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投資快富》劉天德投資萬華、大同區房地產 賺波段利潤 上班族以房養房 五年資產翻六倍

2012-1-9  TWM

一位平凡上班族，要存多久才能累積三千萬元的淨資產？當過券商營業員與房仲業務的劉天德，只花了五年的時間，就用手上的五百萬元滾出三千萬元，也開啟自己的致富之路。

撰文•林心怡

「要不是勇敢跨出買屋的第一步，我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科，但畢業後完全「學非所用」的他，在五年內，靠房市理財累積三千萬元的財富，房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他，總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來，軍人子弟出身的劉 天德，從小家境不太好，因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候，看過地產大亨川普的自傳
，就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而，他畢業後只在房仲業當了四年的業務，在台股市場熱絡時，毅 然投入券商工作，還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋    財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他，一路從營業員爬到營業部的小主管，雖然歷經多番 的股海浮沉，但一直賺少賠多，而最後真正幫他賺到大錢的，還是房市投資。

「當時年輕，想說房市投資自備款門檻比較高，心想會不會做股市投資比較賺？但後來發現錢並沒有因此存得比 較多！」劉天德說，雖然自己是苦過來的軍人子弟，但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他，只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費，多年下來其實存不到多少錢，加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流，總體看來，其實還算是 小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始，我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年ＳＡＲＳ過後，三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上，買下了人生的第一戶房子，而這戶他口中的「起家厝」，屋齡約二十年、坪數四十一．七坪，是七樓雙併電梯華廈，當時他以總價六三○萬元買進，四年後，用總價一二六○萬元賣出，資產就翻倍成長，扣掉當初籌自備的一三○萬元，獲利至少五百萬元。之後，他在房市投資更加積極，五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利，○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年，坪數三十九．七坪十二樓的雙併電梯大 樓，以總價一二四四萬元買進，一○年初以一六六○萬元賣出，扣除裝修成本，獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓，經一百多萬元裝潢，同年底以七二○萬元賣出，獲 利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資，都有個共同點，那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段，而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子，有九五％都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調，在熟悉區塊買屋，除了有對當地行情瞭若指掌的優勢，也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段    靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後，就決定價格與是否要購買！」劉天德 說，看到好的房子就要有下手的魄力，「快、狠、準」才能買到好物件，而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好，越破舊的房子，有越大的獲利空間！」劉天德說，為了增加房屋投資的賣相，他有固定配合的設 計裝修班底，從木工、泥作到裝潢材質，他都會要求好質感來提高賣價與租金，所以通常他在購屋付斡旋的同時，大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子，其實只要存到二百萬元的自備款，就可以考慮出手購屋了！」劉天德強調，房子要 賺大波段利潤的，通常還是持有兩年以上的投資標的，因此在這段時間的房貸，劉天德則透過租金收益來「養房」，利用時間來創造獲利空間。

劉天德說，自己一開始買房子也是「先求有再求好」，而在經過八年的房市投資歷練後，劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得，去年一月才開始創業當房仲店東的他，又再度重新回到房仲市場，只是這回他要以「老 闆」的身分，繼續寫下他的房市致富傳奇。

劉天德 出生：1972年 現職：21世紀不動產店長經歷：房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷：世新大學
財富滾雪球    黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003

自備130萬元，買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住；07年中以1260萬元賣出，開始邁向投資之路。

2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓，2010年以1660萬元賣出，扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓，裝修費100多萬元，同年底以720萬元賣出，賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸：先買低總價、有增值潛力的中古屋，以租金養房貸，用買屋來「存錢」。

2. 勤快蒐集房市資訊：每周上網蒐集資料，與房仲、代書維持良好關係，以取得有增值潛力的投資消息。

3. 挑好地段與生活機能：看屋前先了解購屋周邊商圈，與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。

4. 選擇好地段的「爛」房子：不買裝潢屋，選擇賣相差的房子，降低買進成本，然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分，提高賣相與租金收益。

大陸地產市場波動不穩　誰敢以房養老？

「養老金不夠，我們可以買房子養老。」在養老金缺口不斷擴大的今天，這是喜是憂？

日前，中國國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》（下稱《意見》），提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。簡言之，即業主將其房地產權抵押給銀行等金融機構，金融機構每月發放業主一定數額作養老金直至其去世。該政策預計明年第一季開始試行。

對於其好處，最早在中國提出「以房養老」政策的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇日前在媒體上撰文稱，若拿價值幾百萬的房地產作銀行抵押養老，抵押人每月能得幾萬元且終身源源不斷。

果真如此美好？《意見》一經推出便引發民眾討論，不少分析者認為，該政策操作有難度，以此應對養老金缺口危機，效果難言明朗。不過，隨著政府改革決心和相關政策出台，以及未來中國房地產進入大量存貨的階段，「以房養老」對市場的影響就不容低估。

時下看，「以房養老」仍被房價不穩、70年產權等一系列問題所困擾。

欲以「以房養老」頤養天年者，必先擁有自己物業。上海一位陳姓投資者向記者說，養老金沒有保障，現在又說買房子可以實現養老，諷刺該政策不過是在為地產商搖旗吶喊。

高企的房價陰霾下，不少人不得不把畢生積蓄投入購房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機構，業主面臨房價波動不穩、泡沫爆破的風險。

「若房價一直往上漲，尚且好說；一旦下跌就慘了。假如發生了類似日本房地產的崩盤，且持續那麼久（20年），我們老了將一無所有，」上述人士稱。

對於銀行等金融機構，亦面臨同樣風險。中國房地產學會副會長陳國強說，由於相關政策的調整易引發不動產（房地產）估值產生波動，因此銀行展開此項業務也得顧慮重重。

「這就需要房地產市場存在權威性的不動產評估機構。由於不動產估值是動態的，因此相隔幾年就應對房價做一次評估，以減低房價波動給雙方（業主、金融機構）帶來的風險。但目前中國房地產市場缺乏標準的評估機構作為制約這個政策的實現效果，」陳國強說。

此外，70年的房屋產權到期後，房子如何處置？以及房屋抵押人壽命的不確定性等問題，都需要相關政策的明確解釋。

另外，還得過中國人傳統的關口。中國存在老人將房子傳給子女的傳統，因此子女的阻撓是老人選擇「以房養老」的一大障礙。

因上述問題的存在，迄今「以房養老」在京、滬等地的試點都不成功。據媒體報道，2011年，中信銀行推出養老按揭業務，最高每月可貸兩萬元，但推出後市場反應冷淡，在東莞，根本無人問津。

然而隨著百姓對於房地產的認知漸漸趨於理性，特別是中國老年問題日益嚴重，中國政府還是知難而上、堅定不移地推行「以房養老」政策。

陳國強分析指，（之所以推進還因為）「以房養老」有利於現存的房產資源。對於房產流通，無論銷售還是租賃有一定積極作用；有助於培養多元化養老方式，以及解決養老問題、促進社會和諧穩定。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析認為，中國現在房屋存量確實非常多，把房子作為退休後更多收入來源的抵押品，認為是存在的市場需求。不過一定要遵循商業化、市場化方式來運作。

「比如70年產權問題。你把房子抵押給銀行，若明年產權就到期，哪家銀行會給你抵押？如果還剩50年產權，那很多銀行會做。至於房價波動，也屬於商業問題，你不用管了，漲跌都好辦，只要你有房子，你的房子值錢，大家都會有個估值，同時也可以嘗試期權，」郭田勇說。

陳國強稱，以房養老政策，除反向按揭的方式之外，還有以大置小的方式（業主將大房換成小房，從中獲取一定補償）；出售的方式，可將變賣的現金用作租房，或居住到養老社區裡；租賃方式，租金作為將來養老收入來源，或用到養老的物業或設施裡。而這些形式，相比反向按揭，對於業主和金融機構風險更小，更具操作性，未來也應更多推廣。

他還預計，「國外大多數國家地產市場的解決主要依賴房屋存量的流動；未來10年或更多時間，中國的房地產市場也會進入這階段，屆時選擇『以房養老』模式的人會越來越多，對房地產市場的影響就不容低估。」

【總之】 隨著大陸政府相關政策出台，以及未來中國房地產進入房屋存量的階段，預計以房養老會對地產市場帶來一定影響。

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以房養老兩年試點到期 四大試點城市僅60戶投保

6月30日，試點兩年的“以房養老”迎來“大限”。這份沈甸甸的養老政策響應者寥寥。截至目前，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市只有60戶投保，並且僅有幸福人壽一家保險公司推出了相關產品。經過兩年的試點，“以房養老”首批參保對象的生活發生了哪些改變?試點之後的“以房養老”路在何方?

以房養老四地試點

2014年6月23日，中國保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養老保險(即以房養老)試點，試點期為兩年。

所謂“住房反向抵押養老保險”即保險版“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故之後，保險公司將獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2015年3月，經過保監會批準，首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京西三旗的兩位老人，與幸福人壽北京分公司簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”投保單，這標誌著以房養老保險正式落地。

四地僅有60戶投保

據了解，自以房養老試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務。截至2016年6月28日，投保60戶78人。從區域來看，一線城市(北上廣)相較於二線城市(武漢)對該產品需求、認知度高;從家庭構成來看，無子女老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人;從月領養老金來看，以月領養老金5000-10000元居多。

對於該產品的銷售，幸福人壽在給記者的采訪回複中表示：“目前的銷售情況我們認為還是符合預期的。”中國“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監事會主席孟曉蘇接受媒體采訪時表示：“‘以房養老’目前只是試點階段，僅有四個城市參加，同時，只有幸福人壽一家在做，產品也只有‘幸福房來寶’A款這麽一個單一產品，我當初設定兩年內有20戶投保就算成功，如今的數據我已經相當滿意，並且從試點中看到了希望，第一批試點已經成功。”

傳統觀念是最大挑戰

據了解，在試點過程中，“以房養老”試點遇到的最大挑戰是傳統觀念。目前“養兒防老”的傳統觀念依然是社會主流，絕大多數老人希望把房子留給孩子。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員告訴記者，雖然保單生效的用戶數不到80位，但是前來咨詢的老人很多。“成單率不高主要有兩種情況：一種是老人願意參與，但是子女或者親屬不同意;還有一種是因為產權問題，有一部分老人的房屋產權是央產房或者軍產房，這在辦理手續的過程中會增加很多難題。”

上述工作人員告訴記者，有一位上海的老人非常想參加以房養老，但是因為妻子過世後，房屋的一半產權歸兒子所有，房子遂變成了不完全產權，兒子不同意老人將房子抵押給保險公司，因此陷入僵局。“這位老人和我們簽署了意向書，他希望我們多給他一些時間，由他來說服家人。”

據上述幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員介紹，目前的以房養老產品，需要客戶指定身故繼承人，等投保人將來過世之後房子並不是給保險公司，繼承人可以優先選擇償還保險費用贖回房屋。如果繼承人不贖回，被抵押的房屋再由保險公司進行處置，其中扣除已經支付給老人的養老金部分，同時減掉保險公司相關費用，剩余的價值還將返還給繼承人。

房價波動大成為障礙

“以房養老”試點工作推進一年多以來，很多人對這種新的養老方式還不是很了解??此外，不僅是參保對象熱情不高，另一端的保險公司對“以房養老”也並不熱心。截止到目前，參與“以房養老”試點的保險公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關產品。

首都經濟貿易大學保險系教授庹國柱在接受媒體采訪時表示，“以房養老”是一種增加養老資金、提高老年生活水平的選擇??不過，這種方式更適用於那些養老資金不足的老人，也適合於為了使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴而籌集更多養老資金的老年人。庹國柱指出，選擇“以房養老”的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養老保障選擇。

中央財經大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇教授表示：“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業，同時還受到傳統文化的影響，相關政策的執行不僅需要頂層設計、統籌規劃，更需要全社會的理解和認知。郝演蘇認為，由於目前我國大中城市的房價波動較大，導致保險公司與“以房養老”客戶對於房屋未來價格走勢產生認識差異，可能是我國“以房養老”試點開展不順利的一個因素。

據悉，在發達國家，“以房養老”有著成熟的運作方式，比如，房價一旦出現波動，就有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

“保險公司對開發這種產品還是持比較謹慎保守的態度，因為未來涉及房產價格走勢，還有人口長壽風險。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來接受京華時報記者采訪時表示，目前國內的以房養老產品設置比較單一，對於老年人來說，未來的需求並不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護理服務，老年人對未來醫養需求也將越來越高，如何做好衍生產業鏈也是保險公司需要考慮的問題。

此外，也有保險業人士指出，以房養老四地試點，僅一家保險公司參與，這主要因為以房養老產品設計複雜、風險分散機制不完善，對於保險公司而言屬於微利經營，無法調動保險公司參與的積極性。

試點城市將擴容

在年初舉行的老年人住房反向抵押養老保險試點工作座談會上，保監會副主席黃洪表示，以房養老使老年人的房子由“死錢”變成了“活錢”，滿足了老年人希望“居家養老”和“增加養老收入”的兩大核心養老需求。同時，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質量。

保監會方面表示，2016年要在現有4個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規範、當地政府支持的城市和地區納入試點範圍，通過擴大業務經營區域，在發展中解決問題，使更多的老年人享受到這項政策福利。

“我們想讓晚年生活質量更高”

在試點兩年期滿之際，記者采訪到了當時北京地區以房養老的首單投保者——康先生與馬女士夫婦。

剛剛從德國旅遊回來的康先生依然清楚地記著每一個投保的細節。“我們關註以房養老政策很多年了，都說‘養兒防老’，大部分財產應該留給下一代，可對於我們這樣的失獨家庭來說，沒有這方面的需求，所以很早以前就與夫人商量好了要參加以房養老。”

2015年年初，康先生收到街道通知，說一家保險公司在搞“以房養老”項目推介會，於是，在北京溫特萊酒店，他第一次聽到幸福人壽前董事長孟曉蘇對“以房養老”的理念介紹後，現場就報名了。他說：“房子是手里的財產，以房養老能讓我們的晚年生活更豐富。”

說起當年投保過程，康先生直言，很多親戚朋友都不理解他們的決定，紛紛出面勸解：“保險公司都是騙子，怎麽可能給你錢，只會要你的錢。”對此，康先生說，一方面，自己之前關註以房養老政策已經很多年，對這項國家政策很認可;另一方面，在與保險公司簽訂合同、辦理手續的過程中，程序公開透明，讓他很踏實。

與保險公司辦理住房反向抵押時，康先生通過自己選定的評估公司對房屋估價，這套位於西三旗附近、面積為84平方米的小三居最終評估有效保險價值為274萬元。合同簽訂後，還通過公證處進行了公證。

康先生告訴記者：“我今年71歲，夫人今年69歲，我們就這一套房子，如果賣掉房子，我倆住哪兒?雖然賣了房子，手里的錢就多了，但是總不能讓我們做背包客啊。”

據了解，康先生夫婦的退休金加起來有7000多元，參與以房養老以後，每月從保險公司領到9000多元，“手里的錢松快多了，可以考慮以前敢想但是不敢做的了。”康先生說。

今年6月，康先生夫妻倆參加了為期一個月的德國養老院旅行團，兩個人的團費總計6萬元，他說想在身體好的時候多出去看看，接下來還想到美國、俄羅斯走走。“現在自己和夫人身體還好，暫時還不考慮去敬老院。我們先去遠的地方，以後身體不好了，再去近一點的地方，實在走不動了，再去敬老院也不遲。到時候，我們倆每月退休金加以房養老的錢一共1.6萬元，把我們的房子租出去，還能拿到一筆租金，可以讓我們去條件更好的敬老院。”

在康先生家里，記者看到了新換的電視機、冰箱、洗衣機。馬女士拿出新買的iPhone6plus給記者看他們在德國拍的照片，馬女士說：“家里的電器、手機、iPad、電腦都是新換的，我們想讓晚年生活質量更高點兒。”

“以房養老”試點期限延長、範圍將擴：小眾PK大眾

“以房養老”在諸多非議和所謂的“冷遇”中將進行更長的試點期和更大範圍的試點，以對這種新型又小眾的保險產品進行更有效的探索。

7月15日，中國保監會網站發布了《中國保監會關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點範圍的通知》(下稱《通知》)，將老年人住房反向抵押養老保險(下稱反向抵押保險)試點期間延長至2018年6月30日，並將試點範圍擴大至各直轄市、省會城市(自治區首府)、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。

實際上，保監會此前就已在老年人住房反向抵押養老保險試點工作座談會上透露，2016年要在現有四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規範、當地政府支持的城市和地區，通過擴大業務經營區域，在發展中解決問題。

延期擴點

就試點情況的說明，保監會明確，兩年來，反向抵押保險試點總體運行平穩，反向抵押保險成為首個形成一定規模的“以房養老”金融產品，保險業逐步探索出一條幫助老年人利用房產融資養老的新路，為老年人提出了一個新的養老解決方案，使房產這一老年人主要的存量資產在不轉移使用權的前提下能夠轉化為養老資金，滿足了老年人希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的三大核心需求。

從試點情況看，此項業務每單平均能夠提供每月9000多元的養老金，有效提高了老年人的可支配收入，顯著提升了參保老人的養老水平，獲得了參保老人的高度評價。

而有統計顯示，“以房養老”兩年試點期已滿，共有42戶家庭57位老人參與試點並完成了承保手續。保監會相關負責人此前表示，在政策、市場、觀念障礙等諸多外部環境限制下，試點能在較短時間內順利落地，實屬不易。受傳統養老觀念影響，公眾對其了解、接受和參與需要一個比較長的過程，“以房養老”在一段時間內不會成為主流養老方式，但從長期來看，住房反向抵押養老保險仍有發展空間。

另據記者了解，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險A款”於2015年3月25日獲得保監會批複，截至2016年6月28日，投保60戶78人。從區域來看，一線城市(北上廣)相較於二線城市(武漢)對該產品需求、認知度高;從家庭構成來看，無子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人;從年齡來看，平均年齡為73歲;從房產評估價值來看，200-300萬區間居多;從月領養老金來看，以月領養老金5000-10000元居多。

2013年，《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》(國發[2013]35號)明確要求，開展反向抵押保險試點。為貫徹落實國務院文件精神，2014年6月，保監會發布《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(保監發[2014]53號)，正式啟動反向抵押保險試點，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。2015年3月，首款反向抵押保險產品獲批上市銷售。

作為一項廣受關註的創新型小眾業務，反向抵押保險也遇到了傳統養老觀念、政策環境、市場環境等方面的問題和挑戰。保監會稱，由於該項業務流程複雜，存續期長，涉及房地產、金融、財稅等多個領域，除傳統保險業務需要應對的長壽風險和利率風險外，還增加了房地產市場波動風險、房產處置風險、法律風險等，特別是法律法規尚不健全，政策基礎仍較為薄弱，業務流程管理和風險管控難度較大，有必要在四個試點城市的基礎上，通過延長試點期間、擴大試點範圍的方式，探索反向抵押保險在不同地域、不同層級市場發展的有效路徑。

保監會決定延長試點期間並擴大試點範圍，加強與相關部委的溝通協調，推動完善配套政策，深入探索業務經營規律，鼓勵更多保險公司參與，擴大和優化保險產品供給，並進一步積累經驗、完善監管。

下一步，保監會將繼續鼓勵支持保險公司開展老年人住房反向抵押養老保險業務，並將堅持維護保險消費者合法權益，逐步建立規範有序的反向抵押養老保險市場。

小眾PK大眾

自“以房養老”一出爐，就不斷遭遇來自各方的挑戰，有關於產品的、有關於生活習慣的、有關於整個養老體系的，實際上，養老社區亦遭遇過同樣處境。事關養老，無小事。

今年5月29日，在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養老’”子論壇上，上海保監局副局長李峰曾表示，到5月20日，全國反向業務投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶。“北上廣這樣的人口老齡化比較嚴重，房價比較高的城市，試點效果比較好”。

但整體觀之，“以房養老”離大規模鋪開仍“路漫漫其修遠兮”。有業內人士曾在與記者交流時坦言：“以房養老只是作為養老體系中給大眾提供的另外一種選擇，本來就是一塊小眾市場。”

實際上，以房養老在中國並非新生事物，已存續近10幾年。很多城市都曾計劃推出這一養老發展模式，中信銀行、中大恒基等機構都曾試圖開展此項業務，但效果欠佳。”在諸多嘗試中，中信銀行2011年開辦的“倒按揭”業務最為接近“以房養老”的目標。

而如果“以房養老”盯準的並不是大眾市場，之所以小眾的原因首先可參照國外經驗，

從國外情況看，“以房養老”在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟，但占比很低，例如在美國，“以房養老”由政府主導，62歲以上的老年人可申請，市場空間非常小，每年簽約量在7萬例左右。

上述業內人士還分析：“養老體系類似一個金字塔，塔底是政府主導的基礎養老，以房養老也被戲稱為塔尖頂的養老，就是針對一些特定人群特定需求所設計的產品，是養老體系的有效補充。而未來，這種小眾產品的形式則將更加豐富。”

保監會：延長"以房養老"試點期間擴大試點範圍

近日，中國保監會發布了《中國保監會關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點範圍的通知》(保監發[2016]55號)，將老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱反向抵押保險)試點期間延長至2018年6月30日，並將試點範圍擴大至各直轄市、省會城市(自治區首府)、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。

2013年，《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》(國發[2013]35號)明確要求，開展反向抵押保險試點。為貫徹落實國務院文件精神，2014年6月，保監會發布《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(保監發[2014]53號)，正式啟動反向抵押保險試點，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。2015年3月，首款反向抵押保險產品獲批上市銷售。

“以房養老”是一種突破傳統養老理念的創新型養老方式，也是一個小眾業務。反向抵押保險是將反向抵押與終身養老年金保險相結合的創新型養老保險業務，是保險業參與“以房養老”的一種探索。試點的目的，是發揮保險特長，填補市場空白，為擁有房產且能自主支配房產的特定老年群體增加一種養老選擇。

兩年來，反向抵押保險試點總體運行平穩，反向抵押保險成為首個形成一定規模的“以房養老”金融產品，保險業逐步探索出一條幫助老年人利用房產融資養老的新路，為老年人提出了一個新的養老解決方案，使房產這一老年人主要的存量資產在不轉移使用權的前提下能夠轉化為養老資金，滿足了老年人希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的三大核心需求。從試點情況看，此項業務每單平均能夠提供每月9000多元的養老金，有效提高了老年人的可支配收入，顯著提升了參保老人的養老水平，獲得了參保老人的高度評價。

作為一項廣受關註的創新型小眾業務，反向抵押保險也遇到了傳統養老觀念、政策環境、市場環境等方面的問題和挑戰。由於該項業務流程複雜，存續期長，涉及房地產、金融、財稅等多個領域，除傳統保險業務需要應對的長壽風險和利率風險外，還增加了房地產市場波動風險、房產處置風險、法律風險等，特別是法律法規尚不健全，政策基礎仍較為薄弱，業務流程管理和風險管控難度較大，有必要在四個試點城市的基礎上，通過延長試點期間、擴大試點範圍的方式，探索反向抵押保險在不同地域、不同層級市場發展的有效路徑。保監會決定延長試點期間並擴大試點範圍，加強與相關部委的溝通協調，推動完善配套政策，深入探索業務經營規律，鼓勵更多保險公司參與，擴大和優化保險產品供給，並進一步積累經驗、完善監管。

下一步，保監會將繼續鼓勵支持保險公司開展老年人住房反向抵押養老保險業務，並將堅持維護保險消費者合法權益，逐步建立規範有序的反向抵押養老保險市場，為廣大老年人提供更加豐富的養老服務，更加靈活的投保選擇。

附：中國保監會關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點範圍的通知

保監發〔2016〕55號

各保監局、各人身保險公司：

為貫徹落實《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》(國發〔2013〕35號)、《國務院關於加快發展現代保險服務業的若幹意見》(國發〔2014〕29號)有關要求，進一步促進老年人住房反向抵押養老保險業務發展，深化商業養老保險供給側改革，為老年人增加養老選擇，我會決定延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間，並擴大試點範圍。現將有關事項通知如下：

一、老年人住房反向抵押養老保險試點期間延長至2018年6月30日。

二、老年人住房反向抵押養老保險試點範圍擴大至各直轄市、省會城市(自治區首府)、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市。上述四省中，每省開展試點的地級市原則上不超過3個。各地保監局應結合實際，遵循自願參與原則，向我會報備後開展試點。

三、試點期間，除上述事項外，對開展老年人住房反向抵押養老保險的監管要求適用《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(保監發〔2014〕53號)的規定。

中國保監會

2016年7月4日

保險版“以房養老”試點擴大至所有省會城市

中國保監會15日發布消息，被稱為保險版“以房養老”的老年人住房反向抵押養老保險試點將擴大範圍，同時延長試點時間至2018年6月30日。

反向抵押養老保險是一種將“住房抵押”與“終身養老年金保險”相結合的創新型養老保險，即擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼 續擁有房屋占有、使用、收益等處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故。老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相 關費用。

作為一個新興事物，“以房養老”在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過，保險的探索還是起步階段。

2014年7月起，北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，這意味著保險版“以房養老”正式開閘。

本次，保險版“以房養老”試點範圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市，這四個省中，每省開展試點的地級市原則上不超過3個。

根據前期試點情況，共有42戶家庭57位老人參與試點並完成了承保手續，參保老人平均年齡為71.6歲，平均每戶月領養老金約9071元，最高一戶月領養老金2萬余元。

保監會相關負責人表示，試點運行總體上是平穩、正常的，對於反向抵押養老保險這種創新型小眾業務，主要針對特定老年群體，不能沿用傳統標準，簡單地以數量論成敗，只要它滿足了一部分老人的需求，為老年人增加了養老選擇，哪怕只有一單業務，也是成功。

從國際來看，“以房養老”也是一個小眾業務，有條件有需求並且有意識使用這種養老方式的人群比較少。即使是在“以房養老”開展得比較早、比較成功的美國，在有條件參與的老年家庭中，也只有約3%的參與比例。

下一步，保監會將繼續鼓勵支持保險公司開展老年人住房反向抵押養老保險業務，並將堅持維護保險消費者合法權益，逐步建立規範有序的反向抵押養老保險市場，為廣大老年人提供更加豐富的養老服務，更加靈活的投保選擇。

(綜合來源：保監會、新華網)

高房价赶走的年轻人和企业，城市该不该以房留人？

http://www.xcf.cn/ttxg/gdyw/201702/t20170224_779621.htm

　　文/博山阁主人

　　图/来自网络

　　说到房子，基本上只要是生活在一二线城市的朋友都有相似的感觉，这是一个会呼吸的痛，除了少数城市的原生居民能够在自己的城市早早地拥有属于自己的房产之外，大多数新城市人都将面临着房地产的痛，尤其是80后、90后的年轻人们，他们承担着发展城市的重任，更需要忍受城市的房价，这一批的年轻人中的大多数人，要不承受着高昂的房价，要不正在努力买房的路上，今天我们就来说说房子的问题。

　　最近今天，几篇文章在各个媒体上被热炒，引发了无数的争论，一方以《北上广不相信眼泪，北上广也不欠你房子》为代表，建议年轻人不如趁早离开大城市，去其他地方发展，另一方以《深圳“以房留人”》、《又一家科技公司逃离深圳》为代表说的是城市到底该如何留住人和企业。

　　瀚哥曾经在自己的文章中专门论述了为什么年轻人从大城市逃不走，今天也不想在这里赘述这个话题，大家有兴趣可以去看瀚哥之前的文章，今天我们该讨论的是大城市到底该不该“以房留人”？

　　一、中国大城市发展的案例：深圳“以房留人”

　　作为中国一线城市中最为新兴的代表，深圳可谓是一线城市中比较有特色的一个了，首先这座城市想读而言历史的内涵比起北京、上海、广州这样悠久历史的城市还有差距，众所周知，在改革开放之前，深圳不过是一个小渔村，但是从小渔村走到了中国制造业高地，再从中国制造业高地转型为中国科技创新中心，深圳只用了不到40年的时间。想起早在改革开放之初，三天一层楼的深圳速度代表着的是中国经济的腾飞，而现在深圳被称为“中国硅谷”，无论是互联网巨头腾讯，还是硬件大鳄华为，还有着所谓中国电动车领军的比亚迪，都将自己的总部聚集于此，深圳已经成为中国科技的重要领军城市了。

　　但是，最近深圳也一样被高房价这个让人头痛的问题弄的心烦不已，2015年开始，在“330”新政的刺激下，深圳的房价开始了直升飞机之旅，不到一年的时间，深圳的房价总比上涨了47.5%，开了一线城市房价涨价的先河，蓦然回首，很多年轻人突然发现自己好像什么都买不起了，辛辛苦苦一年的收入别说首付了，不知道厕所能不能买的起？

　　之后又有类似于《别让华为跑了》之类的文章出来，显示出房价对于很多企业的负担，近来，又有消息宣称，著名的手机企业魅族深圳公司也要搬回珠海，引发了又一轮对于深圳房价的担忧，在深圳近几年的两会上，别让高房价逼走创业创新的企业和实干家的呼声可谓十分强劲。

　　因此，面对着高房价的问题，深圳也开始一种调整，成为了中国一线城市“以房留人”的先行者，2016年8月，深圳市政府对外宣布：“十三五”期间，要新筹集人才住房不少于30万套，打造一个封闭流转的住房市场，解决人才住房难题。根据这个规划的具体条款，人才住房市场将和商品房市场规模相当，根据瀚哥查到的数据显示，30万套住房基本上相当于深圳改革开放以来住房的总和，可见市政府的魄力之大。

　　深圳案例让很多人觉得欣慰的同时，也正在向其他所有一二线城市提出一个问题：大城市到底该不该“以房留人”？

　　二、被房地产压迫的年轻人和企业

　　在回答大城市该不该“以房留人”的问题之前，我们先来看看，高房价到底给城市带来了什么？

　　如果十年前，问一个年轻人，你的生活成本中最高的是什么？相信答案会是五花八门，房子虽然是重要答案之一，但却不会是唯一的答案。然而，随着一二线城市房地产价格的上涨，房价、房租等房地产领域的成本支出已经成为当下年轻人最为主要的生活成本支出。

　　举例来说，刚刚毕业的大学生在上海的平均工资大概是5000-6000元，如果是不是在特别郊区或者城中村的地方租房，一间房子一个月的房租水电大概是2000元，如果这个年轻人还算比较节约，那么一个月的吃饭、通勤等花销大概也在2000元左右，如果不再考虑其他的花费的话，那么他一个月可以攒下的钱不会超过2000元，一年存下来的钱一般也就是两万多，然而两万多元可能连一平的房子都买不起。

　　当然这个例子比较极端，但是据瀚哥了解，别说存钱了，很多年轻人在一线大城市基本上都处于月光族的状态，因为日常的购物、出行，还有恋爱哪一项都不是花钱的小头。所以尽管年轻人的薪酬会随着工作年限的增长不断增加，但是开销的增长速度也不会低于工资增幅多少，买房基本上都是遥遥无期的事情。因此，高房价的压迫主要存在于以下几个问题中：

　　一是极度降低年轻人的生活质量。对于年轻人而言，有可能一个月工资的四成到六成都需要花费在房子上面的话，生活质量将会有着严重的下降，很多人觉得自己消费能力最强的时候反而是在学校的时期就是这个原因，因此，不少文章都说，一线城市已经不太适合外来的年轻人生活和工作的，毕竟国民老公王思聪那样的家世又有几个人能够拥有呢？

　　二是大大增加了家庭的负担。既然年轻人依靠自己的收入难以买房的话，那么啃老就成了一种无奈的选择，为了在大城市凑够一套房子的首付，往往需要家里好几代人的积蓄，买房有可能把父母、祖父母、还有年轻人本人的积蓄都全部掏空，再背上高额的房贷，经常是一人买房全家还贷的情况，不得不让人郁闷，从而引发的家庭矛盾更是数不胜数了。

　　三是极大加重了企业的负担。对于企业而言，年轻人是企业员工的基础，更是大多数企业的中坚力量，腾讯早在2011年就为员工在一线城市购置首套住房提供了免息贷款，进来更是把贷款最高额度从30万元提升到了50万元，华为、中兴等企业都在用低于市场价的价格向员工出租公寓和宿舍，今日头条等互联网机构甚至向员工提供高额的租房补贴。这些被称为别人家公司的大公司，在让人羡慕的同时，也不得不让人震惊一件事，这就是大企业有财力去帮助员工解决住房困难，那么成千上万的中小企业怎么办，他们的员工都陷入到房地产的压力之中，最终的结果就是企业用工成本的上涨，企业负担的加重 ，乃至于企业的逃离。

　　所以，房地产说是全民的痛在某种意义上来说也不为过。

　　三、大城市该不该用房留人？

　　众所周知，一个城市最为重要的因素就是两个，一个是具有活力的人口，另一个是具有发展潜力的企业，当房地产价格不断压迫年轻人和企业的时候，城市真的需要好好考虑一下未来的发展了。尽管在不少地方都存在着某种地方保护主义的情况，比如说，看不起外地人，觉得外地人进入城市导致了城市的拥挤，导致了城市的基础设施的不够用，导致了社会治安问题等等，但是希望所有人都心平气和的想想，如果没有外地人的话，城市的发展能在哪里？

　　去年，有些大城市借口用降低企业负担的名义调低了住房公积金的标准，最终的结果是不仅没帮企业省多少钱，反而逼着大量的员工从企业离职，原因就是房价太高，调低公积金活不下去了。当然，这个仅仅是一种现象。

　　想到以房留人的话题，瀚哥不禁想起了同为大城市的新加坡和香港，这两个城市也同样面临着高房价的问题，但是他们的解决思路就是以房留人，通过建设大量的保障性住房和廉租房，让人至少能够有地方居住，然后等你经济条件好了，你想要改善居住条件的时候再去购买其他的商品住房，通过这样的房子确保了居民住房的基本保障。

　　在中国唐代大诗人杜甫的《茅屋为秋风所破歌》中有一句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的名句，同样，对于大城市而言，大部分人需要的并不是多么豪华的城市广场，多美美轮美奂的城市公园，而是一间可以安身立命的小房子，仅此而已。

　　作者：财经专栏作家，金融分析师，经济观察员，财经评论员。

　　作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)

老人“以房養老”理財疑陷騙局 房“詐”

為了維權，7家被騙老人的子女共同制作了長達1.5米的詳細情況說明，包括房屋信息、銀主信息、受托人信息等等。（南方周末記者 滑璇/圖）

（本文首發於2017年8月10日《南方周末》）

數十位北京老人在參加一個“以房養老”理財項目後，失去了房子，並背負巨額借款。子女們懷疑，這是一個精心設計的圈套：銀主、受托人、中間人、買房人巧妙配合，各種合同公證則可能替他們規避了法律風險。

司法部已責成北京市司法局組成核查工作專班，盡快查清事實，特別是公證員盡職審核方面的問題。

北京市司法局：公證機構為60歲以上老年人辦理賦予強制執行效力公證或涉及處分不動產的委托公證時，老年人必須由成年子女陪同，必須進行錄像。

近年來，公安部多次發文，嚴禁公安機關介入債務、合同等經濟糾紛，以防公權力被濫用。發現報案的老人眾多，公安機關立了案。

李淩至今記得，她與母親的一次爭吵。

2015年5月，母親張培向她介紹了一個“以房養老”理財項目：只要押個房本，從銀主處借到幾百萬，再交給人去理財，一個月就可收取十萬以上的利息。

張培、李淩名下各有一套房產，母親希望全押進去，李淩覺得“太懸”。沒聊多久，分歧成了爭執，李淩摔門而去：“我絕對不投。你要是能接受自己的房子沒了，你就去投。”

轉眼到了暑假，向來節儉的張培居然自掏腰包，請女兒歐洲四國遊，一路上還想給她買這買那。李淩當時以為，大概母親年歲大了，想開了。

李淩不知道，彼時的母親早已押了房本，正憧憬著號稱每個月11.5%的高額利息。和她母親一樣，把安身立命的房子拿出來的老人，多達幾十位。

他們的“理財人”叫廣艷彬，時年36歲，額寬唇厚、身材微胖。他在很多老人眼中敦厚老實，對老人畢恭畢敬，稱七十多歲的阿姨為“大姐”。

一年後，老實人和“以房養老”露出了真實面目——自動上門的不是高額利息，而是搬家公司和彪形大漢。老人們被告知，房子已被過戶到別人名下。

面對房、財兩空，老人們如夢方醒。他們的子女懷疑，這是一個精心設計的圈套：銀主、受托人、中間人、買房人巧妙配合，各種合同公證則可能替他們規避了法律風險。

主流媒體高度關註此事。2017年7月26日，《人民日報》刊發《誰“偷”了老人的房子？》。報道援引法律援助律師的話稱，“這就是以‘理財’之名實施的新型‘房詐’，是披著合法外衣專門針對老年人群體的‘銀發收割’。”

7月27日，司法部責成北京市司法局組成核查工作專班，盡快查清事實，特別是公證員盡職審核方面的問題。發現違規辦證的，須依法依規嚴肅處理，存在違法行為的堅決移送司法機關。

8月3日，司法部網站刊發司法部部長張軍的講話。張軍指出，近期有些地方陸續出現一些違規公證個案，影響極壞，教訓十分深刻，暴露出少數公證員防範意識不強，質量觀念淡漠，屢屢突破底線。必須切實吸取教訓，查補工作漏洞，強化公證質量管理和隊伍管理。

糊塗合同，糊塗賬

2016年5月19日上午，67歲的李樹達與廣艷彬相約在西直門西環廣場見面。前一天，在朋友的介紹下，李樹達與廣艷彬剛剛相識。

在西環廣場塔3辦公樓12層的北京市方正公證處，李樹達第一次見到了龍某武。廣艷彬介紹，龍是他的“合夥人”，“合作了很長時間”。

龍某武要來李樹達的身份證、戶口本、房本等資料，跑到旁邊複印，之後在隔斷式的開放辦公區里找了一處工位，叫著李樹達一起坐下。

李樹達記得，龍某武拿了一摞A4紙打印的文件，一手蓋住紙上的內容，另一手掀開紙張的下角，讓她逐頁簽字，“他一直催著說阿姨快點，下午咱還有別的事呢”。

離開公證處時，李樹達都不知道自己簽了哪些文件，甚至把公證處誤認作龍某武的公司。直到5個月後，女兒張雪飛帶她前去討要公證書等文件，李樹達才恍然大悟。

在方正公證處，李樹達簽了三份合同。

第一份是借款合同，李樹達向銀主王某借款230萬元，月息2%；借款期限1個月，如逾期不還，則自願接受法院強制執行，並自願放棄抗辯權。

另兩份是委托合同，受托人都是龍某武，他被授權代為查詢、簽署房產抵押、解押等手續，代為出售房產並代收房款。需要指出的是，委托合同與借款合同沒有任何關聯。

數十名聲稱被騙的老人，絕大多數都簽過類似的三份合同，很多人的借款合同中還有房屋抵押條款。但他們都不知道自己簽了什麽，也一直沒拿到公證書。

根據2006年司法部發布的《公證程序規則》，公證處制作的公證書正本，由當事人各方各收執一份。但公證處表示，老人們異口同聲地在詢問筆錄中聲明：公證書由出借人、受托人或他們指定的人領取，所以公證書制作完成後並未通知老人。

從公證處出來，許多老人當天就被拉到不動產登記機構，去辦理房屋抵押手續。李樹達說，在不動產登記機構，她的房本被拿走了。

之後，銀主通過卡對卡轉賬，將約定好的借款打到老人的銀行賬戶里。但事實證明，老人們的借款，僅有一部分通過卡對卡轉給了廣艷彬，去進行所謂“理財”。

借款一到賬，老人們就被要求轉賬。因涉及較大金額，他們得去銀行櫃臺辦理，每次都有龍某武等受托人或中間人陪同，有時甚至由他們直接操作。

71歲的王奕龍收到借款200萬元，但用於“理財”的僅128萬余元。據他回憶，剩下的71萬余元中有一筆50萬元、一筆15萬元，是在龍某武要求下，先從他的卡里取出，再轉賬。這樣一來，他只能從銀行查到自己的取款記錄，但查不到轉賬流向。此外，王奕龍還被要求從ATM機上取出幾萬現金，交予另一中間人邵某。

聲稱被騙的老人，都有這樣的糊塗賬。少的幾萬，多的幾十萬。經子女們梳理，公證費、首月借款利息、中間人索取的辛苦費等，這些相對清晰，但遠遠無法把賬做平。有人懷疑，其中可能有銀主的“砍頭息”（民間放貸者從本金扣留一部分錢，但借據記載的數額不變）。

至此，老人們抵押了自己的房子，換得遠低於房屋實際價值的借款。這些錢除了部分給銀主和中間人外，大部分落入“理財人”廣艷彬手中。

韓奶奶家的房子，在不知情的情況下被過戶。家中的物品被扔出。韓奶奶和老伴幾乎天天乘坐兩個小時的公交，從昌平到朝陽“守房”。（南方周末記者 滑璇/圖）

空頭承諾，高利息

自簽字的那刻起，老人們就期盼著通過“理財”獲得高額回報——月息5%到15%，遠高過他們每月需要償還銀主的利息。

老人們甚至都不必操心還錢的事。因為廣艷彬承諾，銀主的利息，也由他來支付。

然而，南方周末記者註意到，老人與銀主約定的借款期限大多為一個月，但與廣艷彬約定的理財期限多為三至六個月。

也就是說，當銀主的借款到期時，即使借款利息能按時歸還，但理財本金還在廣艷彬手里。老人到期無法還款已是板上釘釘。

欠款牽連著房子，命運全押在廣艷彬身上。但廣艷彬給老人們的，只有一張附有他個人身份證複印件的手寫借條。

從法律關系上說，廣艷彬欠老人的錢，老人欠銀主的錢。但廣艷彬與銀主之間沒有債權債務關系。他是否能替老人還錢，全靠自覺。

2015年下半年後，廣艷彬開始拖延向一些老人償息。一種借口是，利息還能繼續投資，利滾利，收入更加豐厚。

一開始，大多數老人是相信的，比如張培。自投資後，她從廣艷彬手里只拿到還給銀主的利息。去要理財利息時，她從廣艷彬的電腦中看到，自己的虛擬賬戶里“都是錢”。

“可那賬戶都是假的。廣艷彬承諾給我媽的利息，根本沒拿到。”李淩說。

張培和廣艷彬的約定比較特殊：張培自己直接向銀主償息。在加入理財項目的大半年里，廣艷彬每月按時把給銀主張某的5.6萬元利息打到張培賬上。張培從銀行取出現金，直接交給銀主——銀主告訴她，現金還款可以為其避稅。

張培當時還不知道，她與銀主在借款合同中特別約定了“以雙方實名銀行轉賬為準”的還款方式。9個月下來，她還給銀主的利息達到50.4萬元，但從未要過收條，銀主後來根本不承認。

至於其他老人，則是由廣艷彬向銀主或銀主的中間人償息。銀主的中間人，也是委托出售房產合同中的受托人。廣艷彬總是拿出給中間人的轉賬記錄，有時20萬，有時80萬，然後告訴老人：這是好幾家的利息，其中就有你們家的。

那些轉賬記錄，是否真如廣艷彬所言是替老人還款，誰也說不清。據老人們轉述，多位中間人之一的龍某武就曾不認賬：這是利息，不過沒有你們家的。

2017年8月8日晚間山東衛視播出的《調查》節目中，龍某武說：“我不認識廣艷彬，我是後面出了這個事以後我才認識他。之前我都不認識他。就做委托這一塊，別的沒有。”

節目中，龍某武還否認自己當過銀主，“我又沒錢又沒什麽的”。不過，有老人出示的借款合同顯示，出借人為龍某武。

一兩個月不還錢，中間人只是電話催促。時間長了，他們就會上門“拜訪”。有時，白天晚上咣咣咣地敲門，“讓鄰居聽見了，還以為我們幹了什麽見不得人的事”。

債務壓力下，有的老人拿出自己辛辛苦苦攢下的體己錢還息，有人甚至被逼寫下二十幾萬元的現金借條。

正當老人們朦朦朧朧意識到什麽地方不對時，房子的問題爆發了。

廣艷彬給李樹達的借條上，借款期限為三個月；李樹達與銀主王某簽訂的借款合同上，借款期限為一個月。也就是說，李樹達註定不能按時向銀主還款。（南方周末資料圖/圖）

房被賤賣，人被趕

2016年10月16日，周日。張雪飛照例帶女兒出門上課，丈夫也不在家。中午快11點時，她突然接到丈夫電話：“咱媽是不是把房賣了？有人過來搬家了。”

在小區的甬道里，張雪飛就看見了自家東西。家里，搬家公司的人正在打包，還有幾個光頭文身、戴著大金鏈子的壯漢。

“媽，你是不是把房賣了？”

“沒賣。”

“沒賣，那房產證呢？你趕緊拿出來看看。”

“房產證沒在我手里。”

聽到母親李樹達的回答，張雪飛心知不妙，馬上報警。“人警察來了一看，對方拿著房產證呢，只能說那你們配合搬家吧。”

初冬的半夜，一家三代四口在西壩河附近租下一套40平米的一居室，總算有了棲身之所。

南方周末記者了解到，自2016年9月下旬起，多名參與“理財”的老人陸續失去房產，連人帶東西被扔到大街上。直到最近媒體頻繁曝光，“清戶”仍未停止。

2017年7月22日，78歲的韓奶奶和老伴被“清戶”。家里的物品由塑料布蓋著，堆在樓下的過道上。韓奶奶告訴南方周末記者，這是附近施工的工人幫忙整理的。洗衣機、電冰箱、電視等值錢的東西，都沒了。

其實自2016年5月起，就有多名老人的子女通過手機短信、銀行轉賬記錄等線索，無意中發現了父母的蹊蹺。

子女們雖然不清楚究竟發生了什麽，但大多意識到這極有可能是個騙局。他們對父母雖有怨責，還是毫不猶豫地選擇了維權。

可多數老人的房子依然沒保住。李樹達、劉超美等多名老人的房產被出售、過戶。按照老人簽下的委托合同，龍某武等受托人，有權自行出售老人的房產，無需任何理由。且委托合同與老人、銀主間的借款合同沒有任何關系。即使老人不借錢，房子也能賣。

許多房子被以市值的五六成甚至更低價格出售。李樹達的房子位於東北三環內的新源西里，56.98平米，成交價260萬元；劉超美的房子位於西南五環外富錦嘉園，97.26平米，成交價260萬元；高玉宜的房子位於東四環外的金蟬北里，80.95平米，成交價203萬元；董巖的房子位於北三環邊的知春里，72.9平米，市價600余萬元，網簽價僅1000元。

從買家的信息中，子女們還發現了一些可疑的關聯。比如，李樹達的房子賣給了李某航，李某航與龍某武為同一信息咨詢有限公司的股東。高玉宜的房子賣給了劉某仙，房款的打款人是何某光——另一位老人的銀主。

同時，房產的買受人之間也有千絲萬縷的聯系。比如，購買高玉宜房產的劉某仙，她的女兒某媛是劉超美家房產的買受人；而王奕龍家房產過戶給了一家文化傳播有限公司，公司法定代表人逯某自稱是某媛的男朋友。

子女們猜測，老人的房子被受托人低價賣到“自己人”手里。一旦再以市場價轉手，就可獲得高額利潤。

房子保衛戰

阻止過戶，是保住房子的最後一線希望。

董巖的兒子董方發現問題時，父母的房子已被核驗了一個多月。彼時，董巖過世不久，在律師的建議下，董方馬上到法院提起遺產繼承訴訟，狀告自己的母親、兄妹，同時到不動產登記機構提出房屋異議登記。

“幸虧當時的政策是，有異議登記就不能過戶。就這麽著，我們把房子摁住了。”董方告訴南方周末記者，辦完手續的五六天後，母親接到銀主電話，要求撤銷異議登記，“說明他們在過戶了”。

咨詢律師後，張培立刻到公證處聲明撤銷委托，並對撤銷行為進行了公證。撤銷委托後，受托人再去賣房就屬於違法。

張培把自己的經驗告訴其他老人後，拿著撤銷公證書興沖沖跑到海澱區不動產登記機構，希望為撤銷委托行為備案。

沒想到，不動產登記機構卻以沒有相關規定、沒有先例為由，讓她吃了閉門羹。“我找了賣房過戶的各個窗口，要求把撤銷委托的公證書放在他們那，他們都不同意。讓我沒事就過來查。”張培說。

於是，在望京與女兒同住的張培，每兩三天就要去不動產登記機構查詢，以防房子被過戶。北京城又大又堵車，從朝陽坐公交到海澱，單程要兩個多小時。

2016年7月13日，張培陪王奕龍到不動產登記機構查詢房屋權屬，順帶查詢自家房產時，被告知：你的房子已經被賣了，所有手續已經辦完，只差最後一道過戶手續。

當時，張培只隨身攜帶了撤銷委托公證書的複印件。工作人員看過後表示：公證書必須拿原件，要想阻止過戶，明早九點一開門就來；如果過戶的人趕在你前面，我們只能辦理。

還好，張培第二天去得早。房子還在。

2017年8月3日，事情被曝光後，南方周末記者陪同一名老人到朝陽區不動產登記機構為撤銷委托公證備案。

先後兩批工作人員均告知，備案無法辦理，“就沒這項業務”。但在房產權屬查詢窗口，一名工作人員答複老人：可以帶著委托公證原件或複印件、撤銷委托公證原件和房主身份證前來備案。

張培的房子只是暫時保住了。當受托人不能出售房產時，銀主還可以申請法院強制執行。這是具有強制執行條款的借款合同及相關公證帶來的法律後果。

對於銀主來說，如果法院拍賣老人抵押的房產，所得款項優先清償銀主借給老人的本金和利息。不夠的部分老人再補，剩余的部分還給老人。而法院拍賣房產的價格普遍較低。

2016年8月，張培收到了海澱法院的執行通知書。她之前以現金方式償還的50萬利息，因沒任何證據（連收條也沒有），在法律上無法獲得確認。她也可以讓法院不賣她的房子，前提是，需償還銀主本金加利息共計217.6萬元。

為了保住房子而產生的各種訴訟，並不只發生在老人與銀主、中間人之間。有老人過世的，提遺產訴訟，好似一派兄弟鬩墻、與父母爭奪財產的景象；房子已過戶的，就起訴買房人，主張購房合同無效，等等。

“不管官司能不能贏，至少要讓法院先把房子查封。不然買房的人再把房子轉第二手、第三手，想再找回來就不太可能了。”高玉宜的兒子說。

公證處的責任

在臨時出租屋里，李樹達向女兒張雪飛講述了“投資理財”的整個過程。第二天一早，張雪飛便帶著母親向西環廣場進發。

“事實上，在廣艷彬涉嫌詐騙的這一系列案子里，銀主、中間人、受托人、買房人不止一個，而且不斷變化。沒變的只有方正、國立、中信這三家公證處。”董方說。北京市一共有25家公證處。

不止一位老人說，之所以完全放心，是因為“公證處是國家的公證處”。張雪飛說：我們從不回避老人應當承擔的責任，但公證處也並非完全沒有責任。

他們指出，老人在不知道合同內容的情況下簽字、簽字時公證員未在場，說明公證處沒有盡到應盡的法律後果、風險等告知義務。

李樹達所簽的三份合同，均由方正公證處公證員楊某舟公證。她說，在辦理公證及簽名時，自始至終從未見過楊某舟。就連實際經手的公證員助理顧某，也沒和她說過幾句話。

2015年7月，董巖夫婦在國立公證處也簽了類似的合同並進行公證。該公證處一段3分鐘的詢問錄像顯示，公證員馮某曾對借款合同中的強制執行條款做出提示，但對委托賣房合同只字未提。這樣的公證錄像，並非個例。

子女們對比多份詢問筆錄發現，這些工作、學歷背景各不相同的老人，給出的回答幾乎一模一樣，不乏“融資”“抗辯”“受讓人”一類的專業術語。其中還有不要公證書、要求受托人領取賣房款等不合常理的內容。

“只要你簽了這委托合同，你們家房子跟你就沒什麽關系了。房子什麽時候賣、賣多少錢，連收錢都交給別人了，房子核驗、網簽、過戶什麽的，都不用你管。”董巖的兒子董方說，“一個心智正常的人，要是知道合同里寫的這些，可能簽嗎？”

劉超美是在中信公證處辦理的公證。據她介紹，當時老伴不在北京，而房子是夫妻共同財產。為完成委托公證，中間人做了一份假的離婚調解協議送到中信。協議中由原告×××負擔訴訟費的字句里，竟出現了老兩口之外第三人的名字。這樣的協議，依舊蓋上了中信的紅章。

2017年7月31日，南方周末記者來到方正公證處。曾為多名老人公證的公證員楊某舟的辦公室里坐著三個人，自稱正在辦理公證。而楊某舟卻坐在前臺，他對南方周末記者表示，當天要在那里值班。

對於老人的事，方正公證處主任王士剛作出回應。他認為，既然老人們在所有文件上都簽了字，就要承擔法律責任。至於簽字時是否有公證員在場、是否存在“蒙簽”，“你可以到法院，讓法院判斷”。

王士剛還表示，公證時錄音錄像不是法律法規的硬性要求，但有些公證員確實錄了。“如果提起訴訟，到時候有錄像之類的證據，我會拿出來。”

方正公證處的工作人員向南方周末記者出示了幾名老人的公證卷宗。其中，不止一名老人在公證申請表上親筆寫下這樣的話：我委托某人辦理出售位於某地的房產，相關手續內容見委托書。

高玉宜告訴南方周末記者，這些是受托人一個字一個字念著讓自己寫的。寫的時候沒猶豫過嗎？沒想過房子會被人賣掉嗎？她的兒子回答，“也想了一下，但對方一直在催，表現得很不耐煩。這麽高的利息，我媽有點求著人家。所以卡了一下也沒多想，還是按著要求寫了。”

王士剛還曾告訴老人家屬，有的銀主、受托人是公證處的老客戶。為他們辦理公證的公證員楊某舟，在該處的民間借貸公證領域“排老二”。

8月2日，北京市司法局和北京市公證協會提出了一系列規範公證辦理的措施，即日起施行。內容包括：公證機構為60歲以上老年人辦理賦予強制執行效力公證或涉及處分不動產的委托公證時，老年人必須由成年子女陪同，必須進行錄像。

據《人民日報》報道，今年5月3日，針對“北京市國立公證處接連發生數起為不真實的事項出具公證書，導致當事人房產在不知情的情況下被買賣或抵押的情況”，司法部對該公證處予以一系列處分，並吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某、馮某的執業執照。

馮某曾為本案多名老人辦理公證。

子女對被騙的父母雖有抱怨，但還是全心投入了法律維權行動。（南方周末記者 滑璇/圖）

“不歸警察管”

在被趕出房子的那一天里，張雪飛一家前後報警5次。派出所的民警只認房本。

此後，他們不斷到公安機關報案。先是去了老房子所在的片區派出所。窗口的工作人員聽說是房子過戶的事，說了一句：得去簽合同的地方。

第二站，方正公證處所在的片區派出所。工作人員說，你得去轉款（銀行所在地）的派出所。

這一次，張雪飛撥打了110。“110說你是朝陽的，要去朝陽區公安分局的經濟犯罪偵查支隊。”

到了紅領巾橋的朝陽經偵，大門都沒進去。門口的傳達室給了她一個經偵電話，半個小時的講述後，對方告訴她：你得找朝陽刑偵。刑偵的人表示，這屬於經偵的受案範圍且犯事的人在西城，你得去西城經偵。

輾轉到了西城經偵，工作人員說我們這里不接報案，報案得去派出所。“再說了你這是自己簽的合同，不歸警察管，得去法院。”張雪飛向南方周末記者複述。

確實，公安部曾多次出臺文件，嚴禁公安機關介入債務、合同等經濟糾紛。這是為了防止公權力被濫用，個別人借公安之手報複、打擊民事領域的對手。所以公安機關看到報案人手里有合同、公證書等文件，一般會勸當事人到法院解決。

2016年10月底的一天，接近淩晨快兩點，張雪飛還和愛人開著車在西直門橋上漫無目的地瞎走。方正公證處就在一公里內。兩人不知道還能幹什麽、還能找誰，兜兜轉轉一番，進了最近的一家派出所。今晚，報不上案就不走了。

正是那天晚上，派出所的民警收了張雪飛的材料，之後又轉到西城經偵。但民警告訴她：收材料不等於立案，要想真的立案，至少要湊四到七家。

不只張雪飛，子女們把能跑的地方都跑了，公安、信訪、司法等等，不一而足。這些原本互不相識的人，在公證處、派出所偶遇，最終走到一起。

他們慢慢學會了用手機、錄音筆錄音取證，用手機軟件查詢企業工商資料，還把與案件相關的各種文件裝訂成冊、排出目錄序號，相約著到各處討要說法。

為了解決報案、立案的事，幾位老人的女兒穿戴整齊，打算在公安局門口撒潑。可都是受過高等教育的知識女性，憋了半天，誰也張不開嘴。

2016年11月，廣艷彬因涉嫌非法吸收公眾存款，被西城公安分局經偵支隊立案。2017年2月27日，廣艷彬因涉嫌詐騙，被北京市檢察院第二分院批準逮捕。

公安機關之所以立案，是因為發現前來報案的老人很多。如果只是個案，確實可能是老人簽合同、做公證時的疏忽。但如果同樣的情況大面積爆發，問題就不那麽簡單了。

據北京老年維權服務工作站統計，截至目前，僅廣艷彬涉嫌的、由北京市西城區公安分局移送檢察院的案子就有30起左右。工作站已向社會發出預警。

這期間，李樹達等三位老人到北京電視臺錄制了《生活廣角》欄目，講述各自遭遇。節目中，北京某著名律師事務所的高級合夥人律師承諾，“你們三個人的官司，我免費為你們代理。”

下了節目，老人們找到這名律師。律師表示，你們的案子比較複雜，刑事、民事加在一起，一家要你們28萬。

“保廣行動”

並非所有老人都想通過法律途徑維權。

2016年國慶期間，李淩來到一個叫田新顏的人家中。到達時，田家已經坐了一屋子老人。田新顏從2014年便加入廣艷彬的“理財”項目並不斷拉人。她曾告訴其他老人，自己賺來的錢已在北京、深圳各添置了一套房產。但2016年春節過後，廣艷彬曾多次向老人們表示：自己的資金鏈已然斷裂。

“我當時的想法是，咱們得聯合在一起報案。因為報案必須人多。”李淩向南方周末記者講述，但聊著聊著，老人們的話頭就不對了。

“他們說自己都拿了錢，不能報案。然後就開始商量，怎麽再發展其他人把廣艷彬（資金）的窟窿堵上，自己就可以踩著別人出去。大家基本上都贊同了。”

從田新顏家出來，北京正下著雨。李淩的心情糟糕至極。

事實上，當初被廣艷彬拉攏的老人，有著不同的層級和角色。為廣艷彬介紹生意的老人，多數可以從中獲利。有的按人頭提成，每拉一人拿兩三萬；有的按比例提成，多的可以拿到“理財”金額的5%；有的甚至作為中間人，分別與廣艷彬和下家的老人簽合同，克扣下家應得的利息。

當然，也有人只是希望與親友分享賺錢機會，比如張培。看到她突然變得慷慨大方甚至出國旅遊，王奕龍等人也加入進來。以至於後來在共同維權時，李淩做的第一件事，就是替母親道歉。

同年10月，張雪飛也參加了類似的聚會。一個自稱“老梁”的人召集了十幾位70歲左右的老人——其中8人的房子已被過戶，相約在廣安門附近的一個酒店包房里見面。大家誰也不點菜，坐在一起喝水，沒多久就被酒店轟了出來。

“會議”隨即在大街上召開。張雪飛回憶，“老梁的宗旨就是，你找公安，公安不會給你房；你找媒體，媒體不會給你房。唯一能幫你把房子拿回來的只有廣艷彬，所以我們不能報案，必須保護他。得保護他的行蹤，不能讓別人知道他去哪、住哪。”

讓她感到有趣的是，這個由老梁主導的“會議”，一切都要按議程走。老人們要對每項議程舉手表決，但凡有人不同意，就無法進入下一個議程。

後來又有人召集過會議，召集人帶著律師，給急於拿回房本的老人出主意——轉銀主，即還不上第一個銀主的錢時，向第二個銀主繼續借款。第二次的借款金額，除了第一次的本金外還包括利息、違約金等，至少要多出幾十萬。

張雪飛告訴南方周末記者，通州的一位老人初次向銀主借款時只有110萬。但轉了三次銀主後，債務已累積到240萬。“欠110萬的時候，如果房子被賣了，自己還完債還能剩下大半。等到欠240萬的時候，還能剩下什麽？他們真的是要榨幹老人的每一點殘值。”

廣艷彬被捕前後，又有一批老人發起了“保廣行動”。十幾個老人自願簽署對廣艷彬的諒解書，還自掏腰包為他拼湊保釋金。

目前，廣艷彬涉嫌詐騙案由於證據不足，已由檢察機關退回公安機關補充偵查。但除廣外，銀主、中間人等，並未受到牽連。

2017年7月30日，龍某武繼續在微信朋友圈中發布質押、轉單等廣告，還配發了一張露出半張臉的自拍。照片里，龍某武坐在床邊，床上堆滿了一摞一摞紅紅的鈔票。7月22日的朋友圈則是：“65歲單方轉單能接的留言！”

“保健品朋友”

聊起老人們的現狀，子女們總是不甘心。有人還開玩笑般的提出：這事要是不解決，咱幾個也攢個局。

尤其有些老人至今似乎仍執迷不悟，包括想撈廣艷彬以自救，相信他說的“我就是命不要，也得幫您把房子找回來”。

陷入圈套的幾十位老人，極少有子女在國家公職機關上班，且生養女兒的居多。一名老人表示，她曾聽到廣艷彬在電話中講，某人家有三個兒子，不能要。

有多位老人告訴南方周末記者，自開始接觸，廣艷彬便叮囑：做“以房養老”項目，千萬不能讓孩子知道，不然孩子就不讓做了！

“我要知道肯定不讓做啊，這一聽就是騙子。”一名老人的兒子告訴南方周末記者，母親從幾年前開始購買保健品，“填進去”多少錢已經算不清了。有多名子女表示，介紹父母與廣艷彬相識的，正是買保健品時結識的朋友。

李淩最後放棄了繼續維權，決定自己從銀主手中贖回房子。她原想，自己平時花費不多，母親省吃儉用，湊出本金應該不成問題。孰料，母親沒有任何積蓄，近年來用在保健品以及其他所謂投資理財項目上的錢，高達七八十萬。

幸好朋友們借了她一百多萬元，在法院強制執行前，張培還上了銀主的兩百多萬本金和利息。這意味著，即使將來廣艷彬等人被追究刑責，這些錢也無法追回。

但和錢相比，家人和生活更重要。李淩永遠忘不了2016年冬天，娘倆用2000塊錢過完了兩個月。她感覺，自己四十多年累積下來的人生，在那個冬天“一切清零”。

韓奶奶和老伴現在住在昌平，每天坐兩個小時公交，到安貞附近的老房子樓下守著。老兩口有個女兒，癌癥晚期，還不知道房子被賣的事。不久前，老伴也查出了癌癥。他和韓奶奶互相留了遺書。

李樹達和女兒張雪飛一家，還在那個冬夜里租到的一居室中蝸居。鄰居正在裝修，電鉆、錘子整天響個不停。張雪飛一邊為房子奔波，一邊待產。二胎的預產期只剩下不到一個月。

“我也埋怨我媽。但是我也想，她為什麽非要去掙這份錢？她身體不好，每個月看病買藥自費的部分就得兩千多，她一個月的退休金才三千多。她是不想拖垮我們這個小家。”張雪飛說。

劉超美和老伴被“清戶”後，“一不做二不休”，重新換鎖搬了回去。現在，他們的房子新裝了牢靠的大鐵門，家里還有兩條狗。聊起被騙的事，她說：“我們這群老傻蛋，凈幹蠢事。這是血的教訓。”

“我進去得早，當時還是月息15%。後來人越來越多，利息就沒那麽高了，”劉超美回憶。她質疑過所謂高利潤回報，但廣艷彬告訴她，他的項目是“澳大利亞悉尼國際娛樂城”，涉及境外賭博，每月賺取投資額的60%，然後把15%分給劉超美這樣的投資者。廣艷彬還給劉超美看了電腦中的賬目往來，“錢很多”。

盡管贖回了房子，但為了還朋友的債，張培和李淩又把那套房子賣掉了。簽約時，張培和買家發生了爭吵。買家對李淩說：阿姨給人的感覺，就好像全世界都在騙她。

李淩知道，那個單純、善良、輕易信人的媽媽，再也回不來了。

（應受訪人要求，張培、李淩、劉超美、高玉宜、董巖、董方、田新顏為化名；南方周末實習生方一灣、席莉莉對本文亦有貢獻）