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實價登錄讓我省了不少錢！」一位資深房地產投資人開心的說。 就在實價查詢服務網（簡稱實價網）開放查詢第四天，這位投資房地產超過十年、平均報酬率三成以上、身價好幾億的企業董事長林大明（化名），以不到一頓飯的時間，拍板買下位在台中中港路上，總價約四千萬元的商辦大樓某一戶，現省下一千多萬元，足以在台中再買一戶電梯大樓住家！ 他剛買下的這層兩百餘坪的商辦，早在他的「獵物名單」中。實價網開放後，他立即上網查詢，這一查，讓他驚訝不已，原來「實價」登錄上的價格，差異極大，不能盡信，但可善用。 例如上述中港路商辦標的，實價網公布六月份同一棟大樓某一戶，以每坪十九萬一千元賣出。但八月時，仲介提供成交行情，這棟大樓中的某一戶，以每坪十七萬八千元出售。亦即，仲介報價比登錄價還少了六‧八％。 為何如此？林大明沙推幾種可能性：一、十九萬一千元是買方有意抬高價格而墊高行情，二、十七萬八千元是經過兩個月的時間差，因景氣往下且成交量低，所以價格下修。看見兩個價格的差距，顯示未來還有向下空間，他決定要用實價網上的價格，砍七成尋屋。 就在他上網查詢後不到兩天，仲介就來電，告訴他賣方出現，條件是要快速成交。他火速趕去跟賣家碰面，沒有太多討價還價，迅速以七折成交。 房價透明化口袋淺也可放膽下手菁華區 蒙上面紗的房地產交易價，隨著實價網開放查詢，正逐漸褪去中，神秘也攤開在陽光下。 原先以為一坪七十萬元起跳、每坪百萬元不稀奇的台北市信義區，在實價網的成交紀錄中，赫然出現「四」字頭以下的成交物件，每坪價差超過三十萬元。 準備換屋的張景星（化名），曾看中位在台北市松德路上，屋齡約十五年，權狀四十七坪、附停車位的某電梯大樓，因當時對方開價三千二百五十萬元，超出購屋預算而作罷。結果，他最近上實價網查詢，發現成交價為二千三百五十萬元，少了二七．六％。此價格鼓勵自認口袋不夠深的購屋者，可以放膽把觸角伸到信義區，尋找獵物。 「不動產交易實價揭露後，會讓房價逐漸現形，」政大地政系教授張金鶚認為，購屋者可用目前的成交價做為「砍價空間」的參考。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，透明化的房價更能幫助買方判斷交易是否合理。 房仲業者根據實價網資料發現，台北市房屋成交價低於市場行情兩到三成、台中市價格最高的七期，成交價則低於行情一五％。高雄地區交投熱絡的鼓山區、美術館等區域，成交價則低於市場行情兩成。 二○％，是買方新握有的還價籌碼。買屋者要如何運用新籌碼，買到好房價？ 信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者可掌握「從異求同」、「去頭去尾」、「附加價值」、「詢問專家」與「時間差」等五大估價原則，以合理的價格買屋。 首先，購屋者可先挑出與理想物件類似的案例，再依據路段、屋齡、樓層、面積等條件，做為價格參考案例；其次，排除成交價最高及最低的極端案例，以中間價格做為區域價格參考指標；同時要考慮物件是否附車位及屋況，車位價格是否可拆分、屋況有無裝潢，頂樓是否加蓋等；即使同一社區，不同面向與樓層，單價也不同，可詢問房仲業者，協助判讀。他提醒，實價登錄資訊在時間上會出現超過兩個月的落差，可搭配房仲業提供的即時行情，才不會因景氣快速變化，影響價格判斷。 徐佳馨則建議把握「多方取得資料」、「多看個案差異」、「多留意車位頂加」與「少看偏離行情」的「三多一少」原則，來減少買高的風險。 綜合專家意見，買屋者可以運用「查、問、談、登」四步驟，為自己創造有利的購屋優勢。 獵屋法則一：勤找資料留意「交易總額及單價」項目虛實 首先登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」，找出有意購買物件所屬區域，從今年八月份開始登錄的成交資訊。 想要查詢八月份以前的交易資訊，可到「內政部地政司全球資訊網」中的「房地產交易價格」項目中，查詢從二○○○年以來的房地產交易紀錄。把這兩份資訊串在一起看，可以快速掌握到過去十二年來，有意購買物件，與附近區域房價變化，與易手次數。 實價網網站中「交易總價」與「交易單價」項目中，因初期車位價格分拆標示不清，可能導致部分物件的平均單價有壓低之嫌，值得留意。 獵屋法則二：多方探詢當心車位灌水放大每坪售價 查詢各方資料後，對不常買賣房地產的購屋者來說，常會陷入不知如何判斷資料的困境。此時可拿著資料向房仲業者探詢，取得更精確判斷資訊。 車位是最容易被「灌水」的項目。若原屋主購屋時，以每個車位兩百萬元購買，房屋出售時，若灌進房屋坪數賣出，如果物件以每坪五十萬元賣出，一個約十坪大的車位，售價等於從兩百萬元放大成五百萬元。 頂樓加蓋也常發生類似現象，沒有合法的建照的頂加，也很容易被挾帶成室內面積出售，一旦其他住戶檢舉就必須拆除，等於是花了與室內坪數一樣價格的錢，買到隨時可能被拆除的坪數。 獵屋法則三：八折殺起賣方開出離譜高價情況將減少 掌握書面與口頭的資訊後，如何運用這些資訊以理想的價格買到物件，就是一大學問。 林大明過去買屋，大多會以對方開價的七折開始談起。現在有實價網可供查詢，賣方的開價就不會太離譜，「可從賣方開價的八折開始談起，」他建議，「不景氣時，急著變現用錢的人多了，價格還可以壓低從七折談起，」預售屋也是「先砍七折再說」。 獵屋法則四：詳實登錄虛增或壓低成交價有補稅風險 從八月份起，成交的房地產物件都要上網登錄，除了買方自行登錄外，還可以透過地政士或不動產經紀業代勞。曾有買屋達人建議，「可以報高價來為日後節稅」。 房仲業者則建議，最好據實登錄，以免留下後遺症。林大明以自身慘痛的經驗提醒，不論成交價是要虛增還是壓低，「買賣雙方要確實溝通」，才不會補繳稅還留下紀錄。 在房地產買賣契約書中，會清楚載明成交物件中，土地與建物的成交價。由於土地不用課徵土地交易所得稅，而房屋要課房屋交易所得稅，為了降低稅負，一般土地與建物的金額占比通常六比四。 結果，在某一次交易中，另一方的契約書中載明的占比為七比三，與他手上的比例不同，結果被細心的國稅局人員發現。最後，買賣雙方被國稅局要求重新協商取得共識，修正書面中刊載的土地、建物成本比例外，並以繳稅收場。 實價登錄上線後，部分買方想要以高價登載，預留未來轉手時可能出現虧損的伏筆，做為避稅方法。但國稅局仍能以該成交價是否偏離行情，或比較第二次轉手的價格，來勾稽買方是否灌水。「一旦被賣方檢舉可就得不償失，」房仲業者提醒，「不要為了省稅，為自己留下麻煩。」 【延伸閱讀】利用實價登錄 買房4步驟1.查登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」、「房地產交易價格」與各仲介業者網站查閱行情 2.問掌握初步資訊後，多向當地仲介業者詢問行情與物件狀況 3.談預售屋與中古屋可從賣方開價的7到8折間開始還價 4.登誠實登錄買賣資料，以免日後留下補稅後遺症 | ||||||
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如果你有三百萬元，你要在台灣或馬來西亞置產？ 在台灣，自備三百萬元，只能買到信義區約四、五坪，但在馬來西亞，卻可以買到首都吉隆坡市中心、相當於信義區的二十坪房子，而且租金報酬率達六％。 今年七月，三十歲的張建偉以現金一千多萬元，買下三間商城店鋪，地點就在馬來西亞吉隆坡最繁華的金三角，接著，他回租給商城，當起越洋包租公，年租金報酬率超過六％。 買礁溪不如買大馬中東資金大量湧入，轉手不是問題 擔任香港第一金台灣區市場部總監的張建偉，也在台灣投資房地產，他說，投資吉隆坡房產門檻低，租金報酬也比台北高，現在定存利息才一％，吉隆坡租金報酬率就比定存高五倍，還不包含房價增值空間。 六十三年次的保險業務員陳宜偉，三年前手上有六百多萬元的現金，當時台北市房價高漲，原本想買農地，但礁溪有溫泉的農地，五百坪就要價一千萬元。後來，他由朋友轉介，買下吉隆坡市區星光大道附近的二十五坪房子，一坪約新台幣二十四萬元，總價約六百萬元。 如今大樓還沒落成，房價就漲了四四％，陳宜偉說，當初最大疑慮是「二手房要賣給誰？」但近年來，新加坡、中東資金大量湧入，吉隆坡房產很搶手，他不擔心賣不掉，而且更有信心繼續投資吉隆坡房產。 剛出社會不久、二十八歲的李威翰，因為在房仲業工作，自己也買了吉隆坡的房子。他指出，年輕人就算存到三百萬元，在台北市也買不起房子，卻能夠在吉隆坡市中心買到相當於信義區或大安區的住宅。 房價平均漲近三成一定要買黃金地段，至少放三年 這一波東協熱，不僅讓台商賺到錢，股市創歷史新高，還帶動了房價，掀起一波東協投資潮。其中，馬來西亞房產熱在台灣投資客中，悄悄燃起。這股買房熱，主要局限於兩種人，一是有意移居馬來西亞的人，二是房市投資客，而且，標的物都選在吉隆坡市中心的黃金地段。 今年以來，每個月都有四到五個馬來西亞看屋團從台北出發，團員總共達上百人，而且，訂屋的比率高達九成。 房市投資客看中馬國房產，最主要的原因就是進可攻、退可守的報酬率。長線來看，房價每年漲幅約有一○％至一五％，即使短期內沒賣掉，還可以坐收五％至六％的租金收益。 根據地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布的全球屋價指數報告，過去五年，馬來西亞平均房價漲幅達二八．五％，排名全球第九名。在東協中，馬國房產最被看好。雖然印尼雅加達、菲律賓馬尼拉和泰國曼谷租金報酬率較高，但這三個城市有政治動亂、產權保障不足等問題，增值空間不如馬來西亞。 相較之下，馬來西亞政府大力推行「第二家園」計畫，鼓勵投資移民（編按：馬來西亞政府提供達到特定標準的外國人多次入境居留證），並提供較優惠的房貸條件，也就是說，一般貸款可貸到六成至七成，加入「第二家園」計畫，還可拉高至八成左右。 想在馬來西亞買房，門檻相當低，外國人須買總價達馬幣五十萬元以上（約合新台幣四百八十萬元）房子，即自備一百五十萬元即可。目前吉隆坡雙子星塔附近新成屋，每坪約新台幣五十萬至六十萬元，只要信義區房價三分之一，而且租金報酬率也比台北更高。 不過，投資馬國房產也要注意風險，首先是新屋供給量相當大，而且近年來漲幅相當高，因此，挑選地段很重要。「一定要買黃金地段，其他都不要碰。」張建偉表示，首選以雙子星塔為主的商業區，類似台北一○一周邊的信義計畫區。 此外，馬來西亞房貸利率比較高，約為四％，是台灣房貸利率二％的兩倍，投資人最好是手上有閒置資金，越洋投資才有賺頭。璽朵國際海外事業處副總經理方國琳也提醒說，越洋買房應抱持中長期投資心態，至少放三年，以賺取增值的利潤。 對短線投機客不利的是，馬來西亞政府課徵房屋交易增值稅，類似的台灣奢侈稅。買房後若在兩年內賣出，須繳交資本利得的一○％；持有五年以上，則不須課稅。 想置產嗎？台灣的房地產不再是唯一的選擇。 【延伸閱讀】大馬買房，中長線投資優於短線 ——台馬兩國置產投報率比較 台灣台北市 自備款：300萬元房價年增率：1.5％～15％租金報酬：1.6％～2％貸款成數：5成至6成貸款利息：約2％稅制：地價稅、土地增值稅、房屋稅等產權：永久產權匯率風險：無付款方式：預售屋等工程完成後，購屋人才要付款 馬來西亞吉隆坡市自備款：150萬～300萬元房價年增率：10％～15％租金報酬率：5％～6％貸款成數：6成至7成貸款利息：約4％稅制：門牌稅、地契稅、短線買賣會被課房屋交易增值稅產權：房子產權分為兩種，永久產權和99年期限匯率風險：馬幣兌新台幣若貶值，賣屋時會有匯兌損失付款方式：預售屋依契約中的工程進度來繳款 註：以台北市信義區房價每坪150萬元、吉隆坡雙子星塔附近每坪50萬元為例，金額皆換算為新台幣資料來源：購屋者、房仲業者、台灣搜房網 整理：鄧麗萍 【延伸閱讀】東協租金平均報酬率，高過中日台 印尼 2011年租金報酬率(%)9.31 2012年房價指數年增率(%)2.1 菲律賓 2011年租金報酬率(%)8.62 2012年房價指數年增率(%)9.5 泰國 2011年租金報酬率(%)6.53 2012年房價指數年增率(%)1.9 馬來西亞 2011年租金報酬率(%)6.21 2012年房價指數年增率(%)5.3 柬埔寨 2011年租金報酬率(%)5.33 2012年房價指數年增率(%)- 日本 2011年租金報酬率(%)4.46 2012年房價指數年增率(%)- 新加坡 2011年租金報酬率(%)2.95 2012年房價指數年增率(%)7.8 中國 2011年租金報酬率(%)2.66 2012年房價指數年增率(%)1.1 台灣 2011年租金報酬率(%)1.57 2012年房價指數年增率(%)- 註：2012年數據為預估值資料來源：global property guide 整理：鄧麗萍 | ||||||