任志剛不尋常交易 搵毑笨の料庫
http://winnerbank.blogspot.hk/2001/06/blog-post.html 掌管本港一萬億元外匯儲備的金融管理局,總裁任志剛一直呼風喚雨。近日,他一擲卅七億元,購入中區國際金融中心二期的十四層甲級海景寫字樓,作為金管局未來的總部,而自己的總裁辦公室,則位於大廈的八十八層高頂樓,大地在他腳下。他更拋出一個「管治委員會」改革方案,意圖擺脫財政司司長的管轄,令金管局變成完全獨立的王國。任志剛為自己設計的金管局「寶座」,既享有商業機構才有的高薪厚祿,而又同時獲得政府高官才有的特權。本刊亦發現,任志剛自出任金管局後,與堂兄之間有不尋常的交易,原因耐人尋味。 自九三年四月,脫離政府而成立金管局後,任志剛置業的作風,開始變得神秘起來,尤其是有兩宗與堂兄任錦光有關的,交易極不尋常。例如是九三年十二月,任職律師的任錦光,以一千三百萬買入半山嘉兆臺三座二十二樓A及三十四樓A室兩個住宅樓花,該樓盤於九五年三月入伙,亦由任錦光簽妥樓契完成交易。但直至九七年十一月,任錦光突然向土地註冊處提交文件,聲稱這兩個單位其實是由他與任志剛合資買入,所以要把一半業權轉回給任志剛。同日,兩堂兄弟達成協議分樓,任錦光取得二十二樓A單位,而任志剛則分得三十四樓A物業。而後單位於去年八月以六百四十萬代價,轉給當時的未婚妻葉小慧。然而,任志剛與現任嬌妻葉小慧,卻並非住在嘉兆臺,而是住在淺水灣道南灣大廈十八樓B複式豪宅。這個單位亦毫不簡單,原由中信泰富主席榮智健於八九年買入,榮太子一直以有限公司Weath Time Investments持有該單位。
堂兄代揸南灣物業直至九九年九月,榮太子突然把那公司的全部股權,轉給另外兩間空殼公司A. L. Nominees及L.M.B. Nominees,這兩間公司均由任錦光做董事,而股東則是他的律師行兩名合夥人,林文彬及白鴻滕。由於是股權轉讓,外界無法知悉物業轉售的價錢,而土地註冊處資料,亦無租約登記,而任志剛確是住在上址,不禁令人懷疑,該單位是否與嘉兆臺一樣,由任錦光出面替任志剛持有權益。為了求證,本刊上週五晚上登門造訪任錦光那位於黃泥涌峽道的豪宅,身穿深藍色絲質睡袍的任錦光親自開門。「點解你在九三年買入兩個嘉兆臺單位,而於四年後才突然話有一半權益是屬於任志剛,並將其中一個單位分給他?」記者問。「呢個唔係好方便答你,遲啲先講。」他回答。「現在任志剛住緊那個南灣大廈物業,究竟是你的還是他的?」記者再問。「呢個單位唔係我嘅!」他再回答。「那是否屬於任總的?」「總之唔係我嘅,其他嘢你自己查冊。」說罷他便關上大門。任錦光與任志剛屬堂兄弟,但兩人感情一直要好,關係密切。任錦光除了出面為堂弟持有物業外,兩兄弟同樣熱愛賽馬,還一同養馬過馬主癮。
兩兄弟夾份買馬早在八九年初,他們兩人便合資買入第一匹馬,起名為「自己友」(Insider)。到了九七年,任志剛動用十億元外匯基金借錢援助泰國後,兩兄弟再買入另一匹馬,起名為「威將名駒」(White Knight),暗示任總打救泰國一役做了「白武士」。可惜「威將名駒」從未出賽便已要申請退役,馬會保留他們的養馬配額,於是兩人去年再買入另一匹澳洲馬,這匹馬起名「怪招」(Intrigue)。馬圈中人估計,可能是任志剛為紀念於九八年花千億元入市打擊大鱷的「怪招」有關。自上週五給本刊追訪,任錦光之後數天一直沒有公開露面,本週一、二也沒有返中區都爹利街的律師行,連剛購入的一匹兩歲新馬「攞彩」於週日首次出賽時,亦一反常態沒有入場觀看賽事。更奇怪的是身為馬會董事、幾乎逢賽馬必到的任志剛,當天也沒有現身,不知兩人是否為避開記者。
內部認購新地樓未從政府過檔其獨立王國金管局前,任志剛買樓均是打正旗號,縱然是明有着數亦毫不避嫌。九二年六月,金管局成立前一年,任志剛與前妻方少珍,以低於市價一成多,以五百八十六萬元,向新鴻基地產內部認購跑馬地樓王蔚雲閣,一個頂樓複式千六呎C單位。當時樓下C單位平均呎價都要四千,而任總複式只三千六,新地分明賣大包。新地將全幢最矜貴的六個頂樓複式其中三個,以相宜價格賣予高級公務員,除任志剛的C單位最便宜外,隔籬相同呎數的D單位,則以六百七十三萬賣予林中麟(前機場管理局行政總裁);而樓王中的樓王,向馬場A複式千七呎單位,則賣予地政監督伯利(Nigel Burlay),作價七百萬元而已。當時任志剛未脫離政府體系「獨立」,即使內部認購單位,他亦要明刀明槍,依政府指示申報。然而金管局成立後,他竟改由堂兄出手,令個人投資即時「隱形」,變得不尋常。政府官員向來奉行利益申報制度,目前廿三名主要官員,一律要定期申報資產和公司股權,市民可隨時前往雪廠街政府總部十樓的公務員事務局查閱。過檔金管局、管理一萬億外匯儲備的金管局局長,有否同樣的申報機制?
只向財爺申報利益本刊上週五向金管局查詢,該局有否設立一個申報利益機制,詳情怎樣。該局公關部一直推說要搜集資料,直至本週二早上才致函回覆:「香港金融管理局設有機制要求員工申報利益……公眾可查閱本局總裁的投資及權益登記。」本刊於是前往金管局,希望查閱任總的申報檔案,接待處員工聽見要找任總檔案,表現十分茫然,馬上致電負責公眾查詢事宜的陳小姐。陳小姐透過電話向本刊說:「無一個可以給公眾查閱的file(檔案)喎!」再致電金管局新聞經理馮惠芳,希望她可以講清楚怎樣查閱,最初她說檔案最快在翌日才可給記者看,至晚上她才傳真一紙回覆,披露任志剛擁有兩個物業,一出租一自住,但沒具體地址。而本刊估計,自住的是南灣大廈,出租的是蔚雲閣複式。至於自九三至九七年間,有關他與堂兄任錦光擁有的嘉兆台兩項物業,金管局週二晚上再回覆,任志剛當時有依循規則清楚申報。財政司司長辦公室新聞主任亦於週二晚上向本刊表示:「我們兩方面(與金管局)已談過,可以肯定答覆你,他(任志剛)最初已有申報(嘉兆臺物業),亦一直有補充資料。」他透過堂兄名義持有的南灣大廈複式,及分別以自己及妻子名下擁有的跑馬地蔚雲閣及嘉兆臺物業,均是由恒生銀行做按揭。至於另兩項他以個人名義買入,則由金管局借錢做按揭。其中一個是半山麥當勞道龍景樓舊樓單位,於九六年與前妻聯名買入,作價千三萬,向金管局借八百萬,按揭六成一。而另一個他私人買的東山台二十二號豪宅,以一千二百八十萬購入,向金管局借了一千萬,按揭七成八。由於麥當勞道物業已轉到前妻名下,而東山台亦要蝕賣,兩項按揭已相繼贖回。
享高官特權無義務在政府架構中,金管局總裁一職被列為首長級第六級或以上的官員職位,但任志剛卻享有非一般官員的權利。他年薪千萬元,比特首還要高,比全世界任何一個中央銀行行長的人工都高。政府前幾年凍薪,金管局卻例外,他解釋金管局高層人員的薪酬要按商業原則釐定,若以公務員薪酬,則難以聘請人材。任志剛早年擔任外匯基金管理處處長時,以首長級第八級身分獲配給的AM78車牌,一直陪着他過檔金管局,直到現在;而他的坐駕也是政府高官使用的寶馬七系。他也可以像其他主要官員,使用機場貴賓服務。本刊向公務員事務局查詢,為何已脫離公務員行列的任總裁有此特殊待遇,公務員事務局發言人說這是行政署負責,行政署再推這是政府車輛管理處負責,幾經追問,最後答覆是:金管局屬政府一部分,故可使用政府車牌,但沒有解釋為何是AM78這樣巧合。而其他法定機構如貿發局、機管局、醫管局的行政總裁,卻沒有AM車牌可用,政府發言人解釋,以上機構並非政府機構,所以不獲發AM車牌。
群臣拱照任志剛外匯基金諮詢委員會成員大部分來自本地銀行界,本身業務受金管局監管。如何制衡任志剛,令人費解。
左起滙豐主席:艾爾敦港大商學院院長:王于漸教授中國銀行董事:劉金寶金管局總裁:任志剛東亞銀行主席:李國寶畢馬威會計師事務所首席合夥人:張建東浙江第一銀行董事長:孔祥勉渣打銀行集團執行董事:戴維思
金管局無皇管需要幸運車牌時,金管局說是政府一部分;若需要加薪及擴張時,金管局總裁卻又搖身變成按商業原則運作,兩頂帽子可隨時按需要戴在頭上,要制衡監管它,不知從何說起。事關金管局局長只須向財爺負責,而金管局日常運作,則由外匯基金諮詢委員會管理。不過諮詢委員會內的成員,除港大的王于漸及畢馬威的張建東是獨立人士外,其餘均是銀行家,而他們的銀行,卻受金管局屬下銀監處監管,肯出來頂撞任局長的銀行家相信不多。而獨立人士張建東是畢馬威會計師事務所首席合夥人,但九八年該行卻接了金管局生意,進行「銀行業顧問研究」,利益出現矛盾。亦由於外匯基金諮詢委員會難以制衡,令任志剛踏上金管局八年膨脹之路。九三年成立之初,金管局只有三百二十四名員工,其後金管局不斷招兵買馬,平均每年增加人手一成七,直至去年的六百零四人,才些微減少百分之二的人手。而薪酬開支方面,九三年時金管局有關支出是一億一千萬,到去年達四億一千四百萬,增長三倍半。金管局的發展方向,明顯與其他國家央行要勒實肚皮、削減人手的做法,背道而馳。像英倫銀行去年定下目標,要削減二千萬英鎊(約二億五千萬港元)的開支,於是不單把人手勁減一成,而且還終止了原有的員工按揭資助計劃。四月底,金管局還正式落實斥資三十七億元,購買中環機鐵站上蓋的國際金融中心二期十四層樓面作未來總部。
任志剛搬大屋金管局一直租用花園道萬國寶通廣場作寫字樓,最初只租三層共十一萬呎樓面,其後人手倍增,任總擴充「地盤」,再租多五萬呎樓面,至去年共十六萬呎。將來搬往「國金二期」,樓面面積達三十四萬呎,比現在多了一倍多。按任總的部署,日後會撥兩層作大堂及展覽廳,而任總亦把自己安排到「最高峰」,他的總裁辦公室設在八十八樓頂層。其實,任志剛由一名統計處統計員,三十年間逐步爬上金融沙皇之位,關鍵是八三年實施聯繫匯率。當年財政司彭勵治因港元暴跌,宣佈港元與美元掛鈎,那時只是丙級政務官的任志剛,是唯一有份參與制定此政策的華人官員,結果成為他仕途最大本錢。香港鐵定九七回歸後,來自英倫銀行、熟悉聯擊匯率機制的金融事務科外籍高官,都相繼離去,任逐級爬升上金融司一職,他其後再以不欲像其他政務官要經常調職,影響聯匯運作為由,成功說服港府,傚法星洲的金融管理局,成立金管局,將外匯儲備管理獨立於政府之外,九三年通過成立金管局,任志剛順理成章當上首任總裁。九七愈近,政府擔心港元受衝擊,愈不敢動金管局,愈形成他擁兵自重的局面。
阿松出手整治自新財爺梁錦松履新後,任志剛「無皇管」的歲月,正面臨重大挑戰。長期在美資銀行工作的梁錦松,出任外匯基金諮詢委員會多年,對整個貨幣發行局運作瞭如指掌。任志剛欲擁「局」自重,看來較前困難,所以他先下手為強,罕有地約晤本地傳媒、政治編輯會面,吹出金管局局長脫離向財爺負責,轉而向新成立的「管理委員會」負責。他吹風之後自己卻不公開表明立場。原來這個未有知會新財爺的方案,其實是一年前曾蔭權與任志剛「度」出來的,但一直只停留在討論階段,任志剛今時今日從「櫃桶底」拿出這個建議,正因為時移勢易,他的央行行長獨立王國,正受到阿松正面威脅。而本刊記者詢問阿松對任志剛改革方案意見,他回應說:「金管局只係提供一些唔同可能性,都未有定案,所以無論政府或金管局,都毋須研究。」新財爺言下之意十分清楚——就是「叫停」。看來,金管局「無皇管」的美好日子,將一去不返。
金管局的回應本刊上週五向金管局查詢有否申報利益的機制,四日後至本週二,該局才回覆任總的檔案可公開查閱。
9:40am覆函:(圖1)本刊中午直奔金管局總部,希望一看任總的檔案,不得要領,只好再致電公關問清楚查閱手續,但公關未能即時答出。
六小時後,公關回應要預約方可查閱檔案,並致電說任總的檔案最快要在翌日才能給記者看。
6:46pm覆函:(圖2)本刊質疑該局為何遲遲未能公開檔案,最後在晚上七時半,金管局把任總的檔案傳真,但當中只說有兩項物業,沒有詳情。
過半小時,又再作補充,
7:33pm覆函:(圖3)
8:02pm覆函:(圖4)
任志強:為什麼房地產未到拐點 西峰
http://xueqiu.com/1025819408/29341697 註:這篇報導部分數字好像也有問題,估計是記者錯漏或者未經審核。但是比之前的好不少,大家可以看看。
近日,任志強在接受經濟觀察網記者獨家採訪時,反駁了房地產市場「拐點」說,並詳細闡釋了其認為房地產市場長期向好的原因,以及其獨特的「房地產週期」與「養豬」理論,養豬和房地產開發有著什麼樣的關係?豬肉價格和房價又有著什麼樣的漲跌規律?
經濟觀察網:有一種觀點是,現在存銷比超過20的城市都有十幾個,有的城市消化庫存超過十年。目前房地產市場是不是供應確實過剩?
任志強:
什麼是存銷比?存銷比是按當月的銷售量來計算的,如果按上一年的銷售量計算,你看看他說的存銷比對嗎?是因為銷售量下降了,所以存銷比上漲了。
比如說北京一年有13萬套房子,一個月1萬套,我們現在6萬套房子的庫存,那也就是不到6個月消化。如果現在一個月的銷售量突然下降成3000套了,那就變成要20多個月才能消化,感覺好像很可怕。
應該按常態來計算,一年、兩年時間裡平均每個月銷售1萬套,6萬套就是6個月,我個人認為6個月的庫存是不夠的。正常情況下,應該12個月的存量是比較合理的。
而且我們計算為存量的房子不是真正的存量,只是有銷售證的房子,但是房子很可能剛達到基礎正負零,還沒竣工。我們現在說名義上庫存5億多銷售量,可是銷售量不是5億多。如果銷售不好,我可以放慢建設速度啊。08年,萬科不就是工程到基礎正負零就停工了嘛。
我們通常按今年的總銷售量來算,比如說去年是12個多億的銷售量,總庫存量是5億多平方米,這個比例大概是2.4吧,這個量我個人覺得大了點。
經濟觀察網:有觀點認為,按照商品房開工口徑來看,中國千人建設套數2000年是5,到2011年已經突破20,即使在美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中,除韓國、日本以外,一般沒有超過12的,所有國家都沒有超過14; 2011年中國的千人建設套數,已經達到了35套,說明中國房地產供應過剩。您怎麼看?
任志強:
千人指標和開工量是兩個概念,通常不以開工量計算,是以竣工量計算,之間有著巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子,在美國大部分是當年開工當年竣工,除了集合式公寓,中國不是,我們一年竣工量是開工量的27%,27%是什麼概念呢?不到開工量的1/3,那就是說大大縮小 了供應量。
另外,我們說的千人指標是指市場化的商品房。但實際上計算在內的有相當一部分不是市場化的房子,其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大於50%,實際的商品房佔家庭戶數的比例就只有3%。比如通州,商品房和保障房就是各佔一半,其中有一半的房子是保障性住房,是政府分配的,它和市場沒關係,這種保障性住房就應該從千人指標裡扣掉。
從北京去年的土地供應可以看出來,去年北京商品房土地供應大概完成了60%的計劃任務量,保障性住房完成了125%,因為土地供應計劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃,大致是1:1的關係,但是土地供應結果卻是保障房多出了150公頃,商品房和保障房變成了四六開的比例。
經濟觀察網:您覺得目前房地產市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什麼?
任志強:
我覺得對現實房價影響最大的是信貸,是個貸收緊。從今年一季度數據看,房地產開發貸沒有減少,反而是增加了。但是影響房地產銷售最大的是個貸,08年那次也是因為個貸出了問題,11年的時候也是個貸出問題。
銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力,會大大提高購房的實際成本。我們最簡單的計算辦法,就是100萬的貸款,0.75和1.1倍利率就差了25萬,我房子降20萬,買房絕對值還是增加了5萬,房子降10萬,你買房成本就增加十幾萬。
從我個人看來,取消這些非市場化的因素,包括執行個人購房按揭貸款利率優惠,是非常重要的。
經濟觀察網:您覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什麼?
任志強:
應該說過去房價多少次暴漲,都是因為不合理的調控吧。我為什麼在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對?就是因為它是一個非常不市場化的狀態。越是供給跟不上,越壓縮需求、不增加供給,所以才會出現一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為前年的供給嚴重不足,所以我知道在這個時候會暴漲。
但因為大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給,所以暴漲一年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候,市場自己會調節,我覺得房價有上有下,在不同城市是很清楚的一個市場供求決定價格的狀態。
毛病就在於我們過去都是用非市場化的手段去壓價,而從來不是用增加供給。我經常用豬肉來舉例子,在豬肉供給少的時候,政府就拚命的補貼,按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了,你不補貼他也會養豬。但是補貼完的結果呢?豬肉價格又掉下去了。所以中國豬肉波動越來越厲害,如果以波動週期來看,2012年生豬週期為一年,到今年是兩個月就波動一次。
所以今年豬肉價格「三起三壓」了,現在老百姓又開始殺豬了,殺豬就導致供應減少。養豬跟房地產不一樣,養豬農民是認賠了,我殺豬就算了,房地產是我不認賠,儘管降價我有一些損失,但我還沒到認賠的時候。
養豬需要繼續投入,要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入,所以養豬和賣房不一樣。房子可以爛尾,過一段時間,供給調整完了,房價漲起來了,我再建,這就是供給,供求關係。
但過去十年,我們從來不考慮這個問題,政府總是在行政干預。現在房地產供給增加了,但是行政干預並沒取消。按道理說,供給增加的時候,行政干預就該取消了,但是行政干預並沒取消。現在,大家還反對取消行政干預,認為行政干預是「救市」行為。反對者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。
從市場經濟理論來看,造成房價上漲的原因和結果是什麼呢?是因為你不理智造成的。如果把行政干預取消以後,房地產市場就恢復正常了,你就不用管它了,房價該高它就高,該低它就低,哪個地方供應多,哪個地方價格就下去了。供應多價格下降,市場就平衡了,那麼供應少的地方價格高,市場就會增加供給。
經濟觀察網:近日,媒體報導,國土資源部將暫停對外發佈全國供地計劃,改由地方自行公佈各省供地計劃。
任志強:
房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線,2003年以前,我們每年大概房價上漲大概3.5%,收入增長九點幾,所以03年的時候,我們測算全國房價收入比是最低的,只有3.89。
限制土地紅線以後,2004年就是「8.31」大限,開始土地招拍掛,之後房價就一路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關,當然也和貨幣有關。現在很多人認為房價上漲只是因為發票子,最主要的還是因為土地供應過緊。
現在為什麼土地價格不下去?如果是拐點,土地價格會下降。2008年,我們看到最先下跌的是土地價格,08年土地價格下跌,是因為07年土地上漲得太快。2007年11月,中央經濟工作會議提出「兩防」,防止投資過熱、防止通貨膨脹,所以這時候土地價格開始下跌,然後房價開始下降。
但是2009年,房價大漲的時候,為什麼沒人買地呢?是因為原來地壓了一大堆呢!這是供求關係問題。所以09年土地價格並沒有高速上漲,到10年土地才上漲,土地一上漲又推高房價上漲,這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很快,然後11年、12年又開始限購。
房價上漲的同時,土地供應卻下降了,所以生產就下降了,生產一下降,我就知道去年房價一定會漲。我是根據供求關係判斷的。
所以漲到現在的結果,就是去年房價漲的同時大家買了大量土地,供應開始增加。因為房地產和養豬都有個滯後效應,養豬是9個月一個週期,3個月小豬,6個月成豬,180天出欄,房地產是三年或者兩年才「出欄」,所以它至少要滯後一年半。我們現在快的9個月開工,12個月可以買房,至少滯後一年多,現在正是一年多週期的時候。
去年土地供應從負變正,房地產供應在今年開始增加,在部分地區供求關係實際上是轉化了,轉化的同時你又沒有取消抑制需求的因素,就出現「認賠」了。
所以年初的時候,我提出警告,去年庫存增加,是供求關係轉化的一個表現。我不認為所有庫存都一定是真實庫存,庫存裡頭可能分為兩類,一類是永遠賣不掉的庫存,比如說遠郊區、鄂爾多斯,這種地區在城鎮化相當長一段時間內是消化不掉的,是「死庫存」。
另外一部分庫存,是不斷增加的新庫存,這些新庫存實際上是決定當地房地產市場的供貨。現在大部分過去供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市,房價反而沒有大幅度下降,過去供應短缺、房價上漲比較高的城市,當供給增加後開始出現下降。
我們城鎮化速度每年增長一點幾,可是去年房地產投資增長的速度是十幾、二十幾,暫時追不上,但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們為什麼這一波老是不平衡?是因為這邊老是壓著,它就不平衡。要是完全市場化,市場就自我調節了。
什麼是拐點的概念?拐點是一直向下,如果你下來上去、上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點,是吧?房地產現在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。
從全國平均來看,局部地方可能有下降,局部地區可能有上漲,還是個波動關係,不是所有城市全都垮了。從大的背景來看,我們的GDP還是在保持7%以上的增長。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看,都沒有在經濟高速增長的情況下出現,都是在經濟低速增長的時候出現,比如說增長2%、3%,可能會出現房地產泡沫破裂,或房價會出現下跌,那可能是宏觀經濟導致的問題。
經濟觀察網:支撐房價上漲的因素還有哪些?
任志強:
在世界各地發生房地產泡沫的時候,城化率是什麼情況?我們城化率很低,而且在不斷地補充城化率,日本、美國都是城化率很高的城市,出現房地產泡沫是因為它們沒有後續外來的大量補充人口。
一個新的說法,美國這次出現房地產危機的一個重要原因是,布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導致的。這3000萬移民如果轉為正式美國居民的話,美國的房子不夠用。中國現在後續的補充人口還多著呢,房價跌了,進城的人更多,後一波是不是會暴漲?
另外人口結構中家庭分裂在加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續,23歲年齡人囗的最高峰在2015年,如果5年後的28歲結婚,就是2020年,這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候,在全世界任何一個國家,都是房價上漲的,都是供求關係在短期之內可以平衡,但是長期之內還需要不斷的波動。人口老齡化加速,也讓家庭分裂加速。五普與六普的數據中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。
最後,消費結構也正在發生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額,到去年商品房銷售額已經達到8萬億,食品銷售額還是5萬多億,2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降,住的比重上升並加速。從家庭個人來說這個比例變化,住房消費是越來越多,有1000塊消費可能800塊錢吃飯,到你收入1萬塊錢的時候,你絕不會拿8000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經在第四位了,我們的住房消費也可能慢慢變成第一位,歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比,我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。
經濟觀察網:那您對現在的房地產市場怎麼看,您看好嗎?
任志強:
我當然看好啦!你們別搞錯了,開發商如果不看好中國的房地產,他就不干了,因為這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調他不是養豬,那個豬週期短,這個是長週期的。
來源:《經濟觀察網》
香港系列----香港的地緣博弈之任誌剛的表態和罵戰眾生相(十二)
井底望天
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_521090fd0102v74u.html
金管局前主席任誌剛發表簡短文章,擔心占領運動持續,香港將失去法治、民不聊生。以下為文章全文﹕
《這樣下去》
這樣下去,香港不會有普選,真的、假的、理想的、現實的、實事求是的都不會有!
這樣下去,香港走的路恐怕會喪失法治,民不聊生!
香港的經濟繁榮,是建基於能有效扮演內地與外地的中間人角色,在金融領域尤甚。
中間人不合作、靠不住、添煩添亂,內地一定會減低依賴、另起爐竈、兩手準備、減少在改革開放的過程中對香港的政策傾斜。
這樣下去,香港經濟會內傷!
這樣下去,有賴繁榮經濟提供的就業機會、民生改善、財政健全、貨幣穩定將會大大削弱!
同學們,《基本法》保障香港在一國兩制下五十年不變。這樣下去,到2047年香港肯定會變!我沒有思考會怎樣變,因為如果還未死,到時我將會是100歲了!
同學們,到2047年你們可能是50歲吧!這是人生擔子最重的年齡,要幹活,要照顧上一代和下一代,還要適應2047年可能發生的巨變。這是令人擔心啊!
我關心的、親愛的同學們,回頭是岸啊!
在背後支持同學們的朋友們,要為同學們的長遠利益著想啊!
任誌剛
看了一個香港專欄作家對占中/反占中的爭論,寫出來,笑死了。大家看香港這一段,真是蠻有意思的:
“中央拋出「終極底線方案」,接受與否,頓時成為全港的爭論焦點。立法會議員、學界和各大網上討論區分成兩大派,就「方案袋住先」或是「假的袋不了」掀起一場大辯論。
務實派認為:「一人一票袋住先,唔袋就笨,否則最後香港巿民連一票都冇。」「袋住先,起碼較原地踏步好。」「袋住先,之後可以慢慢改;唔袋,以後點改?」
(普通話翻譯:一人一票先拿住,不拿就是笨蛋。最後一票都沒有。先拿住,比原地踏步好。先拿住,以後可以慢慢改,如果不拿住,怎麽改得更好?)
理想派則堅持:「真假是原則問題,不能妥協。」「袋下了假普選,以後就沒有真普選。」 「寧願原地踏步,也不要行差踏錯,否則恨錯難返。」「走錯了,以後更難改!」
(普通話翻譯:原則不能妥協,拿了假普選,永遠沒有真普選了。寧願不走,也不要走錯路。)
務實派反駁:「難得爭取到中央承諾,趁中央還未反悔,還不趕快袋住先!」「以中共的脾性,應承了的,也可以反口,何況沒應承過的。中共有説過,2017年沒有普選,2022年就會有嗎?你以為係六合彩,每期都開,今次唔得,下次會贏多啲?你憑什麼認為下次中央會給香港更好的方案?」
(普通話翻譯:這次不拿,下次可能就沒有了。)
理想派戰意昂揚:「反正也是假的,要來做什麼?」「民主是靠抗爭、靠群眾力量爭取回來的,不是靠當權者施捨,今日施捨給你的,他日都可收回,所以根本不用理會中央怎麼説。一天沒有真普選,我們就要抗爭到底!」
(普通話翻譯:鬥爭到底,不妥協。)
務實派語重深長:「政制原地踏步的後果很嚴重,行政立法關係破裂,香港走向全面對立,完全無法管治的地步,香港只有內耗內傷,到時受苦的,還不是普通小市民。你們好想見到嗎?你們是幫香港,還是害香港?」
(普通話翻譯:你們在害香港啊。)
理想派還擊:「你以為假普選出來的特首,就可管好香港嗎?行政立法關係就會改善嗎?不要自欺欺人了。」「有沒有想過,一人一票選出的特首,有了普選的光環和民意授權,更可名正言順推二十三條,行惡法,向一國靠攏,進一步扼殺公民社會,到時我們更慘。」
(普通話翻譯:你們才害香港。)
務實派不甘示弱:「你以為小圈子選出的特首就不能推二十三條,行惡法嗎?到時你連一票都沒有,想推他下臺更難。」
兩派人士都覺得真理站在自己那邊,都覺得對方偏激、無知、不看全局,誰也説服不了誰。爭拗由初期還算理性的辯論,逐漸演變成人身攻擊,潑婦謾罵,互扣帽子。到後期,「反中亂港派」、「港獨派」、「投共派」、「奴才派」、「地下黨員」、「美國特務」的帽子亂飛,互相攻擊,勢成水火,社會嚴重撕裂........“
這個就是所有政治辯論的結果,基本上就是我歸納的“好派”和“屁派”。先是辯論,後來就是“地下黨員”和“美國間諜”罵戰了。
結果現在的分歧,不是大家不同群眾的意見分歧了。而是正義和邪惡、光明和黑暗、你死還是我活的生死鬥爭了。
結束語
上面這些分析,不一定會成為未來的現實。只不過是現在介入香港局勢的各派勢力,都在打自己的小算盤。最大的主動權還是在中央,所以看各派勢力自己內部的整合如何了。
另外說一句,新加坡想在中國重構西太平洋架構上,扮演的謀士角色,這和英國在全球事務上,想扮演的謀士角色一樣。
英國的說法,就是我當年有全球帝國的經驗,這個可以幫助中國實現抱負。
地產大佬任誌強的肺腑之言:人不能只活在樓中
來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4708343.html
地產大佬任誌強的肺腑之言:人不能只活在樓中
一財網 章軻 2015-11-06 16:29:00
任誌強說,這兩天,大家看到北京嚴重的霧霾,就像一把刀紮在我們心上,對任何一個環保組織來說,非常希望看到的是碧水藍天,“但是這幾天天氣給了我們深深地打擊,讓我們充分認識到環境保護的重擔,任務也非常非常重。”
即將於明日(7日)卸任的阿拉善SEE生態協會會長、全國工商聯房地產商會執行會長、原華遠地產董事長任誌強今天坦誠表示,“人不可能只生存在樓上樓下之中,我們更需要大自然的呵護。”
阿拉善SEE生態協會會長任誌強。攝影/章軻
在出席該協會當日召開的2015(第三屆)中國企業綠色契約論壇時,任誌強做了“經濟轉型與企業應變”的主旨演講。他說,這兩天,大家看到北京嚴重的霧霾,就像一把刀紮在我們心上,對任何一個環保組織來說,非常希望看到的是碧水藍天,“但是這幾天天氣給了我們深深的打擊,讓我們充分認識到環境保護的重擔,任務也非常非常重。”
除了月亮,幾乎看不到一顆星
他說,“當我們小的時候,我們在努力畫一幅畫,畫上是像森林一樣的煙筒,所有的煙筒都冒著黑煙,我們積極向往著中國進入到工業化的時代。但沒有想到,今天的煙霧給我們留下的是沈重的教訓。”
“當我們上中學的時候,我們高喊著的口號是工業學大慶,農業學大寨。把樹都伐了,到處種田,卻忽略了對大自然的保護。我們四處開山,向大自然無限索取,也包括在內蒙地區進行大量的開荒,把綠地和草原變成莊稼地,結果造成了大量的沙漠化土地,也肆意地消耗水資源。”
“樓上樓下電燈電話,這是當時的一個美好的向往。”任誌強說,但人們不可能只生存在樓上樓下之中,我們更需要大自然的呵護。但在經濟快速發展的同時,也讓大自然失去了自然恢複和自我修複的條件。
任誌強說,今天,煤電仍然在我國能源消費中占據主導地位,化工企業產生了大量的惡氣和汙水排放。農業生產取得了連續十多年的豐收,但這些豐收卻建立在大量使用化肥、農藥和對土壤的破壞之上,中國的土地已大量被農藥和化肥所汙染,所以,雖然人們看到了糧食豐收,卻看不到農民的喜悅和大自然的笑容。
“大量的汽車湧入城市,產生了大量的汽車尾氣,所以連續十年的高峰之後,我們看到的是汽車銷售的增長速度也開始減緩,已經有大批城市開始對汽車進行限制,包括搖號、限購、限行等等。”任誌強說,我們還看到大量對動物的殺害,以及因人類對自然破壞形成的對野生動物的傷害。許多珍稀動物都在因為人的生活和生產建設以及人類為了追求利益而逐漸消失,野生動物的生存環境越來越惡化,它們生存的家園,因為人類而不得不不斷地遷徙。
“小時候我們看到的天是藍的,河里可以自由地遊泳,即使我們喝了河里的水也不會影響健康,水里的魚在自由地遊動,晚上我們沒有燈,但是我們可以看到天上的星星,可以看到滿天的銀河。”他說,可今天在北京,除了看見月亮外,幾乎看不到任何一顆星星。
阿拉善SEE生態協會會長任誌強。攝影/章軻
“先發展、後治理”不是唯一路子
任誌強說,中國正在重複著英國、美國等發達國家走過的老路。在促進經濟的發展階段,我們只註重於低層的經濟發展,更多註重向大自然索取,形成了“先發展、後治理”的習慣。“許多管理者、地方的領導都在強調,先要發展,填飽肚子,然後等有能力的時候再進行環境治理。這也許是許多發展中國家曾經走過的道路,但不是發展過程當中唯一一條道路。”
他說,在人與大自然相互博弈之路,當人類過多地對自然進行破壞之時,必然遭到大自然的報複。氣候變暖了,海水水位上升了,冰山不見了,大自然失去了自我恢複能力時,讓人們不得不用更多的精力、財力等等,來投入自然,治理霧霾。
“中國幾乎所有的拳頭產業都處於低水平的初級加工業,並且幾乎都處於嚴重的產能過剩和重複建設中,也正面臨著經濟轉型和結構調整的巨大壓力。”他說,對此,十八屆三中、五中全會都對環境保護和生態治理提出了更高的要求和目標。 任誌強表示,要促進人與自然的和諧共生,讓所有的人都認識到環境與人應該和諧共生,而不僅僅是人對自然環境的掠奪。圍繞主體功能區規劃,保護好生物棲息地,讓動物們有自然繁衍的生存能力和屬於自己的家園。此外,要推動低碳循環經濟發展,全面節約和高效利用資源,出臺一系列的法律來約束對自然進行傷害,對所有的超標排放進行處罰。
任誌強說,在未來,中國的農業生產會在環境保護和生命健康的要求中進行一場革命,無害化、無農藥、無化肥的有機生產方式將更受市場的歡迎,粗放式的、依賴藥物增長的方式將更多受到限制。
他舉例說,SEE生態協會在內蒙古阿拉善地區生產的小米已經做到了不用農藥、化肥,或者是少用農藥、少用化肥,希望我們的節水小米或其他一些節水作物,能夠改善阿拉善地區的農業用水習慣,並讓農民也因此而受益,也希望我們自己首先做出表率,來帶動中國的農業發生變化。
“敬畏自然”才能“永續發展”
阿拉善SEE是一個專門從事環境保護的企業家組織,這個組織除了集中眾多頗有公益心的企業家的財力、物力之外,更重要的是凝聚著企業家的精神,一種為環境保護努力奉獻的精神。
任誌強說,在阿拉善所有公益環保組織的企業家群體中,有大量專門從事環境保護和環境治理的企業家,同樣,這里也有從事鋼鐵、建材、化工品、食品、飲料等與環境、健康密切相關的企業,還有與節能減排相關的企業。每一個企業都肩負著環境保護的重任,因此我們提出了建立綠色產業鏈的倡議,每一個企業都是綠色產業鏈中的重要一環,都需要為環境保護做出表率。
“這里的大多數企業家們都已加入到了綠色產業鏈中,但調查也發現,還有一些企業還沒有來得及制定環保戰略規劃,也沒有來得及實施環境節能的措施,因此我們希望有更多的企業家能加入到這樣一個行動中來。”他說。
任誌強認為,企業家們不但要用財富支持環境保護活動,更需要從我做起,從企業的生產和文化建設做起,帶動員工和社會宣傳和落實環境保護,把“十三五”規劃對綠色發展和綠色轉型的各項要求得到落實。
“敬畏自然,永續發展”這既是企業家面臨的問題,也是政治家、政府、管理者和每個社會成員都必須面對的問題。任誌強說,環境保護不是為了別人,而是為了我們自己,讓我們可以在一個良好的自然環境之中生存,也是為了讓我們的子孫後代可以生活在一個天藍水美的自然環境之中。
編輯:李秀中
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任誌強:不是所有人都適合創業
來源: http://www.iheima.com/news/2015/1209/153178.shtml
導讀 : 2015年創業社群大會上,黑馬導師、中國房地產業協會副會長任誌強出席活動並發表主題演講。任誌強提出,創業不是一種遊戲而是“打天下”,所有的創業者,都必須把自己當成一個企業家,用企業家精神來要求自己。
i黑馬 訊(葉靜)12月9日消息,由創業黑馬集團舉辦的2015年創業社群大會今日在京閉幕,黑馬導師、中國房地產業協會副會長任誌強出席活動並發表主題演講。
繼昨日“金融社群”之後,今日大會圍繞“學習”社群一詞。上午孫陶然與王峰分別進行了題為《創業別老想顛覆式創新,這種心態不正常》和《你這麽淡定,創業能成功嗎?》的演講。之後,還進行了精彩紛呈的“年度十佳黑馬”頒獎禮。而兩場激辯則給現場觀眾帶來了關於地派與天派誰更牛,以及以及“唯快不破”還是“活著就是勝利”的思考。
下午1 點30分,參會者魚貫而入,一時之間,場面堪比春運現場,當天出現了任誌強、李開複、樂嘉等嘉賓。任誌強化身創業導師,向創業者傳經解惑,“你把別人打敗,別人也會把你打敗,重要的是建立自己的不可替代模式,讓所有人跟你學。”
下午5點半,樂嘉作為現場最後一位演講嘉賓出場,講述性格色彩與創業的聯系,激動之處,全場歡呼。盡管樂嘉出現嚴重超時,但門口依然被堵得水泄不通。
此外,當天進行了十大年度創業家 評選,包括58到家、車易拍、小咖秀等十位新銳企業創始人獲此殊榮。車易拍CEO楊雪劍在獲獎感言時,隔空約賭瓜子二手車CEO楊浩湧,希冀用賭局來證明什麽才是二手車交易的終極模式。
在主題為“不是所有人都適合創業”的演講中,任誌強表示,創業不是一種遊戲,而是“打天下”,所有的創業者,都必須從創業起就把自己當成一個企業家,用企業家精神來要求自己。在移動互聯時代,做企業也要明白自己能創造什麽價值、找到自己的盈利模式,並且,擔負起重要的社會責任,“一定要有企業家的心態,要知道你自己使命。”
以下為經i黑馬編輯過的任誌強演講節選:
創業就是打天下
我講的課題是“不是所有人都適合創業”。
在前些天一個類似的活動上,我被點題要求講講企業家精神,也就是為什麽要創業。首先我要說的是,創業和就業是兩回事。就業是你聽別人的,創業是你指揮別人,所以創業是打天下,你要解決更多人就業。最重要的是,你從不承擔經濟責任變成了要承擔經濟責任。作為創業者,為什麽老說A輪、B輪、C輪,也許投資人想把你們擡得很高,但是不管是哪輪,最重要的是,你要對經濟負責任,如果你不能創造經濟價值,你還有什麽用?這就是就業和創業之間最大的差別。
那麽企業家到底是幹嘛的?很多創業者說他們現在可能還不是企業家,今天獲獎的創業者也說到他們很希望成為一個真正的企業家。創業者就是要擁有企業家的精神,企業家精神有冒險、創新、超越,你要當英雄,你要沒有這樣的想法,那就不成企業家了,你要在行業中不是第一,你可能就被打敗了。 這些可能是互聯網一些新事情的特征。在這樣一個特殊條件下,重要的是你在市場中的占有率是多少,因為你們所有的技術都是可以被別人模仿的,如果別人山寨的技術比你的更高,就能獲得更多的市場。當別人獲得更多市場份額的時候,你就死了,所以你要不斷的改變。那麽發現機會就很重要,所有的東西都是原來有的,只是你要通過網絡把這些聯系起來。
企業家最重要的一點是能把所有的資源組合在一起。像開發商,我們只會蓋房子。我們開發商建一塊磚嗎,沒有。我們只是組織者,把設計、金錢、材料等各種各樣的資源組合在一起,這個就是企業家最重要的東西。
很多人認為創業也許做一個夢就出來了,其實財富恰恰來自於創造,如果我們的機會不平等,你就沒有創造的機會,有些人指望我們從政府手里獲得更多的錢作為啟動資金,也有的人依靠家庭,但更多的人是依靠市場。如果你能把市場資源組合起來,就不會找不到投資者。找到投資者只是組合各項資源中的一部分,開始時你可能有困難,但更重要的是善於把這些資金和你的事業組合起來,這個才是最重要的。
企業家更重要的是還要有契約精神、要有信譽。我前兩天遇到一個創業者,他說我的網站要出名,就找了一群美女,穿著比基尼,在屁股上打上二維碼,到潘石屹的三里屯SOHO走一圈。我跟他談的時候說,你至少應該有企業家的基本良心,如果違反了社會道德,你就不再是一個企業家,這是個非常重要的條件,我們無論如何不能做有損於企業家信譽的事情。否則,即使你出了名,還有客戶願意相信你嗎?
企業家另一個重要的職能是發現機會。當南方有大米,北方有白面的時候,商人就做了一個最基本的事,把南方的米運到北方換面,再把北方的面運到南方換米,這就是一個機會。但是,機會發現以後會形成一個平衡。平衡以後怎麽辦,很重要的是創造性的破壞。因為當平衡的世界出現的時候,價格差就沒了,一定要打破平衡後才能使價格重新回升。
如果你不能創造利潤,不能讓別人感到幸福,你就會失敗。我看互聯網上所有的事情其實都是別人已經做過的事情,但重要的是它讓別人更方便了。比如說你忙,希望有人把飯送到我家,於是就弄了一個項目,大家在網上賣飯,把飯送到家門口。但之後怎麽辦?是要把省出來的時間用於創造一個更新的、更具有附加值的東西。所以,我們不但要創造財富,也要創造價值。互聯網到最後,各種各樣的平臺形成的結果是價值平臺。當價值平臺成立的時候,你才有可能居於不敗之地。
網上交易納稅才能培養企業家精神
互聯網可以更高效地做人能做的事情,也能做人不能做的事情,還可以做人想做而不知道該怎麽做的事情。它創造很多的服務,同時也創造了很多的稅收。
我現在覺得遺憾的是個人所得稅不知道該怎麽征收,很多在網上就業的人都逃稅漏稅。下一步我最希望看到的是,所有個人在網上進行交易時都能納稅,這個網也許就會培養出企業家精神。如果你連續偷稅的話,不會對實業產生額外的價值創造,也不會讓我們的良心更加純潔。
在這樣的一個變化過程中,我們會看到企業家重要的社會責任。我們要避免一切負面影響。互聯網里常常有很多負面影響的東西,這恰恰是我們最大的難題,在信息不透明的情況下,如何能通過算法讓所有的在網上的人不賣假貨、不欺騙、不違約,這是一個企業家很難做到的。但是做一個企業家,其重要的目標就是必須這樣做。
我剛才聽很多創業者說,他們不得不勞動7天,這嚴重違反勞動法。長期來講,作為一個企業家,你能用違反勞動法的辦法去創造就業嗎?你能不能合理的安排時間,讓所有人不加班,如果8個小時不夠,需要16個小時,那就再換一班人。工業革命時一個很重要的制度,就是用一種辦法計算人的價值,比如用計件工資,用標準化等。它在解放大量勞動力同時,也大大提高了勞動效率。可是互聯網在提高別人生活效率的同時,卻在浪費自己的效率,甚至於讓所有的員工都變成奴隸。
我希望能改變這樣一種情況。這種情況也許是未來發展中不得不出現的東西,創業不是一個人,你可以加班,或者是高層幹部都可以加班,但是員工不行。因為你是一個企業家,你必須在遵守各項法律的條件下,把你的業創得更好。這是成為成功企業家非常重要的條件。而我們現在恰恰看到的是,作為企業家,雖然你們估值能做到10億美元,但是你們身上缺少企業家的必要精神。 如果你能承擔起企業家的責任,更重要的就是去關註社會的發展。你不只是要把自己的企業變得越來越好,更要改善企業的生存環境,同時推動社會的進步。
制度創新要靠企業家推動
所有的企業家都是社會進步的推動者,沒有一項制度是政治家制訂的。你們不要以為是政治家在制訂規則。比如當蒸汽機出現的時候,我們的法律是為馬車和牛車服務的,所以修改法律的時候說火車不能比馬車跑得快,於是我們看到所有的電影里面都是佐羅騎著馬就追上了火車。為什麽?就是那個時候有更多的人依賴於馬車和牛車生存,政府不得不保護落後,而不能讓最先進的技術得到充分的發展。但是事實的結果是什麽?蒸汽機更快速地發展之後,從電開始又有了內燃機,它突破了現有的法律,讓法律進步了。
所以更多的社會制度都是依靠企業家,通過你們的創新、特殊行為而推動社會進步。沒有一個政治家會預見到市場缺什麽,要知道的話他就先幹了。所有的創新都是在民間產生的,他們會超越政府的管理行為,他們知道市場需要什麽,應該擁有什麽,於是他們就和我們現有的政治、制度條件產生對抗。
比如說互聯網金融,它搶了銀行和傳統行業的飯碗,於是它就要挑戰我們現有的經濟制度。我們也還可以看到Uber等打車軟件,它們也在挑戰我們現有的制度。我們的交通部似乎想出臺一個管理制度解決這個問題,討論一番後發現他們沒有辦法解決,只能上報給國務院,同樣解決不了。我們必須進行制度的轉換,讓管理的思維服從於互聯網。
前段時間一個領導跟我說,他們去找Uber了解關於出租矛盾問題,結果Uber沒有一個單位出面接待,他很奇怪。我說Uber沒有在中國設立總部,它已經可以在56個國家可以使用,它是“無中心”。我們的管理者還在“有中心”的思維里,他們以為找到你的頭,管住你的平臺,就可以讓所有的互聯網金融、所有的打車軟件服從其管理,但是現實並不是這樣的。
在座的各位創業者,不知道你們是否已經認識到,技術的進步已經超越了當下的法律制度。尤其是在創業的過程中,從無到有的過程中。互聯網發展最快的國家是美國和中國,中國在某些方面比美國更超越,是因為我們的公共服務太差了。他們不能提供更好的服務,只能靠互聯網彌補,於是互聯網就得到大家的歡迎。這必然會產生各種碰撞。當你的行為和現有的制度發生沖撞怎麽辦?這要求我們的創業者既要有膽略,也要有戰略。在你走出第一步之前,最好想好第二步。如果沒有想好第二步,第一步有先別走了, 因為你第一步邁到了懸崖邊上,第二步就得掉下去了。所以最好的辦法就是,你先想好了如何去解決眼前面臨的困難和未來發展的基礎,再決定去創業。
創業不是一場遊戲
人可能有很多追求的東西,《獨立宣言》里面,排在自由、生命之後的就是追求幸福,如果你不能讓你的消費者感到幸福,不能為消費者創造價值,你就沒有價值。 你能不能讓別人變得更懶,讓別人幹任何事情的時候,都覺得用你的網更舒服,或者提高效率?比如說有些網站可能是娛樂性的,但是能讓別人更歡樂,也是好事兒,你要知道你帶來的是什麽。如果你僅僅是把別人打敗,有一天別人也會把你打敗。所以打敗以後更重要的是建立一個模式,這個模式是讓所有人可以跟著你學,但是不會把你打敗,這個就是核心價值。
所有的創業都可能面對一個問題——我們服務的人群是誰,服務的區域、方式和服務的手段是什麽。
幾千年過去了,中國只有四大發明,除了這個四大,我們身上穿的西服、腳上的皮鞋、手里的手機…幾乎沒有一個東西是中國人創造的。即使我們有無數專利,但似乎都不是絕對排他性的,或者是創造性的東西。問題就在於我們現在沒有開放的思想,所有的創新都是把別人山寨的東西拿過來,或者是世界上已經有的。我在別人已有的服務上加一點互聯網的手段使它更方便,比如說上門洗車。類似的情況非常多。於是,我們現在看到的大多數互聯網企業基本上是出於一種服務,以服務為主的情況是可以被替代的,只有在核心技術的創業過程中,才能真正實現你的獨創價值。
於是我們需要問一下,你的最終目的是什麽?你最終的盈利模式是什麽?有人說,我們現在沒有建立最終的盈利模式,但是我們的客戶已經認可了我們的廣告效益。假定我們的互聯網企業都是憑廣告去獲取收益,互聯網可能就沒明天了。互聯網一定有其他的一些方式,我們經常說“羊毛出在豬身上”,但不管怎麽樣,你要有一個固定的盈利模式。要知道如何說服投資者,讓投資者信服,知道他的錢不僅僅是賭博,不僅僅是有去無回。企業不僅僅是今天明天有很好的估值,更重要的是要長久的發展下去。可恨的是所有的買單者都是股民,所有的高管們都套現走了,這個公司已經不能實現原有的目標。我們希望創業不是一個遊戲。
我認為,所有的創業者要擺正心態,你不再是別人指揮的人,而是指揮別人的人,你已經成為調動和組織社會資源的人,更重要的你已經成為一個企業家。當你作為企業家的時候,一定要有企業家的心態,要知道你自己使命,作為企業家希望你們推動的是社會進步,讓你的創業遊戲最後變成我們說的打天下。
任誌強:去庫存期間房地產稅不會出臺
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-01-17/978485.html
對於未來可能會繼續出臺的寬松政策,任誌強認為,目前最有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅,而在去庫存期間,房地產稅不會出臺。
2015年,中國房地產市場整體處於高庫存狀態,而房地產投資增速則持續下行。步入2016年,絕大部分業內人士仍然認為,今年將是去庫存的年份。
“眼前是消化庫存為主,不是以抑制房價為主。”任誌強在“樂居創新峰會”上透露,在如何消化庫存方面,他預計中央會采取一些措施。
中國房地產業協會副會長苗樂如也在“2016金鳳凰全球華人地產峰會”上表示,“我們國家過去搞保障房、經濟適用房、限價房、北京現在的自住房,其實都是保障性的。抓住發展先機應該是2016年整個市場的基調。我們現在面臨去庫存的情況,需要開拓新的需求點。”
真實庫存到底如何?
在任誌強看來,當前房地產市場的庫存情況比2008年還要嚴重。
“2008年,政策上進行刺激的時候,2009年房價迅速上升,2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以說比2008年還差,是因為現在有大量庫存。”
據任誌強測算,當前庫存量已經接近7億平方米,該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米,寫字樓和公建2億多平方米,同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。
任誌強分析稱,當前最大的問題在於,有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於,這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話說,只能炸掉,不會因為任何政策而消化掉。”
任誌強的擔憂主要在於三四線城市。而從監測數據上看,經過近一年的樓市寬松刺激政策,絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉。
易居房地產研究院監測數據顯示,截至2015年12月底,被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米,環比減少1.0%,同比減少4.4%。2015年9月份,庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上,首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時,在庫存同比增幅保持連續53個月正增長後,8月份首次出現負增長。9-12月份延續這一趨勢。換而言之,目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。
2015年12月,35個城市新建商品住宅存銷比為11.8,這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存,該數值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低,大體相當於2013年8月份的水平。同時,這也是28個月以來存銷比數值首次低於12個月。
易居研究院監測的35個城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據數據可得性選取)。但很明顯,三線城市的庫存情況最為嚴重。2015年12月, 35個城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。
北京房地產業協會副會長兼秘書長陳誌表示,“宏觀上,國家調控政策已經很清晰,去庫存是第一。”
房價存上漲壓力寬松政策會持續
從庫存角度分析,當前一二線城市房價已經出現上漲壓力。
易居研究院監測數據顯示,從具體城市看,2015年12月份,存銷比環比上升的城市有15個,包括淮南、貴陽和北海等。此類城市存銷比增加,說明去庫存壓力有增無減。同時,在35個城市中,有20個城市的存銷比出現了環比下跌,說明此類城市去庫存的速度在加快。其中以北京、福州和荊門的存銷比環比跌幅最大,相比11月份分別減少了2.0個月、2.0個月和1.6個月。此類城市去庫存壓力正在積極釋放。
易居研究院研究員嚴躍進表示,2015年第四季度,35城去庫存周期總體處於低位水平,會進一步加劇此類城市房價上漲壓力。尤其對於一些重點城市而言,去庫存周期遠遠低於12個月的水平,後續房價看漲預期會繼續強化。一線城市12月份市場總體活躍,已經連續12個月存銷比數值低於12,這也是近期一線城市房價出現較明顯上漲的原因所在。
比如,存銷比下降最快的北京近期就出現了房價上漲趨勢。陳誌認為,北京市場分化還在加劇,2016年必然會出現市場細分,房價則必然上漲。但2016年整體成交的數量不會有特別向上的動力,反而會有下行壓力。所以成交量下降和房價上漲,這種背離關系將在2016年表現得很明顯。
亞豪機構市場總監郭毅也認為,北京房價還是會上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向,無論是貨幣政策、限貸政策還是調控政策都會比較寬松,因此“寬松”會是2016年樓市的關鍵詞。
嚴躍進表示,2015年為去庫存元年,包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等,都利好去庫存目標的實現。2016年將繼續堅持去庫存導向,但在供給側結構性改革的精神指導下,去庫存也應該關註結構問題。比如一二線城市的庫存壓力其實並不大,甚至可以主動補庫存,而三四線城市則需要繼續去庫存。
任誌強也認為,未來樓市的區域差距會擴大。一些供求關系緊張的地區,房價會迅速上漲,比如北京、上海、深圳。但另外一些地區可能會放慢投資增長速度。另外,同一個城市內房價也會出現分化,主要體現在城市中心區和邊緣地區的差別。對房企而言,現金流是決定開發商會不會降價的主要原因。
對於未來可能會繼續出臺的寬松政策,任誌強認為,目前最有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅,而在去庫存期間,房地產稅不會出臺。
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任志剛談金融
任志剛這個名字,香港人應該不會陌生,他是前金管局主席,一直是香港最高薪的公務員,比較全球隨時也是最高薪的一位。早前買了他退休後所寫的著作《居安思危》,至今還未看,但今天想分享一下他的講座訪問,令止凡對金融界有深一點的認識。 看完任志剛的一些影片,有幾個點子很深刻。第一個印象深刻的地方,是他如何定性金融業,他認為金融業始終是一個服務行業,但近年演變出自己的生命,變成一個相當賺錢的生意,甚至乎是暴利。 金融業應該是一個平台,讓缺錢的得到資金,讓有資金的得到投放資金的機會。若金融公司越收得多費用,越是謀利,投資者的投資回報就會越低,而集資者的集資成本就會越高,市場的效率因而降低。若金融業做得過份了,政府就要出來做平衡的角色。 例如,金融海嘯後的迷債事件出事之後,政府就會問銀行賣這些東西對金融服務到底有何幫助呢?所有操作理念如果還原基本步去想,從基本出發去想問題,很快便能分清行為的對錯。這令我想起投資時最好考慮還原基本步,跟著價值走,以做生意心態去思考問題,也是很容易找到適合自己的應有操作。 於97年回歸前後,香港這個金融中心的角色其實十分重要,香港可以作為替內地提供資金融通的平台。內地其實有相當多的地方還未開通,他認為只要這些地方在開通金融領域的政策上向香港傾斜一點點,香港的受惠程度將會不得了。要達到這個角色,香港一定要給予他人信心,這個信心並不是香港自己講的,應該是每一個用過香港的金融服務的人去講的。 香港的金融地位近年有所動搖,好像佔中事件之後,給國家一個印象,好像香港靠不住,政策停滯不前,中央領導人自然會另起爐灶,找別的地方。任志剛認為這是作為領導人應該去想的方向,因為國家的前途未來不可能只放在一個沒有信心的地方,對此感到無奈。 對於這一點,我相當認同,聽到時也相當感慨。佔中事件,與後期的暴力事件,的確犠牲了香港不少東西,任志剛所言的只是從金融業的角度看,其實失去的還有更多。而我身邊亦有朋友考慮移民,大家對未來都缺乏信心,作為香港人也感無奈。 另一點,就是討論聯系匯率,如果大家還記得的話,任志剛退任之後,曾經於2012年出文章指香港的聯系匯率需要檢討。他於訪問中解釋,當年只是希望提出一個何時都應該去想的問題。這問題與想法主要是環境的變化,今天香港與內地關係,比起1983年與美國的關係更密切,若需要降低香港的通漲問題,可以積極研究與人民幣掛鉤。而當年他還未退任時,身在其位,一定要「死撐」這個聯系匯率,這是給予這個制度的信心表現,但不等於不去思考、研究有何更好的方法。 任志剛在位之時,面對經濟 急速 成長的中國,金管局設計出一個人民幣結算方法,這是全球獨一無二,把資金靠香港這一個點輸入輸出內地,令香港這個金融中心可以在中國經濟起飛時分一杯羹。這是金融硬件的配套,而軟件方面,他亦多次叫中央官員不要「另起爐灶」,不可以把這個人民幣結算交給別的地方去做,他認為這是有智慧的官員應該好好守住的一個政策。近年倫敦、新加坡也有人民幣的結算系統,這證明了競爭對手其實隨時會冒起,香港的金融硬件與軟件也應該不斷優化。 幹了數十個寒暑,任志剛最有滿足感或最「刻骨銘心」的,就是他讀經濟畢業後,香港的整個金融業可以任他去做,去制定政策,去規管業界,單是這份工作已經令他有極大滿足感。 若說一件「刻骨銘心」的事件,他選擇了政府如何取得匯率控制權。原來在1983年,匯率是由匯豐銀行去控制的,當時政府未有這個控制權,試想想,如果連貨幣及價格的控制與供應權都沒有,怎去監管呢? 於是到1988年,他就決定把這個權拿回來,當時要向政府、英國,以及中國作出遊說,因為當時若有任何金融政策有機會影響到97之後的金融環境,都要向內地交代。我們可以想像這不是一件容易的事情,可算是金融管理制度的一場革命。這件事讓他最「刻骨銘心」,亦可算是他的個人代表作。今時今日這個金融環境,其實背後金管局不知不覺做了很多事情,的確厲害。 看見影片中一位退休高官,講述這幾十年工作上的經歷與所付出的東西,在言語間能感覺到他的自信,與及深感受到他非常熱愛他的工作,亦從工作中得到相當大的成功感。我們在不同的社會崗位也能發光發熱,能找到一份喜歡的工作,這樣的人生可以很充實。 VIDEO
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【房地產】房價只是暫時抑制,未來還會暴漲,任誌強說這個鍋,貪官要背!
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【房地產】房價只是暫時抑制,未來還會暴漲,任誌強說這個鍋,貪官要背!
任 誌強:上漲不是在今年1到9月份上漲的,應該說上漲是在去年就開始了,這是去年上漲的時候到年底12月份的時候接近於正負零,但是這個指數關系,大家覺得它是沒有漲。實際上深圳去年的上漲指數是146,上漲是非常快的。但是因為前年和去年低的比較低,所以去年漲的時候大家沒有覺得。 今年的上漲和去年延續的持續上漲是一個故事,一個原因是去年和前年連續兩年的土地負30%的增長。也就是說,實際的主要城市的供應量都在下降。2012年的時候我說2013年房價會上漲,大家沒有人信,大家說你的理由是什麽,我說2012年和2013年連續兩年土地的供給大幅下降,那次的幅度還不如這次的大,這次是負的30%,前兩年是20%。但是很多媒體,尤其是人民日報連續三次說是因為貨幣原因造成的,我們上次在40人論壇會上我和黃教授都在,和貨幣沒有任何關系。尤其是和個貸沒有任何關系。今年1到10月份的個貸低於去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%,但是我們的央行、銀監會所有人都在說個人住房消費信貸的扛桿太高了,我個人認為0.2是非常低的,和房價上漲沒有任何關系。當土地供應持續下降的時候,部分城市的供應短缺。 這次上漲也不是全國性上漲,主要是20到26個城市,有六七個城市漲的比較低,十幾個城市漲的比較快,其它城市也有略微的上漲,但是指數非常低。如果只有20%的個貸,但是現在的政策是限制個貸,這個我個人覺得政策是誤判。從9月份分析的時候,我們認為漲幅已經差不多了,8月份和9月份相比漲幅是下降的。但是這時候出了政策,最後的結果一定是迫使下一輪漲價漲的很好。 我不覺得房地產政策對,應該說沒有一次是對的。一個最簡單的道理,我們十八屆三中全會,特別是新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革,大家都在拼命的圍繞著供給側改革討論宏觀經濟問題。但是只有房地產業不是供給側改革,所有的調控政策是只改需求側,不改供給側。所以,我個人覺得,應該說所有的房地產調控政策都是違反黨中央的意見,或者是嚴重背離的。 那麽什麽是供給側改革呢?房地產供給側改革本來應該是人往哪去土地往哪供,這應該是供給側改革的基礎。但這幾年我們恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供,人越往大中城市去大中城市越不給力。土地短缺其中一個是土地錯配造成的。另外一個是,我們可以看看這十幾個暴漲的城市,基本上和土地有關系,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,幾乎出了貪官的都和土地供應有關系。 所以我們研究了一個貪官指數,通常貪官指數在1年半以後,這個地區的房價就開始保障,南京、成都、深圳、很多地方都是因為貪官出來以後,後續的官不敢供應土地,因為土地交易中有很多腐敗,最後導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然後房價就開始漲。你們可以數數。 第二個原因是發達地區,不管你供給不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多的資源,醫療資源,教育資源等等,像北京、上海等等城市,因此它的房價漲的也比較快。這兩類是今年房價上漲的主導。大家都覺得房價是拼命漲,已經出現泡沫。真實的數據是什麽呢?1到10月份為止,住宅現在的全國平均房價是6000多,去年大概是6700,今年是6800,扣去1萬塊錢的平均城市9個,2萬塊錢的平均房價是10個,扣除這些,平均房價只有4000,除了26個城市,剩余的房價只有4000多,像渭南離西安只有1小吋的路程,這種地級市,平均房價,市中心的只有3000多,稍微偏一點的2000多,這種有400個城市。我們大概一共有660個城市,大概通常只公布大城市指數的時候只公布70個,剩余的城市是房價低的不得了。 這一輪宏觀調控產生的作用就是要讓已經漲起來的房價這十幾個城市把房價降下來,所以還在漲,所以又出臺了第二輪政策,可怎麽辦?領導的意圖是還得出政策,不要把房價弄得很高,成為大家關註的熱點,所以還要強行往下壓,這個不太有利於中國宏觀經濟。年初的時候我也是跟黃教授在一起開40人論壇的時候我當時說,我說今年的近來主要靠房地產拉動,只有房地產能救中國。到目前為止,中國的房地產在今年對GDP貢獻度是8%,如果加上它帶動的其它行業,鋼鐵、水泥、家具、門窗等等,大概9個點,換句話說,如果今年的房地產和去年只有2%的投資量,今年的GDP會在5以下。大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,美國在2008年之後算,大概對GDP的總的貢獻度最低是12.6,隨後是13,14,15的遞增。而我們今年只有8%,比美國在房地產占GDP的比重低得多,只有2/3不到。說明中國在城市化發展的過程中,房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重的話,是不足以支撐中國經濟發展的。 是不是永遠持續下去呢?新房我們還沒建夠,而美國主要是二手房交易為主,美國去年大約600萬套的交易量,新房只有80萬套,最高年份是850萬套的時候,新房是150萬套,不在於新房能產品GDP。中國實際上現在是城市建設發展過程中還不能滿足70%以上的城市化率發展的過程,所以未來房地產還應該是高速發展的。 但遺憾的是,我們的政策,房地產不是在供給側中進行改革,而是在需求側上進行改革,嚴重的抑制需求,導致的結果是不讓大城市高速發展,但是人們還往大中城市發展。我們最近新增的調控了一些,像武漢、長沙、成都,他們的房價真的高嗎?我覺得不高,平均房價也就是6000多,今年漲的很快,比如說長沙,已經連續出了兩次政策了,是從6300左右漲到了7000。但是全國平均只有6000多,作為一個中心省會城市,是不是可以比全國房價高一點或者是略高一點,這種漲幅表面上高,實際上前幾年沒有,西安也是6000多,漲了一點也就是不到7000塊錢。武漢,成都,大部分是這樣,並不是說一個城市有一兩萬的房子,但是平均房價是低的。上海曾經房價很高,大概十幾萬一平,唐山一品出來的那一年有240套,那年銷售了33萬套房子,所以240套房子對33萬套房子有多大影響昵。所以平均房價用了很不合理的計算基礎。 我們的政府趨向於想自己多撈一點,讓市場老撈一點,這種觀念會導致房價上升。很多土地的招牌掛是什麽昵?限房價,禁地價,房價不能動,但是政府不能少拿,你們打架,你們打的越低越好,政府收入越高越好。有人說它是官鹽制,為什麽有走私鹽呢?因為走私鹽便宜,中國以前是官方控制土地,想從土地中獲得收益,但是同時又限制房價,實際上稅費加上土地已經超過70%,高房價里要達到84%,政府已經拿的不少了,他想拼命的多拿的時候,出臺各種需求側的政策,它不是在供給側進行改革。我們這幾年連續討論政策,都是基本上對需求側控制的結果。 我為什麽斷定下一輪漲價比這一輪更高,就是因為在需求側上進行價格調控的時候,最後導致的是需求在一兩年以後,或者是一段時間以後就會爆發。 最近有幾個境外的投行預測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。以後的調控政策可能連15個月也做不到,可能八九個月又訪談了,再出臺一個政策可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以後越來越漲。只要對需求側進行抑制的時候,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處。 最近我們看到了李總理有一個說法,叫做要讓1億農民城進城,讓他們變成城市戶。於是,國土資源部根據國務院的命令,新增了1200萬畝的供地,但是這個供地,大城市以上的城市一畝地都不給。它把這些土地都給到了中小城市。就是希望新農村建設,城鎮建設,你們都留在農村算了,別進城。我一直奇怪,我們前天演長征八十年,長征要換天不就是農民進城市來嗎,不就是農民幫你們進程,現在不讓別人進城了。現在有2億農民在浮動過程中,他們就是要進城,他們就是在長征的過程中,不斷的躍進的過程中,不斷的長征進大城市。但是我們發現今天不行了。你說你是中國人吧很多城市告訴你不是中國人,因為你不能在這里買房子。你只能是當地人。我們的政策告訴你農民不讓進城,這就是需求側出了問題。最早出經濟學的時候,達爾文的物競天擇,就是我有選擇權,我這樣不行就那樣,現在告訴你沒有選擇權,你只有這一個選擇,這就會出問題。 財富從哪來呢?就是交易,沒有交易,男耕女織,我還是做消費,不會有剩余價值。只有你把這個東西拿出去進行交換的時候才能產生價值。我們的限購就是不準你交易。我記得黨的文件里是寫的是要增加國民財產性收入,那換句話說不讓買房子,只能買股票。實際上房子是占重要地位。 我們現在大家都在評價說收入和房價比差的關系太大,房價收入比不對。1992年房價是998塊錢,大家的工資是88塊錢,一般都是80塊錢。到現在去年為止房價是6000多塊錢,房價增長了6.5倍,但是大學生工資是3750塊錢,通常一般的是3500塊錢左右,工資增長了40倍,所以這比起來全家房價是上漲的。更有問題,美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外一個,在美國計算收入,工資收入多少,財產性收入多少,是把所有的都混在一起計算然後是中位數,中國計算的時候,沒有一個人計算財產性收入,因為你的股票收入和房產收入不都在這里。我們今年二手房的交易量在很多城巿超過了一手房,是因為二手房漲價漲的很多,他獲得財產性收入遠遠高於工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬,就是一套房,北大教授也一樣,賣一套房子就是1000多萬。要把它合到你的財產性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們計算的時候從來不這麽算。所以老被人民日報誤導,房價收入比不對,因為他不懂應該怎麽計算。 我很喜歡到這來說,他們能聽懂。所以我想,中國的房地產如果不能從各種正面宣傳中給他一個合理的地位的時候,這個政策一定是不斷出錯誤的政策。所以我昨天打了電話,我說你們得寫個報告報告中央,這所有的調控政策都是錯的,別出臺了,再出臺中國經濟就完了。謝謝。 張維迎:我有點破戒,兩個事情我不敢談,一個是房地產,一個是股票市場。因為這兩個是政府起的作用最大的,所以剛才講的他的出發點和結果非常的不一樣,有人問我房地產怎麽看的話,我一般都說去問任誌強。我理解他的觀點,我覺得他的東西是有道理的。包括他剛才講的這些數字非常重要。從整個供求關系上來看,地本身的供應在相對減少,增加比例在下降,這個自然就是供給側的角度來看,就會推動房子的價格上升。 第二個,供給的本身又有結構問題,包括大小城市的問題,這也是政府在主導。房地產在中國就像古代的鹽一樣,因為鹽的需求是剛性的,政府給壟斷,所以鹽稅從古到今鹽稅是重要的來源。他說的非常有道理。 他剛才講到的跟貨幣沒關系,那是在什麽意義上講,我覺得是有關系的。但是這個關系怎麽起作用,我沒搞清楚,黃老師可能講的比較清楚,我只是在猜。中國這幾年信貸的發展非常快,而我們的實體經濟,制造業本身很疲軟。這些錢都哪去了?去年的股票暴了一下泡沫很快就破了,這個錢究竟哪去了。他分析到這個問題,首富是一個因素,發錢,不給你直接出錢,借貸的方式可以抑制房價上漲。我考慮的問題是,房子的問題跟大米白菜不太一樣,因為長期投資的話,投機性就會體現,所有的泡沫就是長期性的東西,不會短期消費的,像白菜不會有泡沫。我們買房子的話,當你看到預計未來漲的話你會買,那麽你怎麽預計呢。這種情況下我就猜。 任誌強:高地價的大部分是國企,總量是14%。 張維迎:假如大的城市,可以拿到很多錢,這個時候同級土地的話,可以不惜一切代價,付多少錢他也要到手。我們看到房價的時候是跟地價有關的,盡管在理論上講地價是由房價決定的,但是人們判斷房價的時候是跟地價有關。假如國企拿有大量信貸資源,他地標的很高,關於房子土地成本多少再加一倍大體是房價,我的意思是猜這個機制,北京或者是上海、深圳某一個大的地產公司,他拿了多大價格的地的吋候,大家會推斷房價怎麽樣,這是我拿不到首付,不能銀行貸款,我自己砸鍋賣鐵也要趕快把這個房子買下來。這個意義上,是和信貸有關系的。當然還有其它的機制,像溫州炒房團等等。我的意思是,房子這個東西和大米白菜不一樣,這在里面有未來預期的價格非常重要,不會因為明年的白菜20塊錢,你今天就8毛多買白菜,如果預計明年房子翻番的話,可能會借錢買房子。我不太同意你說完全沒有關系。當然,倒推的話,中國的房子問題,基本上是供給側,全是由政府來操縱,政府控制的。那麽它好多的像小產權房的問題沒有解決,我相信中國土地的供應如果大幅度整改,或者是按照生產價值供應土地的話,房價肯定不會這麽變化。當然,任總,假如說收入和房價比也不算高,我沒有這個研究,但是我感覺到中國的房價有點高的離譜,至於怎麽離譜可以分析,北京有一套房子賣了以後,比全世界任何一個地方比北京買的好得多的多的房子,畢竟中國還沒到發達國家的程度。每個人再算一下,每個人的房子一天不住的話損失多少成本,一個房子1000萬,一年的回報至少是50萬,平均一個月是4萬多,你算算一天的房費一天是一千多塊錢,少住一天,這一千就白浪費了。這個是有點高的離譜了。 我提一個問題,政府的房地產宏觀調控的手段的時候,一定會有問題。我們看看歷史,分析背後的潛在的因素,我只看表面現象,一會兒是要抑制,一會兒是鼓勵。這兩年不斷的變來變去,我不看房子,頭暈。 這樣一種思想是不是要改變,房地產本身作為宏觀調控的手段,包括你包括一個錯誤也在這里面,經濟增長,就得靠房地產,既然經濟增長,那就要調控房地產,這個講法應該調整一下,房地產也是一個過程,2008年房價持平的往下降,但是4萬億刺激,鼓勵買二手房,鼓勵了一年房地產暴漲,然後不斷的往下壓。接下來房子疲軟了,什麽叫去庫存,不就是鼓勵大家買房子的意思嗎,大學生畢業以後政府補貼你買房子。這個還沒有做完就幵始暴漲了,我們看看煤炭是不是這樣,鋼鐵是不是這樣,正在忙著去產能,像我們那,哪些煤礦必須關閉,哪些鋼廠必須關閉,煤炭價格漲了30%以上,而且焦煤300%,鋼鐵也是暴漲。這些其實有一個問題,回到主持人提的問題,國家的調控,這就是最短期的問題,為什麽鋼鐵、煤炭最近出現這樣的情況,跟房地產有沒有共同的原因,我們要分析。 我們得出一個結論,你們調整的都錯了,一個可能是你這次弄錯了,你聽我的,聽我任誌強的就會對的。另外一個,任誌強說的也沒用,理解了以後形勢又變了,往東轉的時候,發現又往右轉了,他又繼續往左。我的意思是整體的政府調控的手段,無論作為哪些方面,比它有效的地方是多得多,這才是我們需要反思的。我認為中國房地產一會兒漲一會兒調,與政府的調控有關,我完全認同老任的,只是不要說房地產是經濟的支柱,這樣說的話,你擔心的問題都會出來。 黃益平:討論房地產問題對我來說也挺跨界的,只不過是任務總要來,必須要表示非常的感激任總來支持我們。我非常贊同張維迎老師說的,房地產調控的問題歸根到底是怎麽擺市場和政府之間關系的問題。張維迎老師關於產業政策我也不完全同意。我們歸根到底最後就是這樣。主持人說我為什麽今年幵始房價就開始報複性的反彈了,任總說去年開始的,但是任總說的今年年初我就跟你們說了,只有房地產才能救中國經濟,如果你下回說的話,救的話,就說救中國經濟,不要說救中國。 客觀上來說,我相信有很多官員腦子當中的想法和任總的看法是一樣的,在我們去年年底和今年年初,我們的經濟不斷的持續疲軟,增長速度往下走,看中國經濟哪一塊還能對我們穩増長起到根本性的作用?就是兩塊,一個是地方政府做更多的基礎設施建設,第二個是把房地產拉起來。房地產的銷售增加從去年已經開始,趨勢是這樣的。但是今年政府又加了一把勁,說要去庫存,當然中央有各種辦法,我看到有一些地方是省里列一個指標,把這個分解到各個地方,不管它合理不合理,都得給我一個效果,我覺得後來是看到了效果了。這樣的話,市場起來了,投資起來了,總的固定資產投資的增長速度也還不是那麽快,就是房地產投資,我看到的數據是增長速度在5%左右,跟總的固定資產投資速度還是有一定的距離。但是從原來的零增長,負增長回來,我相信對增長是起到了作用,這樣的話也滿足了一些地方政府官員穩增長的意願。 但是,又開始擔心了,任總今天講了中國的房地產市場不是一個市場,我覺得這個觀點很重要,我有的時候有點疑慮,就是任總一方面說你看房地產市場不是一個市場,你把那些大城市都給踢出去的話,其它的城市的房價很便宜啊,我們的價格收入比也很低,泡沫沒有那麽明顯。在我們所有的關於泡沫的討論當中,我們關註的就是這些大中城市,來來回回的說的就是北上廣深所謂的一線城市,我們說價格收入比的時候,就不能用全國平均,我有的時候看到任總說,改革開放以來收入漲了多少,房價漲了多少,泡沫不嚴重,我覺得這是不準確的,全國來說也許是這樣,我們擔心的是這些大城市的價格漲的很厲害。我擔心的不是不管是不是未來還會漲,有的城市供求關系可能還要漲,但是要關心,第一,我們的房價跟收入的比例這些北上廣深在全世界都是很高的比例了,即便看絕對的價格,我們這些城市都是排在前十左右的水平。我們還是一個中等收入國家,收入水平這麽高了,從政府的角度來說當然要擔心,房價真的上去了,大家都感覺到的,我有一個微信群,每天都在里面吵,吵的很火,一直到國慶。你就看到反對和贊成的都很激烈,無非是有房的和無房的立場不一樣,有房的認為還應該漲,沒房的認為沒有道理。這會變成一個社會矛盾的焦點,這對政府來說當然很擔心這個問題。 第二個問題,也是很實實在在的,房價上去了之後,資源全部在房地產,如果都往這里去了,其它的投資可能就更上不來,我們的產業轉型可能難度會更大。 第三個,從政府的角度來說,一直擔心的是金融風險的問題,如果是價格漲的很快,哪一天下來,像美國的次貸危機,最初就是2007年年初房價往下走了3%,整個巿場就崩潰了。並不是說我們今天也有這樣的問題,但是這個問題是值得關註的,對政府來說很值得關註。 最後又回到剛才兩位說的,這里政府發揮了什麽作用,為什麽大城市的價格在漲,小城市的價格在不漲,不就是供求關系嗎。你怎麽去調節它,我確實覺得他們二位說的很有道理,就是你怎麽樣在尊重市場規律的前提下來調控它,而不是說我現在需要穩增長了,恨不得大家都來買房地產,我一看房價漲的太厲害了,就使勁的砍它,這不能改變房價背後的規律,現在很難改變。 我現在不太知道明年,今年大家都說經濟增長,第一季度6.7%,第二季度6.7%,第三季度6.7%,大多數人贊同增長確實穩住了。你去看建築投資,包括一些傳統行業的訂單都在上升,但是房地產一冷卻,明年的增長還能不能穩住,找看明年的下行壓力挺大的,壓力一起來,政府怎麽看這個問題,現在也不是很清楚,但是從宏觀的角度來說,第一是我們要謹慎,從現在幵始還認為房地產還是支持中國經濟增長的最重要的力量,我覺得這里可能要謹慎一些,從1998年以來確實發揮了很大的作用,下一步還能不能持續支持下去,我確實是有疑慮的。 在產業轉型的過程中,新舊動能轉換不是很順暢,回過頭來看我們老的動力,一個基礎設施,一個房地產投資,這其實是很危險的。就是不停的來來回回的調,最後就是有很多規律性的東西。 最後簡單的說一下貨幣的問題,我也不太清楚到底貨幣在這里發揮了什麽作用,但是有一點是肯定的,老百姓確實有很多錢,老百姓有錢就需要往什麽地方投資,我們現在最擔心人民幣貶值的壓力,大家都在說。我現在回想一下過去大概兩年時間,不知道大家註意到沒有,國內有一個很紅火市場的時候,貶值壓力不那麽突出,國內市場壓力下去了,就突出。股票市場漲了,大家都把錢投資到股票市場了,債券市場漲了就投資到債券市場了,房地產起來了就忙著看房地產了。這個市場權益下去就開始往下走了。這個確實是,從總體上來說,我們還缺乏一個投資渠道,中國老百姓的市場絕大部分在房地產市場上。政府或多或少把增長的希望寄托於房地產,意味著未來市場的動蕩很難在短期內改變。 任誌強:我們中央政府有一個口號叫雙創,重要的是創新,希望大家調整原有的產業結構。但是最大的問題,我說你們喊了半天創新,你們做好思想準備沒有。 什麽是創新,創新就是改變現有的規則。如果政府官員根本就沒有做好準備,你想讓他創新是創新不了的。像滴滴打車,網月車,出了一堆政策,你讓他創新,創新了以後說你不能打破原有規則,這叫什麽創新啊。我們的中央政府到地方政府沒有做好市場創新的準備,因為它並不想改變線也得規則。如果不想改變規則,所有的創新一定是打破規則,從瓦特的蒸汽機出現的時候,就是要打破規則,因為過去是牛車、馬車,但是不打破規則的話就是汽車不能比馬車快。 回到我們的房地產,為什麽我說在房地產可以救中國經濟,重要的是在現有的前提條件下,中央政府不會大改革的時候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,就聽我的。十幾年前我們研究城市化的規律,一個規律是從農村走向城市,第二個規律是從小城市到大城市,第三個規律是從市中心到郊區,第四個規律是形成城市群,全世界如此。1960年的時候,全世界只有2個千萬以上的城市,1980年的時候達到了8個,2010年的時候24個,這時候中國有6個,到現在的時候,2030年,中國大概得有20個以上。 張維迎:我們的概念和西方不太一樣,大部分人是農村的,他怎麽統計是千萬級的。 任誌強:中國現在的統計和國際不一樣,國際是常駐以上,工資收入來自於城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件,第一個是戶籍條件加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝里還是邊界上都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個特殊計算方式。按照這個方式,我們叫做戶籍人口在半年以上,剩余的就是三個月,兩個月或者是幾天的叫流動人口。 中國需要70%的城市化率將近7億人,我個人覺得至少20個以上的千萬級以上,按照現在的規模來看還有8個左右。我們有了第一條,就是從農村向城市,2億多過來了,還得有。為什麽還得農民進城呢?第一產業現在占8%,美國是1.4,荷蘭800億美元的人口22萬人,中國700億美元出口2.2億人,所以太多的農民是富不起來的。所以他們必須進入城市,才有可能因為城市把他帯富。所以從農村進入城市,從中小城市進入到大城市,這兩個階段正在過程中,但是我們沒有第三個過程,就是市中心向郊區轉移,因為轉移不了,是宅基地,因為土地制度導致第三個過程中斷了,所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。美國說的城市群的概念是我雖然住在農村,比如說卡特總統回家了,他那個村700人,老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來自於城市。我們現在農民工的收入70來自於城市,30來自於農村。這個比例關系是不對的,如果你來自於小城鎮,但是收入來自於城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移,比如說比爾蓋茨,那個街的房產都是他的,他把資產帶到非大城市的時候把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅,但是你不可能把資源帶過去。 昨天下一個通知,說中央政府不再給否認的村里的衛生所撥錢了,要地方政府撥錢。國外是誰轉移誰可以帶過去。卡特那個地方他有私人診所,沒問題,教育也有,700人也有,因為他自己的錢足夠支撐。我們就達不到。所以我們的資源不平衡,所以要想考北大,你得到北京來。 中斷的結果就是在大中城市可能有泡沬,就是房子那麽貴,我們倒過來算算,西城區100萬人口,500多億稅收。給國家創了6500億,按照人均GDP算是7萬美元,西城區如果人均GDP7萬美元,你說它的房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算的話,它的房子至少15萬。 張維迎:這個算法有問題,因為西城區工作的不住在西城區。 任誌強:所以希望把西城區的人都轟走,中央政府要搬走多少多少人。 張維迎:我的意思是金融界工作的人不住在西城區。 任誌強:你要在這住了的就可以享受很多資源。西城區的人均困難戶比別的區的多。 黃益平:還是應該按照人均收入算,不應該按照人均GDP。 任誌強:這樣的話也很高。比如說一個投資家為什麽把它擱在西城區去,因為西城區給他減個人所得稅。因為他自己稅收很多,就要把最有錢的人吸收進來,所以吸收的這些人也很有錢,光稅就多少錢,他收入也很高。這就是個變化,說明在這個地區為什麽會發生這種情況,就是因為有錢人往這集中,這就不行了,比如說你最少有5%的回報,在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到,是因為我們房改房太多,很多人不知道,我們全部的商品房加起來,從1992年到現在一共建了7000萬套,我們就建了這麽多房子,在全國的總量上大概只占30%多一點,70%是政府蓋的房子,或者是原來的房改房,或者是舊房,或者是拆遷房什麽的。這些房子的回報太高,回報率大概400到500,我們拆遷的西城區的房子,當時回遷房是230塊錢,房改房大概是900塊錢,60平米就是5.4萬,現在的房子是多少錢昵,一平米10萬塊錢。這個房子租金多少呢?60平米的房子大概市中心,尤其是學區房的是八千到一萬的租金,我們的租金不合理在於大量的房改房,或者是說低價房子用於出租以後,他們把好幾百的收入了,高價商品房只有富人居住,有些也不低,比如說在女人街蓋子的房子,平均4萬多,因為離美國大使館近,旁邊的美國人,記者什麽的,國家的給那4萬塊錢的房租,就是美國政府給的,所以地方的差別很大。我們在長沙的市中心的房子,政府給老百姓說你買房子,保你5.5%的回報,結果現在我們物業公司幹了三個月,門庭若市,比酒店還好,旁邊的房租2000多塊錢一套,我們的房子6000塊錢左右,住的滿的不得了,我們當時承諾的是200套,後來的人不斷的買,買完以後說你替我租吧。一定要根據當地的特殊情況進行分析,才能得出結果。另外一些地方你想讓他去,沒人願意去。年初給我理發的小姑娘,問我說我想買套房子,買哪的房子,我說你就買固安就行了,買貴的房子你也買不起,固安當時6000塊錢的房子,後來她買了96平米的房子,現在12000塊錢,她賺了一倍,上個月的時候她說漲了1.4萬了。她說我當時應該多買一套,他說你應該把百分之百的買三套,你不就賺兩套房子的錢。固安北京市要投3500億,河北也要投,要在那投幾千億,那房子不就往上漲嗎。買房子發財和這個是量回事兒,那個地方憑什麽漲到1.2萬,1.4萬,因為有個機場,而且還把國航留在了老機場,把東航,等其它三個都搬到這里,所以他們都得到當地買房子或者是租房子,下一步還有物流,他不住在那不行啊,他即使住在新機場也得搬過去。所以北京市政府一般的是從自己的角度考慮的。各地的政府也都是這樣,沒辦法。於是這個房價,他是希望這個地區的房價越高越好,沒有一個地方的官員不是這樣。 剛才說大概地價除以50%是房價,但是大城市是房價賣多少錢就是地價,因為他算了以後,兩年以後的房子就得漲這麽多。現在的開發商的信心建立在政府一定會犯錯誤上。因為政府不會把這個計劃經濟或者是人定勝天的,大自然處理的時候,認為三年就能解決霧霾,那不是認定勝天的事兒,所以在自然規律上,市場經濟決定還是行業政策解決,總想人定勝天一定會犯錯誤。所以這屆政府我想還是人定勝天的想法。所以我想賭,下一次房價上漲一定比這次要高。尤其是中國很多是資源性城市導致的,像鄂爾多斯,煤炭一降價就徹底死了,如果這一輪連續三年上漲就活了。大慶地下如果還有油,它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況,具體分析。 如果說張維迎說政府聽我的,我的條件是城鎮化率(笑看紅綠改)的基本發展,要把後面的土地放開,就沒有房價高漲過程中的城市化進城,就是平和房價過程中的城市化進程。 英國倫敦大家去過,一開始女王下了一個命令,離皇宮三公里內不能蓋民房,三公里外全是民房。第二次是十公里,這解決不了問題。我們當時給國務院報的是2020年北京人口控制在1800萬人口,我說你最好應該定3500萬人口,1800萬人口的概念,國務院一批,蓋章了,國土資源部就按照2020年1800萬人口給你供地,一個人相當於84平米,也就是說到2020年,北京才能給你供相當於1800萬常住人口的土地,這就是現在的計劃經濟就這麽規定的。但是我們什麽時候突破了呢?2008年,提前12年變成了1900萬人,那麽土地指標還在12年以後呢,我們政府又修改了規劃,控制在2300萬人,我就在發愁,這些人夠嗎。我們北京市一年有多少,“十二五”期間平均一年49萬的幹部調京,還有他的老婆孩子呢。所以北京市最高興的一條是你們調進來的幹部我們都不花錢。全國最富的是北京巿養老金富余,但是300萬老人是中央花錢。反而是上海都不夠了,北京市富余,富余一千多億呢,就是因為調進來的幹部是不花錢的。這就是各個城市的差距在這。假定,如果土地可以有一個自由度的時候,那情況就發生了變化了。我在最後一屆政協委員的時候,我有一個提案,當時北京有城中村改造,當時六個,在集體土地上蓋租賃性租房,把租賃的錢給農民,地也不整,然後政府配市政,然後府給定價。這是第一步,不能做到讓土地私有化,但是可以讓農民的集體建設用地用於城市服務,可以解決一部分。所以我說,救中國是因為在現有的制度他們就這麽頑固,你沒辦法。如果土地政策不解決,靠誰都解決不了,所以不能單說一個價格好還是不好。在某些地方價格的收入比是很高的,有些地方的價格收入比,就是轉換的5%可能做不到,只有2點幾,3點幾。我們再看看商場寫字樓,中國的庫存是7億左右,其中住宅減的最多,現在大概不到4億了,我們一年11億左右的住房銷售,4億只是0.3幾比1的概念。但是商場和寫字樓2億多,我們一年銷售2億多,基本上庫存大於銷售。我們統計不出來的,統計局永遠也不知道厙存的商業和寫字樓多少是自用的。 比如說潘石屹在望京的房子,報銷售證的時候是38萬多,他賣了一半,哪半本來也想賣,突然抓貪官了,他退了7億多的定金,那些貪官買,他租了,最初他打算最5塊錢的租金,現在12塊錢的租金。為什麽會發生這種事兒昵,他那個東西,到三年以後才能體現出來,把那40萬平米減到25,實際上只賣了一半。在我們統計數上總有這麽一個差距,沈澱了多少我們也不知道。比如說王健林有多少沒賣,這個樓里有一部分沒賣,這個數據中是有差異的。這個有多少我也搞不懂得我們至少知道,現在預售的面積數是大於每年竣工數的,換句話說,有20%或者是30%已經被賣掉,就是在沒建完的時候賣掉的,還有20%不能賣的,也計算在內,因為車庫,機房什麽的。我不覺得我們的庫存量很大,但是有些地方的庫存就要不行,永遠也賣不出去。 我們可以看到,很多城市是零庫存,現在深圳叫做零庫存,即使按照10月份最後的結算日計算的銷售速度算,大城市一般是在12個月左右的銷售也不能說是庫存很大,因為6個月銷售降低到一半就12個月了。這是有差別的。即使按照大城市算計,也不能說大量的庫存。我們說白菜投資,大蒜也一樣,大蒜也可以投資,這次統計完了以後,連中央都開始發愁,統計了7000萬噸大蒜,然後大蒜猛漲價。投資的概念是價值被低估的你才去投資。你不要以為買房子的人都傻,通常買房子的人都聰明。就是說,不能一概而論,或者是按國外的大規律考慮這個問題。2008年美國的房價暴跌,現在是比美國的房價,如果2008年的時候按100算,現在是145,跌的時候大概華爾街跌老了2000美金一尺,現在大概是4000多美金一尺,但是有些地區沒漲,所有平均是145。換句話說,核心區,或者是大家願意去的地方,你只能是越來越貴的。而另外一些地區不一定了。比如說海南,我說海南買房子你是為了玩兒,是為了家里人到那渡假,不是投資的地方,你賣給誰,新房子還有一大堆呢。四年都沒漲價了。但是會不會有人買?會。可能你買一個LV包,因為LV是在外面,也許你買房子就是買了這個,買了一個很貴的房子,但是一年就去三天。而另外一些可能不是,你買了普通的背包,裝了很多東西,天天用。 我個人覺得,人民日報老說我們投資投機,長期行為沒有叫投機的,因為我們一年多兩年多就是一個周期,我們買房子的時候可能三年以後才交房子,可能要渡過兩個周期,有這麽投機的。但是人民日報的作者不懂什麽是經濟學,所以說你是投機,根本就不是這麽回事兒。他沒法短炒,不像買菜,今天買明天就得吃了。所以我更覺得他們兩位教授應該到中南海給他們上上課,至少他們懂得什麽是經濟學,要不然房地產政策老給搞錯,你就沒辦法。越錯我就敢賭,下一輪還漲。(完)
股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。
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