中集集团裁员调查：要求员工放假清退并举

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徐紹史談房地產去庫存：要構建購和租並舉的住房制度

來源: http://www.yicai.com/news/2016/03/4757929.html

徐紹史談房地產去庫存：要構建購和租並舉的住房制度

一財網 一財網綜合 2016-03-06 12:20:00

徐紹史表示，化解房地產庫存這個任務是比較艱巨的，我們要有耐心，要因地制宜地施策。我相信，通過一段時間的努力，它能夠達到預期的目標。

去產能要短長並舉

被列為2016年經濟工作五大任務之首的去產能工作正在推向深入。

日前，鋼鐵行業兩大巨頭武鋼股份、寶鋼股份雙雙發布公告稱，兩家公司的控股股東武鋼集團、寶鋼集團正在籌劃戰略重組事宜。這或許意味著兩大鋼鐵集團重組合並的傳聞正在落地。

與此同時，6月以來，國家發改委分多路赴河南、河北、安徽等地督查各地去產能成效。目前，各地化解鋼鐵、煤炭過剩產能工作已進入全面實施階段。

用國家發改委主任徐紹史的話來說，去產能“情況複雜、任務繁重，但又勢在必行、時間緊迫”。正因如此，去產能在現階段實際上必須有行政部門的參與和協調;與此同時，需要同步建設長期靠市場自身調節產能的機制和體系。短長並舉才是應對產能過剩問題的根本策略。

當前，去產能確實面臨著很大的阻力。比如來自企業、銀行與地方政府聯動的阻力;僵屍企業破產退出，來自兼並主體與被兼並者聯合反對的阻力;僵屍企業存在“僵而不死”的空間，上市公司難以退出的阻力;政府部分救助措施短期化傾向明顯，企業退出有心理阻力;不適應、不適合去產能的發展理念，形成思想上的阻力等。此外，還有巨額企業金融債務的棘手問題等。徐紹史還在2016天津夏季達沃斯論壇上表示，今年要去掉煤炭產能2.8億噸，涉及70萬員工安置;要去掉鋼鐵產能4500萬噸，涉及需要安置的職工是18萬人。

去產能一方面從技術上來說有許多難點，同時也特別需要決心。權威人士在《人民日報》訪談中指出：處置“僵屍企業”，該“斷奶”的就“斷奶”，該斷貸的就斷貸，堅決拔掉“輸液管”和“呼吸機”;堅定不移推進供給側結構性改革，要“保人不保企”，勇於處置“僵屍企業”。盡管強調要多兼並重組、少破產清算，但對那些確實無法救的企業，該關閉的就堅決關閉，該破產的要依法破產，不要動輒搞“債轉股”，不要搞“拉郎配”式重組，那樣成本太高，自欺欺人，早晚是個大包袱。

據測算，產能過剩行業在中國經濟中的體量占到10%~20%。這一輪消化過剩產能必將代價巨大，理應為來日總結經驗教訓。眼光放長一些可以發現，產能過剩是一個持續20年以上的老話題了，“久已有之、於今為烈”，它反複出現反複發生，本身就說明內在機理問題沒有解決。

回顧此前多年對產能的管理，效果不佳，之所以不奏效，因為不是市場在調控。民營企業並不傻，擴張產能花的不是自己的錢(大量資源來自於銀行和地方政府)，收益端和風險端不對稱，造成擴張沖動。國有企業方面，預算軟約束助長了國企長期的擴張沖動，是過剩產能最大的來源。

由此亦可看出，產能過剩解決的根本，關鍵還在於政府與市場的關系界定清楚。

十八屆三中全會提出要讓市場在資源配置中起決定性作用。這無疑是中國經濟改革的總方向，只是目前政府的實際運行體系，尤其是考核體系，與這個目標方向不盡一致。這一改革理念的具體落地，一方面需要政府更加充分地簡政放權，另外可以考慮針對地方政府設置市場化配置資源的量化考核指標。隨著新體系的逐漸貫徹，市場化配置資源也就水到渠成了，對於長期困擾中國經濟的產能過剩問題，這應當是一個治本之策。

燃料乙醇迎發展機遇 農業供給側多措並舉去玉米庫存

農業的供給側結構性改革是整個供給側改革的重要一環，而玉米又是農業供給側結構性改革的關鍵。

在國內玉米臨儲庫存處於歷史峰位的2016年，中國啟動了玉米的供給側結構性改革。同時，也多措並舉來推動玉米的去庫存。在今年的中央一號文件中，“加快消化玉米等庫存”夾在文件的字里行間。玉米去庫存的大幕正慢慢拉開。

如何評價始於去年的政府所采取的玉米去庫存戰略，這一戰略的執行效果如何，以及去庫存所帶來的行業機遇有哪些?日前，上海匯易咨詢股份有限公司董事長、首席咨詢師李強接受第一財經記者專訪時表示，當前整個農產品領域改革更加清晰了，而且思想認識上明顯進步了，方向找準了，步驟措施也是可行的。只是相較於行業內的期望，政策的變化來的並不是特別及時。

多措並舉去庫存

當前糧食庫存處於歷史高位。2016年盡管自然災害較嚴重，但我國糧食流通運行平穩健康， 全年各類糧食企業共收購糧食9200億斤。

在2017年全國糧食流通工作會議上，國家糧食局副局長徐鳴提到，糧食的庫存大部分集中在政府手中，占到85%以上，其中中央事權的糧食又占88%，財政負擔重、資源浪費大。

庫存的高企根源在於玉米臨儲收購政策。因此，執行玉米去庫存戰略的關鍵也在於不能再像過去那樣“敞開收購”了。

去年中央一號文件提出，“按照市場定價、價補分離的原則，積極穩妥推進玉米收儲制度改革，在使玉米價格反映市場供求關系的同時，綜合考慮農民合理收益、財政承受能力、產業鏈協調發展等因素，建立玉米生產者補貼制度。”這意味著，在2016年秋季，連續執行八年的玉米臨儲收購政策不複存在。

東北玉米市場化收購政策執行以來，糧價大幅下降 ，較去年同期平均低400-500元/噸，目前南方港口現貨價格已經低於進口玉米成本100元/噸左右。同時，東北繼續輔之規模玉米深加工企業100-300元/噸不等的加工補貼，整個行業將迎來黃金發展期，年玉米加工量上升可達1000萬噸左右。

跟這一政策配套的是，玉米種植結構的調整。2016年是實行鐮刀彎計劃的第一年，全國玉米種植面積和籽粒玉米產量均大幅下調。根據中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任唐仁健在國務院新聞辦提供的數據顯示，較上一年籽粒玉米調減面積3000萬畝左右。而籽粒玉米的產量，根據業內的統計口徑，較上年下降3000萬噸。

此外，政府還制定了《探索實行耕地輪作休耕制度試點方案》、《耕地草原河湖休養生息規劃》引導農戶調整玉米種植面積，糧改飼、糧改豆、休耕等政府均予以150-1500元/畝不等的補貼。同時，農業部表示，2017年將繼續調減“鐮刀彎”等非優勢產區玉米面積1000萬畝，累計調減總量爭取達到4000萬畝(2020年目標調減5000萬畝以上)，深入開展糧改飼、糧改豆補貼試點，擴大玉米大豆輪作試點，擴大青貯玉米、苜蓿等優質飼草料種植面積。

玉米去庫存戰略的重要環節還包括限制進口。2015年因托市收儲，國內玉米價格高企，導致沒有進口配額限制的大麥、高粱、DDGS（酒糟蛋白飼料）大量湧入國內市場，用於替代玉米。為此，自2015年9月1日開始商務部和海關總署將高粱、大麥、木薯和DDGS納入進口許可管理。

就DDGS而言，自2016年1月12日發起的“雙反”調查終於在2016年9月下旬和2017年1月12日相繼完成了初裁和終裁，最終我國進口DDGS關稅高達90%，在一定程度上限制了進口，為我國玉米去庫存騰出空間。此外，2016年9月1日起，玉米澱粉、酒精等玉米深加工產品增值稅出口退稅率恢複至13%;2017年我國又將增速迅猛的改性乙醇進口關稅由5%恢複至30%，未改性乙醇維持在40%。

業內預計，在諸多努力之下，2016/17年國內谷物進口量有望進一步下降。

此外，一號文件中也提到，深入開展農產品反走私綜合治理，實施專項打擊行動。

據據行業內的研究機構上海匯易咨詢有限公司的測算，我國每年“進口+走私”的肉品1000萬噸，以料肉比5:1計算，中國每年變相進口全價料5000萬噸，約合3000萬噸玉米。若繼續打擊走私，減少20%走私量，相當於變相減少玉米進口600萬噸。

燃料乙醇的布局

對於一號文件中提到的“加快消化玉米等庫存”，李強對第一財經記者分析，“加快”體現了政策的著力點。如何“加快”呢?政府將會通過大力發展燃料乙醇來推動去庫存。未來2~3年是燃料乙醇快速發展或擴展的階段，也是一個戰略布局產業的大好時機。

值得關註的是，我國對生物燃料乙醇產業的規劃目標是十分明確的。

2016年10月，國家能源局組織編制的《生物質能源發展“十三五”規劃》提到：控制總量發展糧食燃料乙醇。統籌糧食安全、食品安全和能源安全，以黴變玉米、毒素超標小麥、“鎘大米”等為原料，在“問題糧食”集中區，適度擴大糧食燃料乙醇生產規模。

截至2015年，燃料乙醇年產量約210萬噸。不過，燃料乙醇的政府規劃發展口徑也已經由過去的“適度發展”悄然變化為“適度擴大”。今年1月，國家糧食局副局長徐鳴接受新華社專訪也稱，要“配合做好擴大燃料乙醇產量和使用區域工作，要深入研究探索消化玉米庫存新門路。加大力度支持玉米加工轉化。”

李強分析稱，當前國內玉米每年產量是2億噸，消費會達到1.5億噸，意味著每年會富余5000萬噸。如果到2020年5000萬畝的玉米種植面積調減目標實現了，相當於減少了3000萬噸，這意味著每年的富余量為2000萬噸。我國汽油表觀消費量為1.15億噸，而燃料乙醇的產量僅為汽油消耗量的2%左右，不過美國的比例為15%-20%。如果添加比例能夠提高到10%，則燃料乙醇產量需要達到1000多萬噸，消耗玉米3000多萬噸;若提高到跟美國相當的水平，我國市場將需要消耗玉米4000~5000萬噸。

李強說，這樣核算下來，將來玉米會處於緊平衡狀態，甚至反而需要進口。不過，如果將來轉基因玉米實現了產業化，又將帶來新的10%-15%的產量增幅。對此，他認為，即便將來玉米多進口500萬噸~1000萬噸，也不會產生多大影響。而且後期發生的批量進口美國玉米，也有利於改善中美關系。此外，盡管WTO規則下，玉米每年的進口配額為720萬噸，但是如果需要的話，政府可以選擇多進口，只要在配額上給予主動開放即可。

李強還提到，推進燃料乙醇將具有省外匯、降庫存、穩定農民收入、減少補貼、增加稅收等諸多益處。而且，如果實現前述1000萬噸燃料乙醇的規模的話，中國每年將會減少相當的石油進口，預計每年將會省下150億~200億美元的外匯。

國家郵政局出手：多措並舉 要求穩定快遞企業末端網點運營

據國家郵政局網站2月15日消息，針對近日媒體連續報道部分快遞企業末端網點發生運營異常、快件積壓無人派送等情況，國家郵政局市場監管司2月15日發出通知，要求各省(區、市)郵政管理局迅速行動，通過召開會議、現場檢查、視頻監控等多種方式，盡快摸清轄區內快遞企業恢複生產與網絡運營情況，有效防範和遏制網點運營不穩定、快遞投遞不及時問題，切實維護廣大人民群眾合法用郵權益。

通知指出，隨著春節假期結束，快遞服務市場需求已經逐漸回升。發生快件積壓和處理過程中遇到的問題，反映出行業存在由於勞動力短缺、基層盈利率不高帶來的季節性、區域性末端網點運營不穩定等問題，在一定程度上暴露了快遞企業總部缺乏對基層網點穩定運行情況的關註。

通知強調，要加強督促，切實做好服務發展工作。各級郵政管理部門要加大督導檢查力度，督促轄區內快遞企業盡快全面恢複生產運營，嚴防出現快件批量積壓、網點關閉等情況。必要時要協調利用各種資源，幫助企業解決出現的困難。各快遞企業總部要註重改善基層網點生存環境，嚴格按照承諾的時限和質量提供快遞服務。要確保服務監督渠道暢通，對服務中存在的問題認真做好用戶解釋說明工作。

通知還要求，要督促企業落實主體責任，加強運行監測，及時收集、分析有關信息，妥善處理各類突發應急事件。要進一步強化應急值守，切實完善突發事件應急預案，遇有企業運營異常情況時，要加強部門橫向協調能力，與地方有關部門密切配合，提高應急處置工作效率。

租售並舉時代來了！各地租賃市場放了這些“大招”

來源: http://www.infzm.com/content/129095

9月15日《經濟參考報》刊發題為《各地住房租賃市場排兵布陣忙》的報道。文章稱，國務院辦公廳去年6月印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，提出培育和發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度。今年7月，九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將采取多種措施加快推進租賃住房建設。近日，國土資源部、住房城鄉建設部又聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，各地紛紛瞄準這塊市場進行排兵布陣，並且在較短時間內取得了可喜進展。

（新華社/圖）

在業界看來，住房租賃加速“補課”背後，是我國房地產調控“下半場”住房制度建設正在轉向“租售並舉”，如何影響我國房價未來走勢值得期待。

盤活存量資源　國企紛紛試水住房租賃市場

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優勢的地方國企，也瞄準了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等城市的國企，都在探索將閑置廠房或商業用房改建為租賃住房，既增加房源供應又盤活企業存量資源。

在近期上海國資運營研究院舉辦的“國企推進住房租賃市場發展研討會”上，上海市房管局市場處副處長劉紀來表示，當前上海的住房租賃市場供應體系不夠完善，如公共租賃住房供不應求，規範的市場化出租房源較少，個人出租住房存在隨意解約和群租現象，租賃關系不穩定。他透露，上海將抓緊研究制定關於住房租賃市場的發展細則。

住房租賃市場存在的問題，為國企參與提供了契機。今年8月，上海百聯集團宣布，成立百聯資產控股有限公司，並與長租公寓運營商睿星資本合作，共同開拓長租公寓市場。

上海國資運營研究院認為，國企參與租賃市場，優勢在於土地和房源。以上海華誼集團為例，作為一家化工企業集團，進行產業結構調整後，在上海市中心以及郊區擁有不少物業，目前正在尋求盤活存量資源。“發展住房租賃市場，為企業提供了一個物業升級的機會。”華誼集團資產財務部副總經理郭敏表示。

最新發布的《南京市住房租賃試點工作方案》提到，要扶持國有企業發展規模化租賃，2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家。鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房，改建後水電氣執行民用價格。

武漢市方面也表示，由武漢地產集團、武漢城投集團、武漢地鐵集團等市屬國有企業組建5家公司，作為武漢市第一批國有住房租賃平臺，開展規模化、集約化、專業化、規範化的住房租賃經營。

國企參與住房租賃市場，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運營，有的也選擇與專業運營機構開展合作。目前，國內市場已出現一批專業化的長租公寓運營商，如魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓、青客公寓等。這些運營商或租下整棟物業進行改造，或將分散在某區域內的可出租房源集中到一個平臺進行管理。租期一般較長，最長可達10年到20年。

統計顯示，在歐美等國家，30%的租賃房屋由專業機構運營管理，日本的這一比例更是高達80%，而我國多數城市不到10%。海通證券地產行業研究員塗力磊表示，住房租賃市場如果搞自建，收回成本的周期會比較長。比較看好企業盤活現有存量，交給專業運營機構來管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

武漢籌集租賃住房一萬套

記者日前從武漢市房管局獲悉，自開展培育和發展住房租賃市場試點以來，武漢市迅速推進相關工作，目前已籌集租賃住房項目庫項目35個，房源11351套（間），計劃到2020年基本形成渠道多元、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。

目前，武漢租賃住房項目庫共有35個項目，房源11351套（間），其中市場租賃項目10個，7546套；人才安居項目25個，3805套。同時，5年內武漢將留住100萬大學生，建設250萬平方米、5萬套租賃住房，形成20萬人的租住規模。

武漢市房管局相關負責人表示，租賃住房房源優先選擇軌道交通沿線和新市民相對集中的中心城區、開發區、工業園區布點，與產業發展、人才安居、公共租賃住房保障、城中村改造相結合。目前主要集中在武漢東湖新技術開發區和經濟技術開發區，一些商業改住宅項目也會出現市中心地段，但上市時間尚未確定。

據了解，武漢市已明確由地產集團、城投集團、地鐵集團和碧水集團等4家大型國企下屬企業，建立國有住房租賃平臺公司，今年將主要采取國有平臺集中新建、商品房項目配建、現有房源改造、市場購買、市場包租等方式籌集房源，年底前完成新增租賃住房7000間、30萬平方米。

同時，民營企業也積極申請參與武漢租賃住房試點。武漢市將根據企業運營規模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少於5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業。目前，萬科、龍湖、金地等大型房企，以及武漢規模較大的7家住房租賃企業已納入租賃試點企業名錄庫。

安徽住房公積金可支付租賃住房租金

近日，安徽省政府辦公廳出臺《關於進一步加強住房公積金管理工作的意見》，該意見明確了住房公積金的繳存範圍、繳存基數和繳存比例，並提出住房公積金可用於支付公共租賃住房或商品住房租金。

《意見》提出，繳存人或繳存人夫婦在繳存城市租賃住房且無自有住房的，可提取住房公積金支付公共租賃住房或商品住房租金，公共租賃住房租金提取按實際房租支出全額提取，商品住房租金提取標準由各市根據當地市場租金水平確定。繳存人調往異地工作的，其繳存的住房公積金，應通過住房公積金異地轉移接續平臺轉入調入地，原則上不得在轉出地提取。

另外，此次《意見》也擴大了住房繳存範圍，明確提出各類城鎮單位及其在職職工均應依法繳存住房公積金，支持將穩定就業的進城務工人員和個體工商戶等自由職業者，納入住房公積金繳存範圍。

在繳存基數和繳存比例上，該《意見》指出住房公積金繳存基數按繳存人上一年度月平均工資確定，不得低於繳存人工作地設區的市上一年度單位就業人員月最低工資標準，不得高於月平均工資的3倍。單位和職工繳存住房公積金比例均不低於5%，不高於12%。

關於住房公積金用於個人貸款，此次《意見》明確房地產開發企業無正當理由不得拒絕繳存人使用住房公積金貸款購房。重點支持繳存人基本住房消費，保障繳存人首次住房公積金貸款需求，限制住房公積金用於非自住類住房消費，取消住房公積金個人住房貸款保險、公正、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

杭州構建住房租賃監管服務平臺

在杭州市政府的主導下，杭州市住房保障和房產管理局日前與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團達成戰略合作，杭州將借助阿里的技術能力、生態資源，打造智慧住房租賃監管服務平臺，將國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

“建成後的杭州智慧住房租賃監管服務平臺將充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統及螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術。”杭州市房產交易產權登記管理中心主任韓君卿說。

韓君卿介紹，平臺建成後將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋，實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入，實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

阿里巴巴創新業務事業部房產負責人石磊透露，智慧住房租賃平臺采用“一個平臺2個通道”模式，房東、租客可使用電腦或移動設備，通過杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任一通道完成智能網簽，確保政府在運營機制設計上直接幹預，切斷了假房源、假信息傳播的利益出發點。

記者采訪了解到，阿里巴巴本次將成熟的互聯網產品逐一輸出，幫助杭州住房租賃實現“移動智能網簽”、實人認證、網上支付，有效推廣租賃網簽、形成市場網絡自評機制，助力杭州政府快速實現智慧城市。

基於這一平臺和芝麻信用體系，杭州未來將在全城引入“信用租房”，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體系。信用好的房東將會更受歡迎，信用好的租客不僅可能免交押金，還有可能按月繳納房租。而在平時，愛護房源、履約交租都有助租客信用積累，如果在租房過程中有惡意失信行為，也會影響其信用評估。

“信用租房不僅實實在在地減輕了資金負擔，還避免了黑中介、假房源、惡意違約等行業問題。”芝麻信用總經理胡滔表示，對杭州這樣的城市來說，人們在這里的落腳門檻降低，吸引和留住更多的人才、提升杭州核心競爭力的機會也就越大。

據悉，從2015年開始，信用體系便已在一些品牌長租公寓中應用。目前，蘑菇租房、優客逸家等6家品牌公寓已經實現在線選房，符合一定芝麻分要求的用戶還可以享受押金減免、月付房租、免傭租房等權益。

來自芝麻信用方面的信息顯示，截至目前，北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多個城市都已經開始有長租、短租公寓、酒店等逐步試點信用免押金，近1800萬人因此免交押金276億。其中，使用過信用租房的已有近600萬人。

（來源：新華社）

順應“租售並舉”大潮 碧桂園BIG+公寓搶灘租賃市場制高點

日前，碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發行，成為市場關註的一大熱點。這是該集團涉足長租公寓運營以來所開展的首次資本運作，100億元的計劃發行規模也是截至目前國內租賃住房領域最大規模的證券化產品，受到主流投資機構的青睞，國有銀行、商業銀行、城商行、券商等機構均表現出強烈的認購意願。

較早之前，億翰智庫評出的一季度全國長租公寓品牌指數 TOP20 榜單顯示，碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區的品牌價值躍居行業第二，超過在此領域布局更早的萬科、旭輝等同行。 種種跡象顯示，碧桂園長租公寓業務在僅僅一年之後已然脫穎而出，受到資本市場的高度認可，更顯露出碧桂園希冀在“租售並舉”的時代大潮中搶占先機的戰略意圖。

租賃房的時代風口

在國內房地產存量時代來臨之際，租賃型住房當仁不讓地站上了最受矚目的風口，而國家高層的政策指引，是推動租賃住房走向前臺的關鍵因素。 資料顯示，我國從 2013 年首次提出建立“房地產長效機制”以來，“租購並舉”逐漸成為新房地產時代的指導思想，建立健康可持續的房地產租賃市場成為房地產行業重要目標。此後，政府從 2015 年初開始制定一系列的政策，鼓勵支持租賃市場的發展，至2017 年 10 月，中央 12 次發文，明確租賃市場方向，促進行業快速前進，監管行業平穩有序發展。自此，租賃型住房的市場前景和空間逐步為傳統開發商所挖掘和重視。 2015 年開始，長租公寓從早期的星星之火形成燎原之勢，背景多元的參與者相繼涉足該領域，其中便包括國內知名的房地產開發商萬科、龍湖等，以及房地產中介機構世聯、鏈家等。截至目前，全國共有近百家集中式長租公寓品牌，門店遍布全國35個城市，門店數量集中在20~40家。 眾多資本的布局並非單純對於政策的盲從，而是因為大家已經看到了隱藏在租賃型住房里巨大的商機。有研究數據顯示，我國擁有13.7 億人口，租賃人口目前為1.68 億。從國際經驗上看，美國擁有3 億人口，租賃人口約為1 億；日本擁有1.2 億人口，租賃人口約為3400 萬。 發達國家的租賃人口占比在30%左右，而目前我國租賃人口占比僅為12%，因此，行業內普遍認為，我國租賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數占比數據看，美國、日本、德國等發達國家的占比均超 35%，我國目前僅為 19%，租賃房屋套數的增長會是未來趨勢之一。 事實上，這一趨勢在許多城市正在得到證實。58集團房產數據研究院披露的數據顯示，2017 年全國租房需求較 2016 年增長57%，第四季度租房需求較2016 年同比增長71%。其中一線城市2017 年租房需求量占全國總需求量的13%。 新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12 城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016 年相比上漲 43%，漲幅超過一線城市。新一線城市因其經濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發展，吸引越來越多的人群在此安家。 隨著租房需求量的上升，全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數據顯示， 2017年全國年度人均月租金價格同比上漲 16.7%。 2017年全年數據顯示，6~7月為租金的最高點，這與大量高校學生畢業釋放了一大部分的租房需求有關，需求增加帶動租金價格上漲。 更為關鍵的是，從租賃型行業的機構化滲透率來看，目前我國行業機構化滲透率不足5%，一線城市如北京的機構化滲透率約為10%，上海的機構化滲透率不足8%。然而國際經驗上看，美國由機構持有或管理的房源占比約為30%，日本這一比例高達83%。有關專家認為，伴隨著我國消費升級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善，個人持有租賃房源占比將降低，規模化專業機構的崛起將是大勢所趨。而這也是眾多資本和機構在過去幾年不斷加大租賃型公寓投入的重要原因。

碧桂園後發先至

在眾多涉足租賃型公寓的房地產開發商中，碧桂園並非最早進入的，但其動作卻十分迅猛。2017年12月20日，碧桂園發布長租品牌“BIG+碧家國際社區”，為都市青年提供高質量的租住產品和配套服務。與此同時，該集團提出了三年發展100萬間租賃房的宏大目標。

在談及這一戰略布局的初衷時，碧桂園集團董事局主席楊國強曾表示：“‘十九大’提出‘租購並舉’，這是很好的政策。我年輕的時候很貧困，曾借住在我做老師的哥哥的幾平方米的房子里面，並且住了很多年。” 碧桂園商管中心相關負責人表示：在消費升級的大背景下，碧桂園將發力商業地產，計劃布局購物中心、社區商業、長租公寓、文旅、辦公等板塊，為全齡層人民提供綜合、全面、美好的生活體驗。“長租公寓業務除了承擔更多的社會責任，也同時為裝修業務、教育集團、金融產品等全產業鏈發展帶來廣泛的協同效應，對地產增量開發向存量運營的轉型發展起到了支撐作用，拉動家電、家具等實體經濟，為國家經濟發展做出貢獻，承載著更長遠的戰略方向和意圖。”該負責人表示。 正是基於長租公寓在社會責任和經濟效益的雙重價值，碧桂園果斷地邁開了自己的探索之路，並已初見成效。據悉，碧桂園集團旗下長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區，定位為“城市夢想充電站”，打造“BIG+寓樂圈，讓生活更bigger”，讓年輕人“激活新我”。碧桂園以強大BIG+生態圈重新定義長租公寓標準，目前已聯合居住、物業、金融、商娛、健康等領域200個行業500家供應商，共同打造BIG+寓樂圈，並提供跨區域、跨業態的多元“寓樂”體驗，為都市青年提供更好的居住產品和服務，提升他們的幸福感，提供更加美好的租住生活體驗。 更為難能可貴的是，碧桂園長租公寓還將探索為年輕租客提供就業服務，打造創新創業生態，一方面借助碧桂園正在發展的科技小鎮等產城融合項目，將長租社區與創新創業基地有機結合，通過關聯產業創造就業機會和創業平臺，另一方面發揚碧桂園非公黨建優勢，加強長租社群，尤其青年群體中的黨建團建工作，從思想高度促進雙創發展。碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜披露，碧桂園已經在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長租公寓的項目，目前，上海、武漢、深圳、廈門、廣州等地10余家門店已開門迎客。 以年輕人口占比較高的深圳為例，4月14日碧家國際社區深圳西鄉公園店開業，另在5月中旬有四個項目陸續開業入市。據介紹，深圳各門店均實現“小空間全功能”，均配置品牌家私家電，租客可盡享拎包入住的便捷舒適生活。與此同時，5月5日BIG+碧家國際社區即將在東莞正式揭幕。值得一提的是，這是業內首次與小米有品戰略合作，房間將標配米家空調伴侶、米家智能家庭禮品裝等智能家居產品，公共區域則分別根據共享廚房、健身區、影音區、遊戲區、前臺等各功能空間定位，提供小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、飛智黑武士X8pro遊戲手柄、體脂秤、智能健身器等，為租戶提供豐富的智能、時尚、年輕的智能家居體驗。

“長租城市”構想

正如前文所提及，長租公寓作為最新的風口行業得到眾多資本的關註，僅房地產開發商就有數十家企業規劃了這一業務。與同行所不同的是，碧桂園在布局的同時，對這個新的業態有著更多且更為大膽的思索。比如，其提出了獨一無二的“長租城市”構想，便足以對傳統觀念形成很大的沖擊。

簡單來說，把針對細分客群的長租公寓品牌有機組合在一起，加上社區商業及生活配套，就形成了我們的‘長租社區’。長租社區作為居住組團，再加上大產業、辦公、大商業、大配套，就構成了‘長租城市’。” 碧桂園長租經營管理部相關負責人介紹，“長租城市”是該集團結合新時代消費升級需求，在全球範圍內首次提出的概念。從概念上看，“長租城市”與市面上傳統單點分散式的公寓模式相比，形成了可整合全業態的產品體系，可容納大規模人口入住，為單身青年、已婚夫婦、小太陽家庭、企業等提供不同類型產品。操作模式上，則以房屋租賃REITs為資金來源，打造擁有公寓、產業、文旅、商業、辦公等全套體系的全業態租賃城市，但是這個城市過去它是可以賣的，未來它可能是用來租的。 對於長租城市與商業之間的相得益彰，碧桂園商管中心相關負責人十分樂觀地表示：未來的商業會與“長租城市”的發展強強聯合，“長租城市”可為商業輸送更多的消費需求，商業是“長租城市”完美的增值配套，二者融合一體，為人民美好生活提供完整的閉環體驗。

金融與品牌加持

無論三年100萬間租賃房目標，還是打造“長租城市”構想，碧桂園的計劃都格外宏大。行業人士普遍認為，雖然租賃房運營是微利行業，但若房源達到20萬間或以上，巨大的規模效應就會顯現出來，從而使其經濟效應隨之增加。毫無疑問，碧桂園參與租賃房的動力除了積極響應國家政策承擔社會責任外，在很大程度上看出了這一規模效應背後的經濟效應。 碧桂園集團總裁莫斌表示：“雖然長租目前處於微利狀態，但能盡到社會責任，我們很高興。同時，碧桂園是前十強房企里面唯一一家產業鏈全覆蓋的，我們的核心競爭力是品質好、速度快、成本低以及資源組合優勢。作為上市公司，我們在盡社會責任的同時，會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。”能夠讓莫斌對此項業務的開展充滿底氣，離不開碧桂園強大的品牌優勢、執行能力和在金融機構中獲得的支持度。“金融機構對我們也非常支持，建設銀行給我們長租業務200億元授信，中信銀行給我們提供300億元長租住宅保障性基金。資金問題解決了，相信國家政策會給做長租的企業更多利好，在盈利方面和持續性方面有更多發展。” 莫斌透露。 資料顯示，2017年11月16日，碧桂園作為33家房企之一，與建行廣東省分行簽署住房租賃戰略合作協議，建行將向簽約企業和租戶發放總額2000億元住房租賃經營發展資金和個人租房貸款。2017年12月5日，碧桂園上海區域與建行上海分行簽署戰略合作協議，建行上海分行向碧桂園上海區域提供200億授信額度，重點用於長租公寓建設運營。2018年2月8日，中國銀行廣東省分行與包括碧桂園在內的“廣東資信20強”房企簽署租賃住房金融支持戰略協議，共同推動廣東租賃住房市場建設…… 今年2月，由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過，產品規模達100億元。這是國內首單達到百億級規模的同類產品，亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，有助於推動租賃住房、快速、專業化、規模化發展。 在業內看來，此次產品獲批，是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。

李曉佳﹕租購並舉難打倒內地樓價

1 : GS(14)@2017-10-29 23:15:24

【明報專訊】十九大的焦點，除了看中共總書記習近平如何集權外，對內地升斗市民最關心的當然是樓市。十九大會議上習大大只重申「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，加快建立「多主體供給、多渠道保障、租購並舉」的住房制度，住建部更鋪墊尚有長效機制正在研究中，但真能打倒樓價嗎？顯然未必。

據內地中原地產的數據顯示，年內的調控政策多達180次，當中單是今年9月已有超過50個城市加碼調控。當中近期最被內媒等推崇的租售並舉制，自5月以來更選取了12個城市作為試點，打算以財政補貼、稅收優惠、專項供地等方式，加快規模發展。

以排頭兵的上海為例，其住房發展規劃中在2020年前將新增住房供應170萬套，其中商品住房、租賃住房和各類保障住房分別約45萬套、70萬套和55萬套， 租賃數字大得驚人，意味土地供應結構已改變，大量土地變成「只租不售」項目。

出售住宅地皮買少見少

按內地政府算盤，「只租不售」地皮供應增加，地價回落，配合租售同權壓制炒房買房需求，樓價理應下行。最近國家統計局的70城市樓價數據中，15個熱點城市樓價多數下跌，按月沒再增長。

然而，要真正推倒樓價，卻在於要調節城市發展模式。事關內地地大物博，600多個地級市，在猛推城鎮化下卻仍只得4個一線城市，熱點、省會城市也不過20多個。有開發商朋友直言，一線、熱點城市所以人口密集，全因公共服務、資源配套好，經濟產業發達，吸引外來人口及投資需求。

「只租不售」僅暫緩置業需求

「北上廣深」（北京、上海、廣州、深圳）齊推「只租不售」地皮，想挽留人才。朋友指政府要搞租賃房給外來高薪才俊未嘗不可，但正因租售同權，人才更能留在一線城市，但最終「人才工作以外，也要談戀愛吧？丈母娘還是要你買房，總也不能一成婚就回家鄉」，最終需求仍集中在一二線城市。一二線城市最缺正正是土地，若要再減大城市可出售住宅地供應，在僧多粥少下只會令一線城市樓價穩中有升。

除了一線城市外，其他地方政府有多依賴「土地財政」，「銀行、開發商、政府」這個鐵三角關係又如何密切，相信讀者也心裏有數。政府似乎亦少看了中國人對磚頭的執愛，當可售住宅地減少供應，目前在限購等壓抑下，真實需求或暫時被壓下，但最終還是會爆發。

政策損發展商利益 最終需靠央企

從現實角度看，近年內地租賃房、長租公寓炒得熱哄哄，萬科（2202）、龍湖（0960）、旭輝（0884）、綠地等開發商紛紛參與其中，新近碧桂園（2007）亦將在上海推出品牌長租公寓，但到底賺不賺錢呢？答案非如想像中理想，事關即使本港上市房企現時境內融資成本亦要在6厘水平，內地租賃市場卻多年不振，回報僅得1厘至2厘，有分析員已懷疑是否能吸引民企長期參與。因即使地價有優惠，要長期持有物業收租，不能貨如輪轉，會耗費資本。只因目前租賃房獲舉國扶持，當然要「表忠」，安排少少投入，最終主力可能都要靠央企。

目前樓價似見下跌勢頭，事實上也不過是高峰後的間場，要達到推倒一線城市樓價，長遠要做的是改變大城市發展模式，將社會資源重新分配，但要從資源高度集中的核心一線城市分出去又談何容易，亦要待中國經濟由依賴傳統經濟轉往新消費、新經濟，相信難以一時三刻達到。

[李曉佳 財經澡堂]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0685&issue=20171026

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