人持懷疑態度，認為這麼大規模的融合需要磨合，有人認為磨合期要一年，有人認為根本磨合不了。」代表綠城出任上海融綠董事長的王虹斌說，「因為綠城和融創是兩家非常有個性的公司，孫宏斌和宋衛平又是兩位非常有個性的創始人。」

顯然，不是所有人一開始就看好綠城與融創的合作，除了鮮明的個性差異，其中一個原因還在於綠城、融創50︰50的股權合作模式，這種對等的股權結構，被認為很容易在實際操作層面引發「誰說了算」的矛盾。

「歷史證明『對等合併』（Merger of Equals）往往是一系列問題產生的開端。」《華爾街日報》在一篇談及企業併購的報導中，表達了對同業之間以50對50股權併購的不看好。

這篇文章讓孫宏斌印象深刻。文章中引述有關跨國企業併購研究的結論：對等合併比起大企業吞併小企業，沒那麼有利可圖。「大家不看好這種完全平衡的合作。」孫宏斌說。

但綠城與融創的合作發生在中國，這是一場中國式併購，離不開中國企業生存的特殊語境。股權上的平衡，在過去一年，並沒有引發綠城與融創在合作項目決策權上的爭奪。

「要麼你說了算，要麼我說了算。」孫宏斌認為項目合作能夠順利、高效進行的前提，必須是由一方「說了算」。

在這個問題上，孫宏斌認為宋衛平表現得「十分大氣」。宋衛平充分放權，給予融創團隊足夠的信任。

「在去年綠城的大會上，我說，兩家公司能合作好，就是因為宋總基本上沒管，讓我管。我要對得起這種信任。」孫宏斌說。

這種基於創始人彼此間信任的合作模式，在過去一年，讓綠城與融創兩家企業盡情享受了一段「蜜月期」。

綠城與融創合作之初，合營平台上海融綠的可售資源為675億元。經過一年時間，在原有項目基礎上，合營平台又在上海收穫5個新項目，目前已有項目的銷售規模接近1300億，幾乎翻番。

「1+1大於2」

今年7月，上海融綠總經理田強向融創和綠城雙方股東匯報合營平台的情況，宋衛平評價，上海融綠合作一年取得「1+1大於2、3甚至5的效果」。

如今，綠城與融創，都已經離不開這個合營平台。高盛高華6月初的報告預計，合作項目產生的合約銷售，將會佔到融創2013年全年合約銷售額的38%，在綠城方面則佔到30%。綠城與融創在合作平台上投入的資本金，甚至比母公司的資本金都要高。

上海融綠一位內部人士透露，今年合營平台的全年銷售目標為235億。

「九龍倉周安橋副主席有一次對我說，孫宏斌，你知道你為什麼會跟綠城合作？我說不知道。是因為你真的服綠城。」孫宏斌回憶，「是的，我們真的喜歡綠城的產品，我們真的是在學習綠城。」

在公開場合，孫宏斌從不吝惜對宋衛平以及對綠城無論產品還是服務的讚美之辭。孫宏斌對綠城工程質量督導制度以及綠城建築設計院讚歎不已，並且一再稱融創一直在學習綠城，不僅是具體項目的學習，而且「有這樣一種情結」。

反過來，孫宏斌認為，通過合作，融創也向綠城輸入一項重要的東西，就是一種強烈的內部競爭意識。「綠城的團隊要向融創的團隊學習，學習運營管理，學習融創團隊對戰略的判斷。」王虹斌說。

在去年綠城與融創合作簽約時，孫宏斌自稱向宋衛平以及綠城的高管「誇下海口」：「一定努力把上海拿下。」事實上，這真的成為了上海融綠過去一年的發展寫照。

自成立合營平台以來，上海融綠在上海先後收購了5個新項目。上海市場在上海融綠的佈局比重，由2012年的38%上升至2013年的65%。

5個項目中還包括了以近80億元代價收購而來的香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷持有的盛世濱江（原名「豐盛皇朝」），整個項目體量高達70萬平方米，約400億元的貨值。

「盛世濱江是融創、綠城合作一年以來最為重要的項目，綠城和融創兩家公司在歷史上都沒有收購過這麼大的項目。」王虹斌說。

上海融綠一位內部人士則透露，兩家企業為這一項目制訂的目標是要貢獻至少50億元利潤。

對綠城和融創而言，盛世濱江項目的銷售情況，毫無疑問將成為檢驗彼此合作成果最重要的指標。

孫宏斌回憶，今年春節後，宋衛平在考慮綠城與融創是否聯合收購盛世濱江項目時曾對他這樣說：「你定。你幹，我就接著幹，你不干就算了。」

孫宏斌沒有猶豫。五個月後，這個項目已經屬於綠城與融創。

融創與綠城合作發展物業

1 : GS(14)@2012-06-23 13:21:11

2012-6-22 HT
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傳綠城融創合作 涉逾30億   
　　繼與九倉（00004）「聯婚」後，市傳綠城（03900）將與融創（01918）就上海、蘇州、無錫及常州的項目進行合作，料涉及資金30億至40億元。若交易落實，綠城流動性有望進一步改善。
　...
　　有多名市場消息人士指出，綠城將於今日公布與融創的項目合作方案，涉及上海、蘇州、無錫及常州4地多個項目。完成後，融創將獲得部分權益，涉及金額「一定有三十億、四十億元（人民幣，下同）」；預計綠城將在今早停牌。
雙方拒回應 今午上海開記招
　　綠城發言人則表示，公司於今日下午4點半在上海舉行的記者會，但未回應交易細節。融創執行董事兼首席執行官在接受本報查詢時回應：「現時無任何這方面的消息可以透露。」
　　為緩解資金壓力，綠城早前引入九倉做第二大股東，若交易完成，綠城將回籠資金近51億元，流動性將得到大幅改善。有外資券商分析員昨表示，九倉入股正好填補綠城今年經營現金流的缺口；若綠城果真進一步出售項目權益套現，不排除是出於降低負債比率的考慮。
計及引入九倉 負債降至94%
　　該分析員續稱，假設交易完成，在撇除受限制資金之後，綠城淨負債比率約為110%，若再有40億元資金，則可降至94%左右。綠城與九倉早前協定，公司只有降至負債比率100%以下，才能出手拿地。
...
公告

融創方
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120622184_C.pdf

綠城方
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120622203_C.pdf

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2 : GS(14)@2012-06-23 13:22:56

2012-6-23 HT
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融創︰現金流處安全水平

　　融創還需承擔項目貸款及發展投資金額，代價不菲。....市場憂慮孫宏斌「義氣用事」，危害公司資金安全。

　　融創首席財務官汪孟德在投資者電話會議中表示，今年已實現合約銷售115億至120億元，達全年目標一半以上，預計至6月底現金餘額可逾40億元，現金仍處於安全水平。「這（合作）已是今年投資安排的一部分。合作之後負債比例會暫時上升，但很快會回落……預計年中淨負債率可比去年底有改善。」

　　至於對綠城的影響，主席宋衛平在發布會上將交易形容為「挺好的事情」。他坦言，09年時過於激進，買地過多，當中在蘇州就砸下50幾億元；但不料最後尾大不掉，開發、銷售並不順利，故想「增加有激情、經過考驗的夥伴」。

孫宏斌「不重犯順馳錯誤」

　　他續稱，原本九倉亦有興趣，但最終還是「覺得融創管控的效果會更理想」。財務方面，綠城行政總裁壽柏年指出，上述9個項目需要償還的51億元貸款，以及所需要的25億元投資，未來都將由合資公司承擔。預計加上出售項目的33.7億元滙款，綠城可再回籠現金45億至50億元。

　　這批項目中，有7個將於今年銷售，而雙方對未來銷售都信心十足。壽柏年指出，融創具有「把好房子賣到好價格的能力」。

　　「順馳的錯誤永遠不會再犯，血的教訓保證了我們現金流的安全。」孫宏斌指，所涉及的幾個項目土地款已經付清，今年資金需求不大，即使調控再持續3至5年，也不會對公司現金流有太大影響。

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3 : GS(14)@2012-06-23 13:24:47

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120623/News/eb_eba1.htm

綠城中國主席兼執行董事宋衛平（中）揚言，出售給融創的9個項目市值達450億元。左為融創中國董事長孫宏斌。







【明報專訊】兩周前才與九倉(0004)聯姻、引起坊間熱議的綠城中國(3900)，昨日又宣布出售旗下9個項目的一半權益予融創中國(1918)，公司主席宋衛平揚言該等項目市值達450億元(人民幣．下同)，但作價僅33.72億元。雙方以合營公司發展，但合營董事會由融創控制，所以再非為綠城的附屬公司。早前向綠城注資51億港元的九倉大方表示支持，指上述交易為綠城減債計劃之一，市場則認為九倉是次或許「吃悶虧」。

作價僅33.7億融創並獲合營主導權

談到公司短時間「食兩家茶禮」，是否希望將淨資產負債率進一步降低，綠城主席兼執行董事宋衛平說，財務狀「愈穩健愈好」。他透露，此次合作經九倉認可，「本來他們(九倉)想直接做我們的合作者，但溝通之後，最終同意主要項目由融創來操作。」

綠城向合營公司出售的9個項目，分佈於上海(3個)、蘇州(2個)、無錫(2個)、常州、天津，總建築面積達379萬平方米，其中包括因閒置逾兩年而變為「菜園」的蘇州綠城玫瑰園項目。宋衛平表示，若按市價計算，項目總價值可達450億元，相當於融創去年全年合約銷售額的2.3倍。

宋衛平：九項目市值450億

綠城、融創分別在合營公司中持有一半股份，融創需向綠城支付代價相當於9項目總股本權益連股東貸款等(67.4億元)的50%，融創將以內部資源支付。因合營公司董事會的5名成員中，有3名將由融創提名，待注資完成後， 公司將入帳列作融創中國(而非綠城)的附屬公司。

公告顯示，將注入合營公司的9個項目中，有7個在去年分別錄得343萬至5100萬元不等的虧損。對此，孫宏斌似乎不以為然，他強調，此次合作有助融創打開上海市場、完善在長三角的佈局。此外，因為9個項目地價均已付清、債務亦不重，且開售項目銷情普遍理想，對其盈利前景依然樂觀，「宏觀調控再來3年，這個平台也不缺錢；如果市場特別好，我們(融創)還特別合適。」

分析員：綠城缺錢 理當割價求售

翻查資料，上述9個項目當中，作價10億元的綠城‧上海玉蘭花園，綠城當年以16.6億元購入地皮，樓面地價約每平方米1.9萬元，目前正以每米4萬至5萬元發售；另外，綠城以2.4億及3.1億元作價出售綠城‧蘇州玫瑰園及綠城‧常州玉蘭廣場項目的37%及67%權益，而兩項目當年地價分別為36億元及20.87億元。

對比九倉斥資51億港元尚未取得綠城控制權，融創卻以33.7億元人民幣，取得綠城多個優質項目五成股權，並獲合營公司話事權，被問到九倉是否吃虧，瑞信分析員杜勁松稱「很難說，綠城明顯缺錢，自然要割價求售。而九倉當日入股5.2元，目前股價已升了很多。」

明報記者 杜婧、毛婷婷

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4 : GS(14)@2012-06-23 13:29:07

http://zkiz.com/news.php?id=17176
中環在線：36億買笪地種菜
http://house.qq.com/a/20120526/000007.htm
　蘇州36億地王閒置兩年竟成菜地

　　歡迎回來，繼續關注正在直播的經濟信息聯播。說起地王，兩年前在樓市風光的時候，可以說是層出不窮，然而房地產調控以來，這些花大價錢買下來的地，在開發階段卻陷入了投資困境，近日就有媒體報導稱，北京有的地王由於欠繳地價款已經被政府收回，而在蘇州，被稱為昔日地王的蘇園06號地塊，竟然淪為了菜園，市民紛紛到這塊荒蕪的地裡種菜，這究竟是不是真的，昔日地王為何陷入如此困境？我們的記者也趕赴蘇州進行了調查。

　　現在鏡頭裡這片地，就是2009年9月，綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)以36億元競拍購得的蘇州地王地塊，並為項目起名為綠城玫瑰園，該地塊南北分別是獨墅湖和金雞湖，西邊是蘇州的城區，而東邊則是獨墅湖高教區，有蘇州大學，中國科技大學蘇州分校等高校，周邊酒店、商場、銀行、學校等配套設施齊全。地理位置十分優越，所以單單樓麵價就已經達到了28000元。

　　獨墅湖周邊居民：這地方好地方哦，你想想，北邊就是金雞湖，南邊獨墅湖，就是很窄的地方

　　位置如此優越的地王，從2009年9月競拍至今呢，已經整整2年零八個月，這裡的開發商卻沒什麼動工的跡象，反而是周邊的居民呢，把這裡開拓成自己的私家菜園，我們看到，這裡有蕃薯，四季豆，茄子，毛豆，生菜，黃瓜，時令蔬菜，應有盡有。

　　採訪中記者看到，上午九點左右，不時有附近的居民來到菜園種菜收菜，湖旁還有剛被剪去的菜葉，很多成熟的油菜被拔起堆在路旁，菜地都集中在獨墅湖畔，可能是澆水比較方便，200米外的高樓林立，與這裡綠油油的菜地形成鮮明的反差。

　　這位正在除草的大媽告訴記者，這邊種菜的，都是附近的居民，看見地荒著很浪費，於是陸續來這裡種菜，平時都是早晨人多，現在大多數都收拾完回家了，她自己家裡的小孩上學去了，就來這裡收拾菜地，兩年下來，自己家裡都不需要買菜了。

　　記者：種了兩年了？

　　周邊居民：嗯，兩年，人家種的多，我們種的少自己吃吃

　　記者：你住哪邊呢，住在後邊是伐

　　居民：嗯，我們住在高爾夫。

　　綠城玫瑰園開工遙遙無期 一平5萬才能回本

　　一平米樓麵價2萬8！用如此天價的土地來種菜，還真是有點奢侈。採訪中記者瞭解到，綠城集團購買該地塊已經接近3年，而按照國土資源部《閒置土地處置辦法(修訂草案)》的規定，土地閒置滿兩年，可無償收回使用權。那麼這麼一塊地理位置優越、配套設施齊全的黃金地塊，開發商為何遲遲不做開發呢，而當地政府為何也沒有收回該地塊呢？

　　規劃中的綠城玫瑰園早已被長長的圍牆牢牢圍住，由於時間較早，門口的管理人員還沒上班，記者進入了這個地塊，印入眼簾的是高高的蘆葦和雜草，以及建築垃圾，西面已經建起了多幢便攜工棚，看上去似乎馬上要開工，然而到今年9月份，這塊地塊閒置就滿三年了。

　　綠城建築工人：最近沒動吧，(那你們現在是在哪邊幹活呢)我們是住在這裡，在綠城幹活(在旁邊的綠城)嗯，綠城，在綠城幹活，就是在九龍山旁邊那個

　　中城地產高爾夫店資深置業顧問潘曉東：這邊呢，前兩天有挖土機過來挖挖，我以為開動了，沒想到是挖垃圾的，把垃圾運走了，又堆了垃圾了。

　　工地裡的工人告訴我哦們，這邊的工棚只是給在綠城其他項目的工人居住，短期內並無開工的意思。業內人士表示，由於這塊地樓面成本太高，只有賣上高價才能回本，而這在眼下的情況，顯然不太可能。

　　中城地產高爾夫店負責人葛平軍：因為考慮到當初拿這塊地，以蘇州地王的高姿態拿下來，他的地麵價格達到了28000，也就是說將來這個房子建成，預售他要達到50000他們才有利潤，那麼他們現在就是不作為，不願意現在去動工，去建設，因為現在目前市場銷量不行。

　　記者隨即走訪了獨墅湖周邊的樓盤，與綠城玫瑰園一路之隔的高爾夫花園均價在11000左右，旁邊的城邦花園均價也在11000左右，與綠城玫瑰園28000元的樓麵價相差甚大。而業內人士認為，除了因房地產調控房價下跌導致開發商不願開工外，前期爆出的綠城資金鏈問題，也可能是另一個重要原因，但是土地畢竟已經閒置了近3年，而根據我國的《閒置土地處置方法》的規定，未動工開發建設，土地閒置滿2年的，應該無償收回，而綠城玫瑰園項目明顯違反了此規定。

　　中城地產高爾夫店負責人葛平軍：蘇州地王的誕生之後，全面的，可以說是全面的帶動了蘇州大部分的地區的房價，無疑對廣大老百姓來講，特別是對於剛需房來講，刺激時很大的，土地拍賣定下來以後，那麼至今未開工已經兩年多的時間，為什麼國家的相關部門不來治理，不把這塊土地收回，也請相關部門作出回應。

　　開發商綠城：規劃過程較長

　　開工時間未定

　　那麼開發商綠城集團到底出了什麼問題？是資金方面不夠，還是項目規劃有紕漏呢，我們也採訪了綠城集團蘇州公司銷售部工作人員，來聽聽他們的解釋。

　　綠城集團蘇州公司銷售部工作人員：我們正在規劃當中

　　我們規劃方案還沒有出來

　　我們是一個創新的產品

　　所以我們規劃的過程可能會比較長一點

　　(記者具體開工的時間您這邊有消息嗎)

　　這個我不是特別清楚那塊我們都沒有動工都沒有進場

　　記者瞭解到，截至目前，蘇州房屋均價為10323元/平方米，綠城玫瑰園如果動工，價位將定位多少？銷售人員也沒有給出答案，只是一再聲明要做高端社區。

　　綠城集團蘇州公司銷售部工作人員：

　　我們首先開發御園這塊地是因為周邊相對來說更成熟一點特別是做高端社區周邊市政配套會更好一點玫瑰園放在後面呢主要是希望市政的配套各方面能再好一點。

　　而對於土地閒置滿兩年，政府可以無償收回地塊的政策，這名工作人員表示不知情。

　　綠城集團蘇州公司銷售部工作人員：收到政府收回通知，這個我不是特別清楚

　　到記者截稿時，蘇州工業園區國土房產局和蘇州土地儲備中心的電話一直沒人接聽，蘇州工業園區辦公室負責媒體接待部門也沒有給予回應。

(CCTV《經濟信息聯播》)

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5 : GS(14)@2012-06-23 13:42:34

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20091203936_C.pdf
天津逸駿投資有限公司


http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201004281333_C.pdf
上海唐鎮項目上海100% 58 87 1,661
蘇州玫瑰園江蘇100% 214 128 3,600

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110427934_C.pdf
常州項目江蘇54.5% 2,087 945 413,252 1,115,780 1,870

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6 : GS(14)@2012-06-23 13:43:07

自嘲敗軍之將 惺惺相惜合作   

　　綠城（03900）和融創（01918）主席孫宏斌當年的順馳，同為高負債、快發展的發展商，兩位創辦人過往又都在現金流管控上「跌過跤」，惺惺相惜，成雙方合作的重要催化劑。

　　雙方的默契，在昨日的發布會上一覽無遺。綠城主席宋衛平談及交易時說，過去發展項目4至5年並不順利，但交易後，「就像一個小孩幼兒園畢業，去讀一間更好的小學，不是更好嗎？」而孫宏斌亦回應，「我們會共同把這個孩子撫養好。」

　　但兩家公司再三強調，有很多方面可相互學習。「我們受調控遏抑長了，有點萎靡不振，人窮志短；他們這幫人做事，還充滿狼性、銳氣。我們是敗軍之將，應該閉門思過，關幾年禁閉。」

　　宋衛平盛讚融創管理團隊的有激情、有管控能力，故放心將運營主導權交予對方，「有德者居之嘛」。

宋衛平諷復星「不給面子」

　　孫宏斌則對綠城產品高度讚揚，說到激動處，更指︰「綠城這幾個項目，我們十年都做不出！」

　　宋衛平還謙虛的指出，自身幸運，獲得行家援手。他不免評論起早前將其告上法庭的復星（00656），「有些發展商挺不給面子的，把我們告了……不靠譜！」他續稱，是次交易自然會跟當事人溝通，沒有收到響應之後，才轉讓股權予SOHO中國（00410）

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7 : GS(14)@2012-06-23 13:43:49

2012-6-23 HJ
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融創34億入股綠城9地產項目　宋衞平不排除進一步出售資產   
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若按是次33.7 億元成交價計算，計及逾25 億元的股東貸款，每方米樓面成本約9300 元，市場普遍認為價格合理。

宋衞平與融創董事長孫宏斌昨天在上海一同會見傳媒，孫宏斌期望，未來合資公司可以再買地發展新項目。他說： 「是次合作划算不划算，現在看不出來，甚至對孫宏斌來說，現時或許未算一宗划算生意，但相信房地產行業宏觀調控扭轉之後，就是一盤好生意。」宋衞平則透露，該9 個樓盤項目若以現價出售，銷售總值可達450億元。分析認為，是次交易對融創來說是較有利，被問到早前入股集團的九倉（004）是否也同意這次交易。

分析指交易對融創有利

他表示，與融創合作前有與九倉討論，九倉曾經考慮過自己介入合作該項目的可能，但後來經他推介融創後，則表示出積極的態度。

他說，雖然九倉入股後集團今年的現金流已經充足，但對於之前高價買入的地皮，未來仍將尋求合作。而這次合作後，希望一年半內，這些項目就能產生正現金流入。他表示，未來這幾個項目主要以融創來操作，以綠城的風格方式做演進。

負債率僅略低於綠城的融創，是次斥資近34 億元收購多個項目，令市場憂慮其負債率將上升。孫宏斌表示，是次透過合作令融創得以進入上海，比融創自己發展進入或快了約10 年。雖然今年或會出現技術性虧損，但現金流情況絕對安全，而集團今年的銷售目標亦已經完成一半以上，相信有足夠的資金來支付是次收購。

他又指，經過當年順馳「血的教訓」後，不會再重蹈覆轍。而綠城亦不能完全以順馳為例，因綠城已得多人相救，且宋衞平仍在堅持做好綠城。

時若耘（上海）、周佩施（香港）連線報道

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8 : GS(14)@2012-06-23 13:44:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120623/News/eb_eba3.htm
宋總孫總表現投契 稱合營公司是兒子
  2012年6月23日

【明報專訊】不知是否因為宋總、孫總二人特別氣味相投，綠城、融創昨日下午在上海召開記者會，現場氣氛與兩周前綠城與九倉「聯姻」時相比，看來更為親密。其中，孫宏斌對此交易顯得「死心塌地」，不僅親切地把初生的合營公司稱為兩公司即將「共同帶大的孩子」，就連記者問到他對日前恒大遭到做空機構狙擊的事件，他也半開玩笑地表示「我不關心恒大，只關心綠城。」

在綠城主席宋衛平眼中，此次交易也似乎超越了「生意」這個簡單範疇。對於有微博網友因融創曾經跌宕起伏的「順馳時期」，而形容此交易是「兩個受過挫折的男人，擁抱在一起」作何感想，他也並不諱言，稱孫宏斌及自己是「一個曾經受到傷害，一個正在受到傷害」，還不吝強調，自己只和「人品好」的人合作。

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9 : GS(14)@2012-06-23 14:18:49

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120623/16452288


【本報訊】綠城中國（3900）再度割肉自救﹗綠城獲好友融創中國相助，將旗下九個房產項目的50%權益售予對方，套現33.72億元（人民幣．下同）用作減低負債和一般營運資金用途，綠城並因此獲利2.32億元。
綠城目標是於今年底將淨資本負債比率降至80%。對於有市場人士懷疑綠城的信託貸款未有在財務報表中反映出來，其真正負債仍未真正反映出來，但綠城主席宋衞平強調，所有信託貸款均如實於報表中列出。
九項目50%賣予融創

這次交易涉及物業項目遍佈上海、蘇州、無錫、常州和天津，涉及可售面積251.57萬平方米，當中八個項目已動工，一個將動工；於上年度財務狀況表現，當中只有無錫和上海兩個項目分別錄得1.8億和1億元純利，其餘均處虧損狀況，虧損額由300多萬至5100萬不等。宋衞平指這些項目的市值達450億元。
兩公司亦成立合營公司，註冊資本20億元，負責發展有關項目，各佔50%權益；然而合營公司五名董事局成員中，三名來自融創，兩名來自綠城。
綠城執行總經理王虹斌稱，雙方均對上海為中心的長三角地產市場有信心，亦看好高端精品房前景，藉着這次合作，融創亦可以戰略性進軍上海市場。綠城主席宋衞平則坦言，由於集團「推進這些項目並不理想，需要找一個仍有激情和經驗的公司一齊做」。他透露九倉（004）亦曾想與綠城合作發展這些項目，但溝通後決定由融創做，九倉方面亦同意。
助融創進軍上海市場

宋衞平強調，自6月初引入九倉作策略性合作伙伴，「綠城今年的現金流已差不多」只是「看不到宏調限購限貸政策還持續多少年仍不曉得」因此這次找來一個有實力有能力的合作伙伴，「一齊做輕鬆一點!」
他又指今年上半年，綠城的合同銷售金額和協議金額突破200億元（全年目標為400億元），較預期為佳。融創主席孫宏斌亦強調，對集團的現金流放心，「6月銷售也會是個驚喜！」

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10 : GS(14)@2012-06-23 14:23:32

http://www.chinagreentown.com/Ht ... 381366e672006d.html







  2012年6月22日，綠城中國控股有限公司（綠城、股票代碼：03900.HK）與融創中國控股有限公司（融創、股票代碼：01918.HK）於上海綠城玫瑰園度假酒店召開聯合新聞發佈會，宣佈雙方就共同搭建高端地產平台公司達成合作協議。
  

綠城和融創同樣是專注於開發高端精品物業的優秀企業，雙方基於對中國房地產市場未來發展和以上海為中心的長三角區域發展的樂觀共識，共同組建這一高品質地產發展平台。綠城長期專注高品質物業的開發，在產品品質和服務品質方面獲得良好口碑，擁有極高的品牌影響力；融創在項目定位、項目整體運營、營銷管理和資本運作等方面擁有豐富的操作經驗，在所進入城市產生了強大的市場影響力和品牌競爭力。雙方強強聯合，優勢互補，基於各自的企業優勢，將共同推動這一平台持續穩定的成長。
  
根據合作協議，綠城、融創共同組建高端地產合作平台——上海融創綠城控股有限公司（暫定名，以下簡稱：合營公司），其中，綠城與融創將各持有合營公司50%的股權。綠城將公司旗下分佈於上海、蘇州、無錫、常州及天津區域的9個優質的地產項目的相應股權注入合營公司，包括：上海玫瑰園、上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州御園、蘇州玫瑰園、無錫玉蘭花園、無錫茉莉花園、常州玉蘭廣場及天津藍色海岸。這些項目均享有優質地段、稀缺景觀等資源，在市場上擁有良好的口碑，特別是御園、玫瑰園及玉蘭花園系列更是綠城產品系列中的上乘之作。融創將向綠城支付人民幣33.72億元作為本次合作的對價，如果項目在運營和發展上還存在資金需求，後期雙方將按各50%的比例投入資金。雙方高起點的戰略合作，為這一平台未來的發展奠定了堅實的基礎。
  繼2012年初成功合作無錫蠡湖香樟園項目後，綠城再度選擇與融創攜手合作。綠城向來信奉「同道共識、方為同仁」，願意與真誠、善意的合作者一道，為中國的城市化發展進程竭盡全力，為更多人群提供更多的優質產品和高端服務。
  通過此次合作，融創將持續強化並深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等精心篩選的經濟活力區，進一步鞏固了在蘇南區域的領先地位，戰略性進入上海，進一步完善了長三角區域的戰略佈局，此次合作將成為融創一次重要的戰略選擇。
  綠城、融創雙方均表示，將充分發揮合營公司已有的資源優勢，開拓長三角主流城市的高端市場，進一步挖掘雙方的品牌優勢，共同推進平台的戰略發展，同時堅信，合營公司的未來將會擁有更加廣闊的發展空間。

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11 : greatsoup38(830)@2012-06-23 22:57:23

http://xueqiu.com/1245948884/21930251
　　$融創中國(01918)$再收購$綠城中國(03900)$5城市9項目50%股權

　　宋衛平狠狠地說了一句：「天下沒什麼可惜的。」他的每一次自我拯救都讓人無比感慨。

　　6月21日晚間，微博上已經開始出現各種版本的傳言。傳言的主角是綠城和融創中國。儘管猜測不一，但內容均是關於綠城如何又一次割肉求生。而對象則是孫宏斌(微博)。

　　6月22日上午，包括北京、香港、杭州等各地媒體開始趕往上海玫瑰園。對於記者而言，這是令人興奮的故事，但對於宋衛平來說，這個日子有點傷感。

　　當天下午五點，發佈會開始。綠城與融創中國共同宣佈，雙方將組建上海融創綠城控股有限公司(暫定名，以下簡稱「合營公司」)，其中，綠城與融創將各持有合營公司50%的股權。綠城將公司旗下分佈於上海、蘇州、無錫、常州及天津區域的9個優質的地產項目的相應股權注入合營公司。

　　也就是說，融創收購了綠城5個城市9個項目50%的股權。而融創付出的代價是，他們將支付人民幣33.72億元作為本次合作的對價，如果項目在運營和發展上還存在資金需求，後期雙方將按各50%的比例投入資金。

　　這一天，美麗的上海灘煙雨濛濛。地產界兩大有名「硬漢」卻感慨頗多。

　　孫宏斌說，這不是收購，是合作。但宋衛平說，這就是收購。「敗軍之將不足以言勇。我們可以把項目安心交給融創，閉門思過，好好反省。」

　　宋衛平的穩妥過冬

　　這已經不是宋衛平第一次割肉求生。

　　2011年12月29日，為解決資金難題，綠城向SOHO中國(5.58,-0.05,-0.89%,實時行情)出售上海外灘地王股權，作價10.4億元。僅僅7天後，2012年1月5日晚間，綠城中國(8.07,0.00,0.00%,實時行情)又在其官方微博上連接續出了四個股權轉讓公告。公告稱，綠城分別將湖濱置業51%股本、綠城墅園35%股權、綠城錦玉50%股權、上海靜宇49%股權，以5100萬元、7000萬元、12500萬元和4900萬元進行了轉讓。

　　最大的割肉是從今年6月份開始的。

　　2012年6月8日，綠城中國再次宣佈，將出售共計24.6%的股份給香港九龍倉。按照公告，兩次股份配售完成後，九龍倉將持有綠城擴大後股本的24.6%，成為綠城的第二大股東，並獲二席綠城中國非執行董事席位和一席綠城中國財務/投資委員會席位。九龍倉進入後，據綠城測算，公司的淨資產負債率將由先前的140%大幅降低至80%。

　　緣何在九龍倉配股後依然決定出售項目股權？宋衛平表示，對綠城而言，這幾個項目進展得不太順利，公司團隊對這幾個項目的開發已經開始有疲態，如果換個管控方，一起來做，肯定是一個好事情。

　　「自己的團隊有點人窮志短，而融創中國的團隊精神飽滿，狼性十足。」宋說，「這不是合作，而是融創對綠城的支持。」

　　宋衛平表示，綠城從中獲得的現金流，會根據項目的需要，與融創一起投入到這個平台上。「我們不會讓融創承擔很大的風險，這個雖然沒有寫入合約，但是我的心裡是這麼想的。」 對於這一股權交易，宋稱，九龍倉高度認同，未來圍繞公司資產池中的高價地，還可能會繼續洽談合作。

　　然而，宋衛平深知，他最應該反省的是，2009年和2010年他拿了許多高價地。這是導致綠城中國在此輪調控「痛不欲生」的根源。

　　按照公告內容， 綠城割肉的九個項目分別是：上海玫瑰園、上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州御園、蘇州玫瑰園、無錫玉蘭花園、無錫***園、常州玉蘭廣場及天津藍色海岸。這些項目的共同特點是均享有優質地段、稀缺景觀等資源，在市場上擁有良好的口碑，特別是御園、玫瑰園及玉蘭花園系列更是綠城產品系列中的上乘之作。

　　但宋衛平必須拿出這些項目來保證綠城穩妥過冬。

　　宋衛平說：「我們看不到限購限貸政策的盡頭。如果宏觀調控再持續5到10年，中國的房地產依然會經歷嚴峻的考驗。而我們這些高端項目，總是需要穩妥過冬。如果今年有好的戰略合作夥伴，我們還是會一起去謀求合作。因為我們看不到宏觀調控何時結束，企業不能一直在風雨中飄搖。」

　　融創的彎道超車

　　然而，在另一個曾經受過調控之傷的男人孫宏斌看來，這卻是融創以高水平進入上海與長三角樓市的機會。他在記者會上高調稱讚了綠城的團隊，並許下承諾稱，未來這8個項目的運作仍將由綠城的原團隊來執行。

　　「我們此次交易是合作，不是併購，不存在誰主導管制，主要是出於合併報表的要求才分出誰來負責。」孫宏斌說。

　　但事實上，儘管表面上看，綠城與融創中國各自佔有合資公司50%股權，雙方平等。但實質上，這9個項目中有8個項目是合併到融創中國的報表中，只有一個是合併到綠城中國的報表中。也就是說，此次合作完成後，如果銷售順利，融創中國將在規模上迅速增長。

　　融創中國2011年報顯示，其在2011年銷售額僅192億，共收購了五個項目。該等收購僅使其土地儲備規劃建築面積增加了21萬平方米。

　　不過，此次收購令業界十分擔心融創中國的負債問題。據融創中國2011年年報顯示，其負債率高達104%。

　　對此，孫宏斌否認，這樣大手筆的交易不會令融創的現金流吃緊。他表示，公司今年銷售與回款良好，而今年擬定的拿地支出遠高於此次交易金額。「雖然這樣的交易會令公司的負債率短期內上升，但是我們的現金流是安全的。投資者喜歡我們，是因為我們是長了記性了。」

　　此前，孫宏斌一直自稱自己是在中國唯一吃過虧，有過現金流教訓的開發商。孫口中的吃虧是指，曾經的順馳中國因擴張過快，最終導致現金流斷裂，而最終被收購。

　　孫宏斌更進一步解釋稱，這幾個項目地價都付清了，貸款也就十幾億元，後續只要賣房子就好，隨著銷售的進展，現金流會轉負為正。

　　不過，孫宏斌卻在此次收購會上大發感慨稱，順馳在倒下的時候並沒有得到許多幫助，但綠城卻得到了很多幫助。主要就是因為綠城「積德」。

　　而這宋衛平深有感觸，他說，在危難面前有很多需要他感謝的人，比如孫宏斌，比如潘石屹。

　　對於收購後市場表現，孫宏斌稱，未來市場會比現在好一點，但好太多也不太可能，我對中國經濟沒有太多信心，所以我們需要很小心。

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12 : GS(14)@2013-01-08 00:15:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130107/news/eb_ebc1.htm


【明報專訊】過去一年銷售、股價表現都不俗的融創中國(1918)近日宣佈，2013年銷售目標擬定為450億元(人民幣‧下同)，較去年實際銷售額上升26.4%。董事長孫宏斌表示，該目標尚屬保守，「未來3、5年，還會是融創增長最快的時候。」

與綠城組合營 銷售增長具看頭

孫宏斌上週在上海會見媒體時透露，融創今年合約銷售目標擬定為450億元，較2012年目標上升50%。他形容，今年初定目標「加得挺少」、只是保守估計。另一方面，融創綠城合營平台的銷售增長最具看頭，他個人最為期待、曾因工程擱置經歷「地王變菜地」的綠城蘇州玫瑰園別墅項目，今年中也將首次開盤，均價擬定於每平方米7萬至8萬元。該地塊2009年由綠城拍得，樓面地價高達每平米2.8萬元。

據融創綠城合營公司(「融綠」) 的項目管理層透露，合營公司今年銷售額有望超過300億元。去年下半年，融綠總銷售額超過60億元，佔融創整體銷售比例不足兩成，但上海黃浦灣、蘇州豫園等主打項目在合作後銷售明顯加速，遠超原定目標。

同時，融綠分別與葛洲壩、九龍倉(0004)、保利在上海合作拿地三塊，共計30.2萬平方米、涉資46億元。孫宏斌預計，上述新增地塊今年內亦將陸續進入市場。融創綠城去年6月最初宣佈合營計劃時，市場曾質疑兩家公司未來能否融合，融創負債率會否過高及綠城品質能否保持。談到半年來的合作，孫宏斌認為「現在市場的擔心應該解除了。」

未來續增土儲 京滬仍屬首選

融創綠城合營公司董事長、綠城執行總經理王虹斌指出，除了銷售增長外，兩家公司管理融合過程亦相當順利。孫宏斌稱， 融創凈負債率年底水平估計與6月底的93%相若，日後仍會逐步下降，「去年下半年融創併入綠城超過50億元負債，又買了多塊土地，能保持負債率不變已經很不容易。」

孫宏斌認為，目前土地市場總體溢價(指較賣地時的底價高出的溢價)不高、仍屬平穩，融創也會繼續尋找增加土儲的機會，北京、上海仍是重點。另外，融創去年剛剛進入的上海、江蘇南部，仍有很大的發展空間，11月首次進入的杭州也只有一個項目，今年再進入新城市的可能性不大。

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