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东海广场落单 潘石屹终入沪


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SOHO中国(00410.HK)的“上海梦”终于实现。

8月18日，SOHO中国发布公告称，公司以24.5亿元的价格收购了摩根士丹利地产基金Anderson所持有的上海东海广场一期的全部股本。SOHO中国已正式进入上海市场。

“东海广场是上海的第一步，但绝不是最后一步。”当日晚间，SOHO中国董事局主席潘石屹在接受本报记者独家专访时还透露，在北京，中服地块以及奥运南区地块是SOHO中国的下一个角逐目标。

SOHO中国急于发起“京沪攻略”，破除“地荒”。

上海第一步

8月18日下午四点一刻，在澳门，SOHO中国总裁阎岩代表公司正式与摩根士丹利签署该项收购协议，而在北京这一头，潘石屹似乎也稍微松了一口气。

“ 其实，该笔交易的相关条款和价格早在一两个月前签署意向协议时就已确定，并非此前媒体所传言的是因为买卖双方价格谈不拢。”当一切尘埃落定，潘石屹才坦 言，SOHO中国作为香港上市公司，摩根士丹利又是国际性大企业，双方对该笔交易都十分谨慎，“尽职调查可以说是小心翼翼。”

东海广场一期 曾几经易手，先是上海社保、开开集团，再到绿城集团、摩根士丹利，并滋生出诸多法律纠纷。就在SOHO中国正式收购该项目前几天，还有一家名为上海天怡的 房地产开发公司(以下简称天怡公司)给潘石屹递来一纸律师函，称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎。

对此，潘石屹也坦言，在收到天怡公司起诉上海市发改委等政府部门的资料后，公司律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见，认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。

“退一万步，假如天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了上海市政府，我们的购买是一个善意的第三方取得，我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。”潘石屹指出。

得来已不易。易手后的东海广场将如何定位？

“SOHO中国将按照公司的商业地 产模式对其进行重新定位。”潘石屹透露，此前，东海广场的定位太高，只面向外资机构，其租金虽不低，大约在8—12元/天·平方米人民币左右，但出租率并 不理想，仅有30%。在潘石屹看来，北京和上海发展最强劲的动力仍然是中国自己本土的公司，是中国自己的员工。“通过定位以及租金的调整，SOHO中国有 信心改变目前东海广场的出租情况。”

潘石屹对此强调，SOHO中国的定位就是要紧贴本土市场。潘石屹透露，在东海广场项目，SOHO中国仍然坚持走销售的商业地产开发路线。“由于该项目已经建成，SOHO中国除了基本管理费用，无需再投入建设资金，并将尽快对余下物业进行销售和出租。

潘石屹不愿透露具体的销售价格，只说“随行就市就好”。

一位业内人士称，目前东海广场同地段的商业物业售价已达每平方米6万元左右，以24.5亿元的收购价计算，东海广场的收购成本价约为每平方米3万多元，溢价空间较大。

SOHO中国已在北京将包括朝阳门SOHO、光华路SOHO、中关村SOHO在内的多个烂尾或半截子项目成功盘活，东海广场会否在潘石屹手中迎来新生？

根据公告，此次收购的“东海广场一期”位于上海南京西路中央商务区的中心，项目高217米，项目地上总建筑面积71，671平方米，地下总建筑面积8，838平方米，易手后的东海广场已更名为SOHO东海广场。

京沪攻略

东海广场并不能解决SOHO中国的“土地饥渴”。

潘石屹坦言，下半年，SOHO中国能够形成大量销售的仅有三里屯SOHO和SOHO东海广场，中关村SOHO和朝阳门SOHO已进入销售末期。

本报记者还从侧面了解到，除上述项目外，SOHO中国未来能够形成供应或只有北京公馆和光华路SOHO二期。

SOHO中国此次虽投入25亿，但该公司此前有超过300亿元的可用资金。

据北京市房地产交易网站的相关数据显示，截至7月31日，SOHO中国今年已实现销售约68亿元，其中，三里屯SOHO为36亿，朝阳门SOHO有23亿，中关村SOHO有9亿。

继东海广场之后，寻找新项目仍是SOHO中国的首要任务。对此，潘石屹予以承认。“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地都可以。”

潘石屹独家向本报记者透露，除了中服地块之外，SOHO中国非常看好总建筑面积约为68万平方米的奥运南区地块。“这也是我们的下一个争夺目标。”

但潘石屹同时强调，“目前来说，核心城市只锁定在北京和上海，暂不会考虑进入其他城市。”

此前，也有媒体质疑，潘石屹在市场低潮时没有抄底，如今市场已有回暖迹象，SOHO中国是不是已经错过了最好的拿地时机。

对此，潘石屹也指出，目前，价格起来的基本上都是住宅，商业地产的价格仍然被低估，“以东海广场所在的南京西路为例，高端一点的住宅可以卖到10万元每平方米，但商业物业却相差很远。”

 
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PP租車長租業務入滬 租車行業模式之爭難見分曉

互聯網出行領域從不缺少喧囂。繼滴滴快的在股東撮合下合並後，今天市場上又傳出滴滴與Uber將合並的消息。與打車市場臺面上的廝殺相比，互聯網租車競爭更像是一股湧動的暗流。

7月20日，在上海一個異常炎熱而潮濕的天氣里，33歲的張丙軍攜聯合創始人及團隊從暴雨的北京趕到上海。作為PP租車聯合創始人兼CEO，他公司旗下的長租業務正式進軍上海，此前這項業務已在北京上線。

另一頭，港股公司神州租車（00699.HK）近日接連回購股份，並繼續在全國74個主要城市鋪設直營租車網點。圍繞著模式和風控的焦點，租車市場的爭奪正在升溫。

租車風控備受關註

兩個數字之間的差值給國內租車行業描繪了一個明朗的前景。截至2015年年底，中國民用汽車保有量為1.72億，而國內擁有駕照的人數達2.8億，這中間的1億人被租車市場視為潛在的需求方。但實現是，無論私家車主還是租客，對這種共享模式的信任度仍需進一步培養。

“我們之前在北京上海隨即做過調查，結果顯示有17%的車主有意願出租自己的車給陌生人用。”張丙軍說。與神州租車、一嗨租車等自建車隊的B2C模式不同，PP租車、凹凸租車等屬於共享經濟的P2P模式，自己基本不買車，只在租戶和出租者之間扮演一個牽線搭橋和風險管控的平臺角色。

這種模式在兩年前確實遭遇了信任危機。當時，PP租車剛進入中國。2012年，張丙軍在新加坡創建共享租車平臺iCarsclub（PP租車前身），並獲得支持這種出行理念的新加坡政府及一家風投聯合投資的300萬元人民幣天使輪。PP租車進入中國時，以神州租車為首的B2C模式已經在這片土地上深耕了五年。人們對把自己的車出租給陌生人感到疑慮。

另一位在WI-FI共享經濟領域開展業務的連尚網絡CEO陳大年認為，共享經濟就像是舊瓶裝新酒，很多是以前就有的問題。“你不知道上來的乘客或開車的司機是不是一個通緝犯，安全是共享經濟的通病”，潛在的風險要靠技術和風控體系去規避。

張丙軍最開始在中國開展業務時，確實遇到了丟車的現象，平臺只能出錢賠償車主。中國和新加坡市場最大的一個不同點是，新加坡車主不擔心丟車，良好的社會環境減少了他們對這種共享模式的顧慮。兩年來，張丙軍一直在打造一個風控體系，以規避潛在的風險。

他對第一財經記者說，這套體系分事先防控，通過對接芝麻信用、銀行信用卡、公安身份數據等第三方數據源，過濾潛在的不誠信租客；事中追車，PP租車均在車內安裝了GPS及監控設備，一旦發現車輛行駛方向異常，平臺會派專人去追車；事後震懾，對犯罪嫌疑人追究法律責任，“殺一儆百”。在他的算盤里，接下來會將這套風控體系開放為其他互聯網租車公司。

自營與平臺之爭

在PP租車、凹凸租車等市場後進入者面前，以B2C模式運營的神州租車已經在市場份額中坐上了頭把交椅。其公司CEO陸正耀喜歡以強管控的方式自購車輛、自建租賃網點。即便是進軍專車市場，他也堅持自營，並逐漸在業內樹立了口碑。截至今年一季度數據，神州租車在全國74個主要城市擁有739家直營租車網點，同時還在188個中小城市布設了239個服務網點，規模仍在擴張。全球範圍內最大的汽車租賃公司美國赫茲（Hertz）也是一家有近百年歷史的自營模式公司。

但神州租車正在經歷自2014年9月上市以來的歷史最低股價，當前不到8港元/股。從6月6日開始，神州租車開始連續回購股票，這一方面顯示出董事會認為當前股票價格被低估，另外也反映出公司現金流充裕。對於以重資產模式雲運營的互聯網租車公司，資金鏈情況的重要性不言而喻。

由於起步晚，PP租車目前覆蓋的城市將近20個，北京上海等對共享經濟接受度更高的城市是其重點布局的地方。業內有觀點認為，B2C模式前期能否迅速推廣複制，快速占領市場，P2P模式相對較慢；但越往後發展，B2C可能會在折舊和資金上遇到瓶頸，那時正是用戶對P2P接受度更高的時候。

“未來最理想的情況是每個小區都有PP租車的車主，用戶在家門口就能完成租賃。”張丙軍認為，P2P模式的優勢是車型豐富，周末想租一輛寶馬Z4敞篷車帶女友去兜風，都能在平臺上找到，但自建車隊一般無法滿足這種個性化需求。此外，離租客距離近、價格便宜等，也是對應B2C模式而言。當然，這依賴於有更多車主願意把自己閑置的車輛出租。張丙軍的目標是未來三年能有私家車保有量的10%加入這個共享租車平臺。

但目前，市場上的熱租車型主要是以經濟型和商務型為主。以上海為例，排在熱租榜前三位的是凱悅、別克GL8和斯柯達明銳。車型的豐富度仍有待擴充。相比B2C，P2P模式對資金的需求沒有那麽強烈，PP租車目前已累計融資超過1億美元，去年年底完成的C輪融資首次引入了人民幣基金。

相比於新加坡，中國顯示是一個供需矛盾更突出、但市場規範度有待提升的巨無霸市場。目前中國汽車租賃滲透率（租賃車輛數占總保有量比值）只有0.4%，低於美國和日本，無論自營還是平臺，接下來仍有幾個重要回合去過招。

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